Как пенсионеру стать рантье и обеспечить себе достойный доход? Облигации vs недвижимость

3 января 2023 Коган Евгений
Типичный вопрос от многих сегодня: «Вот есть у меня некая сумма. Сможет ли она меня прокормить?»

Понятие прокормить — весьма творческое. Для кого-то и 100 тыс. руб. в месяц — отличная сумма. Кому-то и миллиона в месяц маловато будет. Ну а пенсионер… При неплохой для России пенсии в размере 30 тыс., прибавка в размере еще 30-40 тыс. смотрится неплохо.

🔹Как рассчитать ежемесячную потребность в деньгах? Здесь я пас. Думаю каждый примет решение сам. Моя работа начинается далее.

Итак, допустим, что для более-менее нормальной жизни (к примеру, как солидная прибавка к пенсии) требуется еще 30 тыс. в месяц. Исходим из того, что сама пенсия такая же. На эти деньги жить трудно. Особенно в Москве. Но люди умудряются жить даже на одну пенсию.

Значит, в год нужно иметь порядка 360 тыс. руб. доп. дохода. Где их взять?

1️⃣ Облигации

📍Какая сейчас безрисковая ставка по гособлигациям? Если вкладывать на срок примерно лет 5–6 – порядка 9,5% годовых.
📍Высокого уровня надежности корпоративные облигации с погашением также через 5–6 лет дают сейчас примерно 10–10,5% в год. К примеру, такие, как МТС, Сбербанк и другие.
Купоны по облигациям выплачиваются раз или два раза в год в зависимости от проспекта эмиссии. Но чаще – раз в год.

Сойдемся на том, что при текущих обстоятельствах 10% годовых – это реально и не выглядит рискованным.

🔹Как вычислить нужную сумму, чтобы иметь те самые 360 в год? Взять и разделить эту сумму на ставку, деленную на 100. Это расчет очень грубый. Зато понятный. Итак. Делим 360 тыс. на 10/100. Получаем 3,6 млн руб. Исходим из этой суммы инвестиций – как базовой.

Можно сделать чуть более точный расчет. Дело в том, что мы собираемся использовать купоны по облигациям ежемесячно. И уже через месяц после вложения стартовой суммы 3,6 млн. Но первые 360 тыс. накопятся ведь лишь через год. Поэтому сумма для инвестиций нужна чуть большая. Приблизительно на 6%. Т. е. около 3,8 млн. Или забирать ежемесячные суммы примерно через полгода.

Какие есть риски?
▪️Инфляция. К примеру, лет через пять пенсионеру-рантье потребуется в месяц не 30 тыс., а скорее 40. А то и больше. Чтобы поддерживать тот же уровень жизни.
Не забываем, даже наше не особо щедрое государство периодически вспоминает о совести и индексирует пенсии.
▪️Риск дефолтов. Он, конечно же, при инвестициях в надежные концерны минимален. Но… всяко бывает. Это тоже нужно учитывать.

Поэтому оптимальная сумма, которая должна быть при текущем уровне ставки проинвестирована, к сожалению, еще чуть больше. Сколько — сказать сложно. Мы живем в непредсказуемом мире. Ну очевидно еще на 20–25%. То есть не 3,8, а скорее – около 4,5 млн рублей.

Эта искомая сумма и позволит получать ежемесячный доход и даже немного прирастать, частично компенсируя инфляцию.

Опять же считаем — 4,5 млн проинвестированные на старте через год нам дадут 450 тыс. рублей. Часть из которых (360 тыс.) пойдет на ежемесячные выплаты, и часть (90 тыс.) на докапитализацию и «борьбу с инфляцией».

2️⃣ Недвижимость.

Возьмем аналогичную сумму для вложений в квартиру, скажем в Новой Москве, чтобы потом получать какой-то доход.

Замечу, что при сдаче жилья, купленного для целей обеспечить постоянный денежный поток, нужно иметь в виду следующее. За 4,5 млн руб. если что и можно купить — так это «голые стены».
Ремонт, даже самый простой, потребует вложений ещё минимум 1 млн. И это при жесточайшей экономии.
Мебель. Еще вложения.

Таким образом, по-любому придется выложить примерно миллионов 5,5–6. Отдача – около 5% в год.

Какие есть риски?
▪️Ремонт после жильцов.
▪️Риски неплатежей.
▪️Риски вандализма.
▪️Налоги, кстати говоря.
Реальная ставка от вложений – порядка 3,5% годовых.

Вот и считайте сами. Следующая заметка на ту же тему, но уже для рантье на более крупные суммы и долларовых рантье. Там много своих нюансов.

Теперь же поговорим о рантье по-крупному

Но сначала ненадолго отвлечемся. После первой заметки на данную тему получил послания от читателей. Смысл следующий: да, квартира дает значительно меньший доход, но зато прирастает в цене.

Что на это ответить? Однозначного ответа просто нет. Если текущие тренды в политике и экономике сохранятся, боюсь, не скоро еще недвижимость начнет дорожать. С другой стороны, если последующее развитие страны станет совсем уже не рыночным, да и другие многочисленные риски реализуются… Да. Тут нужно будет серьезно думать.

Итак, вернемся к теме.

Начнем с рантье в рублевой зоне.

В принципе, подход тот же, что и у пенсионеров. Но есть нюансы.

Для начала определимся с суммой. Допустим, нам ежемесячно нужен пассивный доход в размере 250 тыс. рублей. Какую сумму для этого надо накопить? Порядка 37,5 миллионов рублей.

Как считали? Все по той же формуле. 250 тыс. умножаем на 12, это будет годовой доход. Далее делим на 10/100. И корректируем полученную сумму вложений на 25% вверх, чтобы избежать неопределенности (инфляция+риск дефолтов).

Нюансы при инвестиции крупных сумм?
▪️Высокая диверсификация. В первом случае с небольшой суммой я бы выбрал 7-8 разных облигаций. В данном случае, когда мы инвестируем 37,5 млн руб., я бы рекомендовал приобрести, как минимум, 20 разных облигаций. Причем так, чтобы купоны равномерно капали в течение всего года. Тогда выстраивается хорошая стратегия постоянного денежного потока.
▪️Второй момент – акцент я бы делал на надежности облигаций. Нет смысла гнаться за какими-то выдающимися доходностями. Все равно при такой диверсификации это сильно не повлияет на доходность портфеля, но повысит риски потери большой суммы.

Ну а что, если мы говорим о долларах?

Исходим из того, что нам нужны те же самые 250 тыс. руб. в месяц, это около $3600 в месяц или $43,2 тыс. в год.

Доходность 10-летних гособлигаций США сейчас около 3,8% годовых. Депозит в надежном западном банке на год – около 4-4,2% годовых.
Неплохого кредитного качества облигации дают сегодня порядка 6-7% годовых.

Методика та же. Возьмем базовую ставку 6,5%. Делим сумму в год на 6,5/100. Это $720 тыс. инвестиций. В случае с долларами, я бы скорректировал эту сумму на 10%, т.к. инфляция в Штатах все-таки ниже. Получаем $790 тыс. вложений.

Нюансы. Как и в первом случае, необходима диверсификация. Да, сегодня можно найти и хорошие долларовые облигации более высокой доходности. Но мы исходим из более консервативного подхода. Риск в долгосрочных инвестициях не очень уместен.

❗️Если комбинировать облигации с более доходными инструментами, можно несколько увеличить годовой доход от таких инвестиций. Это возможно, если на 10-20% от портфеля вложиться в такие инструменты, как, например, наша «Ультра-агрессия» в сервисе по подписке.

Надо понимать, что это уже не рентная стратегия в ее классической форме. Но ожидаемая доходность при такой стратегии растет. Растет и уровень риска, но до приемлемого значения.

Если вы остановились на рентной стратегии, так сказать, «с романтизмом», делается это так:

▪️Ежемесячную ренту вы делаете на 30% меньше (например, $2500/ месяц в нашем случае).
▪️Остальное пока не тратится, а в течение года, по мере необходимости, участвует в агрессивной стратегии.
▪️Разницу в эти 30% от ежемесячного дохода вы себе себе платите по результатам года как бонус.

Делается это для того, чтобы избежать внутригодовых колебаний доходности в агрессивном инструменте.
(C) Источник

При копировании ссылка обязательна | Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Поддержите нас - ссылаясь на материалы и приводя новых читателей
Нашли ошибку: выделите и Ctrl+Enter