16 февраля 2025 Bloomberg
Цены на жилье в Китае резко упали за всю историю наблюдений
Средняя цена на жилье в 70 опрошенных городах Китая, изменение по сравнению с предыдущим годом
Беспрецедентное вмешательство вызвало вздох облегчения на рынках, но оно также подчеркивает мрачную реальность: кризис в сфере недвижимости, который подорвал экономику Китая и привел к накоплению проблемного долга почти в 160 млрд долларов - крупнейшего в мире - усугубляется.
Признаки проблем сейчас появляются повсюду. Кратковременное оживление продаж жилья прекратилось, несмотря на многочисленные меры стимулирования со стороны правительства. По словам людей, знакомых с ситуацией, китайские банкиры в основном прекратили кредитовать проекты в сфере недвижимости за пределами крупных городов, таких как Шанхай. А международные кредиторы теряют терпение: все больше сделок по реструктуризации долгов проваливается, и по меньшей мере дюжина застройщиков подала иски о ликвидации, в том числе такие некогда известные компании, как Country Garden Holdings Co.
Проблема также распространяется на Гонконг, поскольку отток китайских покупателей жилья и туристов наблюдается и там. New World Development Co., гигант в сфере недвижимости, контролируемый одной из богатейших местных семей, спешит продать активы и заложить некоторые из своих объектов недвижимости, так как убытки растут.
Все это указывает на увеличение рисков для китайской экономики, которая уже сталкивается со слабыми потребительскими расходами и новыми тарифами президента США Дональда Трампа. Без решительных действий со стороны Пекина, направленных на восстановление доверия покупателей жилья и стабилизацию сектора недвижимости стоимостью 15 трлн долларов, углубляющийся кризис угрожает ослабить позиции Си Цзиньпина на торговых переговорах с Трампом и еще больше сдерживать иностранные инвестиции в Китай.
“Усилия китайских властей по стабилизации ситуации иногда носят осторожный характер, словно они накладывают пластырь после ножевого ранения. Они ничего не предпринимают, пока не наступает критический момент. Но когда он наступит в очередной раз, может быть слишком поздно. В случае с Vanke оказанная поддержка - положительный момент, и нам нужно видеть ее больше”, - сказал Хуан Ли, соучредитель Forest Capital Hong Kong Ltd., хедж-фонда, под управлением которого находится 200 млн долларов.
Министерство жилья, городского и сельского строительства КНР и Национальное управление финансового регулирования не ответили на запрос Bloomberg о комментариях.
Напомним, что сам кризис начался, когда Си Цзиньпин стал ориентировать Китай на экономический рост, основанный на технологиях, одновременно снижая роль сектора недвижимости. Это побудило Пекин ограничить заоблачные доходы застройщиков и бороться с пузырем на рынке жилья. Последовавший за этим обвал на рынке, согласно одному из исследований, привел к потере 18 трлн долларов. По данным экономистов, цены на жилье упали примерно на 30% по сравнению с максимумом 2021 года. Вклад жилищного сектора в экономику сократился примерно с 24% до 19%.
Дефолт China Evergrande в 2021 году подчеркнул глубину кризиса, а в следующем году по всей стране начались протесты покупателей жилья, потому что компании, испытывающие нехватку денежных средств, не смогли завершить строительство объектов недвижимости.
Решение Пекина по выходу из кризиса состояло в том, чтобы сосредоточиться на продаже домов покупателям, а не на оказании помощи компаниям. Власти попросили местные органы власти и поддерживаемые государством компании выкупить непроданные дома, предоставив ограниченное финансирование для завершения строительства незавершенных проектов. Затем власти попытались стимулировать спрос, снизив ставки по ипотечным кредитам и отменив ограничения на покупку. Цель состояла в том, чтобы справиться с замедлением спроса, а не оживить рынок.
Компания Vanke, занимающая пятое место в стране по объему продаж среди девелоперов, стала символом этой стратегии, построив многоквартирные дома для среднего класса в некоторых из богатейших городов Китая. Согласно исследованию Citigroup Inc., проведенному на основе данных о продажах 100 крупнейших застройщиков Китая, в прошлом году на долю государственных компаний приходилось 70% продаж по всей стране, что более чем вдвое превышает 32% до начала спада в сфере недвижимости.
Тем не менее в последние несколько месяцев инвесторы забеспокоились, что Vanke может столкнуться с трудностями при выплате своего долга. У компании есть облигации на сумму 4,9 млрд долларов, срок погашения которых истекает в 2025 году. Во вторник, 11 февраля, агентство Moody's понизило рейтинг Vanke до Caa1, сославшись на финансовые результаты и слабую ликвидность.
Руководители других строительных компаний, пожелавшие остаться неназванными, чтобы обсудить конфиденциальные детали, заявили, что дефолт подорвет доверие к контролируемым государством застройщикам, таким как Poly Developments and Holdings Group Co. и China Overseas Land & Investment Ltd.
В результате кредиторы могут ограничить выдачу новых займов, чтобы добиться ускорения падение спроса на жилье и цен на него, сообщили банкиры, которые попросили не называть их имен. Рэймонд Ченг, руководитель отдела исследований недвижимости в Китае в CGS International Securities в Гонконге, подсчитал, что при наихудшем сценарии объем продаж новых домов в этом году может сократиться на 10%.
“Если Vanke рухнет, люди начнут сомневаться в политике, направленной на стабилизацию и восстановление рынка недвижимости, принятой Пекином в сентябре. И тогда мы зададимся следующим вопросом: “Кто следующий?” - сказал Сюй Лицян, заместитель директора Shanghai Silver Leaf Investment Co. по операциям с фиксированным доходом.
Сейчас постепенно появляются подробности о спасении Vanke. Представитель Shenzhen Metro Group Co., ее крупнейшего акционера, был назначен председателем правления, и впервые государство взяло управление на себя. Через государственные СМИ местные власти заявили, что будут “активно поддерживать” деятельность компании. 10 февраля Vanke заявила, что Shenzhen Metro предоставит кредит в размере 2,8 млрд юаней.
В среду, 12 февраля, агентство Bloomberg News сообщило, что, по словам людей, знакомых с этим вопросом, китайские власти работают над предложением помочь Vanke восполнить дефицит финансирования в размере около 50 млрд юаней в этом году. Согласно плану, регулирующие органы выделят 20 млрд юаней на выпуск специальных облигаций местными органами власти для покупки непроданной недвижимости и свободных земель у Vanke, сообщили анонимные источники.
В ответ на запрос Bloomberg Vanke заявила, что “приложит все усилия для выполнения своих обязательств по государственному долгу в этом году” и продолжит привлекать средства за счет продажи жилья и активов, а также выхода из непрофильных предприятий и поиска нового финансирования. Застройщик также сообщил, что в этом году ему предстоит выплатить государственный долг в размере 36 млрд юаней, а в январе он погасил 3 млрд юаней.
Эта помощь последовала за рядом мер стимулирования по всему сектору, которые были приняты в сентябре. Тогда Коммунистическая партия обещала, что рынок жилья “прекратит снижаться”. Это было решительное заявление, направленное на стабилизацию пострадавшего сектора. В результате серии снижений процентных ставок Народным банком Китая ставки по ипотечным кредитам для новых покупателей в последнем квартале прошлого года упали до рекордно низкого уровня в 3,1%. Были снижены требования и по первоначальному взносу.
Продажи недвижимости в Китае сократились до уровня 14-летней давности
Учитывая возможности для увеличения бюджетного дефицита, поддержка властей не вызывает сомнений. Но проблема заключается в том, что спрос на жилье растет недостаточно быстро, а предпочтение китайских потребителей экономить ставит страну на путь самого продолжительного дефляционного цикла с 1960-х годов.
Отметим, что общенациональный рост продаж произошел после того, как сентябрьские меры стимулирования прекратились. Однако продажи жилья упали на 3,2% в январе по сравнению с годом ранее после того, как в предыдущем месяце они практически не изменились, согласно предварительным данным China Real Estate Information Corp. При этом продажи Vanke в четвертом квартале выросли на 20% по сравнению с предыдущими тремя месяцами, но, по оценкам Bloomberg Intelligence, этого недостаточно, чтобы помочь девелоперу достичь цели по сокращению долга на 100 млрд юаней.
“То, что сделало правительство, для начала обнадеживает, но принимаемых мер недостаточно, и они осуществляются недостаточно быстро. Что меня действительно беспокоит на рынке жилья, так это то, что ожидания были пессимистичными”, - сказал Чжу Нин, научный сотрудник Йельского университета и автор книги “Гарантированный пузырь Китая”, в которой рассматриваются проблемы банковской, финансовой и имущественной отраслей страны.
Люси Ван, младший аналитик пекинского взаимного фонда, рассказала, что ее семья продала свою квартиру в прошлом году, поскольку спад на рынке жилья продолжался. Хотя они рассматривают возможность новой покупки, чтобы помочь своему ребенку найти место в школе, экономическая неопределенность пугает.
“Мы находимся в экономическом цикле, когда различные отрасли промышленности претерпевают изменения, а зарплаты падают. Возможно, нам придется дважды подумать, потому что нам будет трудно и дальше использовать такой объем заемных средств”, - сказала Ван.
Снижение спроса на жилье подрывает прогресс “неплательщиков”, которые, казалось бы, начали выздоравливать. Sunac China Holdings Ltd., чья успешная реструктуризация долга в 2023 году была названа кредиторами образцом для подражания, недавно заявила, что “не может исключать” повторной реструктуризации за рубежом, поскольку рыночные условия хуже, чем ожидалось.
Список можно продолжать. Компания China Fortune Land Development Co., которая также является неплательщиком, рассматривает возможность отказа от одобренного кредиторами плана погашения задолженности в пользу решения суда, что является редким подходом для застройщиков в Китае, сообщили в январе источники, знакомые с деталями. Сам застройщик отказался давать комментарий Bloomberg. При этом в последние недели в суде Гонконга снова накапливаются иски о ликвидации, в том числе Shimao Group Holdings Ltd., некогда одного из крупнейших застройщиков страны.
А ключевой показатель стоимости основных китайских объектов недвижимости тем временем упал примерно на 9% в этом году. Долларовые облигации многих девелоперов находятся в еще более плачевном состоянии, и аналитики JPMorgan Chase & Co. прогнозируют, что этот сектор станет крупнейшим источником дефолтов в Азии в 2025 году.
Долларовые облигации девелоперов
Застройщики просто попадают в ловушку: из-за низких продаж банки неохотно предоставляют кредиты, а это затем препятствует возможности компаний завершить строительство и продать дома. Хотя обещание Пекина о финансировании в прошлом году, а также включение в так называемый Белый список нераскрытого числа проектов недвижимости для поддержки, должны были положить конец нисходящей спирали. Часть этих денежных средств уже используется, и по состоянию на 22 января объем кредитов, подпадающих под программу поддержки, достиг 5,6 трлн юаней.
Тем не менее кредитование проектов за пределами ключевых городов, таких как Шанхай и Ханчжоу, было в какой-то степени приостановлено, по словам банкиров, которые пожелали остаться неизвестными. По словам руководителей, попадание в “Белый список” не является гарантией получения кредитов, поскольку банки тщательно изучают жизнеспособность проектов, взвешивая связанные с ними риски.
Менее 10% заявок на получение кредита были одобрены для одного из крупнейших китайских застройщиков, включенных в “Белый список”, сообщил представитель компании, пожелавший остаться анонимным. Несмотря на всю эту поддержку, китайские строители получили на 6,1% меньше средств от банков в прошлом году, что является четвертым ежегодным падением подряд, свидетельствуют официальные данные.
“Недвижимость в небольших городах продается плохо. Мы обеспокоены тем, что в один прекрасный день ликвидность девелоперов может снизиться”, - сказал Ян Цзюньсюань, управляющий фондом Shanghai Junniu Private Fund Management Co.
Влияние ослабленной китайской экономики сказывается и на Гонконге. Компания New World привлекла значительные средства для финансирования крупных розничных и коммерческих проектов, таких как 11 Skies и Victoria Dockside. Но из-за снижения розничных расходов и того, что китайские компании спешат продать офисные здания в Гонконге, средние цены на коммерческие здания, торговые центры и другую недвижимость упали более чем на 40% по сравнению с максимумами 2018 года.
“Замедление экономического роста Китая неизбежно, особенно в данный момент, когда возникает так много препятствий, а ухудшение ситуации на рынке недвижимости ускорит это”, - сказал Гэри Нг, старший экономист Natixis SA.
Банковские кредиты китайским строителям упали почти до уровня 2012 года
В настоящее время все больше экспертов опасаются, что имущественный кризис в Китае продолжит углубляться, препятствуя достижению Пекином цели оживления внутреннего потребления. Это поставит под угрозу планы страны по росту экономики в то время, когда тарифы США угрожают нанести ущерб экспорту. По данным экономистов, опрошенных агентством Bloomberg, средний прогноз реального экономического роста КНР в этом году составляет 4,5%.
Экономисты и инвесторы призывают к более всестороннему пакету поддержки, а китайские законодатели собираются на ежегодную сессию в марте, когда власти обычно объявляют ключевые политические цели - от годовых темпов экономического роста до уровня бюджетного дефицита.
“Меры по снижению цен на недвижимость сами по себе вряд ли приведут к росту сектора. Вместо этого, широкий скоординированный пакет мер был бы наиболее эффективным для стимулирования доверия и потребления”, - сказал Шелдон Чан, портфельный менеджер Asia credit в T. Rowe Price Group Inc.
http://www.bloomberg.com/ Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба