2 ноября 2024 T-Investments PetrGudyma
На рынке сейчас не просто, инвесторы крутят головой, в поисках safe haven.
Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией.
Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких фондах, выложу пару их слайдов.
ЗПИФ недвижимости - это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые владеют каким-то активом, а держатели паев получают доходы от операционной деятельности фонда, а в конце срока деятельности фонда финансовые результаты от продажи того самого объекта недвижимости.
Сегодня речь пойдет в первую очередь про складскую недвижимость, хотя объект может быть любым в этом сегменте: жилая, торговая, гостиничная, офисная.
📌Складская недвижимость в России
Не смотря на то, что E-commerce в России развит, а продажи растут(выручка +28% в 2023 году), обеспеченность складскими площадями/человека значительно отстаёт от развитых стран.
🇨🇦4,6 м2/человека
🇩🇪4,4 м2/человека
🇺🇸4,0 м2/человека
...
🇷🇺Всего лишь 0,3 м2/человека
📌Региональная концентрация
Столица нашей Родины - Москва, и все склады сосредоточены вокруг неё. Как уж так вышло? При том, что страна у нас огромная? Но вот вышло.
🇷🇺 Россия = 52,8 млн кв м , из них
🇷🇺 Москва = 29,4 млн кв м (56%) +0,57 млн кв м только в 1П 2024
🇷🇺 Санкт-Петербург = 5,3 млн кв м (10%) +0,25 млн кв м только в 1П 2024
То есть темпы роста слабые, хотя потребность большая: в Мск и Московской области доля свободных площадей около 0,3%, что представляет собой исторический минимум.
📌Индекс МосБиржи складской недвижимости CREI
Индекс за 3 года прибавил на 55%, рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости. Сравнивая с индексом Мосбиржи, за тот же срок индекс потерял 37%. Тут можно дискутировать на тему сравнения индексов полной доходности, и выбранного момента, но я не стану в это погружаться.
Факт в том, что цены на объекты складской недвижимости растут, а индекс Мосбиржи - нет 😁 Спред за период довольно большой.
📌Как формируется капитал ЗПИФ и инвестор получает средства?
Инвестор покупает паи или на бирже, или у УК. УК на эти средства приобретает объект недвижимости, который уже создаёт арендный поток, и ставит целью продать объект в обозримом будущем.
1️⃣Инвестор получает доход по аренды через регулярные платежи, если они предусмотрены фондом. Не стоит забывать, что они облагаются НДФЛ.
2️⃣И в конце при погашении пая в связи с продажей объекта недвижимости.
ЗПИФ обязаны проводить оценку недвижимости, и на основании этого могут делать переоценку стоимости пая. Это означает, что не обязательно дожидаться момента продажи, достаточно дождаться рыночной оценки, чтобы получить требуемую доходность.
📌Какую среднюю доходность ожидают подобные ЗПИФы?
Средняя предполагаемая доходность будет зависеть от фонда, но диапазон доходности 25 - 30%( за вычетом НДФЛ = 22- 26% ) . При этом большая часть приходится именно на конец , что связано с продажей актива ( частично через переоценку ).
Текущие платежи от арендных потов - это 8-12% в год.
Остальное ложится на переоценку активов.
📌Преимущества и недостатки
1️⃣ Горизонт инвестиций. Подобные фонды создаются в среднем на 5 лет.
Выход в моменте несёт рыночные риски переоценки.
2️⃣При стабильной ставке и инфляции, рост арендных потоков создаёт дополнительную ценность для подобной инвестиции. В тоже время в обратном случае - это скорее минус, но рыночное ценообразование даёт возможность купить пай по привлекательной цене, ниже цены пая от УК.
📌Вместо итога
Считаю, что в моменте, когда ищешь пассивные инвестиции, ЗПИФ может быть интересной альтернативой, если по оценке приносит ожидаемо более высокую доходность.
Могут ли ЗПИФ недвижимости стать такой инвестицией.
Недавно был по работе на презентации от Альфа-капитал, где они рассказывали о таких фондах, выложу пару их слайдов.
ЗПИФ недвижимости - это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые владеют каким-то активом, а держатели паев получают доходы от операционной деятельности фонда, а в конце срока деятельности фонда финансовые результаты от продажи того самого объекта недвижимости.
Сегодня речь пойдет в первую очередь про складскую недвижимость, хотя объект может быть любым в этом сегменте: жилая, торговая, гостиничная, офисная.
📌Складская недвижимость в России
Не смотря на то, что E-commerce в России развит, а продажи растут(выручка +28% в 2023 году), обеспеченность складскими площадями/человека значительно отстаёт от развитых стран.
🇨🇦4,6 м2/человека
🇩🇪4,4 м2/человека
🇺🇸4,0 м2/человека
...
🇷🇺Всего лишь 0,3 м2/человека
📌Региональная концентрация
Столица нашей Родины - Москва, и все склады сосредоточены вокруг неё. Как уж так вышло? При том, что страна у нас огромная? Но вот вышло.
🇷🇺 Россия = 52,8 млн кв м , из них
🇷🇺 Москва = 29,4 млн кв м (56%) +0,57 млн кв м только в 1П 2024
🇷🇺 Санкт-Петербург = 5,3 млн кв м (10%) +0,25 млн кв м только в 1П 2024
То есть темпы роста слабые, хотя потребность большая: в Мск и Московской области доля свободных площадей около 0,3%, что представляет собой исторический минимум.
📌Индекс МосБиржи складской недвижимости CREI
Индекс за 3 года прибавил на 55%, рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости. Сравнивая с индексом Мосбиржи, за тот же срок индекс потерял 37%. Тут можно дискутировать на тему сравнения индексов полной доходности, и выбранного момента, но я не стану в это погружаться.
Факт в том, что цены на объекты складской недвижимости растут, а индекс Мосбиржи - нет 😁 Спред за период довольно большой.
📌Как формируется капитал ЗПИФ и инвестор получает средства?
Инвестор покупает паи или на бирже, или у УК. УК на эти средства приобретает объект недвижимости, который уже создаёт арендный поток, и ставит целью продать объект в обозримом будущем.
1️⃣Инвестор получает доход по аренды через регулярные платежи, если они предусмотрены фондом. Не стоит забывать, что они облагаются НДФЛ.
2️⃣И в конце при погашении пая в связи с продажей объекта недвижимости.
ЗПИФ обязаны проводить оценку недвижимости, и на основании этого могут делать переоценку стоимости пая. Это означает, что не обязательно дожидаться момента продажи, достаточно дождаться рыночной оценки, чтобы получить требуемую доходность.
📌Какую среднюю доходность ожидают подобные ЗПИФы?
Средняя предполагаемая доходность будет зависеть от фонда, но диапазон доходности 25 - 30%( за вычетом НДФЛ = 22- 26% ) . При этом большая часть приходится именно на конец , что связано с продажей актива ( частично через переоценку ).
Текущие платежи от арендных потов - это 8-12% в год.
Остальное ложится на переоценку активов.
📌Преимущества и недостатки
1️⃣ Горизонт инвестиций. Подобные фонды создаются в среднем на 5 лет.
Выход в моменте несёт рыночные риски переоценки.
2️⃣При стабильной ставке и инфляции, рост арендных потоков создаёт дополнительную ценность для подобной инвестиции. В тоже время в обратном случае - это скорее минус, но рыночное ценообразование даёт возможность купить пай по привлекательной цене, ниже цены пая от УК.
📌Вместо итога
Считаю, что в моменте, когда ищешь пассивные инвестиции, ЗПИФ может быть интересной альтернативой, если по оценке приносит ожидаемо более высокую доходность.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба