2 июня 2023 БКС Экспресс
У многих есть мечта поселиться в уютном домике на берегу моря — или в квартире в прибрежном городке. Для этого одни намерены копить до пенсии, другие готовы релоцироваться хоть завтра, а третьи даже не знают, с чего начать. При этом инвесторы рассматривают недвижимость и как потенциальный источник дохода. Мы поговорили с экспертами о том, что нужно знать, чтобы спланировать воплощение такой мечты в жизнь.
Доступная география
Жителей России манит Краснодарский край — Сочи традиционно занимает лидирующие места в опросах о том, куда люди мечтают переехать, но и в рейтингах цен на жилье — тоже. За пределами РФ чаще всего сейчас россияне заключают сделки с недвижимостью в ОАЭ и Турции — и в этих странах находятся на первом месте среди зарубежных покупателей.
Спрос значительно сместился в пользу тех мест, где при покупке жилья можно получить ВНЖ или второй паспорт. Так, в Дубае можно оформить ВНЖ на 2 года за счет покупки недвижимости за $205 тыс., на 10 лет — за $545 тыс. «При этом, конечно, покупают именно инвестиционно-привлекательные объекты, которые легко сдать или перепродать, — рассказывает руководитель направления Мультисемейного офиса БКС Мир инвестиций Галина Пономарева. — Например, многие покупают объекты в районе Business Bay, где находятся офисы многих компаний, а также живут те, кто приезжает в командировки. Там недвижимость очень востребована, так как спрос на аренду всегда большой».
Еще в списке дружественных стран, где можно присматривать жилье у моря, — Грузия, Таиланд, Египет, Оман, Бахрейн, Кипр и Катар. Последний, к слову, недооценен в инвестиционном плане, указывает Галина Пономарева.
«У Катара есть все шансы стать альтернативой ОАЭ, — говорит эксперт. — После Чемпионата мира по футболу 2022 г. рынок жилой недвижимости Катара стал как никогда привлекателен. Здесь в основном отдыхают саудиты, жители Ливана, Эмиратов, Кувейта, Омана. Они считают эту страну очень перспективной для инвестиций и являются основными покупателями недвижимости».
Для себя или для инвестиций
Когда речь идет об инвестиционной недвижимости, сделки часто проходят онлайн: можно даже не осматривать свой «домик у моря» лично. «Некоторые наши клиенты покупают недвижимость в Дубае, при этом ни разу там не были», — рассказывает Галина Пономарева. И это нормально: главные факторы при выборе — доходность, частота выплат комиссий за аренду, локация, известность застройщика, этажность.
Но, если в планах все-таки жилье для себя, его не принято брать «не глядя», и в дело вступают другие параметры: оценивают расположение, ремонт, мебель. Да и сам регион нужно узнать получше. «Возможно, стоит даже прожить там пару месяцев, — советует эксперт. — Иногда случается, что человеку, например, климат дает разрыв «ожидание — реальность». А еще, в любом случае, при выборе «домика у моря» я бы обратила внимание на возможность его последующей перепродажи».
Как и с любым вложением денег, эмоциональные порывы могут подтолкнуть к неправильному выбору.
«Очень большая часть объектов недвижимости продается сейчас на эмоциях, — комментирует Галина Пономарева. — Сейчас есть много триггеров, которые могут повлиять на принятие быстрого решения».
Но прежде всего стоит задать себе важный вопрос: с какой целью вы покупаете недвижимость. Варианты могут быть разные:
- сохранить деньги
- перевести деньги из рублевой зоны в зону твердой валюты
- заработать на росте недвижимости
- заработать на аренде
- переехать самому
- получить вид на жительство за счет покупки.
И только дав себе четкий ответ, вы сможете проанализировать рынок и найти лучшее решение.
Не стоит торопиться и с выбором агента, здесь кроется немало подводных камней, отмечает Галина Пономарева: «Брокеры изначально знают все недочеты конкретного объекта. Но кто-то продает «лишь бы продать», а кто-то настроен на долгосрочные отношения и будет искать достойный вариант. Поэтому лучше всегда обращаться по рекомендации. Например, в БКС есть пул партнеров с офисами в России и других странах, они очень дорожат сотрудничеством с нашей компанией и очень стараются для наших клиентов. Они прилагают все усилия, чтобы сделка прошла комфортно, а также стараются найти самую выгодную цену или договориться о «плюшках» для клиентов — например, в виде бесплатного проживания и перелета».
А еще раз подумать?
Может быть, ваше желание «жить у моря» настолько сильно, что и обсуждать нечего. Но если вы не совсем уверены, стоит включить аналитическое мышление и взвесить все «за» и «против».
Например, экономический эффект от покупки «для жизни» можно посчитать, сравнив стоимость аренды и покупки с учетом альтернативного размещения.
«Скажем, дом стоит 20 млн руб., и у вас есть эти деньги. Аренда такого дома может обойтись более чем в 100 тыс. в месяц и более 1 млн в среднем по году (5% в год). Вы можете спокойно арендовать, разместив деньги под 7–8% годовых в ОФЗ (до 1,6 млн руб. дохода в год). И купить, когда будете уверены, что останетесь тут жить хотя бы на ближайшие 5 лет, — подсчитывает эксперт БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов. — Также сравниваются все прочие варианты. Например, сдача в аренду на море в Сочи сейчас приносит 3% годовых в рублях, что ничтожно мало даже на фоне вкладов. И выгодно арендаторам: если вы приезжаете только на сезон, покупать нет смысла. В Европе тоже можно получать 3–5% с аренды, но это уже в валюте, что более интересно. Однако налоги и управление объектом дороже, чем в России, а цены на жилье там растут более медленно и плавно. Эта история не на пару лет. Весь цикл снижения и роста и может занять лет 10».
Сколько нужно денег
Начинаем считать. Если вам нужна квартира в Сочи, то потребуется от 30 млн руб., на Кипре или в Таиланде — от $300 тыс. При желании жить буквально на берегу, то есть на первой линии, ценник в этих странах вырастет до $800–1000 тыс., в Дубае будет еще дороже. Неочевидный, но один из самых доступных «морских» вариантов в России — Балтийское море, на побережье которого цены на жилье начинаются от 100 тыс. руб. за метр.
«Чтобы купить наиболее доступную квартиру, площадью хотя бы 50 метров, нужна сумма от 5 млн руб., или порядка 50 тыс. долларов / евро. Если у вас средний доход, и вы двигаетесь к цели с нуля, то копить можно десятилетиями, — отмечает Валерий Емельянов. — Поэтому единственный выход — это инвестиции. Причем лучше в наиболее доходные инструменты, то есть акции. При доходности порядка 15% в год взносами по 20 тыс. в месяц можно уложиться за 10 лет».
Если у вас уже есть недвижимость в России, и вы задумали переезд — это упрощает задачу. «Например, квартира в Москве стоимостью 15–20 млн руб. легко меняется на домик у моря в Испании или квартиру (60–80 метров) в Майами, — замечает эксперт. — Квартира в Петербурге меняется на аналогичное по размеру жилье в Дубае, в Казани — на Стамбул, Новосибирск — на Варну или Паттайю».
Еще один вариант, который стоит иметь в виду — покупка недвижимости в рассрочку. Такая возможность есть не во всех странах, но при случае ее активно используют инвесторы. «На первом этапе обычно нужно внести около 10–20% от стоимости недвижимости. Через несколько месяцев еще 10–20%, а остальные деньги — уже на этапе получения ключей, — объясняет Галина Пономарева. — Это очень интересная история для тех, кто хочет диверсифицировать портфель и вложить деньги в разные инструменты. Это удобно и можно даже купить объект получше и подороже, если не располагаешь деньгами в моменте».
Иногда за рубежом доступна и ипотека, но первый взнос для иностранцев должен быть не менее трети покупки, рассказывает Валерий Емельянов. «Сейчас ставки в Европе в среднем около 3%, в России — около 5% (в новостройках). По кредиту в 10 млн руб., или $100 тыс., нужно будет платить около 60 тыс. в месяц, или порядка $600, из которых невозвратными (в пользу банка) являются около 25 тыс. руб., или $150. Это близко к ставкам аренды в России — выгоднее арендовать, но дешевле, чем аренда в Европе — выгоднее покупать», — подсчитывает эксперт.
Как накопить: стратегии инвестирования
Предположим, что нужной суммы пока нет, и вы будете копить. Инвестиции — способ ускорить приращение капитала, но нужно правильно выбрать инструменты. Прежде всего, стоит понять, где находится ваш будущий «домик мечты» — в России или за рубежом, — от этого будет зависеть валюта для накоплений.
Чего точно не стоит делать, так это инвестировать в жилье в России, рассчитывая потом купить недвижимость за рубежом, считает Валерий Емельянов: «Недвижимость в России в валюте часто дает отрицательную доходность и отстает по темпам роста от зарубежной недвижимости, если считать за много лет в долларах и евро. Если есть план брать что-то за рубежом, то сумму этой покупки нужно сразу копить в твердой валюте, инвестировать в валюте или хотя бы в привязке к валютным активам: акциях экспортеров, евробондах и их аналогах».
Если у вас пока нет статуса квалифицированного инвестора, и покупка некоторых зарубежных бумаг вам не доступна, стоит выбирать инструменты, дающие защиту от девальвации.
«На домик в Европе вполне уместно копить через облигации в юанях, бондах с привязкой к долларам, а также в акциях металлургов или золоте, купленных за рубли. Главное, чтобы портфель имел явный акцент на валютной доходности».
Присматриваете недвижимость на российских морях? Тогда главное — опередить инфляцию, которая подгоняет цены на жилье. Подойдут в принципе любые качественные инструменты, но опять же лучше делать акцент на акциях, поясняет эксперт. И чем дальше цель — скажем, покупка не ранее чем через 5 лет, — тем больше можно брать акций и меньше облигаций
Доступная география
Жителей России манит Краснодарский край — Сочи традиционно занимает лидирующие места в опросах о том, куда люди мечтают переехать, но и в рейтингах цен на жилье — тоже. За пределами РФ чаще всего сейчас россияне заключают сделки с недвижимостью в ОАЭ и Турции — и в этих странах находятся на первом месте среди зарубежных покупателей.
Спрос значительно сместился в пользу тех мест, где при покупке жилья можно получить ВНЖ или второй паспорт. Так, в Дубае можно оформить ВНЖ на 2 года за счет покупки недвижимости за $205 тыс., на 10 лет — за $545 тыс. «При этом, конечно, покупают именно инвестиционно-привлекательные объекты, которые легко сдать или перепродать, — рассказывает руководитель направления Мультисемейного офиса БКС Мир инвестиций Галина Пономарева. — Например, многие покупают объекты в районе Business Bay, где находятся офисы многих компаний, а также живут те, кто приезжает в командировки. Там недвижимость очень востребована, так как спрос на аренду всегда большой».
Еще в списке дружественных стран, где можно присматривать жилье у моря, — Грузия, Таиланд, Египет, Оман, Бахрейн, Кипр и Катар. Последний, к слову, недооценен в инвестиционном плане, указывает Галина Пономарева.
«У Катара есть все шансы стать альтернативой ОАЭ, — говорит эксперт. — После Чемпионата мира по футболу 2022 г. рынок жилой недвижимости Катара стал как никогда привлекателен. Здесь в основном отдыхают саудиты, жители Ливана, Эмиратов, Кувейта, Омана. Они считают эту страну очень перспективной для инвестиций и являются основными покупателями недвижимости».
Для себя или для инвестиций
Когда речь идет об инвестиционной недвижимости, сделки часто проходят онлайн: можно даже не осматривать свой «домик у моря» лично. «Некоторые наши клиенты покупают недвижимость в Дубае, при этом ни разу там не были», — рассказывает Галина Пономарева. И это нормально: главные факторы при выборе — доходность, частота выплат комиссий за аренду, локация, известность застройщика, этажность.
Но, если в планах все-таки жилье для себя, его не принято брать «не глядя», и в дело вступают другие параметры: оценивают расположение, ремонт, мебель. Да и сам регион нужно узнать получше. «Возможно, стоит даже прожить там пару месяцев, — советует эксперт. — Иногда случается, что человеку, например, климат дает разрыв «ожидание — реальность». А еще, в любом случае, при выборе «домика у моря» я бы обратила внимание на возможность его последующей перепродажи».
Как и с любым вложением денег, эмоциональные порывы могут подтолкнуть к неправильному выбору.
«Очень большая часть объектов недвижимости продается сейчас на эмоциях, — комментирует Галина Пономарева. — Сейчас есть много триггеров, которые могут повлиять на принятие быстрого решения».
Но прежде всего стоит задать себе важный вопрос: с какой целью вы покупаете недвижимость. Варианты могут быть разные:
- сохранить деньги
- перевести деньги из рублевой зоны в зону твердой валюты
- заработать на росте недвижимости
- заработать на аренде
- переехать самому
- получить вид на жительство за счет покупки.
И только дав себе четкий ответ, вы сможете проанализировать рынок и найти лучшее решение.
Не стоит торопиться и с выбором агента, здесь кроется немало подводных камней, отмечает Галина Пономарева: «Брокеры изначально знают все недочеты конкретного объекта. Но кто-то продает «лишь бы продать», а кто-то настроен на долгосрочные отношения и будет искать достойный вариант. Поэтому лучше всегда обращаться по рекомендации. Например, в БКС есть пул партнеров с офисами в России и других странах, они очень дорожат сотрудничеством с нашей компанией и очень стараются для наших клиентов. Они прилагают все усилия, чтобы сделка прошла комфортно, а также стараются найти самую выгодную цену или договориться о «плюшках» для клиентов — например, в виде бесплатного проживания и перелета».
А еще раз подумать?
Может быть, ваше желание «жить у моря» настолько сильно, что и обсуждать нечего. Но если вы не совсем уверены, стоит включить аналитическое мышление и взвесить все «за» и «против».
Например, экономический эффект от покупки «для жизни» можно посчитать, сравнив стоимость аренды и покупки с учетом альтернативного размещения.
«Скажем, дом стоит 20 млн руб., и у вас есть эти деньги. Аренда такого дома может обойтись более чем в 100 тыс. в месяц и более 1 млн в среднем по году (5% в год). Вы можете спокойно арендовать, разместив деньги под 7–8% годовых в ОФЗ (до 1,6 млн руб. дохода в год). И купить, когда будете уверены, что останетесь тут жить хотя бы на ближайшие 5 лет, — подсчитывает эксперт БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов. — Также сравниваются все прочие варианты. Например, сдача в аренду на море в Сочи сейчас приносит 3% годовых в рублях, что ничтожно мало даже на фоне вкладов. И выгодно арендаторам: если вы приезжаете только на сезон, покупать нет смысла. В Европе тоже можно получать 3–5% с аренды, но это уже в валюте, что более интересно. Однако налоги и управление объектом дороже, чем в России, а цены на жилье там растут более медленно и плавно. Эта история не на пару лет. Весь цикл снижения и роста и может занять лет 10».
Сколько нужно денег
Начинаем считать. Если вам нужна квартира в Сочи, то потребуется от 30 млн руб., на Кипре или в Таиланде — от $300 тыс. При желании жить буквально на берегу, то есть на первой линии, ценник в этих странах вырастет до $800–1000 тыс., в Дубае будет еще дороже. Неочевидный, но один из самых доступных «морских» вариантов в России — Балтийское море, на побережье которого цены на жилье начинаются от 100 тыс. руб. за метр.
«Чтобы купить наиболее доступную квартиру, площадью хотя бы 50 метров, нужна сумма от 5 млн руб., или порядка 50 тыс. долларов / евро. Если у вас средний доход, и вы двигаетесь к цели с нуля, то копить можно десятилетиями, — отмечает Валерий Емельянов. — Поэтому единственный выход — это инвестиции. Причем лучше в наиболее доходные инструменты, то есть акции. При доходности порядка 15% в год взносами по 20 тыс. в месяц можно уложиться за 10 лет».
Если у вас уже есть недвижимость в России, и вы задумали переезд — это упрощает задачу. «Например, квартира в Москве стоимостью 15–20 млн руб. легко меняется на домик у моря в Испании или квартиру (60–80 метров) в Майами, — замечает эксперт. — Квартира в Петербурге меняется на аналогичное по размеру жилье в Дубае, в Казани — на Стамбул, Новосибирск — на Варну или Паттайю».
Еще один вариант, который стоит иметь в виду — покупка недвижимости в рассрочку. Такая возможность есть не во всех странах, но при случае ее активно используют инвесторы. «На первом этапе обычно нужно внести около 10–20% от стоимости недвижимости. Через несколько месяцев еще 10–20%, а остальные деньги — уже на этапе получения ключей, — объясняет Галина Пономарева. — Это очень интересная история для тех, кто хочет диверсифицировать портфель и вложить деньги в разные инструменты. Это удобно и можно даже купить объект получше и подороже, если не располагаешь деньгами в моменте».
Иногда за рубежом доступна и ипотека, но первый взнос для иностранцев должен быть не менее трети покупки, рассказывает Валерий Емельянов. «Сейчас ставки в Европе в среднем около 3%, в России — около 5% (в новостройках). По кредиту в 10 млн руб., или $100 тыс., нужно будет платить около 60 тыс. в месяц, или порядка $600, из которых невозвратными (в пользу банка) являются около 25 тыс. руб., или $150. Это близко к ставкам аренды в России — выгоднее арендовать, но дешевле, чем аренда в Европе — выгоднее покупать», — подсчитывает эксперт.
Как накопить: стратегии инвестирования
Предположим, что нужной суммы пока нет, и вы будете копить. Инвестиции — способ ускорить приращение капитала, но нужно правильно выбрать инструменты. Прежде всего, стоит понять, где находится ваш будущий «домик мечты» — в России или за рубежом, — от этого будет зависеть валюта для накоплений.
Чего точно не стоит делать, так это инвестировать в жилье в России, рассчитывая потом купить недвижимость за рубежом, считает Валерий Емельянов: «Недвижимость в России в валюте часто дает отрицательную доходность и отстает по темпам роста от зарубежной недвижимости, если считать за много лет в долларах и евро. Если есть план брать что-то за рубежом, то сумму этой покупки нужно сразу копить в твердой валюте, инвестировать в валюте или хотя бы в привязке к валютным активам: акциях экспортеров, евробондах и их аналогах».
Если у вас пока нет статуса квалифицированного инвестора, и покупка некоторых зарубежных бумаг вам не доступна, стоит выбирать инструменты, дающие защиту от девальвации.
«На домик в Европе вполне уместно копить через облигации в юанях, бондах с привязкой к долларам, а также в акциях металлургов или золоте, купленных за рубли. Главное, чтобы портфель имел явный акцент на валютной доходности».
Присматриваете недвижимость на российских морях? Тогда главное — опередить инфляцию, которая подгоняет цены на жилье. Подойдут в принципе любые качественные инструменты, но опять же лучше делать акцент на акциях, поясняет эксперт. И чем дальше цель — скажем, покупка не ранее чем через 5 лет, — тем больше можно брать акций и меньше облигаций
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба