2 ноября 2024 Тинькофф Банк PetrGudyma
На рынке сейчас не просто, инвесторы крутят головой, в поисках safe haven.
Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией.
Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких фондах, выложу пару их слайдов.
ЗПИФ недвижимости - это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые владеют каким-то активом, а держатели паев получают доходы от операционной деятельности фонда, а в конце срока деятельности фонда финансовые результаты от продажи того самого объекта недвижимости.
Сегодня речь пойдет в первую очередь про складскую недвижимость, хотя объект может быть любым в этом сегменте: жилая, торговая, гостиничная, офисная.
📌Складская недвижимость в России
Не смотря на то, что E-commerce в России развит, а продажи растут(выручка +28% в 2023 году), обеспеченность складскими площадями/человека значительно отстаёт от развитых стран.
🇨🇦4,6 м2/человека
🇩🇪4,4 м2/человека
🇺🇸4,0 м2/человека
...
🇷🇺Всего лишь 0,3 м2/человека
📌Региональная концентрация
Столица нашей Родины - Москва, и все склады сосредоточены вокруг неё. Как уж так вышло? При том, что страна у нас огромная? Но вот вышло.
🇷🇺 Россия = 52,8 млн кв м , из них
🇷🇺 Москва = 29,4 млн кв м (56%) +0,57 млн кв м только в 1П 2024
🇷🇺 Санкт-Петербург = 5,3 млн кв м (10%) +0,25 млн кв м только в 1П 2024
То есть темпы роста слабые, хотя потребность большая: в Мск и Московской области доля свободных площадей около 0,3%, что представляет собой исторический минимум.
📌Индекс МосБиржи складской недвижимости CREI
Индекс за 3 года прибавил на 55%, рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости. Сравнивая с индексом Мосбиржи, за тот же срок индекс потерял 37%. Тут можно дискутировать на тему сравнения индексов полной доходности, и выбранного момента, но я не стану в это погружаться.
Факт в том, что цены на объекты складской недвижимости растут, а индекс Мосбиржи - нет 😁 Спред за период довольно большой.
📌Как формируется капитал ЗПИФ и инвестор получает средства?
Инвестор покупает паи или на бирже, или у УК. УК на эти средства приобретает объект недвижимости, который уже создаёт арендный поток, и ставит целью продать объект в обозримом будущем.
1️⃣Инвестор получает доход по аренды через регулярные платежи, если они предусмотрены фондом. Не стоит забывать, что они облагаются НДФЛ.
2️⃣И в конце при погашении пая в связи с продажей объекта недвижимости.
ЗПИФ обязаны проводить оценку недвижимости, и на основании этого могут делать переоценку стоимости пая. Это означает, что не обязательно дожидаться момента продажи, достаточно дождаться рыночной оценки, чтобы получить требуемую доходность.
📌Какую среднюю доходность ожидают подобные ЗПИФы?
Средняя предполагаемая доходность будет зависеть от фонда, но диапазон доходности 25 - 30%( за вычетом НДФЛ = 22- 26% ) . При этом большая часть приходится именно на конец , что связано с продажей актива ( частично через переоценку ).
Текущие платежи от арендных потов - это 8-12% в год.
Остальное ложится на переоценку активов.
📌Преимущества и недостатки
1️⃣ Горизонт инвестиций. Подобные фонды создаются в среднем на 5 лет.
Выход в моменте несёт рыночные риски переоценки.
2️⃣При стабильной ставке и инфляции, рост арендных потоков создаёт дополнительную ценность для подобной инвестиции. В тоже время в обратном случае - это скорее минус, но рыночное ценообразование даёт возможность купить пай по привлекательной цене, ниже цены пая от УК.
📌Вместо итога
Считаю, что в моменте, когда ищешь пассивные инвестиции, ЗПИФ может быть интересной альтернативой, если по оценке приносит ожидаемо более высокую доходность.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу