Сегодня, 10:45 Тинькофф Банк Жулькин Игорь
Аналитики рынка недвижимости разошлись в прогнозах будущей динамики цен.
Сторонники того, что квартиры должны начать дешеветь, указывают на падение спроса на фоне высоких ставок и сворачивания госпрограмм. Они убеждены, что перегретый рынок ждет закономерное охлаждение. А те, кто в удешевление жилья не верит, говорят об увеличении издержек застройщиков и растущих сбережениях россиян на вкладах, которые должны поддерживать спрос.
О перспективах рынка недвижимости в России мы поговорили с гостями подкаста «В курсе рубля» и собрали для вас их комментарии о ценах на жилье.
Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Новостройки должны скинуть лишние 30—40%
В России произошла, на мой взгляд, очень опасная логическая подмена — доступности жилья и доступности ипотеки. Последние несколько лет все решили, что наплевать, сколько стоит квартира, — главное, чтобы ипотечный платеж был приемлемый, а для этого давайте снижать ставки. Их снижали всеми правдами и неправдами. И возник разрыв между первичкой и вторичкой.
В ближайшие год-два должно происходить управляемое сдутие этого пузыря. В моем понимании оно должно быть связано с ликвидацией ценового навеса, то есть новостройки должны скинуть лишние 30—40%. Если ставка у нас уходит в ноль, цена актива взлетает в космос, что и произошло за последние пять лет. Но если ставка уходит в космос, как теперь, то цена актива должна приземляться.
С другой стороны, я вижу, что девелоперское сообщество даже не рассматривает такой вариант и надеется найти какие-то шаманские приемы, чтобы не снижать цены. На мой взгляд, на рынке недвижимости исторически сложился какой-то нездоровый подход к игре в завышение цен. Если мы посмотрим на другие рынки: нефтяники могут получать сверхприбыль, когда нефть стоит 100 $, но потом работать себе в убыток, когда она стоит 30 $, с целью сохранить долю на рынке. Абсолютно нормально, когда скидки на люксовые товары — на одежду, обувь — составляют до 70% на летних и зимних распродажах. Производители отдают качественные товары по низкой цене, даже по себестоимости, если рынок затоварен, чтобы освободить склады и как-то жить дальше.
На рынке недвижимости я вижу полное непринятие такого шага и веру в неизбежное вечное подорожание недвижимости. Такая политика — что мы лучше обанкротимся, чем снизим цены, — может закончиться банкротством ряда застройщиков. Примеров того, что недвижимость может и должна дешеветь при определенных экономических условиях, много. Это обоснованно. Наш рынок по всем предпосылкам находится в такой стадии.
Мария Сорока
руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Этажи»
Ждать, что цены рухнут, — это ни о чем
Застройщики чувствуют себя абсолютно спокойно. Они хорошо заработали в 2021, 2022, 2023 годах — вообще шикарно. Эскроу пополнены, и они могут себе позволить не вводить в эксплуатацию или не выкидывать на рынок объекты, подзадержать проекты, пока все не стабилизируется. У наших московских топ-20 застройщиков где-то на годик, а то и на полтора заначка есть.
У людей деньги есть, они покупают. На руках у населения сейчас больше 30 трлн рублей
. Примерно такая же часть не во вкладах, а просто лежит в сейфовых ячейках и под подушками. Сбер строит новый депозитарий, сейфовые ячейки: не хватает. Соответственно, точно не будет какого-то резкого спада на рынке. У нас октябрь был просто взрывным в сегменте «прайм», то есть в премиальной недвижимости. Деньги точно на рынке есть.
Ждать, что цены рухнут, — это ни о чем. А вот на что можно сейчас рассчитывать, так это на разумный торг. Сейчас рынок покупателя, и продавцы, которым нужно продать объект, достаточно хорошо идут на торг. Когда продавец продает, он, как правило, хочет что-то купить взамен. И если я хочу купить, то я уже себе все присмотрела, уже запланировала, где у меня там будет фикус стоять и что я буду делать с этой недвижимостью. И вот здесь самое милое дело торговаться. Сейчас средний уровень торга в Москве — где-то 5—7%. Соответственно, можно купить себе объект по хорошей цене. Как только ставки начнут снижаться, поверьте мне, продавцы будут уже менее сговорчивыми.
Дмитрий Полевой
директор по инвестициям «Астра Управление активами»
Цены на пике, рынок ждет фаза остывания
Мне кажется, что с точки зрения делового цикла и уровня цен на жилье рынок недвижимости сейчас находится в той фазе, когда мы можем говорить о пиковых ценах. В ближайшее время какого-то лавинообразного роста спроса я бы здесь не ждал, даже со стороны тех, кто сейчас хранит деньги на депозитах, увеличивая свои сбережения.
Думаю, что все-таки рынок жилья должен пройти фазу некоторого остывания — и в контексте спроса, и в контексте цен. И уже потом, когда параметры рынка станут более интересны для среднесрочного и долгосрочного инвестирования, возможно, какой-то спрос и пойдет на этот рынок.
При этом фактор отложенного спроса будет поддерживать цены. Наверняка остались люди, которые не смогли воспользоваться льготной ипотекой, а по текущим ставкам не могут взять ее. Поэтому, наверное, кто-то действительно может предпочесть сейчас подождать, посмотреть и нацеливаться на покупку квартиры или другой недвижимости в будущем.
Кирилл Сиволапов
преподаватель дисциплин по девелопменту и управлению недвижимостью РАНХиГС
Хорошая квартира — это та, что в цене не падает
Вторичный рынок более волатилен, потому что на нем всегда есть люди, которым нужны деньги на какие-то другие смыслы. Это может быть все что угодно: начиная от выплаты долгов и заканчивая заботой о здоровье. И здесь квартиры могут упасть в цене сильнее, потому что их падению ничего не мешает. Это ваше личное желание — отдать квартиру за 10 млн или за 3.
А когда мы говорим про первичный рынок, то там все значительно сложнее. Я пока не вижу драйверов к снижению себестоимости строительства. У нас рекордно низкая безработица, а это означает, что рабочая сила дорого стоит. У нас огромная потребность в строительных работах, не только коммерческих — например, строительство дорог, восстановление территорий, — а это спрос на строительные материалы. Поэтому я не вижу ни одного посыла к тому, чтобы цены начали снижаться.
Жилье сейчас строится по проектному финансированию. Это значит, что там есть утвержденные банком сметы и порядок продажи квартир. Пересмотр этого в сторону сильного снижения приведет к чьим-то убыткам — либо девелопера, либо, не дай бог, банка. А это не то, что нужно: убытки крупной компании, ее уход с рынка так или иначе отразятся на нас с вами. Поэтому я не думаю, что там будет большое снижение.
В целом, когда снижается стоимость жилья, мы все становимся беднее. Потому что в этой ситуации наша нынешняя квартира становится дешевле. Мы же не можем сразу после института купить квартиру своей мечты: ни денег нет, ни возможностей в это время может не быть. Это значит, что первая квартира, которую вы покупаете, — скорее всего, однушка. Но через какое-то время вы женитесь, выйдете замуж, дети появятся и вы захотите купить другую квартиру, побольше. Чтобы это сделать, вы первую должны продать не дешевле, чем купили. Иначе просто денег не хватит: у вас экономика не будет сходиться. Поэтому хорошая квартира — это та, что в цене не падает, а лучше растет.
Сторонники того, что квартиры должны начать дешеветь, указывают на падение спроса на фоне высоких ставок и сворачивания госпрограмм. Они убеждены, что перегретый рынок ждет закономерное охлаждение. А те, кто в удешевление жилья не верит, говорят об увеличении издержек застройщиков и растущих сбережениях россиян на вкладах, которые должны поддерживать спрос.
О перспективах рынка недвижимости в России мы поговорили с гостями подкаста «В курсе рубля» и собрали для вас их комментарии о ценах на жилье.
Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Новостройки должны скинуть лишние 30—40%
В России произошла, на мой взгляд, очень опасная логическая подмена — доступности жилья и доступности ипотеки. Последние несколько лет все решили, что наплевать, сколько стоит квартира, — главное, чтобы ипотечный платеж был приемлемый, а для этого давайте снижать ставки. Их снижали всеми правдами и неправдами. И возник разрыв между первичкой и вторичкой.
В ближайшие год-два должно происходить управляемое сдутие этого пузыря. В моем понимании оно должно быть связано с ликвидацией ценового навеса, то есть новостройки должны скинуть лишние 30—40%. Если ставка у нас уходит в ноль, цена актива взлетает в космос, что и произошло за последние пять лет. Но если ставка уходит в космос, как теперь, то цена актива должна приземляться.
С другой стороны, я вижу, что девелоперское сообщество даже не рассматривает такой вариант и надеется найти какие-то шаманские приемы, чтобы не снижать цены. На мой взгляд, на рынке недвижимости исторически сложился какой-то нездоровый подход к игре в завышение цен. Если мы посмотрим на другие рынки: нефтяники могут получать сверхприбыль, когда нефть стоит 100 $, но потом работать себе в убыток, когда она стоит 30 $, с целью сохранить долю на рынке. Абсолютно нормально, когда скидки на люксовые товары — на одежду, обувь — составляют до 70% на летних и зимних распродажах. Производители отдают качественные товары по низкой цене, даже по себестоимости, если рынок затоварен, чтобы освободить склады и как-то жить дальше.
На рынке недвижимости я вижу полное непринятие такого шага и веру в неизбежное вечное подорожание недвижимости. Такая политика — что мы лучше обанкротимся, чем снизим цены, — может закончиться банкротством ряда застройщиков. Примеров того, что недвижимость может и должна дешеветь при определенных экономических условиях, много. Это обоснованно. Наш рынок по всем предпосылкам находится в такой стадии.
Мария Сорока
руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Этажи»
Ждать, что цены рухнут, — это ни о чем
Застройщики чувствуют себя абсолютно спокойно. Они хорошо заработали в 2021, 2022, 2023 годах — вообще шикарно. Эскроу пополнены, и они могут себе позволить не вводить в эксплуатацию или не выкидывать на рынок объекты, подзадержать проекты, пока все не стабилизируется. У наших московских топ-20 застройщиков где-то на годик, а то и на полтора заначка есть.
У людей деньги есть, они покупают. На руках у населения сейчас больше 30 трлн рублей
. Примерно такая же часть не во вкладах, а просто лежит в сейфовых ячейках и под подушками. Сбер строит новый депозитарий, сейфовые ячейки: не хватает. Соответственно, точно не будет какого-то резкого спада на рынке. У нас октябрь был просто взрывным в сегменте «прайм», то есть в премиальной недвижимости. Деньги точно на рынке есть.
Ждать, что цены рухнут, — это ни о чем. А вот на что можно сейчас рассчитывать, так это на разумный торг. Сейчас рынок покупателя, и продавцы, которым нужно продать объект, достаточно хорошо идут на торг. Когда продавец продает, он, как правило, хочет что-то купить взамен. И если я хочу купить, то я уже себе все присмотрела, уже запланировала, где у меня там будет фикус стоять и что я буду делать с этой недвижимостью. И вот здесь самое милое дело торговаться. Сейчас средний уровень торга в Москве — где-то 5—7%. Соответственно, можно купить себе объект по хорошей цене. Как только ставки начнут снижаться, поверьте мне, продавцы будут уже менее сговорчивыми.
Дмитрий Полевой
директор по инвестициям «Астра Управление активами»
Цены на пике, рынок ждет фаза остывания
Мне кажется, что с точки зрения делового цикла и уровня цен на жилье рынок недвижимости сейчас находится в той фазе, когда мы можем говорить о пиковых ценах. В ближайшее время какого-то лавинообразного роста спроса я бы здесь не ждал, даже со стороны тех, кто сейчас хранит деньги на депозитах, увеличивая свои сбережения.
Думаю, что все-таки рынок жилья должен пройти фазу некоторого остывания — и в контексте спроса, и в контексте цен. И уже потом, когда параметры рынка станут более интересны для среднесрочного и долгосрочного инвестирования, возможно, какой-то спрос и пойдет на этот рынок.
При этом фактор отложенного спроса будет поддерживать цены. Наверняка остались люди, которые не смогли воспользоваться льготной ипотекой, а по текущим ставкам не могут взять ее. Поэтому, наверное, кто-то действительно может предпочесть сейчас подождать, посмотреть и нацеливаться на покупку квартиры или другой недвижимости в будущем.
Кирилл Сиволапов
преподаватель дисциплин по девелопменту и управлению недвижимостью РАНХиГС
Хорошая квартира — это та, что в цене не падает
Вторичный рынок более волатилен, потому что на нем всегда есть люди, которым нужны деньги на какие-то другие смыслы. Это может быть все что угодно: начиная от выплаты долгов и заканчивая заботой о здоровье. И здесь квартиры могут упасть в цене сильнее, потому что их падению ничего не мешает. Это ваше личное желание — отдать квартиру за 10 млн или за 3.
А когда мы говорим про первичный рынок, то там все значительно сложнее. Я пока не вижу драйверов к снижению себестоимости строительства. У нас рекордно низкая безработица, а это означает, что рабочая сила дорого стоит. У нас огромная потребность в строительных работах, не только коммерческих — например, строительство дорог, восстановление территорий, — а это спрос на строительные материалы. Поэтому я не вижу ни одного посыла к тому, чтобы цены начали снижаться.
Жилье сейчас строится по проектному финансированию. Это значит, что там есть утвержденные банком сметы и порядок продажи квартир. Пересмотр этого в сторону сильного снижения приведет к чьим-то убыткам — либо девелопера, либо, не дай бог, банка. А это не то, что нужно: убытки крупной компании, ее уход с рынка так или иначе отразятся на нас с вами. Поэтому я не думаю, что там будет большое снижение.
В целом, когда снижается стоимость жилья, мы все становимся беднее. Потому что в этой ситуации наша нынешняя квартира становится дешевле. Мы же не можем сразу после института купить квартиру своей мечты: ни денег нет, ни возможностей в это время может не быть. Это значит, что первая квартира, которую вы покупаете, — скорее всего, однушка. Но через какое-то время вы женитесь, выйдете замуж, дети появятся и вы захотите купить другую квартиру, побольше. Чтобы это сделать, вы первую должны продать не дешевле, чем купили. Иначе просто денег не хватит: у вас экономика не будет сходиться. Поэтому хорошая квартира — это та, что в цене не падает, а лучше растет.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба