Самолет — один из самых молодых девелоперов на рынке: он был основан в 2012 году. Исторически компания специализируется на строительстве жилых комплексов и кварталов бюджетного сегмента, преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, постепенно расширяя географию присутствия. В обзоре разбираем финансовые и операционные результаты компании, а также ее перспективы.
Ключевые тезисы
Продажи Самолета остаются под давлением, но компания компенсирует слабый спрос за счет роста стройготовности и увеличения скидок.
Рентабельность по скорр. EBITDA выросла, прежде всего благодаря масштабной оптимизации персонала и сокращению запусков новых проектов.
Долговая нагрузка девелопера достигла рекордных уровней — 9,5х Net Debt/EBITDA, что выше среднего по сектору.
В Московском регионе снижается спрос на жилье из-за высоких ставок и отмены льготной ипотеки, однако сохраняющийся дефицит предложения поддерживает рост цен.
Как устроен бизнес Самолета
Самолет — крупнейший застройщик по объему текущего строительства с долей 4% на российском рынке (4,8 млн кв. м., по данным ЕИСЖС на конец октября 2025 года). Компания располагает земельным банком в 41,5 млн кв. м (по состоянию на конец 2024 года).
Компания стремится предоставлять полный комплекс услуг по созданию жилья — от рытья котлована до выбора дивана в гостиную. Помимо девелопмента, она развивает и другие бизнес-направления, крупнейшие из которых — Плюс и Самолет Финтех.
Плюс
Сервис квартирных решений предлагает следующие услуги:
организация сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости;
оценка объектов;
страхование, ремонт и меблировка жилья.
Летом 2024 года компания провела pre-IPO, в ходе которого привлекла 825 млн рублей. В начале июня 2025 года акции Плюса начали обращаться на внебиржевом рынке. К концу октября котировки опустились примерно на 41% ниже цены размещения — примерно до 162 рублей против 275 рублей. Таким образом, по состоянию на конец октября 2025-го, эффективная доля Самолета в капитализации Плюса составляет около 20% от рыночной стоимости самого девелопера.
На наш взгляд, это говорит о том, что инвесторы пока не учитывают стоимость дополнительных бизнес-направлений при оценке группы. Полноценный выход Плюса на биржу ожидается в 2026-2027 году, однако планы могут сдвинуться, если не будет подходящей рыночной конъюнктуры.
Финансовые итоги Плюса за 2024 год
Выручка составила 8,6 млрд рублей, увеличившись в семь раз по сравнению с 2023 годом, однако не дотянула до целевых 10 млрд рублей.
EBITDA достигла 2,9 млрд рублей и превысила ожидания менеджмента более чем на 80% (план — 1,6 млрд рублей).
Чистая прибыль составила 1,14 млрд рублей против убытка почти в 2 млрд рублей годом ранее.
Долговая нагрузка остается на низком уровне — 0,6x Net Debt/EBITDA.
Самолет Финтех
Финансовый сервис группы фокусируется на упрощении процесса покупки жилья. Он включает три ключевых направления.
Целепорт — сервис, который помогает накопить на первоначальный взнос на жилье в удобные сроки и на выгодных условиях.
И-живи-ка — первый в России сервис аренды с правом последующего выкупа жилья.
Цифровая Ипотека — платформа для полного оформления ипотеки онлайн, без необходимости посещения офиса банка.
ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость»
Компания запустила закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для розничных и институциональных инвесторов. Средства фонда направляются на покупку готовых квартир и апартаментов в проектах Самолета на эксклюзивных условиях.
Объем фонда — 2,8 млрд рублей (по данным Invest Funds на 31 октября 2025);
Целевая доходность — 21% годовых (по данным годового отчета Самолета за 2024 год).
Московский рынок жилья: спад продаж на фоне отмены льгот и геополитического кризиса
По данным на конец октября 2025 года, около 56% площадей строящегося жилья Самолета приходились на столичный регион.
Продажи жилья в Московском регионе в последние годы колебались под влиянием стимулирующих мер государства и рыночных шоков. Безадресная льготная ипотека, введенная весной 2020 года, помогла рынку справиться с последствиями пандемии. Однако геополитический кризис 2022 года, а затем и отмена программы в 2024 году резко охладили спрос.
По данным ДОМ.РФ, за январь-сентябрь 2025 года в Москве и Московской области было продано около 16,5 млн кв. м жилья — на 15% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. В годовом отчете Самолета менеджмент прогнозировал, что в 2025 году объем продаж жилья в квадратных метрах в Московском регионе снизится на 15% по сравнению с прошлым годом.
Александр Самуйлов, аналитик Т-Инвестиций:
«Учитывая негативную динамику продаж жилья в Московском регионе за девять месяцев 2025-го и начало цикла снижения ключевой ставки мы прогнозируем более умеренное снижение продаж в кв.м. в размере 10,3% в 2025 году».
Спрос находится под давлением высоких ставок и отмены части льготных программ
Рынок недвижимости Московского региона во многом повторяет общероссийские тренды и остается под давлением высоких процентных ставок. Несмотря на то, что Банк России за июнь-октябрь снизил ключевую ставку с 21% до 16,5%, текущие уровни ставок по рыночной ипотеке все еще остаются заградительными для большинства потенциальных покупателей.
Ситуацию усугубляет ограниченное действие льготных программ: безадресная льготная ипотека была отменена в середине 2024 года, а IT-ипотека в Москве недоступна. На этом фоне последние два квартала динамика действующих договоров долевого участия (ДДУ) остается на уровне около нуля, что говорит о достаточно слабом спросе со стороны населения.
Девелоперы откладывают запуск новых проектов
С точки зрения предложения также сохраняется тренд на снижение запусков новых проектов. По данным ДОМ.РФ, за январь-октябрь объемы запусков в Московском регионе сократились на 33%, до 4,74 млн кв.м.
Застройщики откладывают запуск новых проектов в ответ на снижение спроса.Таким образом они стремятся удержать цены на жилье от падения и минимизировать риски затоваривания на рынке. На конец третьего квартала 2025-го объем текущего строительства в Московском регионе составил около 25,6 млн кв.м., что на 6% ниже, чем в предыдущем году.
Реальный рост цен сохраняется
Москва остается одним из немногих регионов с положительной динамикой реальных цен на недвижимость в 2025 году.
По данным индекса цен ДОМ.РФ, на конец третьего квартала 2025-го рост цен в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса в Москве составил почти 10,9% г/г. При этом динамика в Московской области и в среднем по России оказалась ниже инфляции (6,6% и 7,4% г/г соответственно).
Несмотря на снижение спроса, дефицит жилья сохраняется
Показатель соотношения распроданности и строительной готовности демонстрирует, с какой скоростью реализуются квартиры в новостройках по сравнению с темпами строительства.
Значение выше 80% указывает на дефицит жилья в регионе и сигнализирует о потенциальных рисках ускорения ценовой динамики.
Коэффициент ниже 60%, напротив, говорит об избытке предложения на рынке, из-за чего девелоперы вынуждены сдерживать рост цен или откладывать запуск новых проектов.
С начала 2023 года коэффициент распроданности к стройготовности на столичном рынке находится в диапазоне 85-89%, что обуславливает опережающие темпы роста цен в Московском регионе по сравнению с показателем по России в целом. Несмотря на отмену льготных программ и заградительные ставки по рыночной ипотеке, умеренный дефицит жилья на столичном рынке сохраняется и в 2025 году.
Операционные показатели Самолета
Продажи под давлением
Исторически Самолет демонстрировал агрессивные темпы роста новых продаж. Компания ориентируется на массовый сегмент, где значительная часть сделок проходит с использованием ипотечного кредитования:
по итогам 2024 года доля ипотеки составила 71%;
в третьем квартале 2025 года — 60%.
Однако отмена программы безадресной льготной ипотеки c одновременным ростом ключевой ставки привели к снижению объема продаж в натуральном выражении в первом полугодии 2025 года на 29% г/г.
При этом динамика Самолета оказалась хуже по сравнению с рынками Москвы и Московской области, которые, по данным ДОМ.РФ, за данный период показали сокращение продаж на 14% г/г.
В третьем квартале 2025 года новые продажи выросли на 52% г/г, что в том числе является следствием низкой базы после отмены льготной ипотеки. Поэтому, на наш взгляд, более показательно посмотреть на текущую динамику.
Самолет нарастил продажи на 28% в третьем квартале по сравнению со средним квартальным показателем первого полугодия 2025-го, а средняя цена реализации соответственно снизилась на 2%. По-видимому, девелопер наращивает продажи, в том числе за счет увеличения скидок. Кроме того, компания отмечает небольшую активизацию спроса в сегменте рыночной ипотеки после снижения ключевой ставки.
География продаж расширяется
По данным ДОМ.РФ, на конец 2024 года почти 88% площади текущего строительства Самолета приходилось на столичные рынки (с учетом Московской и Ленинградской областей). Такая высокая концентрация делает бизнес чувствительным к региональным рискам, особенно в условиях:
пониженной доступности семейной ипотеки в Москве из-за высокой цены за квадратный метр;
отмены IT-ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге;
активного роста цен на недвижимость в столице.
Компания осознает эти вызовы и продолжает диверсифицировать географию своей деятельности. В числе приоритетов — реализация более 15 новых проектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, в том числе в Татарстане, Башкортостане, Свердловской области и Приморском крае, а также Нижегородской области.
На конец октября 2025-го доля столичных рынков в объемах текущего строительства девелопера снизилась до 81%.
Финансовые результаты Самолета
Выручка
Показатель остается стабильным, несмотря на падение продаж.
В первом полугодии 2025 года рост выручки Самолета практически не изменился в годовом сопоставлении (при этом он оказался лучше ожиданий рынка). Это произошло по двум основным причинам.
Объем продаж снизился на фоне отмены безадресной льготной ипотеки — одного из ключевых драйверов спроса в сегменте бюджетного жилья, на котором специализируется девелопер.
Вместе с тем, на наш взгляд, позитивным фактором выступило увеличение стройготовности объектов в структуре продаж, что повышает объем признанной выручки девелопера, но ограничивает потенциал ее дальнейшего роста.
В строительной отрасли выручка по ДДУ (договоры долевого участия) признается не в момент заключения сделки, а по мере выполнения работ. Поэтому резкое падение продаж начнет в полной мере сказываться на финансовых результатах компании с временным лагом.
EBITDA и рентабельность
Рентабельность по EBITDA в первом полугодии восстанавливалась из-за оптимизации бизнес-процессов.
В то же время компания смогла показать рост валовой рентабельности на 2 п.п., так как значительно сократила запуски проектов и реализовала больше квартир в жилых комплексах с высоким уровнем стройготовности, которые обладают более высокой валовой рентабельностью ввиду специфики бухучета девелоперов.
Рентабельность по скорр. EBITDA Самолета возросла на 2,1 п.п. в результате значительной оптимизации персонала группы. На конец первого полугодия 2025-го в годовом сопоставлении среднесписочная численность сотрудников сократилась на 31%, что подтверждает работу Самолета над оптимизацией затрат.
По итогам первого полугодия 2025 года чистая прибыль девелопера сократилась на 61% в годовом выражении, а рентабельность по этому показателю снизилась до рекордно низкого значения за последние пять лет — 1,1%.
Главным драйвером снижения показателя выступил значительный рост финансовых расходов на 28% г/г (без учета экономии по эскроу) в связи с:
ростом кредитного портфеля на 12% г/г за счет увеличения объемов задолженности по проектному финансированию;
ростом эффективной процентной ставки по портфелю с 10,7% до 14,7% по сравнению с первой половиной 2024-го в результате снижения коэффициента покрытия эскроу, а также роста ключевой ставки.
Долговая нагрузка
Этот показатель у Самолета — самый высокий в секторе.
В первом полугодии 2025 года долговая нагрузка Самолета ожидаемо продолжила расти и достигла рекордных значений.
Показатель Net Debt / скорр. EBITDA составил 9,5х с учетом средств на счетах эскроу, что значительно превышает средний показатель по отрасли в 3,9x. Всему виной активное наращивание долгового портфеля в прошлые годы с целью агрессивного расширения объемов строительства, а также приобретения московского застройщика МИЦ.
Александр Самуйлов, аналитик Т-Инвестиций:
«Для девелоперской отрасли в целом характерна повышенная долговая нагрузка. Однако среди публичных компаний именно у Самолета этот показатель остается наиболее высоким».
Мы также отмечаем снижение коэффициента покрытия проектного финансирования счетами эскроу до 59% с 71% годом ранее. Это означает, что жилье Самолета строится быстрее, чем продается, что является драйвером роста средневзвешенной процентной ставки по кредитному портфелю, так как на непокрытый объем проектного финансирования начисляется рыночная ставка.
Динамика акций Самолета
С начала 2025 года акции Самолета упали примерно на 17%, что немного лучше средней динамики по сектору. Мы объясняем это позитивным операционным отчетом за третий квартал, а также значительным снижением котировки еще в 2024 году, что ограничило потенциал падения в текущем году.
Мультипликаторы
Наш взгляд на акции эмитента
Александр Самуйлов, аналитик Т-Инвестиций:
«На данный момент мы сохраняем нейтральный взгляд на акции Самолета на фоне падения чистой прибыли в первой половине 2025-го и рекордной долговой нагрузки в секторе. В ближайшее время мы также можем обновить инвестиционную рекомендацию и установить целевую цену по бумагам эмитента».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба