22 марта 2024 Zero Hedge
В начале недели один из юристов, специализирующихся на предоставлении консультационных услуг кредиторам и обслуживающим компаниям коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS) в США, сообщил нам, что офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости в первом квартале был на удивление спокойным, несмотря на бесчисленные заголовки новостей о башнях, выставляемых на рынок с большими скидками. Причина такого спокойствия на рынке CRE может быть объяснена в заметке Виная Вишванатана из Goldman Sachs, опубликованной во вторник.
Вишванатан объяснил, что общая сумма непогашенных коммерческих ипотечных кредитов, срок погашения которых наступает к концу года, выросла с 658 миллиардов долларов в начале прошлого года до 929 миллиардов долларов в середине марта.
По его словам, такой большой объем долга, который был продлен и модифицирован, а не рефинансирован, "помог смягчить волну дефолтов и резкий рост убытков по портфелям кредитов CRE". Он отметил, что основной движущей силой этого стало "желание кредиторов и заемщиков модифицировать и продлевать сроки погашения кредитов вместо рефинансирования или принудительного обращения взыскания". Другими словами, ситуация была просто отложена до президентских выборов. Тем временем в офисном сегменте нарастает напряжение, поскольку доля кредитов на башни, полностью погашенных в срок, опускается ниже 60%. Однако коэффициент погашения кредитов, обеспеченных другими видами недвижимости, находится на уровне, близком к десятилетнему максимуму.
Продление и притворство: Около 47% небанковских кредитов CMBS со сроком погашения в 2023 году были перенесены на 2024 год.
Аналитик задается вопросом, как долго продлится игра в музыкальные стулья: "Хотя продление и модификация кредитов не являются необычными явлениями на рынке CRE, особенно в периоды роста финансовых проблем и жестких условий кредитования, низкая вероятность того, что стоимость финансирования вернется к уровню, существовавшему до вступления в силу программы COVID, заставляет задуматься: как долго может продолжаться эта тенденция?". Вишванатан ожидает, что "волна модификаций сохранится в ближайшей перспективе, так как рефинансирование остается нерентабельным для большинства заемщиков коммерческой недвижимости, а лишение права выкупа остается непривлекательным предложением для кредиторов на неликвидном рынке недвижимости". Учитывая, что своп-трейдеры и экономисты Goldman прогнозируют снижение процентных ставок ФРС в течение всего года, а вероятность июньского снижения ставки составляет около 50%, тема "выше - дольше" предполагает, что риски в сфере CRE в 2025 году, несомненно, возрастут.
Вишванатан считает, что "риск возникновения отрицательной обратной связи между проблемными продажами и снижением цен на недвижимость в основном ограничивается офисным сектором".
http://www.zerohedge.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Вишванатан объяснил, что общая сумма непогашенных коммерческих ипотечных кредитов, срок погашения которых наступает к концу года, выросла с 658 миллиардов долларов в начале прошлого года до 929 миллиардов долларов в середине марта.
По его словам, такой большой объем долга, который был продлен и модифицирован, а не рефинансирован, "помог смягчить волну дефолтов и резкий рост убытков по портфелям кредитов CRE". Он отметил, что основной движущей силой этого стало "желание кредиторов и заемщиков модифицировать и продлевать сроки погашения кредитов вместо рефинансирования или принудительного обращения взыскания". Другими словами, ситуация была просто отложена до президентских выборов. Тем временем в офисном сегменте нарастает напряжение, поскольку доля кредитов на башни, полностью погашенных в срок, опускается ниже 60%. Однако коэффициент погашения кредитов, обеспеченных другими видами недвижимости, находится на уровне, близком к десятилетнему максимуму.
Продление и притворство: Около 47% небанковских кредитов CMBS со сроком погашения в 2023 году были перенесены на 2024 год.
Аналитик задается вопросом, как долго продлится игра в музыкальные стулья: "Хотя продление и модификация кредитов не являются необычными явлениями на рынке CRE, особенно в периоды роста финансовых проблем и жестких условий кредитования, низкая вероятность того, что стоимость финансирования вернется к уровню, существовавшему до вступления в силу программы COVID, заставляет задуматься: как долго может продолжаться эта тенденция?". Вишванатан ожидает, что "волна модификаций сохранится в ближайшей перспективе, так как рефинансирование остается нерентабельным для большинства заемщиков коммерческой недвижимости, а лишение права выкупа остается непривлекательным предложением для кредиторов на неликвидном рынке недвижимости". Учитывая, что своп-трейдеры и экономисты Goldman прогнозируют снижение процентных ставок ФРС в течение всего года, а вероятность июньского снижения ставки составляет около 50%, тема "выше - дольше" предполагает, что риски в сфере CRE в 2025 году, несомненно, возрастут.
Вишванатан считает, что "риск возникновения отрицательной обратной связи между проблемными продажами и снижением цен на недвижимость в основном ограничивается офисным сектором".
http://www.zerohedge.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter