29 октября 2023 Тинькофф Банк
В сентябре отмечались рекордные объемы выдачи ипотеки. По данным Банка России, прирост портфеля на рынке составил 4,2% к августу, а рост с начала года достиг 23,5%. На данный момент на рынке жилой недвижимости наблюдается ужесточение условий выдачи ипотеки по льготным условиям, что вызывает опасение у инвесторов. Давайте посмотрим на результаты застройщиков в третьем квартале и определим, с какими вызовами они могут столкнуться в дальнейшем.
Какие льготные программы по ипотеке сейчас действуют?
Льготная ипотека со ставкой 8%
(57% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Данная программа распространяется на жилье в новостройках и ИЖС. На нее пришлось 57% всех выданных льготных ипотечных кредитов в 2022 году. Высока вероятность, что эту программу льготной ипотеки отменят в середине 2024 года.
Семейная ипотека со ставкой 6%
(35,5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Раньше в этой программе могли участвовать только семьи с детьми, родившимися после 2018 года. В декабре прошлого года данную программу расширили на семьи с двумя детьми до 18 лет. В июле 2024-го ожидается отмена данной программы, однако есть шанс, что ее продлят в связи с осложнением демографической ситуации в стране.
Дальневосточная ипотека со ставкой 2%
(5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Действует до декабря 2030 года. В сентябре 2023-го девелопер Самолет подписал соглашение о реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству в рамках программы «Дальневосточный квартал» на территории Сахалинской области. Объем инвестиций в проект составит 65,8 млрд рублей. Сроки реализации проекта — 2023–2046 гг.
IT-ипотека со ставкой 5%
Действует до декабря 2024 года. Предлагает самую большую сумму по кредиту среди других льготных программ.
Военная ипотека
Около 70% сделок с военной ипотекой приходится на вторичный рынок жилья. Вероятность отмены данной программы крайне мала.
Какие факторы сейчас давят на спрос на рынке жилой недвижимости?
Отмена субсидированной ипотеки
На данный момент банки практически перестали выдавать кредиты на жилье по ставке ниже, чем указано в условиях льготной ипотеки. Раньше застройщики предлагали оформить ипотеку, например по ставке 3%, но такая скидка была возможна за счет повышения стоимости квартиры в договоре. В результате цены на жилье показывали искусственный рост, но теперь эффект от этого технического повышения цен исчерпан.
Повышение минимального первоначального взноса
Его повысили с 15% до 20,1% по льготной ипотеке с 20 сентября 2023-го. Это будет давить на спрос в четвертом квартале. При этом с 1 января 2024 года ожидается увеличение минимального первоначального взноса уже до 30%. Интересно посмотреть на объемы продаж в четвертом квартале и определить, какой из эффектов будет преобладать. С одной стороны, конец года обычно характеризуется активными новогодними продажами, к тому же покупатели могут стремиться взять ипотеку до ужесточения условий по первоначальному взносу. С другой стороны, рост первоначального взноса на 5 п. п. в сентябре может ослабить спрос и продажи.
Повышение Банком России надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам
То есть теперь банкам невыгодно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и высоким кредитным риском заемщика. Поэтому объемы выдачи ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой сократятся. Долговую нагрузку рассчитывают как отношение платежа по ипотеке к уровню дохода.
Таким образом, в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости может быть значительное охлаждение спроса. Обычно в таких условиях более мелкие застройщики перестают запускать новые проекты, поэтому в среднесрочной перспективе может ускориться консолидация рынка. Но в краткосрочной перспективе спрос может быть стабильным на фоне новогоднего сезона и ожидания дальнейшего ужесточения условий.
Как обстоят дела у девелоперов?
В третьем квартале объемы продаж у ГК Самолет (крупнейшего федерального застройщика) в натуральном выражении выросли на 51% г/г, а в денежном — на 63% г/г. При этом продажи у других девелоперов (ЛСР и Эталона) выросли кратно в годовом сопоставлении. Почему такая разница в динамике? Для ответа на этот вопрос посмотрим на динамику продаж прошлых периодов. У Эталона и ЛСР продажи в натуральном выражении в третьем квартале 2022-го упали на 30% г/г и 52% г/г соответственно, а вот у Самолета они, наоборот, возросли на 32% г/г. Такое же падение продаж у Эталона и ЛСР наблюдалось и в третьем квартале 2021 года. Отметим, что результаты ПИКа мы не рассматриваем, потому что этот застройщик не публиковал отчетность с 2022-го.
Если сравнить девелоперов по форвардным мультипликаторам EV/EBITDA, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год, то акции Самолета торгуются дешевле конкурентов. А вот форвардный мультипликатор P/E у Самолета выше, но это связано с тем, что у него доля долга в структуре капитала ниже, чем у других девелоперов
Сравнение акций девелоперов по форвардным мультипликаторам, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год
Ну и что?
В среднесрочной перспективе застройщики столкнутся с тяжелыми рыночными условиями, обусловленными ограничениями со стороны правительства и ЦБ. Но именно ожидания дальнейших ужесточений могут поддержать спрос в четвертом квартале текущего года.
В условиях охлаждения спроса федеральные застройщики, к которым относится ГК Самолет, находятся в более выигрышном положении, поскольку у них есть ресурсы, чтобы продолжать строительство новых проектов.
В октябре 2023-го Самолет приобрел застройщика ГК МИЦ, что позволит девелоперу укрепить позиции на московском рынке. Самолет планирует интегрировать свои стандарты в процесс управления МИЦ, чтобы повысить эффективность и рентабельность за счет синергии двух бизнесов.
Рентабельность по EBITDA у Самолета, согласно управленческой отчетности, практически осталась на уровне прошлого года (23,3%).
В рамках реализации программы выкупа акций Самолет может выкупить бумаги еще примерно на 7 млрд рублей.
Акции Самолета торгуются недорого по форвардным мультипликаторам относительно исторических значений и конкурентов.
В краткосрочной перспективе мы сохраняем позитивный взгляд на акции Самолета с целевой ценой 4 400 рублей за акцию.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Какие льготные программы по ипотеке сейчас действуют?
Льготная ипотека со ставкой 8%
(57% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Данная программа распространяется на жилье в новостройках и ИЖС. На нее пришлось 57% всех выданных льготных ипотечных кредитов в 2022 году. Высока вероятность, что эту программу льготной ипотеки отменят в середине 2024 года.
Семейная ипотека со ставкой 6%
(35,5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Раньше в этой программе могли участвовать только семьи с детьми, родившимися после 2018 года. В декабре прошлого года данную программу расширили на семьи с двумя детьми до 18 лет. В июле 2024-го ожидается отмена данной программы, однако есть шанс, что ее продлят в связи с осложнением демографической ситуации в стране.
Дальневосточная ипотека со ставкой 2%
(5% от всех льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году)
Действует до декабря 2030 года. В сентябре 2023-го девелопер Самолет подписал соглашение о реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству в рамках программы «Дальневосточный квартал» на территории Сахалинской области. Объем инвестиций в проект составит 65,8 млрд рублей. Сроки реализации проекта — 2023–2046 гг.
IT-ипотека со ставкой 5%
Действует до декабря 2024 года. Предлагает самую большую сумму по кредиту среди других льготных программ.
Военная ипотека
Около 70% сделок с военной ипотекой приходится на вторичный рынок жилья. Вероятность отмены данной программы крайне мала.
Какие факторы сейчас давят на спрос на рынке жилой недвижимости?
Отмена субсидированной ипотеки
На данный момент банки практически перестали выдавать кредиты на жилье по ставке ниже, чем указано в условиях льготной ипотеки. Раньше застройщики предлагали оформить ипотеку, например по ставке 3%, но такая скидка была возможна за счет повышения стоимости квартиры в договоре. В результате цены на жилье показывали искусственный рост, но теперь эффект от этого технического повышения цен исчерпан.
Повышение минимального первоначального взноса
Его повысили с 15% до 20,1% по льготной ипотеке с 20 сентября 2023-го. Это будет давить на спрос в четвертом квартале. При этом с 1 января 2024 года ожидается увеличение минимального первоначального взноса уже до 30%. Интересно посмотреть на объемы продаж в четвертом квартале и определить, какой из эффектов будет преобладать. С одной стороны, конец года обычно характеризуется активными новогодними продажами, к тому же покупатели могут стремиться взять ипотеку до ужесточения условий по первоначальному взносу. С другой стороны, рост первоначального взноса на 5 п. п. в сентябре может ослабить спрос и продажи.
Повышение Банком России надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам
То есть теперь банкам невыгодно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом и высоким кредитным риском заемщика. Поэтому объемы выдачи ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой сократятся. Долговую нагрузку рассчитывают как отношение платежа по ипотеке к уровню дохода.
Таким образом, в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости может быть значительное охлаждение спроса. Обычно в таких условиях более мелкие застройщики перестают запускать новые проекты, поэтому в среднесрочной перспективе может ускориться консолидация рынка. Но в краткосрочной перспективе спрос может быть стабильным на фоне новогоднего сезона и ожидания дальнейшего ужесточения условий.
Как обстоят дела у девелоперов?
В третьем квартале объемы продаж у ГК Самолет (крупнейшего федерального застройщика) в натуральном выражении выросли на 51% г/г, а в денежном — на 63% г/г. При этом продажи у других девелоперов (ЛСР и Эталона) выросли кратно в годовом сопоставлении. Почему такая разница в динамике? Для ответа на этот вопрос посмотрим на динамику продаж прошлых периодов. У Эталона и ЛСР продажи в натуральном выражении в третьем квартале 2022-го упали на 30% г/г и 52% г/г соответственно, а вот у Самолета они, наоборот, возросли на 32% г/г. Такое же падение продаж у Эталона и ЛСР наблюдалось и в третьем квартале 2021 года. Отметим, что результаты ПИКа мы не рассматриваем, потому что этот застройщик не публиковал отчетность с 2022-го.
Если сравнить девелоперов по форвардным мультипликаторам EV/EBITDA, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год, то акции Самолета торгуются дешевле конкурентов. А вот форвардный мультипликатор P/E у Самолета выше, но это связано с тем, что у него доля долга в структуре капитала ниже, чем у других девелоперов
Сравнение акций девелоперов по форвардным мультипликаторам, которые учитывают прогнозы финансовых показателей за 2024 год
Ну и что?
В среднесрочной перспективе застройщики столкнутся с тяжелыми рыночными условиями, обусловленными ограничениями со стороны правительства и ЦБ. Но именно ожидания дальнейших ужесточений могут поддержать спрос в четвертом квартале текущего года.
В условиях охлаждения спроса федеральные застройщики, к которым относится ГК Самолет, находятся в более выигрышном положении, поскольку у них есть ресурсы, чтобы продолжать строительство новых проектов.
В октябре 2023-го Самолет приобрел застройщика ГК МИЦ, что позволит девелоперу укрепить позиции на московском рынке. Самолет планирует интегрировать свои стандарты в процесс управления МИЦ, чтобы повысить эффективность и рентабельность за счет синергии двух бизнесов.
Рентабельность по EBITDA у Самолета, согласно управленческой отчетности, практически осталась на уровне прошлого года (23,3%).
В рамках реализации программы выкупа акций Самолет может выкупить бумаги еще примерно на 7 млрд рублей.
Акции Самолета торгуются недорого по форвардным мультипликаторам относительно исторических значений и конкурентов.
В краткосрочной перспективе мы сохраняем позитивный взгляд на акции Самолета с целевой ценой 4 400 рублей за акцию.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter