19 июня 2023 Гайнетьянов Тимур
После пары постов про недвижимость где показывал, что облигации дают купонный доход в два раза больше чем аренда, что золото дорожает быстрей, что в обоих случаях со сдачей недвижимости в аренду больше головняка чем с золотом и/или облигациями.
Получил и в личку сообщения, и под постами на разных площадках, что это я от незнания и без опыта не могу на недвижимости нормально заработать, а только «вот эти вот 5-6% в год». А кто надо зарабатывает (было пару предложений вложиться). А если я напишу, что в недвижимость тоже инвестирую много лет, так это я всё придумал. Пруфов то нет.
Что ж, пора сорвать покровы, разберём один из моих кейсов инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге и как можно купить недвижимость со скидкой и главное у кого
Покупаем у государства со скидкой
В насыщенным на события 2022 рынок недвижимости кидало из стороны в сторону. Сначала на объявлении спецоперации в Феврале, позже на объявление частичной мобилизации в Сентябре. И если в начале года многие хотели запрыгнуть в уходящий поезд и выкупали с рынка всё быстро. Тогда, если помните, курс $USDRUB штурмовал 120 рублей и многим недвижимость казалась отличным вариантом сохранить деньги.
Но чем дальше мы уходили от февральских событий, тем хуже становились дела для недвижки. На цену стали давить высокие ставки по ипотеке (ставку подняли до 20%). Многие стали уезжать в другие страны и продавать недвижимость. И этого уже было достаточно, но в сентябре объявляют частичную мобилизацию. В этот момент желающих уехать и всё продать резко прибавляется, а купить падает. Цены на недвижимость падают.
Важно, что в этот момент продавали не только обычные люди, но и государство. Причины правда разные ) Государство регулярно продаёт недвижимость. У государства есть план и нет паники. А продажи идут через аукционы. Чтобы рынок определил справедливую цену.
Площадок аукционов много. Приведу только пару для примера: Фондимущества.рф — это сайт Фонда имущества Санкт-Петербурга. На этот сайт я периодически захожу посмотреть, что есть интересного. В Москве это Городской инвестиционный портал - InvestMoscow.ru, отличный по функционалу сайт для инвестора.
Основной плюс, это, конечно, цена. Так как проходят аукционы, то стартовая, ниже рыночной. Цены были ниже и до начала всех событий.
По Санкт-Петербургу (и не только) было правило, что торги признаются состоявшимися, только если участвуют минимум два участника. Но из-за всех событий ни бизнес, ни обычные люди покупать недвижимость не спешили. Многие торги отменялись, так как там был только 1 участник или вообще не проводились, так как участников не было. Примеры на фото, а проверить вы это можете в "Итоги торгов"
Что изменилось?
Так как было очень мало заявок на участие, то изменили правила. А точнее закон. В Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» внесены ряд изменений, в том числе: единственный участник, подавший заявку на участие в аукционе имеет право заключить договор купли-продажи по начальной цене продажи государственного или муниципального имущества.
Т.е. теперь если вы хотели купить недвижимость, можно было прийти на аукцион и взять объект по стартовой цене, если вы были один.
После участия в нескольких аукционах в одном из них я оказался один и купил объект по стартовой цене. 18,2 кв метров, рядом с Метро, Парком Победы и полной инфраструктурой. В Московском районе (кто не с Питера, это хороший район) за 2,74 млн руб. (На момент моей покупки рыночная цена подобной недвижимости была в районе 4,5 млн, хотя за прошедший год цена продолжила сползать вниз и сейчас это где-то в районе 3,9 млн)
Итоги этих торгов на картинке. Как видно. Если бы не изменения в законе, то не получилось бы что-то продать, так как везде было по 1 участнику, а часть объектов никто и не взял. Кстати, то что я купил, продавали до этого безуспешно 3 раза (не было участников)
А что сейчас?
Сейчас ситуация не сильно отличается. Да, торгов стало больше проходить, и да участников в среднем стало больше, и да из-за этого некоторые объекты уходят дороже. НО всё ещё много объектов которые уходят за стартовую цену. Всё ещё много аукционов которые признаются не состоявшимися так как нет участников.
Так что если вам хочется рассмотреть физическую недвижимость как инвестицию, то как минимум стоит посмотреть, что предлагает Государство. Как минимум сейчас столичные власти выставили на продажу квартиры в центре за 2,5 млн руб. Там скорей всего будет огромная толпа народу и итоговая цена улетит к 10 млн, но кто знает какие там есть ещё интересные объекты
О других важных моментах
Пост уже получился объёмный. А ещё столько важных моментов. На них кратко:
Участвовать в торгах просто, бесплатных инструкций миллион.
Из крупных расходов надо заплатить площадке 3% по итогам торгов за организацию
Передавали ключи где-то недели 3 после торгов
Ремонт, решили делать, это не сложно. Нужны нормальные ремонтники
Подводя итог
В общем как я и писал в начале облигации дают купонный доход в два раза больше чем аренда, а золото дорожает быстрей, и в обоих случаях со сдачей недвижимости в аренду больше головняка чем с другими активами.
Да в постах приведены средние цены. А сам я взял существенно дешевле средней цены. Но и активы можно покупать со скидкой во время распродажи. Даже сейчас мне кажется, что акции самих девелоперов интересней, чем недвижимость которую они строят. Самолёт $SMLT с амбициозными планами, ЛСР с большими дивидендами или Эталон $ETLN с редомициляцией и т.д.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter