Рынок недвижимости ОАЭ, долгое время считавшийся защитным активом для международных инвесторов, оказался под давлением внешних факторов. Усиление конфликта на Ближнем Востоке снижает инвестиционную привлекательность страны и провоцирует коррекцию в акциях девелоперов. На этом фоне возрастает вероятность цепной реакции, затрагивающей финансовый сектор – от банков до страховщиков.
Кризис на рынке недвижимости
Военная операция США и Израиля, продолжающаяся уже почти три недели, оказала влияние на весь ближневосточный регион. Одним из пострадавших секторов является рынок недвижимости. Это довольно большая индустрия: по данным Bloomberg, только в ОАЭ объем продаж недвижимости в прошлом году превысил $187 млрд. В ближайшие два года застройщики готовы сдать около 350 тысяч единиц жилья и без иностранных инвестиций и притока экспатов реализовать данный объем вряд ли получится.
Emaar и Aldar являются крупнейшими застройщиками в ОАЭ. Компания Emaar, на долю которой приходится около 12% ожидаемого предложения недвижимости в Дубае до 2029 года, имеет наибольший риск в условиях затягивающегося конфликта, поскольку задержки строительства или более высокий процент отказов от сделок – потенциально превышающий 7% – оказывают давление на учет движения денежных потоков.
Кроме того, Emaar, владеющая торговым центром Dubai Mall, который в прошлом году посетило 110 млн человек, точно недосчитается выручки из-за падения числа туристов. ТЦ и ретейл-бизнес приносит компании до 15% от всей выручки. Прошлый год был весьма успешен для Emaar: продажи недвижимости в четвертом квартале выросли на 5%, а выручка в сегменте девелопмента - на 54% благодаря улучшению показателей денежного потока за счет увеличения количества завершенных проектов (в 4 квартале сдано 1600 квартир, что на 33% больше, чем в 3 квартале). За последний месяц акции Emaar уже упали в цене на 30%, Aldar – на 34%.
Финансовый сектор
Геополитическая нестабильность уже сказывается на рынке ОАЭ: согласно индексу Bloomberg, корпоративные облигации в стране показывают худшие результаты на развивающихся рынках в этом месяце, причем сильнее всего пострадали компании, работающие в сфере недвижимости.
Если война затянется на месяцы, под ударом окажется и банковская сфера региона: по данным S&P, банки стран Персидского залива могут столкнуться с риском оттока депозитов на сумму $307 млрд. При этом на данный момент никаких признаков значительного оттока иностранного или местного финансирования из банков не зафиксировано, что говорит об устойчивости сферы и наличии определенного запаса прочности. Залогом бесперебойной работы банков является имеющаяся у них «подушка» в виде $312 млрд для компенсации подобных оттоков, кроме того, после ликвидации инвестиционных портфелей с дисконтом в 20% останется дополнительный буфер в размере примерно 630 миллиардов. Если конфликт закончится в ближайшие недели, то влияние его на банковский сектор будет незначительным, но затяжная война создаст дополнительную нагрузку на резервы банков, рост кредитования и ликвидность.
Страхование
Потенциальный кризис в сфере недвижимости и банковской отрасли затронет и страховую сферу ближневосточного региона. Падение спроса на недвижимость приведет не только к сокращению числа новых страховых сделок, но и к заморозкам строек, что запустит механизм выплаты страховок строительно-монтажных рисков, а банкротства подрядчиков вызовут рост страховых выплат по гарантийным обязательствам. Число страховых случаев будет расти, увеличится и средний размер выплат. Бизнес страховых компаний сильно зависит и от банковской сферы: тут и обесценивание инвестиционного портфеля (бонды и акции), и риск потери ликвидности.
Пока девелоперы, банки и страховщики на Ближнем Востоке сохраняют устойчивость и адаптируются к повышенной волатильности, накопленный запас прочности постепенно сокращается. Затяжной характер конфликта усиливает давление на все три сектора одновременно – через падение спроса на недвижимость, ухудшение качества банковских активов и рост страховых рисков. В таких условиях локальные проблемы все быстрее приобретают системный характер, формируя эффект домино внутри финансовой системы региона. Ключевой фактор неопределённости – продолжительность кризиса: чем дольше сохраняется напряженность, тем выше вероятность масштабной коррекции. И в этом сценарии счет может идти уже не на годы, а на месяцы – или даже недели.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба