6 февраля 2024 Financial One
Перегрев на рынке недвижимости, изменение льготных программ и проблемы девелоперов обсудили эксперты на конференции для застройщиков «Время изменений: вызовы – 2024».
В 2023 году ситуация на рынке жилой недвижимости была хорошая как в России, так за рубежом, об этом говорит старший управляющий директор, руководитель центра макроэкономических исследований Сбербанка Олег Шибанов. По его словам, в прошлом году «мир прошел этап борьбы с инфляцией довольно культурно». Тем не менее, борьба с инфляцией ведется в этом году и может продолжиться в следующем.
Шибанов подчеркивает, что в отношении мировой экономики прогнозы положительные: ввиду замедления инфляции центральные банки приступят к снижению процентных ставок уже во II квартале этого года. Это будет способствовать росту мировой экономической активности.
Российская экономика
Позитивен взгляд и на российскую экономику, которая по итогам 2023 года выросла примерно на 1,5%. По мнению эксперта, преодолеть кризисные моменты предыдущего года удалось за счет экспорта нефтегазовых товаров и вливаний в экономику из госбюджета. В прошлом году активы банков выросли на 21% год к году – почти до 168 млрд рублей. В 2024 году ожидается более сдержанный рост банковского сектора.
Во II полугодии прошлого года Банк России приступил к усложнению кредитования, это происходило на фоне роста ключевой ставки с июля по декабрь на 850 б. п., до 16% годовых. На подорожание кредитов и инфляцию бизнес реагирует повышением цен на товары и услуги – на январь 2024 года рост цен в среднем ожидается на 9,5%.
По данным Росстата, с 23 по 29 января инфляция в России ускорилась до 0,16% годовых, неделю ранее показатель был на уровне 0,07%. С 1 по 29 января рост цен составил 0,62%. Согласно недельной динамике, на 29 января годовая инфляция замедлилась до 7,32%, на конец декабря годовая инфляция составляла 7,42%.
По результатам опроса, проведенного ЦБ в декабре 2023 года, аналитики полагают, что годовая инфляция по итогам 2024 года составит 5,1%, ключевая ставка на конец года – 12% годовых. Эксперты оценили потенциал роста ВВП России в 1,3% в этом году. Курс рубля к доллару останется на текущем уровне. Сейчас на Мосбирже доллар торгуется за 90,71 рубля.
Что происходит на ипотечном рынке?
Рынок жилой недвижимости по-прежнему вносит весомый вклад в ВВП страны. Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи подчеркивает, что портфель ипотечных кредитов составил примерно 7% от ВВП РФ за прошлый год.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов отмечает, что темпы роста выдачи ипотеки в прошлом году были аномально высокие – 35% к показателям 2022 года. В I квартале 2023 года по льготным ипотечным программам было выдано суммарно 1,5 трлн рублей, во II полугодии – 3,2 трлн рублей. По словам Лейпи, в 2023 году объем выдач ипотеки с господдержкой вырос в 2,6 раза.
Регулятор наблюдает перегрев в секторе недвижимости. «Нас беспокоят не темпы роста, а то, что это приводит к росту цен на жилье, то есть слишком высокому, которое опережает рост доходов населения, если брать на длинном горизонте. Второе, что нас беспокоит: мы видим, что внутри этого объема очень много (почти половина) кредитов с так называемыми повышенными риск-характеристиками», – рассказывает Данилов.
В Банк России обеспокоен ростом выдач кредитов с низким первоначальным взносом заемщикам, имеющим высокую долговую нагрузку. В случае кризиса такой заемщик останется должником банка – небольшого первоначального взноса может не хватить на покрытие издержек. Регулятор намерен повышать степень учета системного риска в моделях и ужесточать регулирование в данных сегментах.
Комментируя динамику цен на жилье, Лейпи говорит: «Активно начала расти стоимость на вторичке после того, как у нас поменялся ключ в июле месяце. После этого мы видим, что у нас вводятся еще дополнительное регулирование, макронадбавки, которые приводят к росту и на первичном рынке. В целом рост получается суммарно один и тот же: вторичка подросла в среднем по стране на 11%, первичка – на 10%».
Каковы действия регуляторов?
С 23 декабря 2023 года правительство РФ подняло минимальный взнос с 20% до 30% от стоимости объекта по программе льготной ипотеки под 8% годовых. Кроме того, был снижен максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в 2 раза, до 6 млн рублей. При модернизации ипотечных программ эксперты подчеркивают важность разностороннего подхода к регулированию на столичных и региональных рынках.
В этом году будут пересматриваться и параметры льготных ипотечных программ. Текущие программы действуют до 1 июля 2024 года.
Что об этом говорят девелоперы?
Говоря об изменениях программ льготной ипотеки, председатель совета директоров, президент ГК «Основа» Александр Ручьев отмечает: «Ужесточение требований к ипотеке приведет к сокращению объемов продаж, но при этом не вызовет снижения цен, потому что на самом деле какого-то запаса по существенному снижению цен у застройщиков не осталось. Это и удорожание бриджей, и рост нагрузки со стороны субъектов, и рост стоимости технических присоединений (домовых коммуникаций и сетевых компаний – прим. ред.)».
Представитель девелоперской компании выделяет и такие проблемы девелоперов, как волатильность рубля и дефицит кадров. Так, сегодня зарплата курьеров в маркетплейсах достигает 180 тысяч рублей, а зарплата строителей в девелоперских компаниях не превышает 100 тысяч рублей. Кроме того, строителям интереснее работать с государственными проектами, где есть ежегодная индексация зарплат.
С учетом изменений на рынке недвижимости Данилов прогнозирует рост ипотечного портфеля в 2024 году на 7–12% к показателям 2023 года.
В 2023 году ситуация на рынке жилой недвижимости была хорошая как в России, так за рубежом, об этом говорит старший управляющий директор, руководитель центра макроэкономических исследований Сбербанка Олег Шибанов. По его словам, в прошлом году «мир прошел этап борьбы с инфляцией довольно культурно». Тем не менее, борьба с инфляцией ведется в этом году и может продолжиться в следующем.
Шибанов подчеркивает, что в отношении мировой экономики прогнозы положительные: ввиду замедления инфляции центральные банки приступят к снижению процентных ставок уже во II квартале этого года. Это будет способствовать росту мировой экономической активности.
Российская экономика
Позитивен взгляд и на российскую экономику, которая по итогам 2023 года выросла примерно на 1,5%. По мнению эксперта, преодолеть кризисные моменты предыдущего года удалось за счет экспорта нефтегазовых товаров и вливаний в экономику из госбюджета. В прошлом году активы банков выросли на 21% год к году – почти до 168 млрд рублей. В 2024 году ожидается более сдержанный рост банковского сектора.
Во II полугодии прошлого года Банк России приступил к усложнению кредитования, это происходило на фоне роста ключевой ставки с июля по декабрь на 850 б. п., до 16% годовых. На подорожание кредитов и инфляцию бизнес реагирует повышением цен на товары и услуги – на январь 2024 года рост цен в среднем ожидается на 9,5%.
По данным Росстата, с 23 по 29 января инфляция в России ускорилась до 0,16% годовых, неделю ранее показатель был на уровне 0,07%. С 1 по 29 января рост цен составил 0,62%. Согласно недельной динамике, на 29 января годовая инфляция замедлилась до 7,32%, на конец декабря годовая инфляция составляла 7,42%.
По результатам опроса, проведенного ЦБ в декабре 2023 года, аналитики полагают, что годовая инфляция по итогам 2024 года составит 5,1%, ключевая ставка на конец года – 12% годовых. Эксперты оценили потенциал роста ВВП России в 1,3% в этом году. Курс рубля к доллару останется на текущем уровне. Сейчас на Мосбирже доллар торгуется за 90,71 рубля.
Что происходит на ипотечном рынке?
Рынок жилой недвижимости по-прежнему вносит весомый вклад в ВВП страны. Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи подчеркивает, что портфель ипотечных кредитов составил примерно 7% от ВВП РФ за прошлый год.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов отмечает, что темпы роста выдачи ипотеки в прошлом году были аномально высокие – 35% к показателям 2022 года. В I квартале 2023 года по льготным ипотечным программам было выдано суммарно 1,5 трлн рублей, во II полугодии – 3,2 трлн рублей. По словам Лейпи, в 2023 году объем выдач ипотеки с господдержкой вырос в 2,6 раза.
Регулятор наблюдает перегрев в секторе недвижимости. «Нас беспокоят не темпы роста, а то, что это приводит к росту цен на жилье, то есть слишком высокому, которое опережает рост доходов населения, если брать на длинном горизонте. Второе, что нас беспокоит: мы видим, что внутри этого объема очень много (почти половина) кредитов с так называемыми повышенными риск-характеристиками», – рассказывает Данилов.
В Банк России обеспокоен ростом выдач кредитов с низким первоначальным взносом заемщикам, имеющим высокую долговую нагрузку. В случае кризиса такой заемщик останется должником банка – небольшого первоначального взноса может не хватить на покрытие издержек. Регулятор намерен повышать степень учета системного риска в моделях и ужесточать регулирование в данных сегментах.
Комментируя динамику цен на жилье, Лейпи говорит: «Активно начала расти стоимость на вторичке после того, как у нас поменялся ключ в июле месяце. После этого мы видим, что у нас вводятся еще дополнительное регулирование, макронадбавки, которые приводят к росту и на первичном рынке. В целом рост получается суммарно один и тот же: вторичка подросла в среднем по стране на 11%, первичка – на 10%».
Каковы действия регуляторов?
С 23 декабря 2023 года правительство РФ подняло минимальный взнос с 20% до 30% от стоимости объекта по программе льготной ипотеки под 8% годовых. Кроме того, был снижен максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в 2 раза, до 6 млн рублей. При модернизации ипотечных программ эксперты подчеркивают важность разностороннего подхода к регулированию на столичных и региональных рынках.
В этом году будут пересматриваться и параметры льготных ипотечных программ. Текущие программы действуют до 1 июля 2024 года.
Что об этом говорят девелоперы?
Говоря об изменениях программ льготной ипотеки, председатель совета директоров, президент ГК «Основа» Александр Ручьев отмечает: «Ужесточение требований к ипотеке приведет к сокращению объемов продаж, но при этом не вызовет снижения цен, потому что на самом деле какого-то запаса по существенному снижению цен у застройщиков не осталось. Это и удорожание бриджей, и рост нагрузки со стороны субъектов, и рост стоимости технических присоединений (домовых коммуникаций и сетевых компаний – прим. ред.)».
Представитель девелоперской компании выделяет и такие проблемы девелоперов, как волатильность рубля и дефицит кадров. Так, сегодня зарплата курьеров в маркетплейсах достигает 180 тысяч рублей, а зарплата строителей в девелоперских компаниях не превышает 100 тысяч рублей. Кроме того, строителям интереснее работать с государственными проектами, где есть ежегодная индексация зарплат.
С учетом изменений на рынке недвижимости Данилов прогнозирует рост ипотечного портфеля в 2024 году на 7–12% к показателям 2023 года.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба