В декабре прошлого года я рассказал про историю Ларисы Долиной — как она под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру в Хамовниках стоимостью 130 млн.
Я тогда одним из первых задавался вопросом, а не останутся ли в итоге крайними покупатели этой квартиры. Процитирую сам себя (напомню, в тот момент ещё не было никакой развязки!)
🤔Мне лично очень интересно, чем кончится эта история. Ставлю на то, что Долину НЕ выселят из проданного жилья — уж слишком сильный резонанс случился. При этом любого другого «обычного» продавца, который под воздействием ушлёпков перевёл им свои кровно заработанные и остался без крыши над головой, скорее всего выгнали бы из квартиры через суд. Все равны, но некоторые — ровнее.
💬Тогда в комментариях многие писали, что мол зачем анализировать желтую прессу, ведь на рынок недвижимости эта ситуация «никак не повлияет». И вообще, «не трогай бедную бабушку», «деньги легко пришли — легко ушли», а случай «вообще проходной и ничего интересного в нём нет».
❗Так вот, случай похоже оказался совсем не проходным, и не зря я заострил на нем внимание. После того, как суд впервые встал на сторону «обманутой пенсионерки» и постановил вернуть ей жильё, добросовестные покупатели квартир теперь массово лишаются прав на честно купленные метры. По всей стране.
👵Старики-разбойники
Сценарий в большинстве случаев примерно одинаковый: сделка тщательно подготовлена, проведены юридические проверки, продавец выглядит разумным, адекватным, чужое влияние отрицает.
А после сделки подает в суд — и ему возвращают жилье. Покупатели же остаются без денег и без квартиры, многие вынуждены выплачивать ипотеку. Кроме того, раз жилья под залог у заемщика больше нет, банки требуют приобрести новый залоговый объект, а до тех пор грозят начислять пени.
В основном (но не всегда) такие случаи связаны с покупкой жилья у пожилых граждан, и МК метко обозвал происходящее «бабка-террором».
Так, например, произошло с преподавателем МГПУ Нино Цитлидзе, купившей квартиру у пенсионерки в Москве.
«Я запросила даже всю историю квартиры — как она попала в собственность ее родителей, свидетельство об их смерти, кто вообще был когда-либо там прописан, куда выписались. Параллельно всю эту проверку делал и банк. Больше юридических, законных механизмов минимизации рисков при покупке жилья просто не существует», — говорит Нино.
Решения судов основываются в т.ч. на статье 177 ГК, согласно которой «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной».
«Мутные» схемы
Факт временного «помутнения сознания» устанавливает экспертиза психологов, которая, разумеется, проводится постфактум. К этой процедуре у пострадавших покупателей много вопросов. Есть случаи, когда экспертизы назначают через несколько лет после сделки.
«Как психолог может понять, в каком состоянии был продавец 2,5 года назад? Ну и вообще психология — это такая странная, скажем так, возможность выносить решения. Психолога можно легко обмануть. Рассказать грустную историю, поплакать, и тебе напишут все что угодно», — считает Ольга Силевич из Подольска.
Пенсионерка, у которой Ольга с мужем приобрели квартиру в Москве, также назвала себя жертвой мошенников и отказывалась выезжать, однако покупателям при помощи полиции все же удалось заселиться в свою собственность — которую, однако, они могут потерять по решению суда.
Помимо квартиры, пожилая женщина кому-то продала, а затем потребовала вернуть и автомобиль — сейчас машина изъята у покупателей и находится на спецстоянке.
🤔А были ли мошенники?
Есть мнение, что чтобы обезопасить себя, нужно заключать сделки только в присутствии нотариуса. Однако и эта мера не работает, в чем убедилась Юлия Гадельшина, логист из Ульяновска.
«У нас была нотариальная сделка. Нотариус спрашивал у продавца квартиры (тоже пенсионерки), находится ли та под чьим-то воздействием. В поведении женщины не было ничего, что могло вызвать сомнение», — рассказывает Юлия.
Оказалось, это не единственная сделка продавца — несколько месяцев назад она продала другую квартиру семье с детьми. Новые владельцы уже заселились и начали делать ремонт. А теперь, как и Гадельшиных, их выселяют.
🤷♂️При этом во многих случаях подтвердить влияние злоумышленников на продавцов невозможно — якобы все цифровые следы общения с мошенниками удаляются. Это заставляет покупателей подозревать злонамеренность
🏗️Сговор застройщиков?
Есть также конспирологическая версия о том, что шумиха в СМИ по поводу массовых обманов на вторичке возникла не сама по себе, а активно продвигается и спонсируется девелоперами. Мол, им выгодно, чтобы покупатели боялись брать жильё «с рук» и несли любые деньги застройщикам.
Фиг его знает, товарищи… Я уже, наверное, ничему в этой жизни не удивлюсь🤦♂️
🛡️Как себя защитить?
Большинство экспертов признает: судя по последним судебным решениям, гарантированных способов избежать участи обманутых покупателей на вторичке сейчас почти нет.
🚑Один из ключевых способов защиты — проведение психолого-психиатрической экспертизы продавца ПРЯМО В ДЕНЬ СДЕЛКИ, и желательно в присутствии нотариуса. Но и это не гарантия. Да и много ли вы знаете продавцов, которые на это легко согласятся?
Лично я не понимаю (возможно, я просто неумный), с какого перепуга за чью-то тупость/внушаемость/доверчивость должен страдать и нести ответственность совершенно непричастный человек. Который к тому же сделал ВСЁ от него зависящее, чтобы сделка была максимально чистой и прозрачной.
Экспертиза доказала, что продавец в момент сделки не понимал её последствий? Значит, на мой неискушенный взгляд, должна произойти полная реституция: деньги вернуться покупателю (например, на аккредитив), а квартира перейти снова в собственность продавца. Именно в ТАКОМ порядке.
Где продавец возьмёт деньги — это его дело и дело правоохранительных органов, которые в этом случае расследуют дело о мошенничестве. Но деньги продавец взял лично и должен их вернуть. Пока не вернул — покупатели сохраняют право на квартиру и возможность в ней жить.
Увы, сейчас всё происходит совсем не так. Ждём какого-то потенциального решения Верховного суда.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба