После более чем двух лет давления со стороны высоких ставок сектор недвижимости остаётся одним из недооценённых на американском рынке. Однако если цикл смягчения ФРС продолжится, именно REIT могут стать ключевыми бенефициарами снижения ставок. Сейчас рынок ожидает два снижения ставки ФРС.
Выбраны три истории, сочетающие высокую дивидендную доходность, устойчивые денежные потоки и потенциал восстановления при нормализации ставки.
🏛 Easterly Government Properties (DEA)
DEA — один из самых защищённых REIT на рынке. Компания владеет объектами, арендаторами которых являются федеральные агентства США (ФБР, Минюст, Минобороны). Доходы практически не зависят от конъюнктуры: заполняемость близка к 100%, средневзвешенный срок аренды — почти 10 лет. Есть определённое давление со стороны администрации Трампа, нацеленной на сокращение расходов, но из-за длинных контрактов влияние минимально.
После снижения дивидендов на треть payout ratio опустился до комфортных 60% от FFO, а доходность остаётся около 7,6% годовых. DEA торгуется с FWD P/FFO около 7,2x — на 45% ниже среднеотраслевого уровня.
🏨 Park Hotels & Resorts (PK)
PK — один из крупнейших отельных REIT США, владеющий премиум-брендами Hilton, Marriott, Waldorf Astoria. Компания провела реструктуризацию, продала часть непрофильных активов и направила капитал на ремонт и снижение долга.
Сейчас дивидендная доходность почти 13% (вместе со спецдивидендом), payout ratio умеренные 60%, а FWD P/FFO около 5,7x — более чем вдвое ниже сектора. Спрос на туризм восстанавливается, а снижение ставок поддержит и потребительские расходы, и оценки активов. Это ставка на восстановление гостиничного сегмента и рост доходностей high-yield REIT при падении доходностей трежерис.
🏠 RMR Group (RMR)
RMR — управляющая компания четырёх публичных REIT с активами под управлением около 40 млрд долларов. Модель комиссий делает бизнес менее капиталоёмким: маржа EBITDA около 44% (по итогам последнего квартала), дивидендная доходность — 12%.
Несмотря на снижение выручки в последнем отчёте, компания сохраняет устойчивость выплат и финансовый запас прочности на 2–3 года вперёд. Снижение ставок будет двойным драйвером: увеличится стоимость активов под управлением и вырастут комиссионные. При восстановлении сектора RMR может нарастить денежные потоки и дивиденды.
☝️ В качестве вывода отметим, что без дополнительных снижений ставки эти идеи не сработают. Но если доходности трежерис пойдут вниз, именно эти три компании могут показать опережающую динамику в 2025 году.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба