Как реагирует рынок недвижимости на снижение ставки до 18%? Девелоперы усиливают премиум-сегмент, а инвесторы изучают, какие бумаги выглядят перспективно
25 июля Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 2 п.п. — до 18%. Среди главных бенефициаров смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) — строительная отрасль, так как аналитики ожидают, что снижение ставок способно стимулировать ипотеку и активность на рынке жилья. По их мнению, эффект от решения регулятора будет проявляться постепенно, и путь к мягкой ДКП скорее всего не будет быстрым, однако у некоторых застройщиков действительно есть перспективы.
Вместе с экспертами разбираемся, какие сегменты недвижимости чувствуют себя лучше остальных, как девелоперы перестраивают стратегии в изменившихся условиях — и чьи бумаги выглядят наиболее устойчивыми.
Как девелоперы пережили период высоких ставок
Пик ключевой ставки в 21% пришелся на 2024-2025 годы. В 2024 году продажи первичной недвижимости упали на 22% год к году. Это замедлило темпы ввода новых объектов и поставило под удар некоторых региональных игроков.
Главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова считает, что последствия высоких ставок будут ощущаться еще долго: «С учетом длительной стагнации проектов недвижимости застройщикам вряд ли удастся быстро адаптироваться, что может вызвать дефицит ликвидных лотов и рост цен на жилье».
Ставка остается высокой и продолжает давить на рентабельность девелоперов и на ипотечный спрос, говорит старший аналитик инвестиционного банка «Синара» Мария Лукина. «Высокая ставка ограничила спрос на стандартные ипотечные программы и увеличила финансовые расходы застройщиков. Общий настрой по сектору постепенно улучшается, но устойчивое восстановление стоит ждать при более быстром снижении ключа», — отмечает она.
На фоне нестабильной макроэкономической среды некоторые застройщики начали перестраивать стратегии. По словам аналитика «БКС Мир инвестиций» Андрея Шарова, девелоперы адаптировались: «Кто-то лучше, например, ГК «Эталон» (ETLN), кто-то хуже — ЛСР (LSRG) и ГК «Самолет» (SMLT). Устойчиво выглядит благодаря умеренной долговой нагрузке ПИК (PIKK). «Эталон», в свою очередь, сосредоточился на премиальном рынке Москвы и Санкт-Петербурга — спрос здесь менее чувствителен к ключевой ставке и программам субсидирования».
Как меняются цены на недвижимость
Цены на новостройки в России продолжают расти. По данным индекса цен «Дом.РФ», который учитывает цены фактических сделок, в период с января по июнь 2025 года новостройки типового и комфорт-класса подорожали на 3,18%, а бизнес- и элит-сегмента — на 2,63%.
В региональном разрезе ситуация отличается. В Москве, где концентрируется спрос на дорогую недвижимость, цены на жилье бизнес- и элитного класса выросли на 7,75%, обогнав рост на типовые новостройки (+6,97%). Это связано не только с платежеспособностью аудитории, но и с продолжающимся инвестиционным интересом, считают в «Дом.РФ».
По словам коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова, снижение ставки способно немного подстегнуть цены, особенно в премиальных классах. «На первичном рынке мы ожидаем небольшую положительную динамику, особенно в бизнес- и элит-сегменте. Эти категории менее чувствительны к колебаниям ставки: большая часть сделок проходит за счет собственных средств. Значительных скачков не прогнозируем, но стабильный рост возможен».
Белокуров считает, что в комфорт-классе, наоборот, динамика будет сдержанной — сегмент напрямую зависит от доступности ипотеки, а действие льготных программ остается ограниченным.
По оценке регионального директора департамента городской недвижимости NF Group Андрея Соловьева, в элитных новостройках Москвы рост может быть даже выше среднерыночного: «До конца 2025 года стоимость квадратного метра в элитном сегменте может увеличиться на 8–10%».
На что есть спрос у россиян: массовый сегмент страдает, премиум — растет
По итогам первого полугодия 2025 года на рынке новостроек наблюдается разнонаправленная динамика спроса и продаж в зависимости от сегмента. По данным «Дом.РФ», самый существенный спад фиксируется в типовом и комфорт-классе — объемы продаж сократились на 28% год к году, а в денежном выражении — на 21%, до ₽1,4 трлн, несмотря на рост средней цены реализации.
В отличие от массового сегмента, бизнес- и элитный класс показывают гораздо более устойчивую динамику. Продажи по площади сократились менее существенно — на 14%, а в денежном выражении практически не изменились (-1%) и составили ₽7 млрд, благодаря стабильному спросу платежеспособной аудитории, которая почти не зависит от льготных ипотечных программ.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров подчеркивает: «На фоне высокой ключевой ставки лучше себя чувствует премиальный сегмент, где большая часть сделок совершается без привлечения ипотеки. Здесь сохраняется стабильный спрос, особенно в проектах, предлагающих уникальные характеристики — нестандартные планировки, приватную инфраструктуру, ограниченное количество квартир. Массовый сегмент, напротив, сильнее реагирует на ужесточение условий кредитования. В этом классе покупатели чаще берут ипотеку, и даже небольшие изменения ставок могут существенно повлиять на спрос. Поэтому, чтобы поддерживать спрос, застройщики в массовом сегменте активно используют специальные программы, рассрочки, скидки и акции».
«Элитное жилье все чаще рассматривается не только как комфорт для жизни, но и как надежный инвестиционный актив, особенно на фоне снижения доходности банковских вкладов», — считает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Эксперт добавил, что по итогам 2025 года продажи в элитном сегменте могут превысить ₽350 млрд, что на 25% выше результата 2024 года.
По данным NF Group, за первое полугодие 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра в московском элитном сегменте выросла на 11% и достигла ₽2,15 млн за квадратный метр. Предложение увеличилось на 9%, до 3,2 тыс. лотов, а количество сделок — на 6% (890 лотов). Рост обеспечен как выходом новых проектов, так и стабильным спросом со стороны состоятельных покупателей, считают в NF Group.
В Санкт-Петербурге на рынке премиального жилья наблюдается другая тенденция — снижение предложения по количеству лотов на 15% год к году привело к временной просадке активности. Но, по словам аналитиков NF Group, ситуация быстро меняется: стартовали продажи новых проектов, в том числе от группы «Эталон» под премиум-брендом Aurix. Ранее компания фокусировалась преимущественно на комфорт- и бизнес-классе. Средневзвешенная цена в премиальном сегменте Петербурга достигла ₽932 тыс. за кв. м (+18% за полгода 2025-го к декабрю 2024 года).
Растущий интерес к дорогому жилью подтверждают и участники рынка. По данным агентств White Will, «Метриум» и «Балчуг Девелопмент», инвесторы все чаще рассматривают элитную недвижимость как альтернативу финансовым инструментам, особенно на фоне снижения доходности вкладов. Отсюда — рост числа сделок в сегменте делюкс и стабильно высокий спрос на премиум-форматы.
Почему девелоперы делают ставку на премиум-сегмент
Премиальный сегмент выгоден не только покупателям, но и самим девелоперам: он обеспечивает диверсификацию и помогает сгладить негативное влияние макроэкономики. «Многие девелоперы стали пересматривать структуру портфелей в пользу проектов более высокого класса. Поэтому застройщики, давно присутствующие на рынке премиум или те, которые начали работать с сегментом высококлассного жилья, например, «Эталон», в целом не испытывают такого сильного снижения операционных показателей, как компании с более универсальным портфелем», — отмечает главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова.
Старший аналитик инвестиционного банка «Синара» Мария Лукина добавляет: «Компании с меньшей долговой нагрузкой и смещением фокуса в сторону премиального продукта оказались более устойчивы и лучше справляются с текущими вызовами».
Акции и облигации девелоперов: кто в топе у аналитиков
На фоне постепенного смягчения ДКП и ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки инвесторы проявляют повышенный интерес к акциям и облигациям крупных девелоперов.
Главный аналитик ПСБ Лаура Кузнецова выделяет бумаги «Самолета» как интересный, но относительно рискованный инструмент. По ее словам, «Самолет» лидирует по жилищному строительству в России за последние полтора года, что при потенциальном дефиците предложения в 2026 году создает привлекательные предпосылки для роста.
Какие облигации есть у девелоперов
«Самолет». RU000A100QA0: погашение 1 августа 2029 года. Купон ₽43,64, купонная доходность 17,46%. Средневзвешенная доходность за 29 июля — 28,32%.
ПИК. RU000A0ZZ1M2: погашение 24 марта 2028 года. Купон ₽107,21, купонная доходность 21,44%. Средневзвешенная доходность за 29 июля — 20,29%.
«Эталон». RU000A105VU7: погашение 3 февраля 2038 года. Купон ₽34,16, купонная доходность 13,66%. Средневзвешенная доходность за 29 июля — 14,66%. RU000A103QH9: погашение 15 сентября 2026 года. Купон ₽12,71, купонная доходность 9,08%. Средневзвешенная доходность за 29 июля — 29,98%.
ЛСР. RU000A1082X0: погашение 7 марта 2027 года. Купон ₽12,12, купонная доходность 14,54%. Средневзвешенная доходность за 29 июля 24,57%.
Мария Лукина считает, что акции всех крупных застройщиков привлекательны на текущем этапе. Особенно перспективными, по ее мнению, выглядят бумаги ПИКа, «Самолета» и «Эталона». Она обращает внимание, что для «Эталона» ожидается оживление торгов на Московской бирже ближе к сентябрю, что может стать катализатором роста стоимости акций.
Аналитик «БКС Мир инвестиций» Андрей Шаров дал позитивный взгляд на ПИК и «Эталон», нейтральный — на «Самолет» и ЛСР. По его мнению, ПИК сохраняет сильные позиции в массовом сегменте и имеет умеренную долговую нагрузку. «Эталон» хорошо адаптировался к текущим рыночным условиям, а также продолжает расширять региональное присутствие.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба