7 января 2023 Тинькофф Банк Бетев Артем
В 2021 году я купил квартиру недалеко от Аланьи под перепродажу: мне казалось, что цены на недвижимость будут расти. И я оказался прав.
Покупка была спонтанной: мы с женой решились на нее после того, как купили первую квартиру в Аланье, в которой сейчас живем сами. Рассматривали варианты, куда еще вложить деньги, и я метался между идеями купить акции или вторую квартиру.
В результате мы остановились на квартире, и тогда мне думалось, что я прогадал с точки зрения прибыльности. Но в 2022 году оказалось, что инвестиция в жилье спасла наши деньги.
В статье расскажу, как мы выбирали квартиру, какие трудности были при покупке и продаже, как мы все оформляли и как переводили крупные суммы, когда международные платежи уже заблокировали.
Наш комплекс в сентябре 2022 года, дом еще не сдан. Красным выделена квартира, которую мы купили, а потом продали
Как искали новостройку
После покупки первой квартиры мы составили представление о рынке недвижимости в Турции, и идея с новостройкой выглядела безопасно. Мне показалось, что турки строят очень быстро, как правило, за два года, а долгостроев у них нет. К тому же в договоре всегда прописано, что за задержку застройщик обязуется выплачивать штраф. То есть мы не видели рисков для себя, главное — выбрать надежного застройщика.
Наш бюджет был небольшим — около 30 000 €. В 2021 году курс евро к рублю плавал, и наша сумма оценивалась от 2 400 000 до 2 700 000 Р в разные месяцы. Мы понимали, что может не хватить, поэтому рассматривали рассрочку еще на 40 000 € — знали, что турецкие застройщики часто идут на такое. Эти деньги мы могли бы выплачивать по мере зарабатывания.
Когда проанализировали рынок, поняли, что на 70 000 € можно купить квартиру формата 1+1 — так в Турции обозначается жилье с гостиной-кухней и одной спальней. Это самый ходовой вариант, такие квартиры легко продать или сдать в аренду.
Что с курсами валют
Мы купили квартиру в ноябре 2021 года, а продали ее в ноябре 2022 года. В основном рассчитывались в евро, но мелкие расходы в Турции проводят в местной валюте — лирах. В статье я буду переводить евро в рубли по курсу на момент покупки и продажи, а курс лиры брать из расчета 3,5 Р за лиру — таким он в основном был в 2022 году. Если траты в лирах и евро перемешиваются друг с другом, как часто бывает при операциях с недвижимостью, буду давать итог в евро или рублях.
Мерсин. Сначала мы присматривались к средиземноморской провинции Мерсин, где, как и в Аланье, живет много русских.
Местные риелторы любят рассказывать про перспективы Мерсина: здесь почти готов новый аэропорт и мэрия обещает развивать туристическую инфраструктуру.
Мерсин находится восточнее Аланьи и Анталии и менее популярен у россиян, но там тоже много русскоязычного населения. Источник: google.com
Обратились в агентство, где покупали первую квартиру, и попросили подыскать что-то в Мерсине. На тот момент мы уже жили в Турции, поэтому агенты предложили приехать и смотреть на месте. Мы с женой сели в автобус в Аланье и восемь часов провели в дороге. В Мерсине нас встретили и поселили в одну из своих квартир, которую обычно сдают. На следующий день мы вместе с агентом поехали смотреть дома.
Всего пробыли в этом городе лишь пару дней, за это время посмотрели шесть квартир в новостройках. Цены были очень привлекательные: в начале 2021 года квартира 1+1 с видом на море стоила 2 000 000 Р, то есть мы укладывались в бюджет даже без рассрочки.
Но чем больше мы ездили по городу, тем больше понимали, что сам Мерсин не так интересен, как об этом рассказывают. Вот что нас смутило:
В городе не развита туристическая инфраструктура, мало отелей, хотя мэр и обещает этим заняться.
Вся береговая зона уже застроена старым жильем, а новая застройка идет далеко от центра. То есть нужна машина, чтобы передвигаться по городу. Общественный транспорт показался нам неудобным.
Местные жители не говорят ни по-английски, ни по-русски, мы это заметили и в транспорте, и в заведениях, и даже в отеле. В Аланье этой проблемы нет.
Нам не предлагали вторичное жилье, и риелтор говорил, что со вторичкой тут никто не работает.
Это мое субъективное впечатление от Мерсина, и я могу ошибаться. Но когда сложил в голове все факторы, то не понял, почему недвижимость здесь должна дорожать. Мы решили отказаться от покупки.
Агентство, которое предоставляло нам квартиру и возило на просмотры, восприняло это нормально. Но нас еще долго пытались убедить, что квартиру в Мерсине нужно срочно покупать, ведь таких цен больше не будет никогда. С нас не взяли ни копейки, поэтому все траты составили лишь 5000 Р на питание, билеты на автобус из Аланьи и прочие мелкие нужды.
Вид из строящейся квартиры в Мерсине. До моря далековато, а это один из самых близких к нему вариантов
Аланья. Когда поняли, что с Мерсином не складывается, решили искать квартиру в Аланье. Я стал изучать местных застройщиков и обнаружил, что чуть ли не у каждого агентства недвижимости есть своя стройка. То есть очень много мелких фирм и общее впечатление, что строят все подряд.
Среди крупных компаний я для себя отметил Yenisey, BestHome и Konak. Мне сказали, что у них получше качество квартир, то есть хорошая отделка, а еще сразу на кухне будет надежная техника и мебель. Но и цены были высокими. Уровнем ниже находились фирмы Yekta и Cebeci. Они понравились мне больше, потому что жилье было дешевле, а инфраструктура комплексов лучше: бассейны, тренажерные залы, детские площадки и все остальное, что нужно для отдыха. Мне это казалось беспроигрышным, так как я понимал, что мою квартиру перекупят, скорее всего, для сдачи в аренду.
Как-то раз мы проходили мимо большого комплекса Yekta Kingdom Trade и решили зайти в офис застройщика. На тот момент он располагался в этом здании. Нам предложили экскурсию по этому комплексу и по готовому объекту «Алара Парк» в том же районе. Застройщик выделил агента с машиной, а показ объектов был бесплатным — это частая практика.
Yekta умеет хорошо продавать, а дома этого застройщика впечатляют: красивые холлы, бассейны, интересная отделка, новые тренажерные залы, где вход по отпечатку пальца, а еще мультикорты — теннис, футбол и баскетбол — и хамамы. В общем, инфраструктура на пять баллов. Но вот сами квартиры очень маленькие, а слышимость — очень высокая.
Но больше всего смутило, что цены за 1+1 начинались от 100 000 € (8 000 000—9 000 000 Р), и мы поняли, что не потянем. Мы честно сказали об этом застройщику, и тогда нам предложили съездить в город Газипаша, где возводили второй этаж комплекса с приемлемыми для нас ценами.
Газипаша — город в 45 километрах от Аланьи с одноименным международным аэропортом. Из Аланьи в аэропорт надо ехать около часа, а здесь он под боком. Туристическая инфраструктура в Газипаше почти не развита, город тихий, живут в основном местные. Прибрежная зона не занята, но нам сказали, что берег выкупили отельеры и скоро начнут там строить свои объекты.
На горизонте пяти лет это место показалось нам перспективным, а главное — цены начинались от 56 000 € за 1+1, и застройщик сказал, что готов предоставить рассрочку.
Как выбрали квартиру
В Газипашу мы поехали с тем же агентом, который уже был за нами закреплен. Он показал новостройку, там был готов всего один этаж.
Комплекс находился примерно в двух километрах от пляжа. Агент убеждал нас, что до моря всего километр, но «Гугл-карты» говорили, что два. Такое здесь часто бывает: расстояние до моря — важный показатель, который формирует цену на квартиру, поэтому агенты любят приукрасить реальное положение дел.
Непроданных квартир в доме оставалось немного, но 20 хороших вариантов было. В основном мы смотрели на этажность. Точно не хотелось самый верхний этаж: я часто слышал, что бывают проблемы с крышей, она может протекать.
В Газипаше распространена малоэтажная застройка, а дома в основном стоят на равнине, поэтому шикарные виды здесь найти проблематично. Так как самого дома еще не было, вид из квартиры застройщик предложил представить по видео с квадрокоптера. Предполагался частичный вид на море, а также неплохой вид на горы.
Мы рассматривали шестой этаж за 64 000 € (5 100 000 Р) и седьмой — за 69 000 € (5 500 000 Р): квартиры одинаковые по планировке, разница только в этаже. Мы посчитали, что один этаж сильно не улучшит вид, а 5000 € не лишние, и остановились на квартире на шестом этаже.
Еще мы посмотрели город и съездили на пляж. Когда вернулись в Аланью, то пару дней подумали, а потом решили, что надо брать.
Расположение нашей квартиры на картах — расстояние до моря оказалось вдвое больше, чем рассказывал агент застройщика
Какие были условия покупки
Мы начали торговаться с застройщиком: турецкого языка не знали, но в Аланье практически в каждой организации есть русскоговорящие сотрудники, а у застройщиков тем более, поэтому проблем не возникло. Наши знакомые сказали, что можно выторговать более удобную рассрочку или снизить цену. Уже потом мы узнали, что иногда выходит получить и то и то, но было поздно.
Мы договорились на более удобную рассрочку: удалось немного снизить первоначальный взнос и разбить его на два платежа в течение трех месяцев. Общая цена осталась прежней — 64 000 €, то есть около 5 300 000 Р по курсу на ноябрь 2021 года.
Условия были такими: в течение первых трех месяцев мы должны были внести 50% от стоимости квартиры, то есть 32 000 €, а потом до декабря 2022 года частями выплачивать еще 32 000 € — каждые два месяца по 6400 € (около 500 000 Р). Таким образом, мы должны были полностью рассчитаться в ноябре 2022 года, а в декабре застройщик обещал сдать дом.
Нас очень подкупила еще одна опция от застройщика — возможность забрать все деньги на любом этапе и без комиссий, если мы не сможем выплатить рассрочку. А еще застройщик обязался выплачивать пени, если не сдаст дом вовремя, — по 600 € за каждый месяц.
Также нам предоставили бонус: возможность пожить две недели в квартире этого застройщика в Аланье. Мы воспользовались этим бонусом, когда в нашей первой квартире начался ремонт. Дом не выбирали, застройщик предложил нам единственный вариант в том же районе, где мы жили.
Квартира от Yekta была обставлена как арендное жилье, все нужное было. Но нам там не слишком понравилось: мы слышали все, о чем говорят соседи, знали, в какой обуви они ходят и когда посещают туалет. Кроме того, розетки были расположены в самых неподходящих местах. Ширину и длину комнат под мебель застройщик тоже не продумал: мы поняли, что если поставить в комнату нормальную двуспальную кровать, то для прикроватных тумбочек места уже не останется.
Как прошла сделка
Все условия сделки мы согласовали в ноябре 2021 года и вышли на подписание документов. Нам требовалось подписать договор с застройщиком, и все. В кадастровом управлении по турецким законам такая сделка не регистрируется, ведь квартиры еще нет.
Договор был единственным документом, который подтверждал наше право на квартиру. Когда она будет готова, мы могли бы получить тапу — свидетельство о праве собственности. Или же перепродать квартиру еще до этого момента, что мы и собирались сделать.
Когда нам принесли на подпись договор, я обратил внимание, что в нем нет пункта о возврате денег, если мы не сможем платить по рассрочке. Представитель застройщика сказал, что раз они обещали, то так и сделают, и ни к чему включать это в документ. Я часто слышал о таких возвратах и знал, что они выгодны застройщику, так как со временем цена квартиры, как правило, вырастает, и он продает ее дороже. Поэтому решил поверить на слово и не стал настаивать на том, чтобы изменить договор.
Договор мы подписали 4 ноября 2021 года, срок сдачи дома был указан, как договаривались, — декабрь 2022 года.
Печать застройщика и моя подпись здесь стоят поверх нашей квартиры. Так мы подтвердили, что все поняли, где она находится
На всякий случай я спросил у застройщика о правах на землю, и мне показали вот это свидетельство
Как оплатили новое жилье
Чтобы внести первоначальный взнос в 32 000 €, мне пришлось продать большую часть своих акций, а также потратить почти всю подушку безопасности. Я немного переживал, так как не люблю, когда нет денег на непредвиденные случаи. К тому же я всегда считал, что инвестиции в акции более интересны, чем вложения в недвижимость, и думал, что прогадал.
Первый взнос мы оплатили банковской картой в офисе застройщика — в конце 2021 года с этим не было проблем. Потом я тоже платил с карты, за что в сумме получил 400 € (27 497 Р) бонусами. Один раз мне пришлось занять немного денег у друзей, но в целом мы справлялись с рассрочкой без проблем — до февраля 2022 года.
С февраля из-за санкций я больше не мог выплачивать рассрочку с российской карты. Мне оставалось четыре или пять платежей по 6400 €. Ситуация была сложная, потому что я работаю в иностранной компании и больше не мог летать на работу в Европу и получать деньги на счет в России. И мы с женой решили переехать в Турцию окончательно, благо у нас была первая квартира в Аланье. У меня уже был открыт счет в турецком банке Garanti, и я стал получать зарплату на этот счет. С застройщиком расплачивался наличными: когда подходил день платежа, я просто снимал нужную сумму в отделении и относил в офис строительной компании.
К моему счастью, застройщик пошел навстречу и согласился принимать оплату в фунтах стерлингов, потому что зарплату я получал именно в этой валюте. Менять фунты на евро в турецком банке очень невыгодно, потому что курс плохой, а в турецких лирах застройщик принимать оплату не хотел. Здесь это обычная история: лира считается нестабильной валютой, и когда речь идет о крупных суммах, турки рассчитываются в долларах или евро.
Пару раз мне пришлось идти к застройщику с просьбой отложить оплату на пару недель, договаривались об этом с нашим менеджером прямо в «Вотсапе». Из-за ситуации в мире я не мог получить вовремя деньги. Yekta шла навстречу во всем, пока не дошло до момента, когда я расплатился и захотел продать квартиру.
Как определили цену и схему продажи
В сентябре 2022 года я полностью закрыл долг и узнал, что такие же квартиры Yekta продает за 160 000 €. Получалось, что наша квартира с 64 000 € (5 300 000 Р по курсу конца 2021 года), которые мы заплатили, подорожала на 96 000 € (6 500 000 Р по курсу конца 2022 года)!
Ждать дальше я не видел смысла, прибыль была налицо. И я решил продать квартиру до сдачи дома. Хотел сэкономить, потому что получить в Турции тапу на квартиру и уже потом продавать ее — недешевая процедура.
Самая большая статья расходов — налог в 4% от кадастровой стоимости, который я мог подсчитать только примерно, поскольку до получения тапу кадастровая стоимость была неизвестна.
Этот налог возникал у меня дважды: 4% при первичном оформлении тапу после сдачи дома и еще раз при продаже квартиры. Второй раз налог был бы 2%, так как обычно его делят между покупателем и продавцом, но примерные подсчеты показывали, что все это вылилось бы в сумму от 4500 до 7500 €. Еще возникала куча мелких расходов, а ведь также наверняка появилась бы комиссия риелтора и разные непредвиденные траты.
На продажу после оформления собственности пришлось бы потратить не менее 309 997 Р
Кроме того, по турецким законам платят подоходный налог, если перепродали квартиру в течение пяти лет с даты регистрации. Налогом облагается разница между кадастровой стоимостью в тапу продавца и оценочной стоимостью, которую устанавливают местные власти и включают в тапу покупателя. Эта разница называется приростом капитала. Из нее вычитаются расходы на оформление сделки и другие налоги.
Налог на прирост капитала возникает от порога в 25 000 ₺ (77 000 Р) и считается в процентах разницы стоимостей после превышения этой суммы.
В итоге налог может составить от 15 до 40% от суммы прироста в зависимости от того, в какую категорию попадет результат вычисления.
Объясню на примере. Предположим, в октябре 2021 года мы купили квартиру за 200 000 ₺ и оформили ее в собственность, а продали это жилье в октябре 2022 года за 700 000 ₺.
Чтобы грубо подсчитать оценочную стоимость продажи, надо покупную цену умножить на соотношение индексов цен внутренних производителей, D-PPI, что позволит скорректировать стоимость с учетом инфляции. Индексы берутся месяцем ранее дат покупки и продажи, то есть в нашем случае за сентябрь 2021 и сентябрь 2022 годов: 200 000 × (741,58 / 515,13) = 287 919 ₺.
Теперь нужно высчитать прибыль продавца: 700 000 − 287 919 = 412 080 ₺. Из этой цифры вычитаем исключение 25 000 ₺, получается 437 080 ₺. Теперь вычитаем расходы на оформление права собственности, по общему правилу это 2% от 700 000, или 14 000 ₺: 437 080 − 14 000 = 451 080 ₺. Это и есть прирост капитала. Из него еще можно вычесть мелкие расходы на сделку, но здесь будем считать их несущественными.
Наш прирост капитала облагается налогом 35%, или 157 878 ₺.
Если покупать у юрлица, то ставка налога фиксированная — 20%.
Но налог на приобретение недвижимости, 4% от кадастровой стоимости, покупатель и продавец платят в равных долях в любом случае — независимо от сроков владения и других особенностей.
Поэтому-то я так торопился с продажей: нет тапу — нет налогов. О своем решении я сообщил нашему менеджеру от Yekta. Так как рыночную цену нашей квартиры мы не знали, то решили взять цену чуть ниже, чем увидели у строительной компании, 150 000 € (10 300 000 Р).
Это вход в наш комплекс, фото сделано в сентябре 2022 года
3D-проект комплекса, который висит на стройплощадке
Как я пытался продать квартиру через застройщика
Когда мы рассказали о наших планах застройщику, начались проблемы. Вот основные.
Застройщик не говорил, по какой цене он будет продавать квартиру. Нашу стоимость в 150 000 € они взяли как рекомендацию и предупредили, что сверху будет их комиссия. Но ни за какие коврижки они не хотели сообщать размер этой комиссии.
Застройщик требовал работать только с ним. Мне прямо сказали: если покупатель придет не через менеджера застройщика, с таким покупателем просто не подпишут договор переуступки. Мне сказали, что такую переуступку невозможно сделать без согласия застройщика, — я не знаю, такое правило только у этой компании или во всей Турции.
Когда я говорил, что мне не нравятся эти условия, Yekta предлагала получить тапу после достройки дома и продавать, как мне хочется. Или же найти сейчас покупателя, который согласится подождать достройки дома, и потом оформить тапу на него.
Мы не понимали, что делает застройщик для продажи. Мне показалось, что практически ничего: просто включает квартиру в общий прайс-лист, где указаны все квартиры новостройки, и ждет. Впечатление было такое, что застройщику вообще неинтересно этим заниматься, и ему важно в первую очередь продать свои квартиры.
С менеджером мы общались в «Вотсапе», и уже через две недели я попросил снизить цену до 130 000 € (8 900 000 Р осенью 2022 года). Какая была реальная цена для покупателя, я так и не знал: публично такую информацию застройщик не размещал, узнать ее можно было только по запросу через сайт. Я знал, что строительная компания будет отвечать на этот запрос неделями.
Вскоре я понял, что от застройщика толку мало, и решил привлечь агентство. Его нашли по знакомству: моя жена — дизайнер интерьеров, и она продумывала ремонт в квартире семьи одного из владельцев этого агентства. У меня тоже был опыт общения с его сотрудниками, и мы были уверены, что это порядочные профессионалы. Для Аланьи это редкость.
Агентство попросило комиссию 3% от цены квартиры и пообещало договориться с застройщиком о переводе прав на покупателя, как только его найдут. Застройщик сначала был против, но я несколько раз прямо сказал, что они не занимаются продажей моей квартиры, и в итоге они пошли на попятную. Но они также еще продолжали продавать ее у себя.
Получилось, что мою квартиру выставляли и застройщик, и агентство. Цену от застройщика я так и не знал, а агентство публиковало объявления по цене 133 900 € (9 200 000 Р) — наша цена плюс комиссия в 3%.
Через неделю я понизил цену до 125 000 € (8 600 000 Р) и был готов торговаться еще на 5000 €. 120 000 € (8 200 000 Р) казались мне минимальной суммой, и это было существенно ниже рынка. Мне хотелось побыстрее с этим закончить, и я считал, что в любом случае получу хорошую прибыль.
Такое заявление мне пришлось писать на имя застройщика, чтобы агентство имело право продавать мою квартиру и показывать ее покупателям
Зачем я стал сам искать покупателей
Я понимал, что у агентства еще куча объектов, а срок сдачи дома неумолимо приближался — оставалась пара месяцев. Еще мне были срочно нужны деньги, чтобы легализоваться в Европе: я получал визу в Словакии. Поэтому я решил самостоятельно заняться продажей квартиры.
Я составил текст объявления, съездил в квартиру и сделал хорошие фотографии. А потом стал выкладывать объявление в разные источники.
Группы в «Фейсбуке». Я выложил объявление лишь раз в группе «Русскоговорящие в Турции» в «Фейсбуке» и получил бурный отклик. Из комментариев я узнал много нового о себе и своей квартире. Для каждого было очевидно, что квартира — хлам, цена ей максимум 10 000 €, скорее всего, она вообще ничего не стоит. В комментариях к моему посту появились объявления о продаже других квартир.
Обсуждение моей квартиры в группе «Русскоговорящие в Турции»
Каналы в «Телеграме». Я нашел семь или восемь каналов, где раз в день бесплатно выкладывал свое объявление. Отклик оказался неплохим, неуместных комментариев почти не было, писали только по делу.
После публикации одного объявления во всех каналах ко мне обращались один-два человека в день. Я считаю, это очень хороший результат.
Так выглядело мое объявление в телеграм-каналах
А это каналы, где я размещал объявление
Переписка с одним из агентов
Не только агенты, но и обычные люди писали мне в личные сообщения
Сайт Sahibinden. Это турецкая площадка для продажи недвижимости, которая оказалась самой бесполезной. Выкладывать объявления по правилам там могут только собственники, хотя в реальности тьма объявлений от агентств. Блокируют объявления, если в описании указать цену, особенно в валюте. Нельзя, чтобы на фотографии или в описании фигурировало имя застройщика или агентства.
Я еле выложил свое объявление, но через неделю его заблокировали, так как на фотографиях было видно название застройщика.
В итоге через неделю после того, как я сам взялся продавать квартиру, с «Фейсбука» пришел покупатель, с которым мы и заключили сделку. Из «Телеграма» два человека тоже были готовы купить квартиру: мне показалось, что это перекупщики, которым понравилась цена ниже рыночной, но покупатель с «Фейсбука» был быстрее.
Покупатель сбил цену до 120 000 €, а еще мы договорились поделить пополам сумму агентской комиссии. Платить надо было 3%, но покупатель сам оказался агентом, а у него был клиент, который хотел эту квартиру для еще одной перепродажи.
В Турции невозможно провести сделку напрямую между покупателем и продавцом, обязательно должен участвовать сертифицированный агент. Поэтому 3%, то есть 3600 €, в любом случае пришлось бы платить, и агент-покупатель для меня был скорее удачей, чем проблемой, ведь так мне удалось наполовину снизить комиссию. Чтобы упростить расчеты, мы просто указали в договоре итоговую стоимость за вычетом комиссии — 118 200 €.
Примерно в это же время мне позвонили из Yekta и сказали, что отказываются продавать мою квартиру у себя, так как они увидели мое объявление в сети. Моя жена анонимно вышла на их менеджера, чтобы все-таки узнать, за какую цену застройщик выставлял квартиру. Оказалось, они пытались продать ее за 182 000 € (12 500 000 Р)! При этом, когда я говорил им снизить с 150 000 до 130 000 €, похоже, они ничего не снижали. Видимо, надеялись, что продадут по своей стоимости и заберут себе разницу.
Таким образом, с продажей через застройщика мы закончили, а агентству, где была выставлена наша квартира, я сообщил, что покупателя нашел сам. Они восприняли это нормально и потом даже несколько раз давали устные советы, как лучше провести сделку.
Удостоверение риелтора в Турции, документ можно проверить на сайте центра профессиональных квалификаций
Как оформили переуступку
Продажа по переуступке не казалась мне чем-то сложным, ведь в Турции эта процедура не так отрегулирована, как в России. Договор с застройщиком здесь нигде не регистрируют, и государство даже не знает, кому принадлежат недостроенные квартиры. Уступка оформляется тоже без участия госорганов. Вот какие документы потребовались в моем случае.
Договор купли-продажи между мной и покупателем с печатью сертифицированного агента. Этот договор содержал все условия уступки, а еще был важен, чтобы я смог подтвердить происхождение денег за пределами Турции. Документ также был гарантией, что я смогу законно избежать налогов, которые возникли бы, продавай я уже оформленную квартиру.
Нотариальное согласие на передачу прав от меня к покупателю. Нотариус подписывает и ставит свою печать на согласие, которое до этого составляет юрист застройщика. За согласие 100 € заплатил покупатель, а я сделал себе нотариальную копию за 200 ₺.
Согласие юриста застройщика. Yekta готова была переуступить права на нового владельца, но требовала 1000 € (68 731 Р) за согласие от своего юриста. Эти расходы тоже понес покупатель, агент застройщика как-то убедил его, что платить должен именно он.
Мое согласие на передачу всех прав по владению недвижимостью на нового владельца. Документ заверен нотариусом
Как получили деньги за квартиру
Вся сделка заняла около недели, так как у покупателя возникли небольшие проблемы с обменом валюты.
И возник еще один нюанс. Я уже говорил, что до февраля 2022 года платил за квартиру банковской картой, и так я заплатил 38 500 € (2 600 000 Р). Застройщик сказал, что теперь им надо все эти деньги еще раз получить наличными, а потом они вернут их на мой турецкий банковский счет. Они объяснили это отчетностью. Я ничего не понял, но без этой процедуры застройщик отказывался давать согласие на проведение сделки. Пришлось согласиться.
Но выполнить требование застройщика оказалось не так просто. У меня есть два счета в Турции — в банках Garanti и Kuveyt Türk. Застройщик сказал, что с банком Garanti он не работает по каким-то личным причинам, а Kuveyt Türk к тому времени перестал принимать от русских клиентов любую валюту, кроме рублей и лир, даже если есть валютные счета.
Я думал получить деньги от застройщика на свой счет в грузинском банке Solo. Но как внести на грузинский счет деньги от покупателя, было непонятно: мне хотелось, чтобы все деньги оказались на одном счете, так было бы легко подтвердить их происхождение.
В общем, из-за очередной прихоти застройщика мне пришлось открыть счет в турецком банке İş. Условия открытия счетов я узнавал в телеграм-канале по турецким банкам. Я пришел в банк и подписал все документы, мне сказали, что теперь нужно ждать одобрения три-четыре дня. Также необходимо внести депозит в 5000 евро или долларов, что я и сделал. Полгода назад моей жене в этом же банке открыли счет бесплатно и за один день.
Открытие счета одобрили быстро, и мы провернули операцию, которую просил застройщик, одновременно с общим расчетом по сделке. Деньги передавали в офисе у бухгалтера Yekta. Покупатель отдал мне наличными 118 200 €, мы пересчитали деньги на счетной машинке с опцией проверки купюр. Затем я отдал застройщику 38 500 €.
Вся процедура с перекладыванием денег проходила на доверии, мы ничего не оформляли — обычное дело в Турции. Через несколько дней Yekta вернула эти деньги мне на счет. Я уже позже увидел, что это был SWIFT-перевод, на котором я потерял 161 € из-за комиссии за входящий SWIFT.
Как только пришел перевод от застройщика, я пошел в банк и положил все оставшиеся наличные на тот же счет.
Переписка с менеджером застройщика по поводу возврата 38 500 €
А вот списание комиссии за входящий SWIFT-перевод от Yekta
Что в итоге
Полагаю, что совершил отличную сделку, хоть и с определенными трудностями. Вопреки моим убеждениям, инвестиция в недвижимость принесла мне куда больший доход, чем акции. Турецкая квартира спасла наши деньги: держи я их в ценных бумагах, то столкнулся бы с заморозками и глубоким падением, которое идет до сих пор.
Нехитрые подсчеты показывают, что мой чистый доход составил 54 029 €, то есть около 3 400 000 Р по курсу ноября 2022 года. Это 85% годовых в евро. Наверное, можно было бы заработать и больше, если потратить на продажу больше времени, но я доволен и этим.
Продажа квартиры в Турции по переуступке обошлась мне в 1971 € (около 128 000 Р в ноябре 2022 года)
Думаю, во многом мне просто повезло. С точки зрения инвестиционной грамотности в 2021 году квартира в Аланье была плохим решением, но я рискнул. В итоге недвижимость в Турции выросла в цене за два года в два раза, а биржевой рынок в России рухнул.
Я потратил много времени, пытаясь продать квартиру через застройщика. Аппетиты у них нескромные, и, возможно, если бы я сразу связался с агентством, дело пошло бы быстрее.
Кратко об инвестициях в турецкую недвижимость
Изучите рынок и выберите застройщика, жилье у которого будет максимально востребовано и ликвидно.
Найдите надежное агентство, которое будет помогать как на этапе покупки, так и на этапе продажи. Мне кажется, лучше сразу работать с агентством.
Не стесняйтесь торговаться с застройщиком, особенно если у вас есть вся сумма на руках.
На мой взгляд, продавать надо, когда жилье почти готово и скоро начнется оформление тапу. Так получится избежать налогов и прочих ненужных расходов.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Покупка была спонтанной: мы с женой решились на нее после того, как купили первую квартиру в Аланье, в которой сейчас живем сами. Рассматривали варианты, куда еще вложить деньги, и я метался между идеями купить акции или вторую квартиру.
В результате мы остановились на квартире, и тогда мне думалось, что я прогадал с точки зрения прибыльности. Но в 2022 году оказалось, что инвестиция в жилье спасла наши деньги.
В статье расскажу, как мы выбирали квартиру, какие трудности были при покупке и продаже, как мы все оформляли и как переводили крупные суммы, когда международные платежи уже заблокировали.
Наш комплекс в сентябре 2022 года, дом еще не сдан. Красным выделена квартира, которую мы купили, а потом продали
Как искали новостройку
После покупки первой квартиры мы составили представление о рынке недвижимости в Турции, и идея с новостройкой выглядела безопасно. Мне показалось, что турки строят очень быстро, как правило, за два года, а долгостроев у них нет. К тому же в договоре всегда прописано, что за задержку застройщик обязуется выплачивать штраф. То есть мы не видели рисков для себя, главное — выбрать надежного застройщика.
Наш бюджет был небольшим — около 30 000 €. В 2021 году курс евро к рублю плавал, и наша сумма оценивалась от 2 400 000 до 2 700 000 Р в разные месяцы. Мы понимали, что может не хватить, поэтому рассматривали рассрочку еще на 40 000 € — знали, что турецкие застройщики часто идут на такое. Эти деньги мы могли бы выплачивать по мере зарабатывания.
Когда проанализировали рынок, поняли, что на 70 000 € можно купить квартиру формата 1+1 — так в Турции обозначается жилье с гостиной-кухней и одной спальней. Это самый ходовой вариант, такие квартиры легко продать или сдать в аренду.
Что с курсами валют
Мы купили квартиру в ноябре 2021 года, а продали ее в ноябре 2022 года. В основном рассчитывались в евро, но мелкие расходы в Турции проводят в местной валюте — лирах. В статье я буду переводить евро в рубли по курсу на момент покупки и продажи, а курс лиры брать из расчета 3,5 Р за лиру — таким он в основном был в 2022 году. Если траты в лирах и евро перемешиваются друг с другом, как часто бывает при операциях с недвижимостью, буду давать итог в евро или рублях.
Мерсин. Сначала мы присматривались к средиземноморской провинции Мерсин, где, как и в Аланье, живет много русских.
Местные риелторы любят рассказывать про перспективы Мерсина: здесь почти готов новый аэропорт и мэрия обещает развивать туристическую инфраструктуру.
Мерсин находится восточнее Аланьи и Анталии и менее популярен у россиян, но там тоже много русскоязычного населения. Источник: google.com
Обратились в агентство, где покупали первую квартиру, и попросили подыскать что-то в Мерсине. На тот момент мы уже жили в Турции, поэтому агенты предложили приехать и смотреть на месте. Мы с женой сели в автобус в Аланье и восемь часов провели в дороге. В Мерсине нас встретили и поселили в одну из своих квартир, которую обычно сдают. На следующий день мы вместе с агентом поехали смотреть дома.
Всего пробыли в этом городе лишь пару дней, за это время посмотрели шесть квартир в новостройках. Цены были очень привлекательные: в начале 2021 года квартира 1+1 с видом на море стоила 2 000 000 Р, то есть мы укладывались в бюджет даже без рассрочки.
Но чем больше мы ездили по городу, тем больше понимали, что сам Мерсин не так интересен, как об этом рассказывают. Вот что нас смутило:
В городе не развита туристическая инфраструктура, мало отелей, хотя мэр и обещает этим заняться.
Вся береговая зона уже застроена старым жильем, а новая застройка идет далеко от центра. То есть нужна машина, чтобы передвигаться по городу. Общественный транспорт показался нам неудобным.
Местные жители не говорят ни по-английски, ни по-русски, мы это заметили и в транспорте, и в заведениях, и даже в отеле. В Аланье этой проблемы нет.
Нам не предлагали вторичное жилье, и риелтор говорил, что со вторичкой тут никто не работает.
Это мое субъективное впечатление от Мерсина, и я могу ошибаться. Но когда сложил в голове все факторы, то не понял, почему недвижимость здесь должна дорожать. Мы решили отказаться от покупки.
Агентство, которое предоставляло нам квартиру и возило на просмотры, восприняло это нормально. Но нас еще долго пытались убедить, что квартиру в Мерсине нужно срочно покупать, ведь таких цен больше не будет никогда. С нас не взяли ни копейки, поэтому все траты составили лишь 5000 Р на питание, билеты на автобус из Аланьи и прочие мелкие нужды.
Вид из строящейся квартиры в Мерсине. До моря далековато, а это один из самых близких к нему вариантов
Аланья. Когда поняли, что с Мерсином не складывается, решили искать квартиру в Аланье. Я стал изучать местных застройщиков и обнаружил, что чуть ли не у каждого агентства недвижимости есть своя стройка. То есть очень много мелких фирм и общее впечатление, что строят все подряд.
Среди крупных компаний я для себя отметил Yenisey, BestHome и Konak. Мне сказали, что у них получше качество квартир, то есть хорошая отделка, а еще сразу на кухне будет надежная техника и мебель. Но и цены были высокими. Уровнем ниже находились фирмы Yekta и Cebeci. Они понравились мне больше, потому что жилье было дешевле, а инфраструктура комплексов лучше: бассейны, тренажерные залы, детские площадки и все остальное, что нужно для отдыха. Мне это казалось беспроигрышным, так как я понимал, что мою квартиру перекупят, скорее всего, для сдачи в аренду.
Как-то раз мы проходили мимо большого комплекса Yekta Kingdom Trade и решили зайти в офис застройщика. На тот момент он располагался в этом здании. Нам предложили экскурсию по этому комплексу и по готовому объекту «Алара Парк» в том же районе. Застройщик выделил агента с машиной, а показ объектов был бесплатным — это частая практика.
Yekta умеет хорошо продавать, а дома этого застройщика впечатляют: красивые холлы, бассейны, интересная отделка, новые тренажерные залы, где вход по отпечатку пальца, а еще мультикорты — теннис, футбол и баскетбол — и хамамы. В общем, инфраструктура на пять баллов. Но вот сами квартиры очень маленькие, а слышимость — очень высокая.
Но больше всего смутило, что цены за 1+1 начинались от 100 000 € (8 000 000—9 000 000 Р), и мы поняли, что не потянем. Мы честно сказали об этом застройщику, и тогда нам предложили съездить в город Газипаша, где возводили второй этаж комплекса с приемлемыми для нас ценами.
Газипаша — город в 45 километрах от Аланьи с одноименным международным аэропортом. Из Аланьи в аэропорт надо ехать около часа, а здесь он под боком. Туристическая инфраструктура в Газипаше почти не развита, город тихий, живут в основном местные. Прибрежная зона не занята, но нам сказали, что берег выкупили отельеры и скоро начнут там строить свои объекты.
На горизонте пяти лет это место показалось нам перспективным, а главное — цены начинались от 56 000 € за 1+1, и застройщик сказал, что готов предоставить рассрочку.
Как выбрали квартиру
В Газипашу мы поехали с тем же агентом, который уже был за нами закреплен. Он показал новостройку, там был готов всего один этаж.
Комплекс находился примерно в двух километрах от пляжа. Агент убеждал нас, что до моря всего километр, но «Гугл-карты» говорили, что два. Такое здесь часто бывает: расстояние до моря — важный показатель, который формирует цену на квартиру, поэтому агенты любят приукрасить реальное положение дел.
Непроданных квартир в доме оставалось немного, но 20 хороших вариантов было. В основном мы смотрели на этажность. Точно не хотелось самый верхний этаж: я часто слышал, что бывают проблемы с крышей, она может протекать.
В Газипаше распространена малоэтажная застройка, а дома в основном стоят на равнине, поэтому шикарные виды здесь найти проблематично. Так как самого дома еще не было, вид из квартиры застройщик предложил представить по видео с квадрокоптера. Предполагался частичный вид на море, а также неплохой вид на горы.
Мы рассматривали шестой этаж за 64 000 € (5 100 000 Р) и седьмой — за 69 000 € (5 500 000 Р): квартиры одинаковые по планировке, разница только в этаже. Мы посчитали, что один этаж сильно не улучшит вид, а 5000 € не лишние, и остановились на квартире на шестом этаже.
Еще мы посмотрели город и съездили на пляж. Когда вернулись в Аланью, то пару дней подумали, а потом решили, что надо брать.
Расположение нашей квартиры на картах — расстояние до моря оказалось вдвое больше, чем рассказывал агент застройщика
Какие были условия покупки
Мы начали торговаться с застройщиком: турецкого языка не знали, но в Аланье практически в каждой организации есть русскоговорящие сотрудники, а у застройщиков тем более, поэтому проблем не возникло. Наши знакомые сказали, что можно выторговать более удобную рассрочку или снизить цену. Уже потом мы узнали, что иногда выходит получить и то и то, но было поздно.
Мы договорились на более удобную рассрочку: удалось немного снизить первоначальный взнос и разбить его на два платежа в течение трех месяцев. Общая цена осталась прежней — 64 000 €, то есть около 5 300 000 Р по курсу на ноябрь 2021 года.
Условия были такими: в течение первых трех месяцев мы должны были внести 50% от стоимости квартиры, то есть 32 000 €, а потом до декабря 2022 года частями выплачивать еще 32 000 € — каждые два месяца по 6400 € (около 500 000 Р). Таким образом, мы должны были полностью рассчитаться в ноябре 2022 года, а в декабре застройщик обещал сдать дом.
Нас очень подкупила еще одна опция от застройщика — возможность забрать все деньги на любом этапе и без комиссий, если мы не сможем выплатить рассрочку. А еще застройщик обязался выплачивать пени, если не сдаст дом вовремя, — по 600 € за каждый месяц.
Также нам предоставили бонус: возможность пожить две недели в квартире этого застройщика в Аланье. Мы воспользовались этим бонусом, когда в нашей первой квартире начался ремонт. Дом не выбирали, застройщик предложил нам единственный вариант в том же районе, где мы жили.
Квартира от Yekta была обставлена как арендное жилье, все нужное было. Но нам там не слишком понравилось: мы слышали все, о чем говорят соседи, знали, в какой обуви они ходят и когда посещают туалет. Кроме того, розетки были расположены в самых неподходящих местах. Ширину и длину комнат под мебель застройщик тоже не продумал: мы поняли, что если поставить в комнату нормальную двуспальную кровать, то для прикроватных тумбочек места уже не останется.
Как прошла сделка
Все условия сделки мы согласовали в ноябре 2021 года и вышли на подписание документов. Нам требовалось подписать договор с застройщиком, и все. В кадастровом управлении по турецким законам такая сделка не регистрируется, ведь квартиры еще нет.
Договор был единственным документом, который подтверждал наше право на квартиру. Когда она будет готова, мы могли бы получить тапу — свидетельство о праве собственности. Или же перепродать квартиру еще до этого момента, что мы и собирались сделать.
Когда нам принесли на подпись договор, я обратил внимание, что в нем нет пункта о возврате денег, если мы не сможем платить по рассрочке. Представитель застройщика сказал, что раз они обещали, то так и сделают, и ни к чему включать это в документ. Я часто слышал о таких возвратах и знал, что они выгодны застройщику, так как со временем цена квартиры, как правило, вырастает, и он продает ее дороже. Поэтому решил поверить на слово и не стал настаивать на том, чтобы изменить договор.
Договор мы подписали 4 ноября 2021 года, срок сдачи дома был указан, как договаривались, — декабрь 2022 года.
Печать застройщика и моя подпись здесь стоят поверх нашей квартиры. Так мы подтвердили, что все поняли, где она находится
На всякий случай я спросил у застройщика о правах на землю, и мне показали вот это свидетельство
Как оплатили новое жилье
Чтобы внести первоначальный взнос в 32 000 €, мне пришлось продать большую часть своих акций, а также потратить почти всю подушку безопасности. Я немного переживал, так как не люблю, когда нет денег на непредвиденные случаи. К тому же я всегда считал, что инвестиции в акции более интересны, чем вложения в недвижимость, и думал, что прогадал.
Первый взнос мы оплатили банковской картой в офисе застройщика — в конце 2021 года с этим не было проблем. Потом я тоже платил с карты, за что в сумме получил 400 € (27 497 Р) бонусами. Один раз мне пришлось занять немного денег у друзей, но в целом мы справлялись с рассрочкой без проблем — до февраля 2022 года.
С февраля из-за санкций я больше не мог выплачивать рассрочку с российской карты. Мне оставалось четыре или пять платежей по 6400 €. Ситуация была сложная, потому что я работаю в иностранной компании и больше не мог летать на работу в Европу и получать деньги на счет в России. И мы с женой решили переехать в Турцию окончательно, благо у нас была первая квартира в Аланье. У меня уже был открыт счет в турецком банке Garanti, и я стал получать зарплату на этот счет. С застройщиком расплачивался наличными: когда подходил день платежа, я просто снимал нужную сумму в отделении и относил в офис строительной компании.
К моему счастью, застройщик пошел навстречу и согласился принимать оплату в фунтах стерлингов, потому что зарплату я получал именно в этой валюте. Менять фунты на евро в турецком банке очень невыгодно, потому что курс плохой, а в турецких лирах застройщик принимать оплату не хотел. Здесь это обычная история: лира считается нестабильной валютой, и когда речь идет о крупных суммах, турки рассчитываются в долларах или евро.
Пару раз мне пришлось идти к застройщику с просьбой отложить оплату на пару недель, договаривались об этом с нашим менеджером прямо в «Вотсапе». Из-за ситуации в мире я не мог получить вовремя деньги. Yekta шла навстречу во всем, пока не дошло до момента, когда я расплатился и захотел продать квартиру.
Как определили цену и схему продажи
В сентябре 2022 года я полностью закрыл долг и узнал, что такие же квартиры Yekta продает за 160 000 €. Получалось, что наша квартира с 64 000 € (5 300 000 Р по курсу конца 2021 года), которые мы заплатили, подорожала на 96 000 € (6 500 000 Р по курсу конца 2022 года)!
Ждать дальше я не видел смысла, прибыль была налицо. И я решил продать квартиру до сдачи дома. Хотел сэкономить, потому что получить в Турции тапу на квартиру и уже потом продавать ее — недешевая процедура.
Самая большая статья расходов — налог в 4% от кадастровой стоимости, который я мог подсчитать только примерно, поскольку до получения тапу кадастровая стоимость была неизвестна.
Этот налог возникал у меня дважды: 4% при первичном оформлении тапу после сдачи дома и еще раз при продаже квартиры. Второй раз налог был бы 2%, так как обычно его делят между покупателем и продавцом, но примерные подсчеты показывали, что все это вылилось бы в сумму от 4500 до 7500 €. Еще возникала куча мелких расходов, а ведь также наверняка появилась бы комиссия риелтора и разные непредвиденные траты.
На продажу после оформления собственности пришлось бы потратить не менее 309 997 Р
Кроме того, по турецким законам платят подоходный налог, если перепродали квартиру в течение пяти лет с даты регистрации. Налогом облагается разница между кадастровой стоимостью в тапу продавца и оценочной стоимостью, которую устанавливают местные власти и включают в тапу покупателя. Эта разница называется приростом капитала. Из нее вычитаются расходы на оформление сделки и другие налоги.
Налог на прирост капитала возникает от порога в 25 000 ₺ (77 000 Р) и считается в процентах разницы стоимостей после превышения этой суммы.
В итоге налог может составить от 15 до 40% от суммы прироста в зависимости от того, в какую категорию попадет результат вычисления.
Объясню на примере. Предположим, в октябре 2021 года мы купили квартиру за 200 000 ₺ и оформили ее в собственность, а продали это жилье в октябре 2022 года за 700 000 ₺.
Чтобы грубо подсчитать оценочную стоимость продажи, надо покупную цену умножить на соотношение индексов цен внутренних производителей, D-PPI, что позволит скорректировать стоимость с учетом инфляции. Индексы берутся месяцем ранее дат покупки и продажи, то есть в нашем случае за сентябрь 2021 и сентябрь 2022 годов: 200 000 × (741,58 / 515,13) = 287 919 ₺.
Теперь нужно высчитать прибыль продавца: 700 000 − 287 919 = 412 080 ₺. Из этой цифры вычитаем исключение 25 000 ₺, получается 437 080 ₺. Теперь вычитаем расходы на оформление права собственности, по общему правилу это 2% от 700 000, или 14 000 ₺: 437 080 − 14 000 = 451 080 ₺. Это и есть прирост капитала. Из него еще можно вычесть мелкие расходы на сделку, но здесь будем считать их несущественными.
Наш прирост капитала облагается налогом 35%, или 157 878 ₺.
Если покупать у юрлица, то ставка налога фиксированная — 20%.
Но налог на приобретение недвижимости, 4% от кадастровой стоимости, покупатель и продавец платят в равных долях в любом случае — независимо от сроков владения и других особенностей.
Поэтому-то я так торопился с продажей: нет тапу — нет налогов. О своем решении я сообщил нашему менеджеру от Yekta. Так как рыночную цену нашей квартиры мы не знали, то решили взять цену чуть ниже, чем увидели у строительной компании, 150 000 € (10 300 000 Р).
Это вход в наш комплекс, фото сделано в сентябре 2022 года
3D-проект комплекса, который висит на стройплощадке
Как я пытался продать квартиру через застройщика
Когда мы рассказали о наших планах застройщику, начались проблемы. Вот основные.
Застройщик не говорил, по какой цене он будет продавать квартиру. Нашу стоимость в 150 000 € они взяли как рекомендацию и предупредили, что сверху будет их комиссия. Но ни за какие коврижки они не хотели сообщать размер этой комиссии.
Застройщик требовал работать только с ним. Мне прямо сказали: если покупатель придет не через менеджера застройщика, с таким покупателем просто не подпишут договор переуступки. Мне сказали, что такую переуступку невозможно сделать без согласия застройщика, — я не знаю, такое правило только у этой компании или во всей Турции.
Когда я говорил, что мне не нравятся эти условия, Yekta предлагала получить тапу после достройки дома и продавать, как мне хочется. Или же найти сейчас покупателя, который согласится подождать достройки дома, и потом оформить тапу на него.
Мы не понимали, что делает застройщик для продажи. Мне показалось, что практически ничего: просто включает квартиру в общий прайс-лист, где указаны все квартиры новостройки, и ждет. Впечатление было такое, что застройщику вообще неинтересно этим заниматься, и ему важно в первую очередь продать свои квартиры.
С менеджером мы общались в «Вотсапе», и уже через две недели я попросил снизить цену до 130 000 € (8 900 000 Р осенью 2022 года). Какая была реальная цена для покупателя, я так и не знал: публично такую информацию застройщик не размещал, узнать ее можно было только по запросу через сайт. Я знал, что строительная компания будет отвечать на этот запрос неделями.
Вскоре я понял, что от застройщика толку мало, и решил привлечь агентство. Его нашли по знакомству: моя жена — дизайнер интерьеров, и она продумывала ремонт в квартире семьи одного из владельцев этого агентства. У меня тоже был опыт общения с его сотрудниками, и мы были уверены, что это порядочные профессионалы. Для Аланьи это редкость.
Агентство попросило комиссию 3% от цены квартиры и пообещало договориться с застройщиком о переводе прав на покупателя, как только его найдут. Застройщик сначала был против, но я несколько раз прямо сказал, что они не занимаются продажей моей квартиры, и в итоге они пошли на попятную. Но они также еще продолжали продавать ее у себя.
Получилось, что мою квартиру выставляли и застройщик, и агентство. Цену от застройщика я так и не знал, а агентство публиковало объявления по цене 133 900 € (9 200 000 Р) — наша цена плюс комиссия в 3%.
Через неделю я понизил цену до 125 000 € (8 600 000 Р) и был готов торговаться еще на 5000 €. 120 000 € (8 200 000 Р) казались мне минимальной суммой, и это было существенно ниже рынка. Мне хотелось побыстрее с этим закончить, и я считал, что в любом случае получу хорошую прибыль.
Такое заявление мне пришлось писать на имя застройщика, чтобы агентство имело право продавать мою квартиру и показывать ее покупателям
Зачем я стал сам искать покупателей
Я понимал, что у агентства еще куча объектов, а срок сдачи дома неумолимо приближался — оставалась пара месяцев. Еще мне были срочно нужны деньги, чтобы легализоваться в Европе: я получал визу в Словакии. Поэтому я решил самостоятельно заняться продажей квартиры.
Я составил текст объявления, съездил в квартиру и сделал хорошие фотографии. А потом стал выкладывать объявление в разные источники.
Группы в «Фейсбуке». Я выложил объявление лишь раз в группе «Русскоговорящие в Турции» в «Фейсбуке» и получил бурный отклик. Из комментариев я узнал много нового о себе и своей квартире. Для каждого было очевидно, что квартира — хлам, цена ей максимум 10 000 €, скорее всего, она вообще ничего не стоит. В комментариях к моему посту появились объявления о продаже других квартир.
Обсуждение моей квартиры в группе «Русскоговорящие в Турции»
Каналы в «Телеграме». Я нашел семь или восемь каналов, где раз в день бесплатно выкладывал свое объявление. Отклик оказался неплохим, неуместных комментариев почти не было, писали только по делу.
После публикации одного объявления во всех каналах ко мне обращались один-два человека в день. Я считаю, это очень хороший результат.
Так выглядело мое объявление в телеграм-каналах
А это каналы, где я размещал объявление
Переписка с одним из агентов
Не только агенты, но и обычные люди писали мне в личные сообщения
Сайт Sahibinden. Это турецкая площадка для продажи недвижимости, которая оказалась самой бесполезной. Выкладывать объявления по правилам там могут только собственники, хотя в реальности тьма объявлений от агентств. Блокируют объявления, если в описании указать цену, особенно в валюте. Нельзя, чтобы на фотографии или в описании фигурировало имя застройщика или агентства.
Я еле выложил свое объявление, но через неделю его заблокировали, так как на фотографиях было видно название застройщика.
В итоге через неделю после того, как я сам взялся продавать квартиру, с «Фейсбука» пришел покупатель, с которым мы и заключили сделку. Из «Телеграма» два человека тоже были готовы купить квартиру: мне показалось, что это перекупщики, которым понравилась цена ниже рыночной, но покупатель с «Фейсбука» был быстрее.
Покупатель сбил цену до 120 000 €, а еще мы договорились поделить пополам сумму агентской комиссии. Платить надо было 3%, но покупатель сам оказался агентом, а у него был клиент, который хотел эту квартиру для еще одной перепродажи.
В Турции невозможно провести сделку напрямую между покупателем и продавцом, обязательно должен участвовать сертифицированный агент. Поэтому 3%, то есть 3600 €, в любом случае пришлось бы платить, и агент-покупатель для меня был скорее удачей, чем проблемой, ведь так мне удалось наполовину снизить комиссию. Чтобы упростить расчеты, мы просто указали в договоре итоговую стоимость за вычетом комиссии — 118 200 €.
Примерно в это же время мне позвонили из Yekta и сказали, что отказываются продавать мою квартиру у себя, так как они увидели мое объявление в сети. Моя жена анонимно вышла на их менеджера, чтобы все-таки узнать, за какую цену застройщик выставлял квартиру. Оказалось, они пытались продать ее за 182 000 € (12 500 000 Р)! При этом, когда я говорил им снизить с 150 000 до 130 000 €, похоже, они ничего не снижали. Видимо, надеялись, что продадут по своей стоимости и заберут себе разницу.
Таким образом, с продажей через застройщика мы закончили, а агентству, где была выставлена наша квартира, я сообщил, что покупателя нашел сам. Они восприняли это нормально и потом даже несколько раз давали устные советы, как лучше провести сделку.
Удостоверение риелтора в Турции, документ можно проверить на сайте центра профессиональных квалификаций
Как оформили переуступку
Продажа по переуступке не казалась мне чем-то сложным, ведь в Турции эта процедура не так отрегулирована, как в России. Договор с застройщиком здесь нигде не регистрируют, и государство даже не знает, кому принадлежат недостроенные квартиры. Уступка оформляется тоже без участия госорганов. Вот какие документы потребовались в моем случае.
Договор купли-продажи между мной и покупателем с печатью сертифицированного агента. Этот договор содержал все условия уступки, а еще был важен, чтобы я смог подтвердить происхождение денег за пределами Турции. Документ также был гарантией, что я смогу законно избежать налогов, которые возникли бы, продавай я уже оформленную квартиру.
Нотариальное согласие на передачу прав от меня к покупателю. Нотариус подписывает и ставит свою печать на согласие, которое до этого составляет юрист застройщика. За согласие 100 € заплатил покупатель, а я сделал себе нотариальную копию за 200 ₺.
Согласие юриста застройщика. Yekta готова была переуступить права на нового владельца, но требовала 1000 € (68 731 Р) за согласие от своего юриста. Эти расходы тоже понес покупатель, агент застройщика как-то убедил его, что платить должен именно он.
Мое согласие на передачу всех прав по владению недвижимостью на нового владельца. Документ заверен нотариусом
Как получили деньги за квартиру
Вся сделка заняла около недели, так как у покупателя возникли небольшие проблемы с обменом валюты.
И возник еще один нюанс. Я уже говорил, что до февраля 2022 года платил за квартиру банковской картой, и так я заплатил 38 500 € (2 600 000 Р). Застройщик сказал, что теперь им надо все эти деньги еще раз получить наличными, а потом они вернут их на мой турецкий банковский счет. Они объяснили это отчетностью. Я ничего не понял, но без этой процедуры застройщик отказывался давать согласие на проведение сделки. Пришлось согласиться.
Но выполнить требование застройщика оказалось не так просто. У меня есть два счета в Турции — в банках Garanti и Kuveyt Türk. Застройщик сказал, что с банком Garanti он не работает по каким-то личным причинам, а Kuveyt Türk к тому времени перестал принимать от русских клиентов любую валюту, кроме рублей и лир, даже если есть валютные счета.
Я думал получить деньги от застройщика на свой счет в грузинском банке Solo. Но как внести на грузинский счет деньги от покупателя, было непонятно: мне хотелось, чтобы все деньги оказались на одном счете, так было бы легко подтвердить их происхождение.
В общем, из-за очередной прихоти застройщика мне пришлось открыть счет в турецком банке İş. Условия открытия счетов я узнавал в телеграм-канале по турецким банкам. Я пришел в банк и подписал все документы, мне сказали, что теперь нужно ждать одобрения три-четыре дня. Также необходимо внести депозит в 5000 евро или долларов, что я и сделал. Полгода назад моей жене в этом же банке открыли счет бесплатно и за один день.
Открытие счета одобрили быстро, и мы провернули операцию, которую просил застройщик, одновременно с общим расчетом по сделке. Деньги передавали в офисе у бухгалтера Yekta. Покупатель отдал мне наличными 118 200 €, мы пересчитали деньги на счетной машинке с опцией проверки купюр. Затем я отдал застройщику 38 500 €.
Вся процедура с перекладыванием денег проходила на доверии, мы ничего не оформляли — обычное дело в Турции. Через несколько дней Yekta вернула эти деньги мне на счет. Я уже позже увидел, что это был SWIFT-перевод, на котором я потерял 161 € из-за комиссии за входящий SWIFT.
Как только пришел перевод от застройщика, я пошел в банк и положил все оставшиеся наличные на тот же счет.
Переписка с менеджером застройщика по поводу возврата 38 500 €
А вот списание комиссии за входящий SWIFT-перевод от Yekta
Что в итоге
Полагаю, что совершил отличную сделку, хоть и с определенными трудностями. Вопреки моим убеждениям, инвестиция в недвижимость принесла мне куда больший доход, чем акции. Турецкая квартира спасла наши деньги: держи я их в ценных бумагах, то столкнулся бы с заморозками и глубоким падением, которое идет до сих пор.
Нехитрые подсчеты показывают, что мой чистый доход составил 54 029 €, то есть около 3 400 000 Р по курсу ноября 2022 года. Это 85% годовых в евро. Наверное, можно было бы заработать и больше, если потратить на продажу больше времени, но я доволен и этим.
Продажа квартиры в Турции по переуступке обошлась мне в 1971 € (около 128 000 Р в ноябре 2022 года)
Думаю, во многом мне просто повезло. С точки зрения инвестиционной грамотности в 2021 году квартира в Аланье была плохим решением, но я рискнул. В итоге недвижимость в Турции выросла в цене за два года в два раза, а биржевой рынок в России рухнул.
Я потратил много времени, пытаясь продать квартиру через застройщика. Аппетиты у них нескромные, и, возможно, если бы я сразу связался с агентством, дело пошло бы быстрее.
Кратко об инвестициях в турецкую недвижимость
Изучите рынок и выберите застройщика, жилье у которого будет максимально востребовано и ликвидно.
Найдите надежное агентство, которое будет помогать как на этапе покупки, так и на этапе продажи. Мне кажется, лучше сразу работать с агентством.
Не стесняйтесь торговаться с застройщиком, особенно если у вас есть вся сумма на руках.
На мой взгляд, продавать надо, когда жилье почти готово и скоро начнется оформление тапу. Так получится избежать налогов и прочих ненужных расходов.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу