27 марта 2023 General Invest
На текущий момент, цены за паи фондов недвижимости (REITS), находятся под давлением. В данном посте разберём чем это обусловлено и какие риски несет.
Что происходит?
Рынок коммерческой недвижимости в США в ближайшие несколько кварталов может оказаться под существенным давлением.
Ключевые причины:
▫️ Большое количество долга к погашению будет достаточно сложно рефинансировать на фоне выросших ставок и того risk-off в банковском секторе которые происходит сейчас
▫️ Заполняемость офисных площадей уже падает и данная динамика лишь ухудшится в случае наступления рецессии в экономике
1. Погашения трети долга сектора приходятся на этот и следующий год
Долг CRE сегмента в США составляет 4,5 трлн. долл. США (исключая долг покрытый ликвидным залогом). Погашения практически 1,5 трлн. долл. приходятся на 2023-2024 год: 30% погашений приходится на multifamily сегмент (апартаменты и т.п.), а 20% погашений приходятся на сегмент офисной недвижимости (на наш взгляд наиболее уязвимый).
2. Рефинансирование может быть непростой опцией
На фоне растущих ставок и пониженного аппетита к риску в банковском секторе, рефинансирование становится менее простой опцией. Более того, кредитные портфели малых банков (до 100 млрд. долл. США) на 65% состоят именно из сектора CRE. Малые банки уже испытывают кризис доверия и риски оттока депозитов. На данном фоне доступность кредитования в США снижается, как во всей системе коммерческих банков, так и в малых банках в частности. Стоит ли также упоминать, что в прошлом году мы увидели едва ли не самый стремительный рост ставок в истории (в США), а монетарная политика обычно достигает полного эффекта примерно через год.
3. Экономические перспективы CRE
Пока что, просрочка по CRE кредитам низкая: по состоянию на конец 2022 года последняя составляла 0,68%. По отдельным данным, к этому месяцу, просрочка выросла до 1%, уже выше среднего за последние несколько лет, но общий уровень все еще низкий. Однако можно ожидать рост данного показателя отсюда.
1. Рефинансирование долгов будет происходить по намного более высоким ставкам
2. Заполняемость офисных площадей в США падает и с ростом уровня безработицы лишь продолжит падать, по безработице сейчас есть два мнения:
– Официальные цифры говорят об очень перегретом рынке труда: значит отсюда скорее всего ниже и хотя бы небольшой рост безработицы
– Наш анализ: говорит о том, что официальные цифры сильно скорректированы из-за COVID и реальная картина на рынке труда уже ухудшается.
На текущий момент дефолты по кредитам в отдельных портфелях офисной недвижимости уже коснулись фондов таких операторов как: Blackstone, Brookfield, Columbia Property Trust и т.д.
Безработица на рекордно низких уровнях, однако “реальный” ВВП частного сектора уже находится на минимумах и на пороге рецессии: текущий показатель 0,9% против медианы с 2008 года на уровне 2,5%. В случае наступления рецессии, охлаждение рынка труда может быть достаточно стремительным.
https://generalinvest.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Что происходит?
Рынок коммерческой недвижимости в США в ближайшие несколько кварталов может оказаться под существенным давлением.
Ключевые причины:
▫️ Большое количество долга к погашению будет достаточно сложно рефинансировать на фоне выросших ставок и того risk-off в банковском секторе которые происходит сейчас
▫️ Заполняемость офисных площадей уже падает и данная динамика лишь ухудшится в случае наступления рецессии в экономике
1. Погашения трети долга сектора приходятся на этот и следующий год
Долг CRE сегмента в США составляет 4,5 трлн. долл. США (исключая долг покрытый ликвидным залогом). Погашения практически 1,5 трлн. долл. приходятся на 2023-2024 год: 30% погашений приходится на multifamily сегмент (апартаменты и т.п.), а 20% погашений приходятся на сегмент офисной недвижимости (на наш взгляд наиболее уязвимый).
2. Рефинансирование может быть непростой опцией
На фоне растущих ставок и пониженного аппетита к риску в банковском секторе, рефинансирование становится менее простой опцией. Более того, кредитные портфели малых банков (до 100 млрд. долл. США) на 65% состоят именно из сектора CRE. Малые банки уже испытывают кризис доверия и риски оттока депозитов. На данном фоне доступность кредитования в США снижается, как во всей системе коммерческих банков, так и в малых банках в частности. Стоит ли также упоминать, что в прошлом году мы увидели едва ли не самый стремительный рост ставок в истории (в США), а монетарная политика обычно достигает полного эффекта примерно через год.
3. Экономические перспективы CRE
Пока что, просрочка по CRE кредитам низкая: по состоянию на конец 2022 года последняя составляла 0,68%. По отдельным данным, к этому месяцу, просрочка выросла до 1%, уже выше среднего за последние несколько лет, но общий уровень все еще низкий. Однако можно ожидать рост данного показателя отсюда.
1. Рефинансирование долгов будет происходить по намного более высоким ставкам
2. Заполняемость офисных площадей в США падает и с ростом уровня безработицы лишь продолжит падать, по безработице сейчас есть два мнения:
– Официальные цифры говорят об очень перегретом рынке труда: значит отсюда скорее всего ниже и хотя бы небольшой рост безработицы
– Наш анализ: говорит о том, что официальные цифры сильно скорректированы из-за COVID и реальная картина на рынке труда уже ухудшается.
На текущий момент дефолты по кредитам в отдельных портфелях офисной недвижимости уже коснулись фондов таких операторов как: Blackstone, Brookfield, Columbia Property Trust и т.д.
Безработица на рекордно низких уровнях, однако “реальный” ВВП частного сектора уже находится на минимумах и на пороге рецессии: текущий показатель 0,9% против медианы с 2008 года на уровне 2,5%. В случае наступления рецессии, охлаждение рынка труда может быть достаточно стремительным.
https://generalinvest.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter