19 июля 2022 БКС Экспресс Емельянов Валерий
Укрепление рубля этим летом вызвало необычный дисбаланс в ценах на российскую и зарубежную недвижимость. Квартира в провинции сравнялась с европейскими столицами и Лас-Вегасом. Посмотрим на ситуацию глазами инвестора.
Что с ценами в рублях, долларах и евро
Уже почти 20 лет подавляющее большинство сделок с жильем в России фиксируется в рублях. Но по традиции агентства недвижимости часто пересчитывают цены в долларах или евро, чтобы понять, что можно на те же деньги купить за границей.
Последние 8 лет цены на российское жилье в валюте почти не росли либо падали: прибавка в рублях компенсировалась снижением национальной валюты. В Москве средняя стоимость метра в 2014 г. была $5000-5500, к началу 2022 г. она была на уровне $3000-3500.
Благодаря росту рубля в этом году сложилась обратная ситуация. В среднем метр в столице перевалил за отметку $4500. Все, кто покупали в России жилье в 2015 г. или позднее, заработали в долларах до 95%. И если, успеют из нее выйти сейчас, могут удачно переложиться.
Причин для того, чтобы выходить из недвижимости, как минимум две. Во-первых, рублевые цены на жилье уже покатились вниз. По данным IRN, пик был пройден в апреле (выше 270 тыс. с метра для Москвы), к июню ценник отошел к 265 тыс. Во-вторых, сильный рубль — редкое явление, и не факт, что оно надолго.
Цены, как в Европе и Лас-Вегасе
Чтобы не зацикливаться на исторических данных, которые могут плохо отражать текущую реальность, можно пройтись по сравнению российских цен с другими городами. В качестве источника были взяты цифры с Numbeo, который собирает их по опросам местных жителей.
Из топ-5 самых дорогих городов России нет ни одного, где бы цены на жилье были на уровне страны с сопоставимыми доходами. Так, например, Москва вошла в топ-50 по ценам на жилье, но только в топ-300 по стоимости жизни среди всех городов мира.
Продав квартиру в российской столице, сейчас можно купить аналогичные по размеру апартаменты в Вене или Хельсинки — одни из самых дорогих городов для жизни в Европе. Квартира в центре Екатеринбурга меняется на аналогичную в Лас-Вегасе, жилье в Петербурге на столицы Испании или Португалии, в Новосибирске — на Грецию.
Во что переложиться, продав квартиру
Первый вариант напрашивается сам собой. Если есть вторая, третья или другая по счету (инвестиционная) квартира, и нет проблем с выводом валюты за рубеж (есть счета и подтверждение доходов), то ее сейчас можно выгодно обменять на жилье за границей.
Альтернативные варианты для тех, кто опасается падения цен на жилье в России, а также девальвации рубля:
- Покупка евробондов
Покупаете валютные облигации в рублях по курсу ЦБ и возвращаете так же. Гарантом возврата и привязки к доллару служит Минфин России либо ВЭБ. На выбор сейчас есть выпуски с погашением от 2023 до 2047 г. Из них ликвидные с 2025 до 2030 гг.
- Страхование жизни в валюте
По логике это косвенное вложение в те же евробонды Минфина, только гарантом возврата и привязки к валюте выступает страховая компания. Она же несет на себе риски блокировки НКЦ. Обычно договор страхования заключается на 5 лет и более.
- Переложиться в валюты Китая
Этот вариант позволит закрыть риски падения рубля и блокировки счетов в долларах и евро. Ближайший аналог валюты США — доллар Гонконга (жестко к привязан к USD). Китайский юань слабее доллара (USD), но и потенциал роста у него выше.
- Собрать портфель из акций
Тут может быть несколько стратегий: уйти в зарубежные акции, которые прямо следуют за долларом; взять компании из Гонконга, где есть много недооцененных историй; переложиться в бумаги российских экспортеров, которые исторически следуют за валютой (их выручка — в долларах, евро и юанях). Или взять комбинацию трех стран.
В топе рекомендаций среди бумаг США на сегодняшний день (из голубых фишек): Amazon (AMZN), Visa (V), UnitedHealth (UNH). Фундаментально сильные компании в Гонконге: Alibaba (9988) и WH Group (0288). Среди экспортеров РФ перспективно смотрятся сейчас Лукойл и Русал.
Выводы
- Недвижимость в России, если считать в долларах и евро, не была такой дорогой целое десятилетие.
- В рублях цены уже пошли вниз, при этом рубль в любой момент может прервать свой блестящий поход против основных валют.
- Сейчас есть возможность зафиксировать высокую валютную доходность (до +95% в зависимости от года покупки жилья), если переложиться в другие активы.
- Основная идея — привязаться к сильным валютам через покупку жилья в других странах либо через активы внутри России.
- Четыре варианта переложиться из недвижимости, никуда не выезжая: купить евробонды или страховку, привязанные к доллару; уйти в юань или доллар Гонконга; купить зарубежные акции или бумаги экспортеров РФ.
- Портфель из акций позволит уйти от риска хранения валюты на счетах, он может в себя включать:
топовые фишки США, например, Amazon (AMZN), Visa (V), UnitedHealth (UNH);
недооцененные компании Китая, такие как Alibaba и WH Group;
перспективных экспортеров России, в частности Лукойл и Русал.
Что с ценами в рублях, долларах и евро
Уже почти 20 лет подавляющее большинство сделок с жильем в России фиксируется в рублях. Но по традиции агентства недвижимости часто пересчитывают цены в долларах или евро, чтобы понять, что можно на те же деньги купить за границей.
Последние 8 лет цены на российское жилье в валюте почти не росли либо падали: прибавка в рублях компенсировалась снижением национальной валюты. В Москве средняя стоимость метра в 2014 г. была $5000-5500, к началу 2022 г. она была на уровне $3000-3500.
Благодаря росту рубля в этом году сложилась обратная ситуация. В среднем метр в столице перевалил за отметку $4500. Все, кто покупали в России жилье в 2015 г. или позднее, заработали в долларах до 95%. И если, успеют из нее выйти сейчас, могут удачно переложиться.
Причин для того, чтобы выходить из недвижимости, как минимум две. Во-первых, рублевые цены на жилье уже покатились вниз. По данным IRN, пик был пройден в апреле (выше 270 тыс. с метра для Москвы), к июню ценник отошел к 265 тыс. Во-вторых, сильный рубль — редкое явление, и не факт, что оно надолго.
Цены, как в Европе и Лас-Вегасе
Чтобы не зацикливаться на исторических данных, которые могут плохо отражать текущую реальность, можно пройтись по сравнению российских цен с другими городами. В качестве источника были взяты цифры с Numbeo, который собирает их по опросам местных жителей.
Из топ-5 самых дорогих городов России нет ни одного, где бы цены на жилье были на уровне страны с сопоставимыми доходами. Так, например, Москва вошла в топ-50 по ценам на жилье, но только в топ-300 по стоимости жизни среди всех городов мира.
Продав квартиру в российской столице, сейчас можно купить аналогичные по размеру апартаменты в Вене или Хельсинки — одни из самых дорогих городов для жизни в Европе. Квартира в центре Екатеринбурга меняется на аналогичную в Лас-Вегасе, жилье в Петербурге на столицы Испании или Португалии, в Новосибирске — на Грецию.
Во что переложиться, продав квартиру
Первый вариант напрашивается сам собой. Если есть вторая, третья или другая по счету (инвестиционная) квартира, и нет проблем с выводом валюты за рубеж (есть счета и подтверждение доходов), то ее сейчас можно выгодно обменять на жилье за границей.
Альтернативные варианты для тех, кто опасается падения цен на жилье в России, а также девальвации рубля:
- Покупка евробондов
Покупаете валютные облигации в рублях по курсу ЦБ и возвращаете так же. Гарантом возврата и привязки к доллару служит Минфин России либо ВЭБ. На выбор сейчас есть выпуски с погашением от 2023 до 2047 г. Из них ликвидные с 2025 до 2030 гг.
- Страхование жизни в валюте
По логике это косвенное вложение в те же евробонды Минфина, только гарантом возврата и привязки к валюте выступает страховая компания. Она же несет на себе риски блокировки НКЦ. Обычно договор страхования заключается на 5 лет и более.
- Переложиться в валюты Китая
Этот вариант позволит закрыть риски падения рубля и блокировки счетов в долларах и евро. Ближайший аналог валюты США — доллар Гонконга (жестко к привязан к USD). Китайский юань слабее доллара (USD), но и потенциал роста у него выше.
- Собрать портфель из акций
Тут может быть несколько стратегий: уйти в зарубежные акции, которые прямо следуют за долларом; взять компании из Гонконга, где есть много недооцененных историй; переложиться в бумаги российских экспортеров, которые исторически следуют за валютой (их выручка — в долларах, евро и юанях). Или взять комбинацию трех стран.
В топе рекомендаций среди бумаг США на сегодняшний день (из голубых фишек): Amazon (AMZN), Visa (V), UnitedHealth (UNH). Фундаментально сильные компании в Гонконге: Alibaba (9988) и WH Group (0288). Среди экспортеров РФ перспективно смотрятся сейчас Лукойл и Русал.
Выводы
- Недвижимость в России, если считать в долларах и евро, не была такой дорогой целое десятилетие.
- В рублях цены уже пошли вниз, при этом рубль в любой момент может прервать свой блестящий поход против основных валют.
- Сейчас есть возможность зафиксировать высокую валютную доходность (до +95% в зависимости от года покупки жилья), если переложиться в другие активы.
- Основная идея — привязаться к сильным валютам через покупку жилья в других странах либо через активы внутри России.
- Четыре варианта переложиться из недвижимости, никуда не выезжая: купить евробонды или страховку, привязанные к доллару; уйти в юань или доллар Гонконга; купить зарубежные акции или бумаги экспортеров РФ.
- Портфель из акций позволит уйти от риска хранения валюты на счетах, он может в себя включать:
топовые фишки США, например, Amazon (AMZN), Visa (V), UnitedHealth (UNH);
недооцененные компании Китая, такие как Alibaba и WH Group;
перспективных экспортеров России, в частности Лукойл и Русал.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба