За Q2’25:
📍 Выручка: $762M (–0.6% г/г)
📍 Скорр. FFO/акция: $2.33 (–1% г/г)
➕ Гайденс на 2025:
— Скорр FFO/акция $9.16–$9.36 (-2% г/г)
— Заполняемость на 31.12.25: 90.9%–92.5%
— Чистый долг + pref / Скорр EBITDA: ≤5.2x к 4К25
📊 Заполняемость на новых минимумах
В предыдущем разборе за Q1’25 выделяли главную проблему ARE в рекордно низкой заполняемости (=% сданных в аренду, =occupancy rate) лабораторий в последнее время и соответствующий гайденс.
Заполняемость снизилась до нового исторического минимума в 90.8% (-3.9 пп г/г).
Это всё ещё следствие истечения 768К фут² (4 объекта) в начале года из-за:
— Переезда Moderna в новую штаб-квартиру
— Непродления договоров от биотеха из-за реструктуризаций, слияний, или ожиданий по рынку.
На конец июня:
— ~20% уже перезаключено.
— ~30% в стадии переговоров.
— Остальное требует времени (2–4 квартала).
На это в Q2’25 наложился выход новых лабораторных объектов (Menlo Park, Millbrae, Fenway) без арендаторов. При этом снова поднимают арендные ставки на +6.1% г/г по новым сделкам и продлениям.
Думаем, что до конца 2025 проблема с конкуренцией от IQHQ, PEAK, BXP в SF Bay Area и частично в Boston никуда не денется + тарифные страхи из-за неопределенности (Трамп так и не может решить вводить ли тарифы). Однако на данном этапе радует, что именно с мегакампусами ничего страшного не происходит.
📈 Крупная сделка и будущее
Однако есть хорошая новость - была подписана крупнейшая сделка в истории ARE по сдаче в аренду мегакампуса в Сан-Диего с кем-то из «топ-20 по выручке» (думаем, что это J&J) на 467К фут².
Объект ещё не построен, но полностью сдан в аренду по долгосрочному контракту (16 лет) и начинаться эксплуатация будет в 2027–2028 — это +1 пп к заполняемости к тому времени.
Тут стоит понимать, что таких проблем с заполняемостью нету, например у лабораторий Healthpeak (97.7% в Q1’25, хотя и портфель там в 4 раза меньше), т.е. проблема не в институтах и субсидируемых историях, а в волатильном биотехе, который боится, что Трамп может придушить R&D разработки своими неадекватными решениями.
Так или иначе, мегакампусы и их пайплайн у ARE остаются лучшими в индустрии и текущая просадка по заполняемости – плата за высокие цены.
🧮 Оценка
Оценка чуть подросла до 8.7x fwd P/FFO, что всё ещё дёшево с див доходностью в 6.5%. Сейчас низкая оценка сохраняется во многом из-за страхов перед экспирациями в 2026 на 3.1M фут² (8.9% заполняемости), которые +- распределены равномерно по году.
Думаем, что рынок сейчас переоценивает этот фактор, т.к. там много биг фармы и институтов. Ставка на постепенный рост заполняемости за счёт мегакампусов и возобновления инвест циклов investment-grade клиентов после ухода внешних рисков остаётся привлекательной.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба