3 января 2011 Архив
На прошлой неделе я увидела заголовок "Восстановление на рынке недвижимости заглохло". Первой моей реакцией было наподдать себе за то, что я, оказывается, проворонила такую важную веху на длинном пути восстановления американской экономики.
Но потом я образумилась и задалась вопросом: какое такое восстановление рынка жилья? Если даже оно есть, или было, то оно никак не было запечатлено в показателях.
Настроения строителей, продажи новых домов, число площадок, заложенных под строительство односемейного жилья - все эти показатели, которые формируют ядро комплекса индикаторов состояния рынка жилой недвижимости, тащатся по дну. Не было никакого восстановления, которое могло бы начать пробуксовывать.
Был короткий всплеск продаж в 2009 г. и первом полугодии 2010 г., обусловленный пакетом мер стимулирования и угасший сразу же после истечения срока действия налоговых льгот на покупку жилья.
Судя по всему, слово "восстановление", использованное в заголовке, относилось к ценам на недвижимость, которые действительно умеренно восстановились, когда улучшились показатели продаж. Соответственно, под упомянутой выше "потерей скорости" имеется в виду возобновление их снижения (судя по данным индекса цен на жилье S&P Case-Shiller, выявившим падение цен в октябре во всех 20-ти крупнейших городах США).
Очень своевременная находка. Если только не произойдет спонтанный всплеск спроса на жилье, цены будут обречены падать и дальше, для того чтобы разобраться с раздутым объемом запасов нераспроданных домов.
Разнообразные инициативы правительства, включая льготу, предоставляемую при первой покупке жилья, перекосили рынок и лишь отсрочили неизбежное. Закон соотношения спроса и предложения - один из незыблемых столпов микроэкономики. А поскольку многие макроэкономисты склонны забывать об устоях, напомним им кое-что.
Кривая спроса имеет нисходящий уклон. Это означает, что спрос на любой товар или услугу не является фиксированным - он зависит от цены. Кашемировый свитерок стоимостью в $1 000 будет пользоваться гораздо большим спросом, если в период послепраздничных распродаж навесить на него ярлык "Скидка 50%". В целом, чем ниже цена - тем выше спрос и тем большее количество данного товара требуется.
Производители реагируют на эту ситуацию противоположным образом. Для них высокая цена - это стимул поставлять больше товаров и услуг, и поэтому кривая предложения имеет восходящий уклон.
Точка пересечения, в которой потребители желают купить то, что производители хотят продать, называется равновесной ценой, которая не является фиксированной и реагирует на изменение рыночных условий, технологий, структуры населения, его доходов или цен на другие товары и услуги. Все эти изменения влияют на кривые спроса или предложения, обуславливая формирование новой равновесной цены.
США только что пережили крупнейший за свою историю спекулятивный бум на рынке жилья и ощутимый сдвиг кривой предложения. Любой, кто ждет роста цен на недвижимость в условиях перенасыщения рынка нераспроданным жильем, рассчитывает либо на божественное вмешательство, которое прямым ударом разнесет все эти запасы невостребованного жилья (что будет означать откат назад кривой предложения), либо на вмешательство новоприбывших иммигрантов, нуждающихся в крыше над головой (что будет означать рост кривой спроса). Оба подобных исхода маловероятны - разве что сделать скидку на то, что деяния Божьи и прочие форс-мажоры по определению чрезвычайно сложно прогнозировать.
По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), объем запасов вторичного жилья составил в ноябре 3,71 млн. - примерно сравнявшись с показателем 4-летней давности. Добавьте к этому 197 тыс. новостроек, тоже ждущих своего покупателя, и вялый спрос - и вы придете к неминуемому заключению, что для привлечения покупателей ценам необходимо упасть еще сильнее.
Для того чтобы полностью опустошить существующие запасы жилого фонда, продавая его со скоростью, зафиксированной в октябре, потребуется 16 месяцев. Это выкладки аналитической фирмы CoreLogic, которая пользуется собственными данными по продажам жилья в США (вместо статистики NAR, основанной на показателях покупок).
"Раньше, когда коэффициент запасов был настолько высоким, цены на недвижимость падали на 10-15% г/г", - отмечает Сэм Хатер, старший экономист CoreLogic. "Если он останется на этом уровне, цены начнут вести себя соответственно".
При этом, добавляет он, в то время как объем видимого предложения негативно сказывается на текущих ценовых уровнях, тормозом их будущей динамики будут теневые запасы - недвижимость, отчуждаемая или уже изъятая кредиторами за долги. В октябре показатель теневых запасов находился лишь на 8-месячной отметке, за что можно поблагодарить введение временного моратория на отчуждение заложенного имущества.
Поскольку спонтанного взрыва спроса на жилье не предвидится, остается лишь один способ избавиться от запасов непроданного жилья, чтобы расчистить рынок - снижение цен. (Вспомните о распродаже кашемировых свитеров). И чем скорее это произойдет - тем лучше.
А пока же экономике США придется восстанавливаться без поддержки рынка недвижимости, который наравне с обрабатывающей промышленностью является традиционным драйвером экономических циклов в стране.
Bloomberg News
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Но потом я образумилась и задалась вопросом: какое такое восстановление рынка жилья? Если даже оно есть, или было, то оно никак не было запечатлено в показателях.
Настроения строителей, продажи новых домов, число площадок, заложенных под строительство односемейного жилья - все эти показатели, которые формируют ядро комплекса индикаторов состояния рынка жилой недвижимости, тащатся по дну. Не было никакого восстановления, которое могло бы начать пробуксовывать.
Был короткий всплеск продаж в 2009 г. и первом полугодии 2010 г., обусловленный пакетом мер стимулирования и угасший сразу же после истечения срока действия налоговых льгот на покупку жилья.
Судя по всему, слово "восстановление", использованное в заголовке, относилось к ценам на недвижимость, которые действительно умеренно восстановились, когда улучшились показатели продаж. Соответственно, под упомянутой выше "потерей скорости" имеется в виду возобновление их снижения (судя по данным индекса цен на жилье S&P Case-Shiller, выявившим падение цен в октябре во всех 20-ти крупнейших городах США).
Очень своевременная находка. Если только не произойдет спонтанный всплеск спроса на жилье, цены будут обречены падать и дальше, для того чтобы разобраться с раздутым объемом запасов нераспроданных домов.
Разнообразные инициативы правительства, включая льготу, предоставляемую при первой покупке жилья, перекосили рынок и лишь отсрочили неизбежное. Закон соотношения спроса и предложения - один из незыблемых столпов микроэкономики. А поскольку многие макроэкономисты склонны забывать об устоях, напомним им кое-что.
Кривая спроса имеет нисходящий уклон. Это означает, что спрос на любой товар или услугу не является фиксированным - он зависит от цены. Кашемировый свитерок стоимостью в $1 000 будет пользоваться гораздо большим спросом, если в период послепраздничных распродаж навесить на него ярлык "Скидка 50%". В целом, чем ниже цена - тем выше спрос и тем большее количество данного товара требуется.
Производители реагируют на эту ситуацию противоположным образом. Для них высокая цена - это стимул поставлять больше товаров и услуг, и поэтому кривая предложения имеет восходящий уклон.
Точка пересечения, в которой потребители желают купить то, что производители хотят продать, называется равновесной ценой, которая не является фиксированной и реагирует на изменение рыночных условий, технологий, структуры населения, его доходов или цен на другие товары и услуги. Все эти изменения влияют на кривые спроса или предложения, обуславливая формирование новой равновесной цены.
США только что пережили крупнейший за свою историю спекулятивный бум на рынке жилья и ощутимый сдвиг кривой предложения. Любой, кто ждет роста цен на недвижимость в условиях перенасыщения рынка нераспроданным жильем, рассчитывает либо на божественное вмешательство, которое прямым ударом разнесет все эти запасы невостребованного жилья (что будет означать откат назад кривой предложения), либо на вмешательство новоприбывших иммигрантов, нуждающихся в крыше над головой (что будет означать рост кривой спроса). Оба подобных исхода маловероятны - разве что сделать скидку на то, что деяния Божьи и прочие форс-мажоры по определению чрезвычайно сложно прогнозировать.
По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), объем запасов вторичного жилья составил в ноябре 3,71 млн. - примерно сравнявшись с показателем 4-летней давности. Добавьте к этому 197 тыс. новостроек, тоже ждущих своего покупателя, и вялый спрос - и вы придете к неминуемому заключению, что для привлечения покупателей ценам необходимо упасть еще сильнее.
Для того чтобы полностью опустошить существующие запасы жилого фонда, продавая его со скоростью, зафиксированной в октябре, потребуется 16 месяцев. Это выкладки аналитической фирмы CoreLogic, которая пользуется собственными данными по продажам жилья в США (вместо статистики NAR, основанной на показателях покупок).
"Раньше, когда коэффициент запасов был настолько высоким, цены на недвижимость падали на 10-15% г/г", - отмечает Сэм Хатер, старший экономист CoreLogic. "Если он останется на этом уровне, цены начнут вести себя соответственно".
При этом, добавляет он, в то время как объем видимого предложения негативно сказывается на текущих ценовых уровнях, тормозом их будущей динамики будут теневые запасы - недвижимость, отчуждаемая или уже изъятая кредиторами за долги. В октябре показатель теневых запасов находился лишь на 8-месячной отметке, за что можно поблагодарить введение временного моратория на отчуждение заложенного имущества.
Поскольку спонтанного взрыва спроса на жилье не предвидится, остается лишь один способ избавиться от запасов непроданного жилья, чтобы расчистить рынок - снижение цен. (Вспомните о распродаже кашемировых свитеров). И чем скорее это произойдет - тем лучше.
А пока же экономике США придется восстанавливаться без поддержки рынка недвижимости, который наравне с обрабатывающей промышленностью является традиционным драйвером экономических циклов в стране.
Bloomberg News
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter