Инга Фокша, История повторяется или почему план по ипотеке работать не будет

Вот его основные идеи:

• 1. Должники должны получить возможность реструктурировать и рефинансировать свои кредиты. Эта мера может оставить от 4 до 5 млн. домовладельцев в домах.
  
• 2. Мотивировать ипотечных кредиторов идти на уступки своим заемщикам и проработать планы их спасения вместо того, чтобы заниматься процессом реализации их домов.
  
• 3. Поддержать низкие ставки по кредитам, усиливая присутствие Freddie Mac и Fannie Mae на рынке ипотеки.

Итак, предлагаем вам ознакомиться с основными положениями плана:

• 1. Рефинансирование предназначено для добросовестных заемщиков, которые могут быть вовлечены в процесс конфискации своих домов не по собственной неспособности осуществлять ежемесячные платежи, а в силу существенного снижения стоимости заложенной недвижимости. К примеру, снижение стоимости дома в среднем более 20% автоматически увеличивает сумму основного долга по кредиту, независимо от того, насколько добросовестно заемщик выплачивал кредит до этого.

Для этого предполагается программы рефинансирования, которые позволили бы сократить стоимость кредита. В самом плане приводится схема, по которой заемщик сможет снизить стоимость обслуживания долга на $2 300 в год.

• 2. Для мотивации кредиторов идти на встречу заемщикам, находящимся в зоне риска, предусмотрено выделение $75 млрд.

Ипотечные кредиторы должны будут снизить процент по кредиту до уровня, при котором у заемщика будет уходить не более 38% от ежемесячного дохода на обслуживание долга. То есть, если сейчас заемщик тратит половину своего дохода, то процент будет установлен на том уровне, при котором этот коэффициент составит 38%. Впоследствии, значение этого показателя должно быть сведено до 31%.

Немного истории о коэффициенте долг/доход:

В период расцвета ипотечного кредитования /70-80-е года/, FreddieMac и FannieMae за основу брали уровень коэффициента долг/доход 30%, остальные ипотечные компании, наращивая кредитные портфели для класса subprime, выдавали кредит даже при условии, что на погашение кредита будет уходить 60%, а изредка и 80% ежемесячного дохода заемщика.

Низкие ставки на подобном уровне должны удерживаться на протяжении 5 лет. По подсчетам создателей плана, этот пункт позволит сэкономить среднестатистическому ипотечному заемщику $400 в месяц.

Для того, чтобы мотивировать заемщиков продолжать ежемесячные платежи, предусмотрено даже сокращение основной суммы долга. Только незначительная часть платежей по процентам будет идти на погашение суммы основного долга. Этот пункт по подсчетам основателей плана подразумевает экономию в сумме $1000 ежегодно.

Команда ипотечного кредитора получит $1000 за каждый кредит, который удастся "привязать" к предложенному плану. Плюс к этому, кредитор получит "плату за успех" в случае, если его заемщик будет исправно платить по предложенной схеме.

Лирическое отступление в историю

Вернемся все в те же 70-80-е годы, когда ипотечные компании "гнались" на увеличением доли рынка, выдавая ипотечные кредиты как можно большему количеству заемщиков. К каждой компании-кредитору были привязаны несколько сотен, а иногда и тысяч /как в случае с Countrywide/ кредитных офицеров /они назывались Loanofficers/, которые намеренно выдавали кредит большей суммы, по сравнению с тем, что мог позволить себе заемщик. Делалось это с простой целью – кредитные офицеры работали за комиссию, которая привязывалась к сумме выданного кредита /на уровне 1-2%/. Чем на большую сумму они выдавали кредитов, тем больше была их комиссия. Они делали все возможное, чтобы дать своему клиенту возможность получить кредит не на $200 000, а скажем на $250 000. То есть раньше тоже все сводилось к тому, чтобы снизить заемщику процент по кредиту, оценив его кредитоспособность выше реальной. Тогда они шли это ради комиссии, работая на с ебя, сейчас, государство будет платить за то же.

Еще это напоминает ситуацию, когда кредиты начали секьюритизироваться. Как только банки и инвестдома "прощупали", что ипотечные кредиты можно продавать на рынке, они начали скупать их массами для дальнейшей секьюритизации в MBS, ABS, CDOs и так далее. Чтобы не создавать отдельные рабочие места у себя в офисах, банки и инвестдома обращались в специальные компании, которые должны были проводить анализ надежности кредитов. Ажиотаж был настолько велик, что на оценку каждого кредита специалисту нельзя было потратить больше одного часа. За такую оценку банки и инвестдома платили $100 за проработанный кредит. Так как сами банки принимали самое активное участие в финансирование выдачи кредитов /с целью их дальнейшей секьюритизации/, все были заинтересованы в том, чтобы как можно больше кредитов "ушло" на рынок в виде ценных бумаг, обеспеченными этими кредитами. Даже если кредит был проблематичным все его показате ли "привязывались за уши" только для того, чтобы его можно было продать дальше.

Сейчас происходит то же самое, только на этот раз платит государство, и не $100 за кредит, а $1000!!!

• 3. Решено активно задействовать Freddie Mac и Fannie Mae. Для этого ФРС расширяет программу покупки акций обеих компаний со $100 млрд для каждой до $200 млрд для каждой, а также увеличить объемы на покупку ценных бумаг, обеспеченными кредитами Freddie и Fannie. Ранее /25 ноября/ на эту цель выделялось $200 млрд., теперь - $900 млрд.

Возникает большой вопрос - как эти суммы будут задействованы в плане? Единственное, что приходит на ум - несколько снизятся доходность по MBS каждой из компаний, а снижение стоимости "привлечения" средств повлечет за собой и снижение процентов по кредитам. Так как ставки обеих компаний воспринимаются рынком, как ориентир, это может несколько стабилизировать ставки по ипотечным компаниям в принципе.

Оглядываясь на ту же историю, напомню, что основная цель создания обеих компаний – скупка ипотечных кредитов и ипотечных компаний рынка США, чтобы увеличить ликвидность – то есть дать возможность ипотечным компаниям выдавать больше кредитов. FreddieMac была основана во время кризиса Savings&Loans в конце 70-х именно для этого. Когда началась паника среди вкладчиков и масса банкротств среди ипотечных компаний и банков, на помощь пришло государство, приняв два важных решения: 1 – увеличили лимиты для Freddie и Fannie, на которые те могли выкупать кредиты у ипотечных компаний, 2 – увеличили лимиты FDIC по страхованию вкладов. Таким образом, схема работала на дальнейшее раздутие пузыря – вкладчики получили "гарантии" нести дальше свои сбережения в банки и тем самым финансировать дальнейшую выдачу ипотечных кредитов, и с другой стороны ипот ечные компании могли дальше выдавать ипотечные кредиты, зная, что смогут продать их Freddie и Fannie, а позже и банкам.

История не просто повторяется, правительство наступает дважды, а то и трижды на одни и те же грабли. Но все же остается ряд вопросов, на которые до сих пор нет ответов /а может это и есть ответы на вопрос, почему план спасения рынка недвижимости работать тоже не будет/:

• 1. На сколько снижение процентов по ежемесячным платежам способно компенсировать рост основной суммы долга, вызванный снижением стоимости залога? Ведь цены на недвижимость уже снизились на 20-30% и продолжают снижаться
  
• 2. Не вызовет ли предложенный план рост уровня просрочек в среднесрочной перспективе? Ведь каждый заемщик, даже добросовестный будет ждать нового графика погашения кредита и новых ставок. Зачем платить сейчас больше, если через три месяца можно будет заплатить меньше?
  
• 3. Если кредиторы призваны лояльнее оценивать платежеспособность заемщиков и не допускать их банкротства, в то время, как риски остались как минимум на прежнем уровне, то не должны ли ставки по кредитам, при рефинансировании возрасти?
  
• 4. План будет работать при одном условии – росте цен на недвижимость. В пользу чего сейчас ничего не говорит. Если цены на недвижимость продолжат снижаться, а соответственно, стоимость залога тоже снизится, то как рост основной суммы долга вписывается в план спасения заемщиков?
  
• 5. Учитывая рост безработных /основная проблема роста просрочек/, что план предусматривает в данной ситуации?
  
• 6. Вопрос о налогоплательщиках уже слишком избиты, поэтому заменим его – Что в плане предусмотрено для того, чтобы "хорошие" заемщики, у которых не было никаких просрочек по платежам, не испортили свою историю, только для того, чтобы подходить под критерии плана? То есть такие заемщики могут банально перестать платить три месяца, чтобы их кредит был рассмотрен для снижения ставок /на пять лет!/".