В 2025 году российский рынок недвижимости столкнулся с множеством факторов, которые влияют на спрос и динамику цен. Среди них, в частности, инфляция, падение объемов строительства, снижение доступности льготных программ ипотеки, а также сохранение ключевой ставки ЦБ на рекордно высоком уровне.
Согласно данным СберИндекса, в апреле средняя стоимость кв.м. на первичном рынке РФ выросла на 0,1%. Таким образом, рост цен на новостройки в стране замедлился до минимума. На вторичном рынке стоимость кв.м. повысилась при этом на 0,9%. В то же время, несмотря на сложные экономические условия, высокий спрос сохраняется на элитное жилье, а цены в этом сегменте заметно подрастают. Так, индекс стоимости элитной недвижимости, рассчитываемый девелопером Sminex в партнерстве с «Финам», составил по итогам 1 квартала 2025 года 2,59 млн рублей за квадратный метр, что оказалось на 6,5% больше, чем кварталом ранее, и на 18% — чем в 1 квартале 2024 года.
Что происходит сейчас на рынке недвижимости? Какие ожидания по ценам на жилье? Что будет с ипотекой? Какие перспективы у российских застройщиков? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.
Не удивительно, но факт
Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках «Сбера» (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики «Сбера» – ЦФА), средняя стоимость кв.м. на первичном рынке РФ выросла в апреле лишь на 0,1%, составив 172,3 тыс. руб. Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Санкт-Петербурге (1,4%) и Пермском крае (1,3%), тогда как наибольшее снижение цен отмечено в Москве (-1,5%), а также Республике Татарстан (-0,5%).
В то же время данные ЦФА показали, что тенденция медленного роста цен на готовое жилье продолжается: в апреле стоимость кв.м. выросла на 0,9% до 114,2 тыс. руб. При этом, как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир наблюдалась в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за кв.м. составила 304,2 тыс. руб. и 210,2 тыс. руб. соответственно.
Если вы считаете, что приобретение жилья в текущих условиях является невыгодной сделкой, то вы можете инвестировать вместе с «Финамом», получая стабильный пассивный доход. Заработайте до 21% годовых на консервативных инвестициях с фондом «Денежного рынка» от «Финама». Низкий порог входа — простой способ начать инвестировать с малой суммы. 0 ₽ комиссия брокера при совершении сделок с паями фонда. Защита капитала от инфляции — доходность фонда до 21% годовых. С момента запуска объем средств под управлением фонда уже превысил 1 млрд рублей.
Что касается объемов выдачи ипотеки, то за первые четыре месяца 2025 года они заметно сократились. Согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), показатель снизился в январе-апреле на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и составил 868,96 млрд рублей, однако доля ипотеки на новостройки в общем объеме выдачи достигла максимума с 2021 года. По оценкам ДОМ.РФ, в 2025 году выдача ипотеки уменьшится до 1,0 млн — 1,2 млн кредитов на сумму 3,8-4,0 трлн руб. Таким мнением поделился директор департамента Домклик «Сбербанка» Алексей Лейпи в ходе конференции Domclick Digital Day. По его словам, большая доля ипотечных выдач придется на льготные программы — в первую очередь, на «Семейную ипотеку», «Ипотеку для IT», «Дальневосточную и Арктическую ипотеку». При этом Лейпи заметил, что без поддержки со стороны государства этот показатель может упасть до 2,8 трлн руб.
О том, что строительный сектор нуждается в поддержке государства, сомневаться не приходится. Как пишут «РИА Новости», президент России Владимир Путин заявил о том, что все, кто отвечает в России за развитие строительного сектора, выступают за ипотеку по минимальным ставкам. Путин подчеркнул, что это дает возможность сохранить трудовые коллективы, а также поддержать девелоперов.
В то же время глава Банка России Эльвира Набиуллина в ходе последнего заседания регулятора, заявила, что ЦБ настаивает на отмене банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки. Она подчеркнула, что комиссии в конечном счете ведут к удорожанию жилья, что противоречит самой логике льготной ипотеки, призванной повысить доступность жилья в стране. Более того, Набиуллина отмечает, что от ипотечных госпрограмм зависит возвратность кредитов, которые банк предоставил застройщику, в ином случае по ним пришлось бы создавать резервы.
Перспективы-2025
Ведущий аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева полагает, что 2025 год будет слабым для рынка недвижимости. Отвечая на вопросы Finam.ru, она заметила, что цены на жилье могут даже локально показывать снижение, однако не стоит ожидать, что застройщики будут прибегать к существенным скидкам для реализации недвижимости, поскольку им необходимо компенсировать издержки. Таким образом, по мнению эксперта, девелоперы скорее будут замедлять темпы ввода новых объектов, небольшими порциями выводить в продажи квартиры в готовых комплексах, чтобы сформировать эффект дефицитного предложения для поддержания цен на текущем уровне. Что касается прогнозов ДОМ.РФ по ипотеке, то, по словам Пырьевой, они представляются вполне реалистичными.
При этом Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, подчеркивает, что апрельская статистика СберИндекса подтверждает очевидный тренд - рынок жилья в России вошел в фазу замедления. «Цены на новостройки фактически стабилизировались, продемонстрировав минимальный прирост в 0,1%, а рост стоимости вторичного жилья замедляется, несмотря на поддержку спроса со стороны накопленного эффекта от льготной ипотеки. На фоне завершения ажиотажной активности 2023 года и первой половины 2024 года, а также общего охлаждения потребительской активности рынок начал искать точку равновесия, как в ценах, так и в объемах сделок», - заявляет эксперт.
В то же время Чернов считает, что на летний сезон можно ожидать умеренную активность, так как традиционный сезонный фактор поддержит спрос, но без прежнего перегрева. Эксперт полагает, что в условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки, ужесточения условий по программам субсидирования, а также сокращения реальных доходов населения, ценовая динамика скорее всего будет сдержанной. По его оценкам, по итогам 2025 года в базовом сценарии рост цен на новостройки в среднем по стране может составить 3–5%, а вторичка может продемонстрировать чуть более сильную динамику, примерно до 6%, особенно в крупных городах, где дефицит жилья и устойчивый спрос на более доступное жилье.
Между тем, согласно данным исследования, проведенного аналитиками «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера» (ЦФА), годовые темпы роста цен на первичное жилье продолжают снижаться (в апреле рост год к году составил всего 7,7% против 8,4% в марте), а доля ежемесячных продаж уже девять месяцев подряд не может превысить 2% от совокупного объема стройки. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) стагнирует, что говорит в пользу того, что цены в ближайшие месяцы могут перейти к снижению или зафиксироваться на текущем уровне. При этом исследование показывает, что на вторичном рынке, несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки несколько вырос, однако со второй половины 2023 года он ни разу не превысил значение 18%, поэтому в среднесрочной перспективе это создает предпосылки для снижения цен.
Что касается ситуации с ипотекой, то, по мнению аналитика Freedom Finance Global, она будет во многом определять обстановку на рынке недвижимости в РФ. «Ожидаемое снижение объема выдачи до 1,0–1,2 млн кредитов, по оценкам ДОМ.РФ, является возвратом к более устойчивому уровню. С одной стороны, сокращение новых заемщиков будет оказывать давление на спрос, а с другой стороны банки станут избирательнее, тогда как девелоперы будут активнее использовать рассрочки и акции, чтобы компенсировать эффект от снижения кредитной поддержки. Существенное оживление рынка недвижимости в РФ, на мой взгляд, возможно только при снижении ключевой ставки ЦБ во втором полугодии или снижения требований к заемщикам», - прокомментировал Чернов.
О том, какая картина сейчас наблюдается с ипотекой, более подробно рассказала аналитик Банки.ру Гаянэ Замалеева. «По данным базы продуктов нашего финансового маркетплейса, на 21 мая ставка по ипотечным кредитам на новостройки в целом по рыночным и льготным программам равна 20% годовых, по сравнению с аналогичной датой апреля она уменьшилась на 4,2 п.п. Ставка на вторичное жилье составляет 25,1%, что на 0,1 п.п. меньше, чем в предыдущем месяце. Если же рассматривать только рыночную ипотеку, то ставка по ипотеке как на новостройки, так и на вторичное жилье равна 26% годовых, что в обоих случаях на 0,1 п.п. меньше, чем в апреле. Средний срок ипотеки в мае не изменился по сравнению с апрелем и составляет 15 лет и 1 месяц для новостроек и 14 лет и 4 месяца для вторичного жилья», - поделилась с Finam.ru цифрами эксперт.
Богатые тоже плачут?
Несмотря на сложные экономические условия в России, спрос на элитное жилье продолжает расти довольно хорошими темпами. По итогам первого квартала текущего года Индекс стоимости элитной недвижимости, рассчитываемый девелопером Sminex в партнерстве с холдингом «Финам» составил 2,59 млн рублей за квадратный метр, что на 6,5% превысило данным 4 квартала 2024 года и на 18% оказалось выше данных 1 квартала 2024 года. Медианная цена лота в сделках при этом составила в 1 квартале 2,41 млн рублей за квадратный метр.
По словам директора по оценке Sminex Святослава Куланина, индекс стабильно растет на 6–7% за квартал, что подтверждает устойчивый спрос на элитную недвижимость. По его словам, покупатели все чаще выбирают новые дома с насыщенным продуктовым наполнением и более дорогие лоты.
Что будет с акциями застройщиков?
Наталия Пырьева отмечает, что акции застройщиков будут демонстрировать волатильную динамику в течение 2025 года, поскольку инвесторы будут ожидать сигнала о снижении ключевой ставки, нормализации рыночных ипотечных ставок, что сможет активизировать продажи недвижимости. Однако, она подчеркивает, что важно иметь в виду, что застройщики признают выручку по мере стройготовности объектов, а не по факту заключения договоров, то есть фактически все ухудшение в секторе будет отражаться в финансовых результатах девелоперов как раз в 2025 году. «В связи с этим мы пока не видим идей в акциях застройщиков в 2025 году и будем пересматривать свои таргеты уже по мере выхода отчетов за 2025 год в зависимости от того, как компании проходят текущий сложный период», - заявляет Пырьева.
Владимир Чернов, в свою очередь, считает, что для акций публичных девелоперов 2025 год будет годом адаптации, а их финансовые отчетности за первый и второй кварталы 2025 года покажут, насколько застройщикам удается сохранить темпы продаж и маржу при более умеренной ценовой динамике. «Бумаги остаются интересны в долгосрочном плане, особенно в случае восстановления рыночного кредитования, которое начнет постепенно расти после начала цикла снижения ключевой ставки рефинансирования в РФ. Но в краткосрочной перспективе волатильность и чувствительность к регуляторным новостям сохраняются, а снижение ставки в текущем году существенно ситуацию изменить не сможет, так как сразу опускать ее на несколько процентных пунктов вряд ли станут и начнут это делать с осторожностью», - отмечает эксперт.
Гаянэ Замалеева из Банки.ру при этом заявляет, что сектор недвижимости все еще находится под давлением, но в краткосрочной перспективе девелоперы с сильным брендом, широким земельным банком и стабильным денежным потоком будут оставаться в приоритете у инвесторов. Тем не менее, по мнению эксперта, драйверов для бурного роста котировок пока нет. «В случае начала цикла снижения ставок летом можем увидеть «оживление» рынка, но существенного роста объемов продаж жилья в краткосрочном периоде ожидать не стоит. Более значимые движения возможны осенью - рынок будет следить за ключевой ставкой ЦБ и госпрограммами», - заключила Замалеева.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба