10 июля 2024 BITKOGAN Коган Евгений
Получил на днях послание. Поскольку вопрос касается очень многих — решил подробно ответить публично.
Не скрою — автору письма лично позвонил. Мы с ним очень душевно поговорили. Надеюсь, что смог чем-то помочь.
Итак, письмо:
Вот такое письмо — настоящий крик души. И главное, ситуация сегодня абсолютно реальная.
Что ждать от рынка жилой недвижимости в РФ?
Скажу сразу — несмотря на то, что с 1 июля многие программы льготной ипотеки в России закрылись, серьёзного падения цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке, я НЕ ЖДУ.
Да, количество сделок сократится, спреды вырастут. Покупатели, скорее всего, не будут агрессивны и попытаются понизить цены. Но вот продавцы… Они, скорее всего, займут выжидательную позицию и спешить с продажами не будут.
Кто будет главным на рынке?
Недвижимость — это инерционный продукт. Здесь редко принимают решения мгновенно.
Однако у кого-то из продавцов может возникнуть необходимость срочной продажи, и тогда цену придётся снизить. Но я не думаю, что это будет массово.
Какое-то время мы увидим так называемый «рынок покупателей», а не «рынок продавцов». Именно покупатели с деньгами будут диктовать условия. А таких у нас немало.
Как долго такой период продлится?
По моим оценкам — до 1 года. Ну, если только не произойдут новые события, кардинально меняющие расклады, например, спад экономики из-за высоких ставок, резкое падение цен на нефть или серьёзные проблемы с доходами бюджета. Всё возможно — жизнь сегодня нестабильна.
Хотя, кстати, при просадке рубля народ обычно активнее покупает жильё.
Какие факторы поддерживают цены на недвижимость?
🟣Помним, что денег в системе очень много. Девелоперы и банки давно придумали альтернативные методы финансирования недвижимости. Ежемесячный платёж выглядит терпимо, что крайне не нравится ЦБ.
🟣Депозиты за этот год дадут минимум 9 трлн рублей процентами. Куда эти деньги пойдут? Пока ставки высокие — скорее всего, снова в депозиты. Но в перспективе частично и на недвижимость.
🟣Есть и психологический момент. Чем больше народ опасается инфляции, тем активнее покупает жилье — как понятный антиинфляционный инструмент.
🟣В настоящий момент девелоперы из-за опасений по конъюнктуре рынка сократили объёмы закладок новых объектов. Так что через полтора-два года в России может начаться дефицит жилья. Качественного жилья.
🟣Объём ветхого жилья в России (хрущёвки, девятиэтажки 60-х годов и т. д.) огромный. Скоро может приблизиться к 100 млн квадратных метров. С каждым годом ситуация ухудшается. Спрос на улучшение жилищных условий будет только расти. И весьма сильно.
Все эти факторы — они ЗА то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.
➡️ Кстати. Инфляция приводит еще и к резкому росту затрат девелоперов. Ну нет у них возможности сильно снижать цены. Если только нет задачи массового сброса активов. Но пока такой ситуации не наблюдается, по крайней мере, по отчётности девелоперских компаний.
Все эти моменты я перечислил моему собеседнику.
Ну а теперь где покупать?
Сегодня на вторичке цены достаточно серьезно отличаются от цен на первичном рынке. Они явно ниже. Часто на 25-30%. Так что, поскольку этот товарищ явно чего-то уже успел накопить, то ситуация немного упрощается. Если именно ему покупать — очевидно, стоит сегодня на вторичном рынке.
Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.
Ну а что дальше делать? Как искать нужную именно ему квартиру? Как профинансировать разницу? Все это будет в следующей заметке по данной теме. Продолжение очень скоро следует.
Продолжаю свое послание читателю, который спросил меня насчет недвижимости.
Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.
Давайте поговорим немного о другом.
◽️Современное общество (и особенно молодежь) достаточно спокойно относятся к теме — нет жилья. И ладно. Поживу на съеме.
В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…
➡️ Однако мой уже немаленький жизненный опыт говорит о том, что если у тебя уже есть семья, дети, обязательства, то в нашей стране очень даже стоит иметь свое жилье.
И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.
Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.
▫️А вот своя недвижимость в этих случаях — это, если хотите, спасительный круг.
Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.
Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.
И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.
◽️Но квартира — это часто не про инвестиции. Это про базовые человеческие потребности.
Понимаете разницу?
И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.
Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.
Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.
Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?
➡️ Ну, положим, под 20% кредит на жилье — это и правда штука зверская. Под такие проценты берут от безысходности. Потому что квартира для жизни, а не как объект инвестиций — еще раз говорю — это предмет витальных потребностей человека в нашей стране.
Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.
◽️Поэтому на вопрос моего читателя — а вообще надо ли все это? — уверенно говорю. Да, надо. Но, конечно, не на любых условиях.
https://bitkogan.com/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Не скрою — автору письма лично позвонил. Мы с ним очень душевно поговорили. Надеюсь, что смог чем-то помочь.
Итак, письмо:
«Здравствуйте, посмотрел ваше видео про инфляцию (спасибо большое за него) и решил написать, потому что это очень больная для меня тема.
Работаю инженером на заводе и всегда придерживался стратегии покупать что-то тогда, когда есть необходимость или желание, а свободные деньги держать в безопасных инструментах (депозиты, облигации), снимал и снимаю квартиру, думая о том, что рассмотрю вопрос о покупке недвижимости тогда, когда будет потребность в ней.
Увы, но моя стратегия потерпела крах, потому что инфляция и стремительный рост цен на все просто обесценил мои накопленные деньги.
У меня опускаются руки и сейчас я просто не знаю, что делать, поэтому хочется узнать мнение профессионалов:
1) либо придерживаться прежней стратегии, но есть страх, что через несколько лет, когда потребуется квартира, я просто не смогу ее себе позволить, потому что они постоянно растут в цене
2) покупать квартиру сейчас, чтобы спасти свои деньги от инфляции несмотря на то, что нет ни желания ни потребности это делать, просто страшно потерять накопленные честным трудом деньги.
Спасибо вам заранее за ответ».
Работаю инженером на заводе и всегда придерживался стратегии покупать что-то тогда, когда есть необходимость или желание, а свободные деньги держать в безопасных инструментах (депозиты, облигации), снимал и снимаю квартиру, думая о том, что рассмотрю вопрос о покупке недвижимости тогда, когда будет потребность в ней.
Увы, но моя стратегия потерпела крах, потому что инфляция и стремительный рост цен на все просто обесценил мои накопленные деньги.
У меня опускаются руки и сейчас я просто не знаю, что делать, поэтому хочется узнать мнение профессионалов:
1) либо придерживаться прежней стратегии, но есть страх, что через несколько лет, когда потребуется квартира, я просто не смогу ее себе позволить, потому что они постоянно растут в цене
2) покупать квартиру сейчас, чтобы спасти свои деньги от инфляции несмотря на то, что нет ни желания ни потребности это делать, просто страшно потерять накопленные честным трудом деньги.
Спасибо вам заранее за ответ».
Вот такое письмо — настоящий крик души. И главное, ситуация сегодня абсолютно реальная.
Что ждать от рынка жилой недвижимости в РФ?
Скажу сразу — несмотря на то, что с 1 июля многие программы льготной ипотеки в России закрылись, серьёзного падения цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке, я НЕ ЖДУ.
Да, количество сделок сократится, спреды вырастут. Покупатели, скорее всего, не будут агрессивны и попытаются понизить цены. Но вот продавцы… Они, скорее всего, займут выжидательную позицию и спешить с продажами не будут.
Кто будет главным на рынке?
Недвижимость — это инерционный продукт. Здесь редко принимают решения мгновенно.
Однако у кого-то из продавцов может возникнуть необходимость срочной продажи, и тогда цену придётся снизить. Но я не думаю, что это будет массово.
Какое-то время мы увидим так называемый «рынок покупателей», а не «рынок продавцов». Именно покупатели с деньгами будут диктовать условия. А таких у нас немало.
Как долго такой период продлится?
По моим оценкам — до 1 года. Ну, если только не произойдут новые события, кардинально меняющие расклады, например, спад экономики из-за высоких ставок, резкое падение цен на нефть или серьёзные проблемы с доходами бюджета. Всё возможно — жизнь сегодня нестабильна.
Хотя, кстати, при просадке рубля народ обычно активнее покупает жильё.
Какие факторы поддерживают цены на недвижимость?
🟣Помним, что денег в системе очень много. Девелоперы и банки давно придумали альтернативные методы финансирования недвижимости. Ежемесячный платёж выглядит терпимо, что крайне не нравится ЦБ.
🟣Депозиты за этот год дадут минимум 9 трлн рублей процентами. Куда эти деньги пойдут? Пока ставки высокие — скорее всего, снова в депозиты. Но в перспективе частично и на недвижимость.
🟣Есть и психологический момент. Чем больше народ опасается инфляции, тем активнее покупает жилье — как понятный антиинфляционный инструмент.
🟣В настоящий момент девелоперы из-за опасений по конъюнктуре рынка сократили объёмы закладок новых объектов. Так что через полтора-два года в России может начаться дефицит жилья. Качественного жилья.
🟣Объём ветхого жилья в России (хрущёвки, девятиэтажки 60-х годов и т. д.) огромный. Скоро может приблизиться к 100 млн квадратных метров. С каждым годом ситуация ухудшается. Спрос на улучшение жилищных условий будет только расти. И весьма сильно.
Все эти факторы — они ЗА то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.
➡️ Кстати. Инфляция приводит еще и к резкому росту затрат девелоперов. Ну нет у них возможности сильно снижать цены. Если только нет задачи массового сброса активов. Но пока такой ситуации не наблюдается, по крайней мере, по отчётности девелоперских компаний.
Все эти моменты я перечислил моему собеседнику.
Ну а теперь где покупать?
Сегодня на вторичке цены достаточно серьезно отличаются от цен на первичном рынке. Они явно ниже. Часто на 25-30%. Так что, поскольку этот товарищ явно чего-то уже успел накопить, то ситуация немного упрощается. Если именно ему покупать — очевидно, стоит сегодня на вторичном рынке.
Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.
Ну а что дальше делать? Как искать нужную именно ему квартиру? Как профинансировать разницу? Все это будет в следующей заметке по данной теме. Продолжение очень скоро следует.
Продолжаю свое послание читателю, который спросил меня насчет недвижимости.
Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.
Давайте поговорим немного о другом.
◽️Современное общество (и особенно молодежь) достаточно спокойно относятся к теме — нет жилья. И ладно. Поживу на съеме.
В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…
➡️ Однако мой уже немаленький жизненный опыт говорит о том, что если у тебя уже есть семья, дети, обязательства, то в нашей стране очень даже стоит иметь свое жилье.
И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.
Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.
▫️А вот своя недвижимость в этих случаях — это, если хотите, спасительный круг.
Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.
Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.
И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.
◽️Но квартира — это часто не про инвестиции. Это про базовые человеческие потребности.
Понимаете разницу?
И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.
Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.
Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.
Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?
➡️ Ну, положим, под 20% кредит на жилье — это и правда штука зверская. Под такие проценты берут от безысходности. Потому что квартира для жизни, а не как объект инвестиций — еще раз говорю — это предмет витальных потребностей человека в нашей стране.
Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.
◽️Поэтому на вопрос моего читателя — а вообще надо ли все это? — уверенно говорю. Да, надо. Но, конечно, не на любых условиях.
https://bitkogan.com/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу