16 сентября 2021 banki.ru
Инвестиционный бум на рынке недвижимости, похоже, станет трендом этого года. Согласно прогнозу компании CBRE, одного из ведущих в мире консультантов по сопровождению сделок с недвижимостью, по итогам 2021 года инвестиции в недвижимость в России могут увеличиться на 16% — до рекордных 330 млрд рублей, притом что в мировом масштабе этот показатель может составить 15—20%. Впрочем, рынок растет очень неравномерно, многие его сегменты близки к насыщению. О главных трендах этого года и лучших инвестиционных возможностях рынка недвижимости рассказывает директор по инвестициям группы «Тринфико» Владимир Воскобойников.
Инвестиции в склады
Дефицит площадей и рост арендных ставок привели к взрывному росту спроса на складскую недвижимость и притоку инвестиций в этот сегмент. По данным CBRE, средняя ставка аренды в Московском регионе в первом полугодии 2021 года достигла 4 500 рублей за квадратный метр в год — это рост на 16% в сравнении с декабрем докризисного 2019 года. Эксперты ведущих международных консалтинговых компаний JLL и Colliers International более консервативны в своих расчетах, но и по их оценкам рост ставок за полтора года составил от 9% до 14%. Доля вакантных площадей на рынке складов к концу II квартала 2021 года снизилась до минимальных за шесть лет 1,6%, а к концу года, по данным JLL, опустится до 1,3%. В Северной столице свободные складские площади уже близки к исчерпанию: согласно отчету Colliers, к середине года вакантность в этом сегменте снизилась до 0,3%.
При этом, несмотря на огромные заявленные инвестиции, рынок складов еще очень далек от насыщения. Так, по оценкам одной из крупнейших независимых консалтинговых компаний в мире Knight Frank, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов класса А и В, в США — 3,5 кв. м, а в России — всего 0,2 кв. м, при этом 67% площадей сконцентрированы в Московской и Ленинградской областях. В целом, несмотря на всплеск интереса девелоперов к этому сегменту, в первом полугодии 2021 года доля складов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила всего 12%. Дефицит и высокий спрос на складские площади в России продлится несколько лет, поддерживая ставки аренды и доходы операторов складской недвижимости на высоком уровне. На этом фоне покупка складских площадей видится одним из беспроигрышных вариантов вложений на этом рынке: доходность таких инвестиций, составляющая сегодня 10—14% годовых, еще долго будет сохраняться на двузначном уровне.
Редевелопмент
Во многих крупных городах, сформировавшихся в эпоху бурного индустриального развития, редевелопмент — это практически единственный путь формирования современной и удобной городской среды. Это в полной мере относится к таким городам, как Москва и Санкт-Петербург, каждый из которых обладает парком устаревших офисных зданий, обширными промышленными зонами в непосредственной близости от центра города, почти утратившими свое первоначальное значение. На месте устаревшей жилой застройки, обветшалых советских НИИ и неработающих заводов в результате редевелопмента и реконструкции появятся современные торговые и офисные помещения, а также большой объем жилых площадей.
Из-за своей близости к центру новые объекты, как правило, относят к классу элитной недвижимости и высокодоходным коммерческим объектам. В ряде случаев, например при строительстве на месте сносимого объекта элитного клубного комплекса, девелопер может увеличить капитал в несколько раз. По данным Knight Frank, с 2018 года доля предложения элитного жилья в проектах редевелопмента Москвы увеличилась с 27% до 40%. В центре Москвы, где востребовано элитное жилье, но уже практически не остается мест, где можно построить здание, редевелопмент — это зачастую единственная возможность строительства жилых домов и апартаментов. При этом редевелопмент — удел в основном небольших девелоперов и инвестиционных фондов, привлекающих для их финансирования в числе прочего и средства розничных инвесторов через закрытые ПИФы и другие инструменты коллективного инвестирования.
И сейчас в России одной из УК формируется инвестиционный фонд «редевелопмента». Целевая доходность такого фонда для инвестора может достигать 25—30% годовых. Его стратегия подразумевает приобретение неэффективно используемых объектов в центре Москвы и их реконструкцию под жилую недвижимость, апартаменты бизнес-класса, а также гостиничные комплексы.
Проект по редевелопменту зданий (до трех объектов в фонде) длится около четырех лет. За это время формируется фонд, приобретаются объекты недвижимости, происходит получение разрешительной документации. Далее на месте старого объекта возводится новый, а квартиры или апартаменты распродаются покупателям, после чего прибыль распределяется среди инвесторов фонда. Объем фонда редевелопмента составляет 3 млрд рублей, а срок инвестирования — пять лет.
Коллективные инвестиции
Механизм вложений в недвижимость посредством паевого инвестиционного фонда известен: на средства пайщиков ПИФа управляющая компания приобретает коммерческий объект, регулярно отчитываясь о росте его стоимости и начисляя инвесторам дивиденды. Несмотря на то что средняя доходность работающих в России фондов недвижимости за последние три года составила 8% годовых, популярность инструментов коллективного инвестирования в недвижимость продолжает расти. По данным ЦБ, чистый приток инвестиций в ЗПИФы в I квартале 2021 года вырос на 76% к/к и стал максимальным за последние полтора года (172,9 млрд рублей). Рост произошел за счет увеличения объемов выдач при снижении величины погашений. При этом на фоне роста интереса населения к альтернативным банковским депозитам инвестициям среди ЗПИФов также растет популярность фондов, ориентированных на розничных инвесторов. Так, в январе — марте 2021 года наблюдавшийся в предыдущие два квартала быстрый рост числа пайщиков-физлиц ускорился почти в два раза. Количество розничных инвесторов ЗПИФов превысило 103 тыс. (+43,1 тыс. за квартал).
Во II квартале темпы притока средств снизились, однако ЦБ связывает эту ситуацию с коррекцией после рекордных показателей в I квартале.
Для инвесторов с небольшим капиталом фонды недвижимости — это практически единственный способ поучаствовать в покупке крупного коммерческого объекта стоимостью несколько миллиардов рублей. При этом порог вхождения на рынок в этом случае может быть сколь угодно низким. Инвесторы, вкладывающиеся в недвижимость, довольно консервативны, и даже если доходность, которую показывают управляющие, невысока, то они редко выходят из проекта, отказываясь от участия в фонде. Поэтому число инвесторов и объемы их вложений в закрытые паевые фонды недвижимости вряд ли будет существенно сокращаться, а вот рост возможен.
http://www.banki.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Инвестиции в склады
Дефицит площадей и рост арендных ставок привели к взрывному росту спроса на складскую недвижимость и притоку инвестиций в этот сегмент. По данным CBRE, средняя ставка аренды в Московском регионе в первом полугодии 2021 года достигла 4 500 рублей за квадратный метр в год — это рост на 16% в сравнении с декабрем докризисного 2019 года. Эксперты ведущих международных консалтинговых компаний JLL и Colliers International более консервативны в своих расчетах, но и по их оценкам рост ставок за полтора года составил от 9% до 14%. Доля вакантных площадей на рынке складов к концу II квартала 2021 года снизилась до минимальных за шесть лет 1,6%, а к концу года, по данным JLL, опустится до 1,3%. В Северной столице свободные складские площади уже близки к исчерпанию: согласно отчету Colliers, к середине года вакантность в этом сегменте снизилась до 0,3%.
При этом, несмотря на огромные заявленные инвестиции, рынок складов еще очень далек от насыщения. Так, по оценкам одной из крупнейших независимых консалтинговых компаний в мире Knight Frank, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов класса А и В, в США — 3,5 кв. м, а в России — всего 0,2 кв. м, при этом 67% площадей сконцентрированы в Московской и Ленинградской областях. В целом, несмотря на всплеск интереса девелоперов к этому сегменту, в первом полугодии 2021 года доля складов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила всего 12%. Дефицит и высокий спрос на складские площади в России продлится несколько лет, поддерживая ставки аренды и доходы операторов складской недвижимости на высоком уровне. На этом фоне покупка складских площадей видится одним из беспроигрышных вариантов вложений на этом рынке: доходность таких инвестиций, составляющая сегодня 10—14% годовых, еще долго будет сохраняться на двузначном уровне.
Редевелопмент
Во многих крупных городах, сформировавшихся в эпоху бурного индустриального развития, редевелопмент — это практически единственный путь формирования современной и удобной городской среды. Это в полной мере относится к таким городам, как Москва и Санкт-Петербург, каждый из которых обладает парком устаревших офисных зданий, обширными промышленными зонами в непосредственной близости от центра города, почти утратившими свое первоначальное значение. На месте устаревшей жилой застройки, обветшалых советских НИИ и неработающих заводов в результате редевелопмента и реконструкции появятся современные торговые и офисные помещения, а также большой объем жилых площадей.
Из-за своей близости к центру новые объекты, как правило, относят к классу элитной недвижимости и высокодоходным коммерческим объектам. В ряде случаев, например при строительстве на месте сносимого объекта элитного клубного комплекса, девелопер может увеличить капитал в несколько раз. По данным Knight Frank, с 2018 года доля предложения элитного жилья в проектах редевелопмента Москвы увеличилась с 27% до 40%. В центре Москвы, где востребовано элитное жилье, но уже практически не остается мест, где можно построить здание, редевелопмент — это зачастую единственная возможность строительства жилых домов и апартаментов. При этом редевелопмент — удел в основном небольших девелоперов и инвестиционных фондов, привлекающих для их финансирования в числе прочего и средства розничных инвесторов через закрытые ПИФы и другие инструменты коллективного инвестирования.
И сейчас в России одной из УК формируется инвестиционный фонд «редевелопмента». Целевая доходность такого фонда для инвестора может достигать 25—30% годовых. Его стратегия подразумевает приобретение неэффективно используемых объектов в центре Москвы и их реконструкцию под жилую недвижимость, апартаменты бизнес-класса, а также гостиничные комплексы.
Проект по редевелопменту зданий (до трех объектов в фонде) длится около четырех лет. За это время формируется фонд, приобретаются объекты недвижимости, происходит получение разрешительной документации. Далее на месте старого объекта возводится новый, а квартиры или апартаменты распродаются покупателям, после чего прибыль распределяется среди инвесторов фонда. Объем фонда редевелопмента составляет 3 млрд рублей, а срок инвестирования — пять лет.
Коллективные инвестиции
Механизм вложений в недвижимость посредством паевого инвестиционного фонда известен: на средства пайщиков ПИФа управляющая компания приобретает коммерческий объект, регулярно отчитываясь о росте его стоимости и начисляя инвесторам дивиденды. Несмотря на то что средняя доходность работающих в России фондов недвижимости за последние три года составила 8% годовых, популярность инструментов коллективного инвестирования в недвижимость продолжает расти. По данным ЦБ, чистый приток инвестиций в ЗПИФы в I квартале 2021 года вырос на 76% к/к и стал максимальным за последние полтора года (172,9 млрд рублей). Рост произошел за счет увеличения объемов выдач при снижении величины погашений. При этом на фоне роста интереса населения к альтернативным банковским депозитам инвестициям среди ЗПИФов также растет популярность фондов, ориентированных на розничных инвесторов. Так, в январе — марте 2021 года наблюдавшийся в предыдущие два квартала быстрый рост числа пайщиков-физлиц ускорился почти в два раза. Количество розничных инвесторов ЗПИФов превысило 103 тыс. (+43,1 тыс. за квартал).
Во II квартале темпы притока средств снизились, однако ЦБ связывает эту ситуацию с коррекцией после рекордных показателей в I квартале.
Для инвесторов с небольшим капиталом фонды недвижимости — это практически единственный способ поучаствовать в покупке крупного коммерческого объекта стоимостью несколько миллиардов рублей. При этом порог вхождения на рынок в этом случае может быть сколь угодно низким. Инвесторы, вкладывающиеся в недвижимость, довольно консервативны, и даже если доходность, которую показывают управляющие, невысока, то они редко выходят из проекта, отказываясь от участия в фонде. Поэтому число инвесторов и объемы их вложений в закрытые паевые фонды недвижимости вряд ли будет существенно сокращаться, а вот рост возможен.
http://www.banki.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter