В аналитическом обзоре на канале «FinDay» инвестиционный аналитик Олег Бочковский рассмотрел текущее состояние рынка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), выделил наиболее перспективные инструменты, а также оценил фонды.
Олег Бочковский отметил, что высокий уровень ключевой ставки негативно сказывается на привлекательности ЗПИФов, особенно тех, что ориентированы на стабильные арендные потоки. Он пояснил, что интерес к таким инструментам был выше в условиях низкой ставки, но сейчас рынок находится в фазе ожидания. По его мнению, при смягчении денежно-кредитной политики возможен новый виток интереса к фондам недвижимости, и инвесторам стоит заранее оценивать разные стратегии – от доходов с аренды до спекулятивного роста.
«Высокая ключевая ставка – это враг ПИФов», – отметил он.
Rental Pro: ставка на доходность и скорость
Фонд Rental Pro, запущенный в июне 2024 года с активами в 25,7 млрд рублей, по оценке эксперта, пока остается «полем для осторожного спекулирования». Он подчеркнул ограниченность информации и дефицит публичной отчетности, однако отметил, что первые сделки, особенно связанные с центрами обработки данных, демонстрировали доходность около 20%. Эксперт советует строго следить за новостями о продажах объектов и действовать по подтвержденным сигналам.
«Важно отслеживать новости о продаже объектов и входить строго по сигналам», – предостерег Бочковский.
«Парус»: механизм роста и риск переоценки
Анализируя фонды «Паруса», эксперт обратил внимание на внутреннюю структуру, при которой дивиденды реинвестируются в другие фонды группы. Такой подход создает цепную реакцию роста стоимости, но одновременно увеличивает риски при возможной переоценке. Он предупредил, что многие инструменты «Паруса» на данный момент выглядят перекупленными – рыночная цена превышает расчетную, что может привести к коррекции в случае изменения рыночных условий.
«Рост каждой составляющей вызывает рост самой стоимости фонда – все работает по цепочке, создавая эффект пирамидки», – пояснил он.
Остальные игроки: выборочные идеи с разным потенциалом
Фонды ВТБ, по мнению Бочковского, выглядят наиболее прозрачными. Он выделил «Рентный доход» и «Рентный доход Pro» за понятную структуру активов (склады, бизнес-центры), доходность 13-14% и потенциал переоценки при снижении ставки. При этом фонд «Рентный доход 2» вызвал у него вопросы из-за отсутствия торгов и непрозрачного финансирования под проект Ozon.
Среди фондов «Сбера» наиболее интересным эксперт назвал фонд «Современная коммерческая недвижимость», где наблюдается дисконт между рыночной и расчетной стоимостью, а структура (ЦОДы и склады) выглядит устойчивой. Остальные фонды Бочковский охарактеризовал как малопрозрачные и лишенные стратегии реинвестирования.
Фонды «Велес траст», по его словам, продемонстрировали неожиданный рост активов, однако этот рост не был подкреплен фундаментальными изменениями – речь идет скорее о рыночной переоценке, нежели реальной доходности.
«Альфа-капитал», по мнению эксперта, использует интересную модель арендного потока, подходящую для спекуляций при закрытии фондов. Однако закрытость новых продуктов, развиваемых через доверительное управление, вызывает вопросы. Он отметил: «Новые фонды – непрозрачны, сложны для оценки, неизвестно, будут ли доступны для продажи».
Что касается «Активо», Бочковский отметил слабую доходность (ниже 11%), спорный фокус на зарубежные активы и инвестиции в искусство. При этом биржевой фонд «Активо-20» (ТЦ «Самолет») эксперт выделил как потенциально интересный в случае возврата НДС – с возможной доходностью около 13%.
«Если нет компетенций глубоко анализировать сложные инструменты, лучше временно обойти Альфу и «Активо»», – резюмировал он.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба