2 ноября 2021 ИХ "Финам" Братерский Александр
Cтоимость жилья в столице может снизиться, вложения в нее становятся менее привлекательными из-за увеличения стоимости ипотеки. По рынку жилья и офисного пространства серьезно ударила пандемия, и девелоперы ищут новые способы привлечения клиентов. На этом фоне популярность приобретают комплексы mixed use, сочетающие в себе "город в городе" из офисного жилого и развлекательного пространства.
По данным прогноза аналитиков УК "Ингосстрах-инвестиции", который приводит издание "Коммерсант", стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 15-20% к концу 2022 - началу 2023 года. При этом из-за увеличения стоимости ипотеки с рынка новостроек уходят инвесторы, которые приобретали до 50% недвижимости в столице.
На фоне повышения ключевой ставки ЦБ недвижимость становится менее привлекательной по сравнению с другими финансовыми инструментами, такими как облигации.
Пандемия серьезно меняет рынок недвижимости во всем мире, и Москва - не исключение. Символом пандемии стали замершие башенные краны - рабочие не могли приехать из-за ограничений. Покупателей на новые апартаменты становилось все меньше, а офисное пространство пустело из-за удаленной работы.
Для того, чтобы адаптироваться в мире после COVID-19, девелоперам и архитекторам нужно cтроить архитектуру будущего, о котором уже давно говорили эксперты в области трудовых ресурсов.
"Сегодня мы начинаем переосмыслять офисное пространство. Я думаю, что мы будем видеть офисы с меньшим местом для индивидуальной работы и большим для коллективной. Но интересное наблюдение: молодым работникам нравится проводить больше времени в офисе. Им больше нравится гибридный формат работы, когда они проводят 2-3 рабочих дня в офисе. Им надо создавать свои социальные связи и социальный капитал и быть ближе к коллегам и наставникам", - рассказывал в интервью Finam.ru американский консультант Джеффри Шварц, автор книги "Прерванная работа: возможности, устойчивость и рост в ускоренном будущем труда".
МФК против гетто
В этой связи популярность приобретает так называемый mixed-use девелопмент: создание многофункциональных комплексов (МФК), которые приходят на смену "точечной застройке". "Хорошая социальная среда и инфраструктура - это не газон или детский садик. Это место, где живут и пенсионеры, и студенты, и молодые яппи, и состоятельное среднее поколение. Вот тогда это будут не "человейники" или гетто, а самодостаточные живые и комфортные проекты", - так характеризует философию подобной застройки главный аналитик Cushman & Wakefield по Восточной Европе Денис Соколов.
С этим утверждением согласна и столичный архитектор Дарья Денисова, занимающаяся проектами различных общественных зданий. "Большая проблема в том, что школы и офисы имеют свойство переполнятся. Поэтому необходимо создавать гибкие общественные пространства, рассчитанные на разные функции. В период пандемии у человека возникло больше возможностей работать из любого места, и это надо учитывать", - рассказывает она Finam.ru.
Как отмечает Constuctor, издание Американской строительной ассоциации, "пандемия усилила интерес" к застройке "смешанного использования". "Жилой дом может играть эту важную роль, поскольку стирает границы того, что значит жить, работать и играть в одном месте. Потребитель, который работает из дома часть времени или все время, желает увидеть дома со встроенными офисами или гибкими рабочими пространствами", - пишет издание.
С подобными утверждениями согласны во многих странах мира. Один из последних примеров - строительство проекта в стиле mixed-use в Камбодже стоимостью 25 млн долларов.
В Сингапуре, где на небольшой по размеру площади сосредоточено больше количество небоскребов, идею mixed-use стали активно использовать с 2019 года. Правительство, как пишет Bloomberg, организовало схему, которая стимулирует девелоперов преобразовывать офисы в жилые дома. Кроме того, от инвесторов требуют создания общественных пространств на территории, где расположены офисы.
Подобная концепция давно зарекомендовала себя в странах Персидского залива. По данным девелоперской группы The First Group, на проекты mixed-use было потрачено за последние годы 9,9 млн долларов.
Глава расположенной в Саудовской Аравии девелоперской компании ROSHIN Дэвид Грувер полагает, что проекты mixed-use "могут принести огромную пользу всем заинтересованным сторонам - от жителей до владельцев малого бизнеса, от застройщиков до инвесторов". Хотя они, безусловно, получили популярность в течение нескольких лет, пандемия COVID-19 служит лишь дополнительной иллюстрацией того, насколько силен интерес.
Город и для физиков, и для лириков
Идея mixed-use девелопмента напоминает какой-нибудь советский закрытый город, где ученые-физики жили в среде таких же ученых. Не выходя за пределы своего поселения, они имели возможность посетить театр, кино или сходить в библиотеку. Однако это верно только отчасти, ведь mixed-use - это открытый город, где разные категории людей могут чувствовать себя в своей тарелке.
Ярким примером такого "города" служат башни "Москва-Сити". Председатель совета директоров девелоперской группы "Ярд" Андрей Кошкин в своей статье в "Российской газете" называет его настоящим "городом в городе".
Для девелоперов подобные проекты - способ заработка с использованием разных возможностей: "У собственника есть возможность поэтапного увеличения дохода от разных составляющих комплекса. Например, торговые площади быстрее окупаются, чем офисные, и поначалу именно они будут приносить основной доход. Затем акцент переместится и на офисы", - пишет эксперт.
В исследовании PricewaterhouseCoopers, сделанном еще до пандемии, говорится, что российские многофункциональные комплексы "повторят путь иностранных аналогов - распространение от премиального класса к более доступному".
Как отмечается в исследовании, сегодня большинство таких объектов распложено в центре, но "в среднесрочной перспективе будет заметно смещение строительства в зону третьего транспортного кольца и крупнейшие деловые кластеры".
Правда, для российских регионов все это пока не очень актуально, так как многие из них страдают из-за отсутствия часто элементарной инфраструктуры - школ и детских садов, мест досуга - тех самых объектов строительства, которых в СССР, в первую очередь, требовали от строителей.
Требуют и сейчас: создать хоть какой-нибудь mixed-use в отдельно взятом российском городе, который не был бы похож на "человейник".
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
По данным прогноза аналитиков УК "Ингосстрах-инвестиции", который приводит издание "Коммерсант", стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 15-20% к концу 2022 - началу 2023 года. При этом из-за увеличения стоимости ипотеки с рынка новостроек уходят инвесторы, которые приобретали до 50% недвижимости в столице.
На фоне повышения ключевой ставки ЦБ недвижимость становится менее привлекательной по сравнению с другими финансовыми инструментами, такими как облигации.
Пандемия серьезно меняет рынок недвижимости во всем мире, и Москва - не исключение. Символом пандемии стали замершие башенные краны - рабочие не могли приехать из-за ограничений. Покупателей на новые апартаменты становилось все меньше, а офисное пространство пустело из-за удаленной работы.
Для того, чтобы адаптироваться в мире после COVID-19, девелоперам и архитекторам нужно cтроить архитектуру будущего, о котором уже давно говорили эксперты в области трудовых ресурсов.
"Сегодня мы начинаем переосмыслять офисное пространство. Я думаю, что мы будем видеть офисы с меньшим местом для индивидуальной работы и большим для коллективной. Но интересное наблюдение: молодым работникам нравится проводить больше времени в офисе. Им больше нравится гибридный формат работы, когда они проводят 2-3 рабочих дня в офисе. Им надо создавать свои социальные связи и социальный капитал и быть ближе к коллегам и наставникам", - рассказывал в интервью Finam.ru американский консультант Джеффри Шварц, автор книги "Прерванная работа: возможности, устойчивость и рост в ускоренном будущем труда".
МФК против гетто
В этой связи популярность приобретает так называемый mixed-use девелопмент: создание многофункциональных комплексов (МФК), которые приходят на смену "точечной застройке". "Хорошая социальная среда и инфраструктура - это не газон или детский садик. Это место, где живут и пенсионеры, и студенты, и молодые яппи, и состоятельное среднее поколение. Вот тогда это будут не "человейники" или гетто, а самодостаточные живые и комфортные проекты", - так характеризует философию подобной застройки главный аналитик Cushman & Wakefield по Восточной Европе Денис Соколов.
С этим утверждением согласна и столичный архитектор Дарья Денисова, занимающаяся проектами различных общественных зданий. "Большая проблема в том, что школы и офисы имеют свойство переполнятся. Поэтому необходимо создавать гибкие общественные пространства, рассчитанные на разные функции. В период пандемии у человека возникло больше возможностей работать из любого места, и это надо учитывать", - рассказывает она Finam.ru.
Как отмечает Constuctor, издание Американской строительной ассоциации, "пандемия усилила интерес" к застройке "смешанного использования". "Жилой дом может играть эту важную роль, поскольку стирает границы того, что значит жить, работать и играть в одном месте. Потребитель, который работает из дома часть времени или все время, желает увидеть дома со встроенными офисами или гибкими рабочими пространствами", - пишет издание.
С подобными утверждениями согласны во многих странах мира. Один из последних примеров - строительство проекта в стиле mixed-use в Камбодже стоимостью 25 млн долларов.
В Сингапуре, где на небольшой по размеру площади сосредоточено больше количество небоскребов, идею mixed-use стали активно использовать с 2019 года. Правительство, как пишет Bloomberg, организовало схему, которая стимулирует девелоперов преобразовывать офисы в жилые дома. Кроме того, от инвесторов требуют создания общественных пространств на территории, где расположены офисы.
Подобная концепция давно зарекомендовала себя в странах Персидского залива. По данным девелоперской группы The First Group, на проекты mixed-use было потрачено за последние годы 9,9 млн долларов.
Глава расположенной в Саудовской Аравии девелоперской компании ROSHIN Дэвид Грувер полагает, что проекты mixed-use "могут принести огромную пользу всем заинтересованным сторонам - от жителей до владельцев малого бизнеса, от застройщиков до инвесторов". Хотя они, безусловно, получили популярность в течение нескольких лет, пандемия COVID-19 служит лишь дополнительной иллюстрацией того, насколько силен интерес.
Город и для физиков, и для лириков
Идея mixed-use девелопмента напоминает какой-нибудь советский закрытый город, где ученые-физики жили в среде таких же ученых. Не выходя за пределы своего поселения, они имели возможность посетить театр, кино или сходить в библиотеку. Однако это верно только отчасти, ведь mixed-use - это открытый город, где разные категории людей могут чувствовать себя в своей тарелке.
Ярким примером такого "города" служат башни "Москва-Сити". Председатель совета директоров девелоперской группы "Ярд" Андрей Кошкин в своей статье в "Российской газете" называет его настоящим "городом в городе".
Для девелоперов подобные проекты - способ заработка с использованием разных возможностей: "У собственника есть возможность поэтапного увеличения дохода от разных составляющих комплекса. Например, торговые площади быстрее окупаются, чем офисные, и поначалу именно они будут приносить основной доход. Затем акцент переместится и на офисы", - пишет эксперт.
В исследовании PricewaterhouseCoopers, сделанном еще до пандемии, говорится, что российские многофункциональные комплексы "повторят путь иностранных аналогов - распространение от премиального класса к более доступному".
Как отмечается в исследовании, сегодня большинство таких объектов распложено в центре, но "в среднесрочной перспективе будет заметно смещение строительства в зону третьего транспортного кольца и крупнейшие деловые кластеры".
Правда, для российских регионов все это пока не очень актуально, так как многие из них страдают из-за отсутствия часто элементарной инфраструктуры - школ и детских садов, мест досуга - тех самых объектов строительства, которых в СССР, в первую очередь, требовали от строителей.
Требуют и сейчас: создать хоть какой-нибудь mixed-use в отдельно взятом российском городе, который не был бы похож на "человейник".
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter