24 июня 2024 Кот.Финанс
Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать повторный срез рынка
Цены
Есть две проекции на цены жилой недвижимости:
— огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок
— альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?
За рост цен — инфляция, рост денежной массы
Против — оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке
Процентные ставки
В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем по банкам это 17-20% годовых. Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!
Льготные программы ипотеки
Теперь что касается отмены – заканчивается только классическая льготная программа. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят некоторые банки взяли паузу, якобы нет бюджета
Большой объем непроданного жилья
В среднем, продано лишь 30% строящегося жилья. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу.
Баланс более-менее в районе исторических средних. Проблема лишь одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя.
Заемщики
Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода.
С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство (!), там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста.
Тенденции
Мы не много посмеиваемся в отношении того, что студию 20м2 в доме, где 80% таких же маленьких студий называют бизнес классом. Но… мы тоже не можем купить большую просторную квартиру.
Тезисно
Основная рекомендация — всегда пользоваться калькулятором❗️ Строительные компании и риелторы пытаются продать вам идею низкого ежемесячного платежа:
— всегда смотрите, на какой срок ставка льготная (все 30 лет, или только до ввода дома)
— какие цели на квартиру? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться – учитывайте, что на вторичном рынке ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч рублей по 6% — для него почти 100 / месяц по ставке 18%
— подвергайте сомнению каждое слово риелтора: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи
Смотрите на локацию дома: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в однотипном муравейнике из 50 таких же домов будет сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически — всего на 5-7 лет в среднем.
Цены
Есть две проекции на цены жилой недвижимости:
— огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок
— альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?
За рост цен — инфляция, рост денежной массы
Против — оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке
Процентные ставки
В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем по банкам это 17-20% годовых. Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!
Льготные программы ипотеки
Теперь что касается отмены – заканчивается только классическая льготная программа. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят некоторые банки взяли паузу, якобы нет бюджета
Большой объем непроданного жилья
В среднем, продано лишь 30% строящегося жилья. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу.
Баланс более-менее в районе исторических средних. Проблема лишь одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя.
Заемщики
Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода.
С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство (!), там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста.
Тенденции
Мы не много посмеиваемся в отношении того, что студию 20м2 в доме, где 80% таких же маленьких студий называют бизнес классом. Но… мы тоже не можем купить большую просторную квартиру.
Тезисно
Основная рекомендация — всегда пользоваться калькулятором❗️ Строительные компании и риелторы пытаются продать вам идею низкого ежемесячного платежа:
— всегда смотрите, на какой срок ставка льготная (все 30 лет, или только до ввода дома)
— какие цели на квартиру? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться – учитывайте, что на вторичном рынке ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч рублей по 6% — для него почти 100 / месяц по ставке 18%
— подвергайте сомнению каждое слово риелтора: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи
Смотрите на локацию дома: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в однотипном муравейнике из 50 таких же домов будет сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически — всего на 5-7 лет в среднем.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба