19 февраля 2020
Официальная инфляции в стране замедляется с начала 2015 года, да так, что ЦБ 5 раз снижал прогноз на 2019 в течение года. Во многом это следствие крайне слабого потребительского спроса из-за низких располагаемых доходов населения (подробнее про доходы этот разбирали в прошлом посте).
Цель ЦБ по инфляции в 4% годовых достигнута, по итогам 2019 г. цены выросли на 3,03%, и даже увеличение НДС не позволило ускориться. Прогнозы по инфляции на ближайшие годы около 3-3,5%. Разница доходностей между классической ОФЗ 26215 и инфляционной ОФЗ 52001 (5,69-2,76=2,93%) также указывает на этот диапазон по инфляции.
ЦБ на таком внутреннем (это снижение инфляции и слабый экономический рост) и внешнем фоне (это замедление мировой экономики и тотальное смягчение ДКП большинством ЦБ) постепенно снижает ключевую ставку. На сегодня она 6,00%, но рынок и доходности ОФЗ говорят о том, что ключевая ставка может пойти на 5,5% в этом году.
Как это влияет на рынок жилой недвижимости?
Снижение ключевой ставки удешевляет стоимость фондирования для банков, и они в свою очередь постепенно снижают ипотечные ставки. Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам опустилась до нового исторического минимума – 9,0% годовых. И пока все говорит в пользу дальнейшего снижения ставок по ипотеке до 8%, а может даже и до 7% в ближайшие 1-3 года.
Здесь логичен вопрос, а будет ли россиянин массового набирать ипотеку при снижении ставок? Совокупный долг россиян по ипотеке около 8,2 трлн рублей, что по мировым меркам немного (меньше 10% ВВП). Но количество выданных ипотечных кредитов стало меньше на 13,8% по отношению к 2018 году. В деньгах тоже снижение за год почти на 150 млрд рублей или 12,5%. На фоне снижения стоимости кредита – ипотеку стали брать меньше!
По данным ЦБ, охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким, если в начале 2015 ипотечный кредит был у 4% российских семей, то сейчас эта цифра возросла до 13%. Получается у многих ипотеки нет, а значит доступность ипотечного кредитования остается на низком уровне, даже после произошедшего снижения ипотечных ставок.
Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 26,9% (при покупке 30 кв. м. на человека) до 35,4% семей (из расчёта 18 кв. м. на человека). Ну конечно, чем больше детей в семье, тем сложнее тянуть ипотеку и процент семей способных обслужить ипотеку значительно падает (см. таблицу).
Об ограничении доступности говорит рост среднего срока, на который выдается кредит и рост среднего размера кредита (за счет снижения первоначального взноса, в 2016 меньше 20% от кредита внесло 10% ипотек, а в этом уже более 40%). На сегодня средний срок ипотеки близок к 20 годам, а размер суммы к 2,5 млн рублям. Данные от ЦБ на графике слегка устаревшие, но хорошо показывают динамику этих показателей за 10 лет.
Теоретически, если можно внести меньше за ипотеку на старте и взять побольше срок – доступность должна расти. И она растет, но для 80% населения все еще не доступна!
Кстати, эти две тенденции имеют обратную сторону медали - переплата за ипотеку будет более существенной, повышая в итоге конечную стоимость недвижимости для потребителя, что крайне негативно на фоне отрицательной динамики реальных доходов населения.
ВЫВОД: Сложно переоценить значение ипотеки для рынка недвижимости – последние годы больше 50% сделок заключается с привлечение ипотечного кредита. Существенное замедление этого рынка будет губительно для спроса на недвижимость.
Ипотечные ставки продолжат снижаться в ближайшие годы. Условия выдаваемой ипотеки улучшаются, что также играет за рост объёмов кредитования – значит спроса на недвижимость. Потенциал ипотечного рынка в масштабах страны существенный, большая часть населения без ипотеки.
Но доступность обслуживания таких кредитов остается низкой по финансовым соображениям, особенно для семей с детьми. А именно они в первую очередь нуждаются в квартирах большего размера, а значит и более дорогих объектах.
Правильнее сказать, что ипотека не дает рухнуть рынку недвижимости. Но пока не будет настолько усиливать спрос, насколько могла бы, если бы доходы населения росли.
Цель ЦБ по инфляции в 4% годовых достигнута, по итогам 2019 г. цены выросли на 3,03%, и даже увеличение НДС не позволило ускориться. Прогнозы по инфляции на ближайшие годы около 3-3,5%. Разница доходностей между классической ОФЗ 26215 и инфляционной ОФЗ 52001 (5,69-2,76=2,93%) также указывает на этот диапазон по инфляции.
ЦБ на таком внутреннем (это снижение инфляции и слабый экономический рост) и внешнем фоне (это замедление мировой экономики и тотальное смягчение ДКП большинством ЦБ) постепенно снижает ключевую ставку. На сегодня она 6,00%, но рынок и доходности ОФЗ говорят о том, что ключевая ставка может пойти на 5,5% в этом году.
Как это влияет на рынок жилой недвижимости?
Снижение ключевой ставки удешевляет стоимость фондирования для банков, и они в свою очередь постепенно снижают ипотечные ставки. Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам опустилась до нового исторического минимума – 9,0% годовых. И пока все говорит в пользу дальнейшего снижения ставок по ипотеке до 8%, а может даже и до 7% в ближайшие 1-3 года.
Здесь логичен вопрос, а будет ли россиянин массового набирать ипотеку при снижении ставок? Совокупный долг россиян по ипотеке около 8,2 трлн рублей, что по мировым меркам немного (меньше 10% ВВП). Но количество выданных ипотечных кредитов стало меньше на 13,8% по отношению к 2018 году. В деньгах тоже снижение за год почти на 150 млрд рублей или 12,5%. На фоне снижения стоимости кредита – ипотеку стали брать меньше!
По данным ЦБ, охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким, если в начале 2015 ипотечный кредит был у 4% российских семей, то сейчас эта цифра возросла до 13%. Получается у многих ипотеки нет, а значит доступность ипотечного кредитования остается на низком уровне, даже после произошедшего снижения ипотечных ставок.
Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 26,9% (при покупке 30 кв. м. на человека) до 35,4% семей (из расчёта 18 кв. м. на человека). Ну конечно, чем больше детей в семье, тем сложнее тянуть ипотеку и процент семей способных обслужить ипотеку значительно падает (см. таблицу).
Об ограничении доступности говорит рост среднего срока, на который выдается кредит и рост среднего размера кредита (за счет снижения первоначального взноса, в 2016 меньше 20% от кредита внесло 10% ипотек, а в этом уже более 40%). На сегодня средний срок ипотеки близок к 20 годам, а размер суммы к 2,5 млн рублям. Данные от ЦБ на графике слегка устаревшие, но хорошо показывают динамику этих показателей за 10 лет.
Теоретически, если можно внести меньше за ипотеку на старте и взять побольше срок – доступность должна расти. И она растет, но для 80% населения все еще не доступна!
Кстати, эти две тенденции имеют обратную сторону медали - переплата за ипотеку будет более существенной, повышая в итоге конечную стоимость недвижимости для потребителя, что крайне негативно на фоне отрицательной динамики реальных доходов населения.
ВЫВОД: Сложно переоценить значение ипотеки для рынка недвижимости – последние годы больше 50% сделок заключается с привлечение ипотечного кредита. Существенное замедление этого рынка будет губительно для спроса на недвижимость.
Ипотечные ставки продолжат снижаться в ближайшие годы. Условия выдаваемой ипотеки улучшаются, что также играет за рост объёмов кредитования – значит спроса на недвижимость. Потенциал ипотечного рынка в масштабах страны существенный, большая часть населения без ипотеки.
Но доступность обслуживания таких кредитов остается низкой по финансовым соображениям, особенно для семей с детьми. А именно они в первую очередь нуждаются в квартирах большего размера, а значит и более дорогих объектах.
Правильнее сказать, что ипотека не дает рухнуть рынку недвижимости. Но пока не будет настолько усиливать спрос, насколько могла бы, если бы доходы населения росли.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба