В начале 2023 г. строительная компания «ПИК» представила новую услугу на российском первичном рынке недвижимости — кэшбэк от застройщика. Предложение сменило другую инициативу девелопера — ипотеку с «околонулевыми» ставками, от которой в конце прошлого года «ПИК» отказался по рекомендации Банка России.
С чего всё начиналось
Летом 2022 г. на российском рынке недвижимости появилась «сверхдешёвая» ипотека от застройщиков со ставкой 0,01%. Кредитное предложение быстро стало самым популярным на рынке и потеснило льготную программу от государства под 7%. Увидев низкий процент, клиенты заключали сделку.
Однако при околонулевых ипотечных ставках стоимость квартиры первоначально была завышена на 20–30%. Часть суммы девелоперы после выплачивали банкам, чтобы компенсировать их расходы. Кроме того, кредитные организации взимали дополнительную комиссию, поэтому охотно участвовали в новой программе от застройщиков.
В сентябре Банк России заявил, что будет бороться с новой инициативой российских девелоперов, так как они вводят заёмщиков в заблуждение. Их клиенты покупают квартиры по завышенной цене, перегревают российский рынок недвижимости и повышают собственные риски.
По мнению руководства ЦБ РФ, основной проблемой для покупателей была слишком большая разница в цене между новой ипотечной программой и классической банковской ипотекой. Клиенты застройщиков не смогут продать свой жилой актив на вторичном рынке по цене покупки, так как рост цен на рынке недвижимости не покроет разницу в 20–30%.
В октябре Банк России представил три меры, которые должны были снизить интерес к ипотеке с околонулевыми ставками.
Ввести повышенные надбавки до 100% для новых кредитных программ с нерыночным уровнем ставок.
Ввести дополнительную комиссию к ставке резервирования по нулевой ипотеке от застройщика.
При расчёте полной стоимости кредита обязать банки учитывать комиссию, которую они получают от застройщика.
В конце октября 2022 г. российские застройщики начали постепенно повышать ипотечные ставки. В итоге кредитные программы девелоперов выросли до общерыночного показателя 7%. Однако строительные компании вышли на рынок с новыми предложениями, которые должны увеличить их продажи.
Объёмы выдачи новых ипотечных кредитов в России 2016–2022, трлн руб.
Кэшбэк от застройщика
В январе 2023 г. строительная компания «ПИК» запустила программу возврата 15% первоначального взноса по ипотеке в 40 московских проектах. Предложение действует при оплате кредита картами банка-партнёра.
Однако стоимость жилья по этой программе также завышена. Цена на одну и ту же квартиру с кэшбэком оказывается выше, чем без возврата средств.
Квартира (77 м2) в ЖК «Юнино» с кэшбэком стоит 13 млн руб., без него — 11,8 млн руб.
Квартира (46 м2) в Алтуфьево с кэшбэком — 12,3 млн руб., без него — 11,1 млн руб.
Квартира (34,4 м2) в районе Третьего транспортного кольца в ЖК «Первый Дубровский» с кэшбэком — 12,1 млн руб., без него — 10,5 млн руб.
Таким образом, дополнительная наценка на квартиру несопоставима с размером возвращаемого кэшбэка.
Какие российские компании на Мосбирже на этом заработают
Главными бенефициарами роста спроса на ипотеку будут две биржевые группы — девелоперы и банки. Первые смогут продать дополнительные объёмы жилья, а вторые получат кредитные комиссии.
Девелоперы. На Мосбирже торгуются акции четырёх строительных компаний: «ПИК» (PIKK), ГК «Самолёт» (SMLT), «Группы ЛСР» (LSRG) и группа «Эталон» (ETLN). За последние три года они нарастили продажи благодаря льготным ипотечным предложениям от государства и собственным программам.
Ипотека в структуре продаж биржевой четвёрки:
ГК «Самолёт» — 80,5%,
«ПИК» — 76%,
«Группа ЛСР» — 75%,
группа «Эталон» — 55%.
Согласно прогнозам, в 2023 г. выдача ипотеки сохранится на уровне прошлого года, если не будет принято новых ограничительных мер или санкций. При этом начало года окажется сложным из-за высокой экономической неопределённости в России и роста цен на жилую недвижимость. Увеличение стоимости жилья снизит спрос.
Сравнение по мультипликаторам российских девелоперов
Банки. На Мосбирже также торгуются акции четырёх крупных кредитных организаций: «Сбербанка» (SBER), «ВТБ» (VTBR), TCS Group (TCSG) и «Банка «Санкт-Петербург» (BSPB). В 2023 г. эти эмитенты могут заработать дополнительный доход, если спрос на ипотеку в России будет высоким. Основными бенефициарами, вероятно, останутся «Сбербанк» и «ВТБ».
Рассмотрим доли крупнейших российских банков на рынке ипотеки.
«Сбербанк» — 49,9%.
«ВТБ» — 20,7%.
«Альфа-банк» — 3,3%.
«Газпромбанк» — 3,1%.
«Россельхозбанк» — 3%.
Остальные банки — 20%.
В 2022 г. российские банки выдали ипотеки на сумму более 4,8 трлн руб. Это почти на 16% меньше, чем в 2021 г. Спрос существенно сократился из-за негативных санкционных и экономических событий в II и IV кварталах. Снизились и показатели крупнейших компаний. Так, «Сбербанк» в 2022 г. выдал ипотечных кредитов на сумму около 2,5 трлн руб. ( в 2021 г. — 2,9 трлн руб.), а «ВТБ» — чуть менее 1 трлн руб. (в 2021 г. — 1,2 трлн руб.).
Лидеры российского рынка ипотеки по годам
Что это значит для инвесторов
Кэшбэк от застройщика — это маркетинговый ход строительных компаний, как и ипотека с «околонулевыми» ставками. Чтобы в 2023 г. не столкнуться с необоснованной переплатой при покупке жилья в новостройке, перед выбором программы необходимо изучить все условия.
Из восьми компаний двух групп — девелоперов и банков — наиболее привлекательно для инвесторов сейчас выглядят шесть эмитентов. «Сбербанк», «ВТБ» и «Группа ЛСР» интересны как недооценённые активы, а TCS Group и ГК «Самолёт» — как быстрорастущие компании. Клиентам с повышенным уровнем риска можно рассмотреть бумаги группы «Эталон», так как компания недооценена рынком из-за инфраструктурных рисков.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
С чего всё начиналось
Летом 2022 г. на российском рынке недвижимости появилась «сверхдешёвая» ипотека от застройщиков со ставкой 0,01%. Кредитное предложение быстро стало самым популярным на рынке и потеснило льготную программу от государства под 7%. Увидев низкий процент, клиенты заключали сделку.
Однако при околонулевых ипотечных ставках стоимость квартиры первоначально была завышена на 20–30%. Часть суммы девелоперы после выплачивали банкам, чтобы компенсировать их расходы. Кроме того, кредитные организации взимали дополнительную комиссию, поэтому охотно участвовали в новой программе от застройщиков.
В сентябре Банк России заявил, что будет бороться с новой инициативой российских девелоперов, так как они вводят заёмщиков в заблуждение. Их клиенты покупают квартиры по завышенной цене, перегревают российский рынок недвижимости и повышают собственные риски.
По мнению руководства ЦБ РФ, основной проблемой для покупателей была слишком большая разница в цене между новой ипотечной программой и классической банковской ипотекой. Клиенты застройщиков не смогут продать свой жилой актив на вторичном рынке по цене покупки, так как рост цен на рынке недвижимости не покроет разницу в 20–30%.
В октябре Банк России представил три меры, которые должны были снизить интерес к ипотеке с околонулевыми ставками.
Ввести повышенные надбавки до 100% для новых кредитных программ с нерыночным уровнем ставок.
Ввести дополнительную комиссию к ставке резервирования по нулевой ипотеке от застройщика.
При расчёте полной стоимости кредита обязать банки учитывать комиссию, которую они получают от застройщика.
В конце октября 2022 г. российские застройщики начали постепенно повышать ипотечные ставки. В итоге кредитные программы девелоперов выросли до общерыночного показателя 7%. Однако строительные компании вышли на рынок с новыми предложениями, которые должны увеличить их продажи.
Объёмы выдачи новых ипотечных кредитов в России 2016–2022, трлн руб.
Кэшбэк от застройщика
В январе 2023 г. строительная компания «ПИК» запустила программу возврата 15% первоначального взноса по ипотеке в 40 московских проектах. Предложение действует при оплате кредита картами банка-партнёра.
Однако стоимость жилья по этой программе также завышена. Цена на одну и ту же квартиру с кэшбэком оказывается выше, чем без возврата средств.
Квартира (77 м2) в ЖК «Юнино» с кэшбэком стоит 13 млн руб., без него — 11,8 млн руб.
Квартира (46 м2) в Алтуфьево с кэшбэком — 12,3 млн руб., без него — 11,1 млн руб.
Квартира (34,4 м2) в районе Третьего транспортного кольца в ЖК «Первый Дубровский» с кэшбэком — 12,1 млн руб., без него — 10,5 млн руб.
Таким образом, дополнительная наценка на квартиру несопоставима с размером возвращаемого кэшбэка.
Какие российские компании на Мосбирже на этом заработают
Главными бенефициарами роста спроса на ипотеку будут две биржевые группы — девелоперы и банки. Первые смогут продать дополнительные объёмы жилья, а вторые получат кредитные комиссии.
Девелоперы. На Мосбирже торгуются акции четырёх строительных компаний: «ПИК» (PIKK), ГК «Самолёт» (SMLT), «Группы ЛСР» (LSRG) и группа «Эталон» (ETLN). За последние три года они нарастили продажи благодаря льготным ипотечным предложениям от государства и собственным программам.
Ипотека в структуре продаж биржевой четвёрки:
ГК «Самолёт» — 80,5%,
«ПИК» — 76%,
«Группа ЛСР» — 75%,
группа «Эталон» — 55%.
Согласно прогнозам, в 2023 г. выдача ипотеки сохранится на уровне прошлого года, если не будет принято новых ограничительных мер или санкций. При этом начало года окажется сложным из-за высокой экономической неопределённости в России и роста цен на жилую недвижимость. Увеличение стоимости жилья снизит спрос.
Сравнение по мультипликаторам российских девелоперов
Банки. На Мосбирже также торгуются акции четырёх крупных кредитных организаций: «Сбербанка» (SBER), «ВТБ» (VTBR), TCS Group (TCSG) и «Банка «Санкт-Петербург» (BSPB). В 2023 г. эти эмитенты могут заработать дополнительный доход, если спрос на ипотеку в России будет высоким. Основными бенефициарами, вероятно, останутся «Сбербанк» и «ВТБ».
Рассмотрим доли крупнейших российских банков на рынке ипотеки.
«Сбербанк» — 49,9%.
«ВТБ» — 20,7%.
«Альфа-банк» — 3,3%.
«Газпромбанк» — 3,1%.
«Россельхозбанк» — 3%.
Остальные банки — 20%.
В 2022 г. российские банки выдали ипотеки на сумму более 4,8 трлн руб. Это почти на 16% меньше, чем в 2021 г. Спрос существенно сократился из-за негативных санкционных и экономических событий в II и IV кварталах. Снизились и показатели крупнейших компаний. Так, «Сбербанк» в 2022 г. выдал ипотечных кредитов на сумму около 2,5 трлн руб. ( в 2021 г. — 2,9 трлн руб.), а «ВТБ» — чуть менее 1 трлн руб. (в 2021 г. — 1,2 трлн руб.).
Лидеры российского рынка ипотеки по годам
Что это значит для инвесторов
Кэшбэк от застройщика — это маркетинговый ход строительных компаний, как и ипотека с «околонулевыми» ставками. Чтобы в 2023 г. не столкнуться с необоснованной переплатой при покупке жилья в новостройке, перед выбором программы необходимо изучить все условия.
Из восьми компаний двух групп — девелоперов и банков — наиболее привлекательно для инвесторов сейчас выглядят шесть эмитентов. «Сбербанк», «ВТБ» и «Группа ЛСР» интересны как недооценённые активы, а TCS Group и ГК «Самолёт» — как быстрорастущие компании. Клиентам с повышенным уровнем риска можно рассмотреть бумаги группы «Эталон», так как компания недооценена рынком из-за инфраструктурных рисков.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter