1 ноября 2023 ИХ "Финам" Никитин Дмитрий
В России в сентябре был выдан рекордный объем ипотеки - 955 млрд рублей, прирост портфеля за месяц составил 4,2%. Около 60% из общего объема приходится на льготные программы, выдачи по которым также достигли исторического максимума. ЦБ, между тем, высказывал обеспокоенность ситуацией, указывая на разрыв в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке. В сентябре был повышен первоначальный взнос по льготным ипотечным программам, а с 1 октября Центробанк ужесточил условия выдачи, повысив надбавки по коэффициентам риска. В дальнейшем регулятор хочет и больше «закручивать гайки». Как в этих условиях чувствуют себя акции российских застройщиков? Как влияет на них повышение ставки ЦБ до 15%? Сохранятся ли льготные ипотечные программы в 2024 году и как будет развиваться рынок? Finam.ru подготовил обзор с мнениями экспертов.
Ипотека нервирует ЦБ
Аналитики «Финама» отмечают, что после повышения Банком России ключевой ставки до 12% в августе и до 13% в сентябре сформировался новый виток ажиотажного спроса на новостройки, который был вызван стремлением заемщиков успеть получить кредит до повышения первоначального взноса по льготным программам с 15% до 20% (изменения вступили в силу с 20 сентября). Немаловажным фактором, оказывающим влияние на ускорение спроса, стало ожидаемое с 1 октября ужесточение макропруденциальных требований по ипотечным кредитам. Вместе с тем покупатели опасались дальнейшего роста цен на недвижимость на фоне ослабления национальной валюты.
Под воздействием этих факторов объем выдачи ипотеки в сентябре достиг рекордного значения. Драйвером роста стала ипотека с господдержкой — в сентябре суммарно по всем программам было выдано кредитов на 646 млрд руб. (+27% к августу), в том числе по семейной ипотеке — 289 млрд руб. (+25%), по льготной ипотеке — 286 млрд руб. (+27%). В то же время выдача рыночной ипотеки снизилась примерно на 9% к августу из-за роста ставок. Тем не менее, с начала года российские банки выдали ипотечных кредитов на 5,4 трлн руб., что на 10% больше, чем за весь прошлый год. На фоне повышенного спроса на ипотеку застройщики продемонстрировали впечатляющие результаты за 3 квартал.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в ходе своих выступлений в этом году не раз «проходилась» по ипотеке. В последний раз она затрагивала эту тему 27 октября, на пресс-конференции по итогам решения ЦБ повысить ключевую ставку до 15%. Набиуллина тогда указала, что темпы роста за сентябрь «темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка». «Свидетельством того, что риски не уменьшаются, является сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке. Поэтому мы начали принимать меры, в том числе связанные с введением макропруденциальных надбавок с 1 октября. Считаем, что они скажутся на объемах кредитования, прежде всего рискованного», - сказала Набиуллина.
Она добавила, что повышение ключевой ставки играет свою роль, в рыночном сегменте ипотека замедляется, однако высокие темпы выдачи сохраняются. «Конечно, широкий охват льготными программами ипотеки означает сохранение рисков. Мы отправим такое предложение в правительство, что нужно еще поднять требования к первоначальному взносу по льготной ипотеке. Но это решение правительства», - добавила глава ЦБ.
Как повлияют действия ЦБ на рынок?
Повышение ключевой ставки в октябре на 2 п.п., до 15%, носит нейтральный характер для первичного рынка недвижимости, где ипотечные ставки субсидируются, прокомментировал Finam.ru Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ. По его словам, это поддерживает спрос на новое жилье.
По оценке Лящука, девелоперы сохранят прочные позиции до конца текущего года, поскольку потенциальные покупатели могут отдать предпочтение новостройкам, а не квартирам на вторичном рынке, где ипотечные ставки заметно выше.
«В следующем году льготная ипотечная ставка может быть повышена на фоне роста ключевой ставки, однако расширение экономики (мы ожидаем рост ВВП в 2024 году на 1,2%), вероятно, поддержит спрос на жилье. При этом цены на новостройки в следующем году могут вырасти на 6,5% (декабрь к декабрю) из-за сдержанного вывода нового объема предложения девелоперами на рынок, а также на фоне инфляционных процессов (ожидаем рост ИПЦ в 2024 году на 4,9%). Таким образом, результаты девелоперов в четвертом квартале текущего года и в 2024 году могут оказаться выше ожиданий рынка, что поддержит сектор строительных компаний на МосБирже», - полагает Лящук.
Владимир Литвинов, автор Telegram-канала «ИнвестТема», считает, что застройщики выигрывают от повышения ключевой ставки. По его словам, наличие льготной ипотеки привело к тому, что несмотря на удвоение ставки ЦБ за полгода (7,5%-15%), застройщики имеют возможность продавать со ставкой 4-8%. Спрос перетекает со вторичного рынка недвижимости на первичный. Чем выше спред между льготной и рыночной ипотекой (16-18%), тем больше желающих будет на объекты застройщиков.
«Действует господдержка до 1 июля 2024 года. Сомневаюсь, что льготные условия сохранят. Если не отменят программу, то ужесточат точно. Такие временные рамки делают идею в акциях застройщиков ограниченной, но следующие 2 квартала, думаю, их показатели будут на высоком уровне», - ожидает Литвинов.
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган считает, что для ипотеки настают непростые времена. По его словам, хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.
«Вывод очевидный – в следующем году охладится ипотечный рынок. И это на руку ЦБ, который борется с инфляцией. Чуть менее очевидный – рынок недвижимости в следующем году будет весьма неоднородный. Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, так как льготная ипотека в каком-то виде останется. А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало», - оценил Коган.
Отметим также, что с 1 ноября начнет работать «Арктическая ипотека» под 2% для молодых семей, но эксперты не упоминают ее как значимую меру, которая может повлиять на общую ситуацию. Коган только иронизирует над этой перспективой: «вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии».
Перспективы отдельных компаний
Аналитики традиционно выделяют среди прочих застройщиков акции «Самолета». Как отмечает Лящук, эта компания является самым быстрорастущим девелопером, а также осуществляет программу обратного выкупа акций объемом до 10 млрд руб. до конца 2023 года. Целевая цена – 5300 руб./акция.
Эксперты «Финама» указывают, что «Самолет» увеличил объем продаж в 3 квартале в денежном выражении на 63%, до 79,3 млрд руб. и в натуральном — на 50,8% , до 422,9 тыс. кв. м. В октябре компания закрыла сделку по приобретению ГК «МИЦ» за 40 млрд руб., благодаря чему «Самолет» прибавил 1,1 млн кв. м. земельного банка и увеличил долю рынка в Московском регионе до 18%. Выручка ГЦ «МИЦ» за 3 квартал составила 19,4 млрд руб., или 23,8% от всей выручки компании.
Помимо этого, «Самолет» выкупил агентство недвижимости «Мегаполис сервис», с присоединением которого бизнес-юнит «Самолет Плюс» имеет 1000 открытых офисов в более чем 230 городах России. Доля рынка «Самолет Плюс» уже превышает 5%, и компания рассчитывает в ближайшее время занять лидирующую позицию на рынке агентских услуг.
«Повышение ключевой ставки до 15% в октябре и последующий рост ипотечных ставок в совокупности с увеличением размера первоначального взноса по льготным программам будет оказывать охлаждающий эффект на спрос на новостройки. Тем не менее мы полагаем, что диверсификация бизнеса позволяет компании быть более устойчивой к изменчивым условиям на рынке в сравнении с конкурентами, поэтому мы сохраняем по акциям девелопера рейтинг «Лучше рынка», - подчеркнули аналитики «Финама».
Евгений Коваленко, автор Telegram-канала «Лимон на чай», в своем рейтинге российских застройщиков ставит на первое место «Самолет», на второе – «Эталон», на третье – ЛСР и затем ПИК.
Относительно «Эталона» он напоминает, что компания продолжила публиковать отчеты и поделилась с инвесторами результатами за 2022 год и 4 месяца 2023.
«За 2022 год компания показала классные бизнес-результаты. Чистая прибыль прибавила 332% и составила 13 млрд рублей. В 2023 году развитие продолжилось: продажи увеличились на 112%. Единственное, что может разочаровывать инвесторов – это нескорое возвращение к дивидендам. Акции компании имеют кипрскую прописку, так что говорить о возобновлении выплат пока что не приходится», - подчеркнул Коваленко.
Эксперты также выделяли сильные результаты «Эталона» - компания в 3 квартале увеличила продажи недвижимости на 133%. Кроме того, «Эталон» в последнее время упоминался в контексте темы возможной редомициляции, хотя сама компания официально не сообщала новостей по этому поводу. Как отмечает Алексей Рыбаков, автор Telegram-канала «Профита нет. А если найду?», в мае началась процедура смены депозитария Etalon Group, сейчас она находится в процессе. Bank of New York Mellon 6 ноября переведет программу глобальных депозитарных расписок Etalon Group под управление другого банка-депозитария (RCS Issuer Services). RCS Issuer Services — независимый депозитарий, зарегистрированный в Люксембурге, более «дружественной» по отношению к России юрисдикции.
Про ЛСР Евгений Коваленко подчеркивает, что это «стандартный застройщик, который получает прибыль при благоприятной для него обстановке, без форвардов и прочих мутных схем». «В целом, ЛСР — это стабильный и понятный для акционеров бизнес. Состояние полностью зависит от отрасли, у него низкий долг и дешевая оценка по мультипликаторам. С недавнего времени возобновил выплаты дивидендов», - оценил Коваленко.
Наконец, про ПИК он указывает, что компания строит недорогое жилье, и у нее практически нет объектов повышенного класса комфорта. Так что ПИК зарабатывает, в основном, благодаря программам льготной ипотеки. «Доля ипотечных сделок в общем числе продаж не опускалась ниже 76%. Это значит, что компания ПИК чутко реагирует на любое изменение ставки. Стоит ли вкладываться в акции этого застройщика, когда Центробанк стремительно поднимает ключевую ставку — вопрос хороший», - добавил эксперт.
Аналитики InvestFuture относительно ПИК указывают, что эта компания активнее конкурентов работает в смежных областях: УК, арендный брокер, коммерческая недвижимость. По доходности ПИК отстает от конкурентов. Также у него большая разница между объемом денег дольщиков на эскроу-счетах и проектным кредитом. Кроме того, они называют ПИК «таинственным» застройщиком он давно не отчитывается, неизвестен точный объем земельного банка.
Кроме того, Сергей Гордеев, бывший CEO крупнейшего застройщика в РФ, недавно сократил свою долю в ПИК до 32,5% и потерял контрольный пакет. «Акции достались акционерному обществу «Центральная трастовая компания». Это достаточно закрытая структура и отчитывается только по стандартам Банка России. В общем, акции достались кому-то непонятному», - подчеркнули в InvestFuture, предположив, что причиной сделки могли быть санкционные опасения и «Гордеев, возможно, захотел частично обезопасить свой капитал».
Ипотека нервирует ЦБ
Аналитики «Финама» отмечают, что после повышения Банком России ключевой ставки до 12% в августе и до 13% в сентябре сформировался новый виток ажиотажного спроса на новостройки, который был вызван стремлением заемщиков успеть получить кредит до повышения первоначального взноса по льготным программам с 15% до 20% (изменения вступили в силу с 20 сентября). Немаловажным фактором, оказывающим влияние на ускорение спроса, стало ожидаемое с 1 октября ужесточение макропруденциальных требований по ипотечным кредитам. Вместе с тем покупатели опасались дальнейшего роста цен на недвижимость на фоне ослабления национальной валюты.
Под воздействием этих факторов объем выдачи ипотеки в сентябре достиг рекордного значения. Драйвером роста стала ипотека с господдержкой — в сентябре суммарно по всем программам было выдано кредитов на 646 млрд руб. (+27% к августу), в том числе по семейной ипотеке — 289 млрд руб. (+25%), по льготной ипотеке — 286 млрд руб. (+27%). В то же время выдача рыночной ипотеки снизилась примерно на 9% к августу из-за роста ставок. Тем не менее, с начала года российские банки выдали ипотечных кредитов на 5,4 трлн руб., что на 10% больше, чем за весь прошлый год. На фоне повышенного спроса на ипотеку застройщики продемонстрировали впечатляющие результаты за 3 квартал.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в ходе своих выступлений в этом году не раз «проходилась» по ипотеке. В последний раз она затрагивала эту тему 27 октября, на пресс-конференции по итогам решения ЦБ повысить ключевую ставку до 15%. Набиуллина тогда указала, что темпы роста за сентябрь «темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка». «Свидетельством того, что риски не уменьшаются, является сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке. Поэтому мы начали принимать меры, в том числе связанные с введением макропруденциальных надбавок с 1 октября. Считаем, что они скажутся на объемах кредитования, прежде всего рискованного», - сказала Набиуллина.
Она добавила, что повышение ключевой ставки играет свою роль, в рыночном сегменте ипотека замедляется, однако высокие темпы выдачи сохраняются. «Конечно, широкий охват льготными программами ипотеки означает сохранение рисков. Мы отправим такое предложение в правительство, что нужно еще поднять требования к первоначальному взносу по льготной ипотеке. Но это решение правительства», - добавила глава ЦБ.
Как повлияют действия ЦБ на рынок?
Повышение ключевой ставки в октябре на 2 п.п., до 15%, носит нейтральный характер для первичного рынка недвижимости, где ипотечные ставки субсидируются, прокомментировал Finam.ru Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ. По его словам, это поддерживает спрос на новое жилье.
По оценке Лящука, девелоперы сохранят прочные позиции до конца текущего года, поскольку потенциальные покупатели могут отдать предпочтение новостройкам, а не квартирам на вторичном рынке, где ипотечные ставки заметно выше.
«В следующем году льготная ипотечная ставка может быть повышена на фоне роста ключевой ставки, однако расширение экономики (мы ожидаем рост ВВП в 2024 году на 1,2%), вероятно, поддержит спрос на жилье. При этом цены на новостройки в следующем году могут вырасти на 6,5% (декабрь к декабрю) из-за сдержанного вывода нового объема предложения девелоперами на рынок, а также на фоне инфляционных процессов (ожидаем рост ИПЦ в 2024 году на 4,9%). Таким образом, результаты девелоперов в четвертом квартале текущего года и в 2024 году могут оказаться выше ожиданий рынка, что поддержит сектор строительных компаний на МосБирже», - полагает Лящук.
Владимир Литвинов, автор Telegram-канала «ИнвестТема», считает, что застройщики выигрывают от повышения ключевой ставки. По его словам, наличие льготной ипотеки привело к тому, что несмотря на удвоение ставки ЦБ за полгода (7,5%-15%), застройщики имеют возможность продавать со ставкой 4-8%. Спрос перетекает со вторичного рынка недвижимости на первичный. Чем выше спред между льготной и рыночной ипотекой (16-18%), тем больше желающих будет на объекты застройщиков.
«Действует господдержка до 1 июля 2024 года. Сомневаюсь, что льготные условия сохранят. Если не отменят программу, то ужесточат точно. Такие временные рамки делают идею в акциях застройщиков ограниченной, но следующие 2 квартала, думаю, их показатели будут на высоком уровне», - ожидает Литвинов.
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган считает, что для ипотеки настают непростые времена. По его словам, хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.
«Вывод очевидный – в следующем году охладится ипотечный рынок. И это на руку ЦБ, который борется с инфляцией. Чуть менее очевидный – рынок недвижимости в следующем году будет весьма неоднородный. Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, так как льготная ипотека в каком-то виде останется. А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало», - оценил Коган.
Отметим также, что с 1 ноября начнет работать «Арктическая ипотека» под 2% для молодых семей, но эксперты не упоминают ее как значимую меру, которая может повлиять на общую ситуацию. Коган только иронизирует над этой перспективой: «вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии».
Перспективы отдельных компаний
Аналитики традиционно выделяют среди прочих застройщиков акции «Самолета». Как отмечает Лящук, эта компания является самым быстрорастущим девелопером, а также осуществляет программу обратного выкупа акций объемом до 10 млрд руб. до конца 2023 года. Целевая цена – 5300 руб./акция.
Эксперты «Финама» указывают, что «Самолет» увеличил объем продаж в 3 квартале в денежном выражении на 63%, до 79,3 млрд руб. и в натуральном — на 50,8% , до 422,9 тыс. кв. м. В октябре компания закрыла сделку по приобретению ГК «МИЦ» за 40 млрд руб., благодаря чему «Самолет» прибавил 1,1 млн кв. м. земельного банка и увеличил долю рынка в Московском регионе до 18%. Выручка ГЦ «МИЦ» за 3 квартал составила 19,4 млрд руб., или 23,8% от всей выручки компании.
Помимо этого, «Самолет» выкупил агентство недвижимости «Мегаполис сервис», с присоединением которого бизнес-юнит «Самолет Плюс» имеет 1000 открытых офисов в более чем 230 городах России. Доля рынка «Самолет Плюс» уже превышает 5%, и компания рассчитывает в ближайшее время занять лидирующую позицию на рынке агентских услуг.
«Повышение ключевой ставки до 15% в октябре и последующий рост ипотечных ставок в совокупности с увеличением размера первоначального взноса по льготным программам будет оказывать охлаждающий эффект на спрос на новостройки. Тем не менее мы полагаем, что диверсификация бизнеса позволяет компании быть более устойчивой к изменчивым условиям на рынке в сравнении с конкурентами, поэтому мы сохраняем по акциям девелопера рейтинг «Лучше рынка», - подчеркнули аналитики «Финама».
Евгений Коваленко, автор Telegram-канала «Лимон на чай», в своем рейтинге российских застройщиков ставит на первое место «Самолет», на второе – «Эталон», на третье – ЛСР и затем ПИК.
Относительно «Эталона» он напоминает, что компания продолжила публиковать отчеты и поделилась с инвесторами результатами за 2022 год и 4 месяца 2023.
«За 2022 год компания показала классные бизнес-результаты. Чистая прибыль прибавила 332% и составила 13 млрд рублей. В 2023 году развитие продолжилось: продажи увеличились на 112%. Единственное, что может разочаровывать инвесторов – это нескорое возвращение к дивидендам. Акции компании имеют кипрскую прописку, так что говорить о возобновлении выплат пока что не приходится», - подчеркнул Коваленко.
Эксперты также выделяли сильные результаты «Эталона» - компания в 3 квартале увеличила продажи недвижимости на 133%. Кроме того, «Эталон» в последнее время упоминался в контексте темы возможной редомициляции, хотя сама компания официально не сообщала новостей по этому поводу. Как отмечает Алексей Рыбаков, автор Telegram-канала «Профита нет. А если найду?», в мае началась процедура смены депозитария Etalon Group, сейчас она находится в процессе. Bank of New York Mellon 6 ноября переведет программу глобальных депозитарных расписок Etalon Group под управление другого банка-депозитария (RCS Issuer Services). RCS Issuer Services — независимый депозитарий, зарегистрированный в Люксембурге, более «дружественной» по отношению к России юрисдикции.
Про ЛСР Евгений Коваленко подчеркивает, что это «стандартный застройщик, который получает прибыль при благоприятной для него обстановке, без форвардов и прочих мутных схем». «В целом, ЛСР — это стабильный и понятный для акционеров бизнес. Состояние полностью зависит от отрасли, у него низкий долг и дешевая оценка по мультипликаторам. С недавнего времени возобновил выплаты дивидендов», - оценил Коваленко.
Наконец, про ПИК он указывает, что компания строит недорогое жилье, и у нее практически нет объектов повышенного класса комфорта. Так что ПИК зарабатывает, в основном, благодаря программам льготной ипотеки. «Доля ипотечных сделок в общем числе продаж не опускалась ниже 76%. Это значит, что компания ПИК чутко реагирует на любое изменение ставки. Стоит ли вкладываться в акции этого застройщика, когда Центробанк стремительно поднимает ключевую ставку — вопрос хороший», - добавил эксперт.
Аналитики InvestFuture относительно ПИК указывают, что эта компания активнее конкурентов работает в смежных областях: УК, арендный брокер, коммерческая недвижимость. По доходности ПИК отстает от конкурентов. Также у него большая разница между объемом денег дольщиков на эскроу-счетах и проектным кредитом. Кроме того, они называют ПИК «таинственным» застройщиком он давно не отчитывается, неизвестен точный объем земельного банка.
Кроме того, Сергей Гордеев, бывший CEO крупнейшего застройщика в РФ, недавно сократил свою долю в ПИК до 32,5% и потерял контрольный пакет. «Акции достались акционерному обществу «Центральная трастовая компания». Это достаточно закрытая структура и отчитывается только по стандартам Банка России. В общем, акции достались кому-то непонятному», - подчеркнули в InvestFuture, предположив, что причиной сделки могли быть санкционные опасения и «Гордеев, возможно, захотел частично обезопасить свой капитал».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба