15 февраля 2011
Администрация Обамы вынуждена реформировать рынок ипотеки
Модель кредитования, созданная после 1981 года, в качестве ключевого элемента имела механизм генерации и воспроизводства залоговых ценностей, в первую очередь недвижимости. Соответственно, ее стоимость росла много быстрее экономики в целом, а те, кто ее производил, получали сверхвысокие прибыли. Проблема была только в одном – как в такой ситуации стимулировать граждан, тех, которые хотели бы купить именно жилье, а не объект финансовых спекуляций. Для этого было необходимо стимулировать соответствующие покупки, поскольку цены на недвижимость росли существенно быстрее доходов домохозяйств.
Для этого использовались сначала государственные, а потом и (частично) частные агентства, именуемые в просторечии Fannie Mae и Freddie Mac. Созданные как государственные структуры, но затем приватизированные, до кризиса 2008 года они работали как частные компании, финансируемые государством. Агентства гарантировали и скупали ипотечные кредиты других банков, выпуская под их обеспечение ценные бумаги, а банки получали новые средства для кредитов. Как и следовало ожидать, как только накачивать спрос путем увеличения совокупной долговой нагрузки на домохозяйства стало невозможно, у этих агентств начались серьезные проблемы. Все это рухнуло, когда обвалились цены на жилье, а вслед за ними – и рынок ипотечных облигаций. Акции Fannie Mae и Freddie Mac стремительно дешевели.
Для спасения агентств правительство их национализировало. Fannie Mae и Freddie Mac «настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках», объяснял в 2008 году тогдашний глава Минфина США Генри Полсон. Стоимость господдержки уже составила $150 млрд, а общие убытки агентств за последние три года превысили $200 млрд. Более того, Федеральная резервная система (ФРС) скупила в 2009-2010 гг. облигации агентств и гарантированные ими бонды на $1,25 трлн.
Предлагаемая реформа американского рынка ипотеки означает постепенный уход от госгарантий и возвращение на рынок частного капитала. Для рядовых американцев она обернется ростом ставок по ипотеке, предупреждают эксперты. Администрация президента США представила план по реорганизации американского рынка ипотеки, объем которого сейчас составляет около $11 трлн. «Мы начинаем проводить фундаментальную реформу, и мы собираемся подойти к вопросу со всей ответственностью, таким образом оказав поддержку восстановлению рынка жилья», – заявил министр финансов США Тимоти Гайтнер в пятницу, 11 февраля.
Ключевая идея реформы – сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств, финансируемых государством. На сегодняшний день на долю Fannie Mae и Freddie Mac приходится более 90% рынка ипотечных ценных бумаг. Согласно плану администрации Обамы, в результате реформы на рынок должен вернуться частный капитал. На обсуждение вынесены три подхода к реорганизации рынка и будущей системе финансирования жилищного рынка, которые различаются степенью участия государства. Наиболее жесткий вариант означает практически полную приватизацию системы: правительство будет поддерживать лишь небольшую категорию граждан с низкими доходами и ветеранов. Второй вариант предполагает существенное ограничение поддержки, которая может быть увеличена в кризис. В третьем подходе, наиболее близком к существующей системе, сохраняется роль государства. Этот вариант приведет к большему регулированию, власти продолжат поддерживать некоторые виды кредитования с помощью «перестрахования» заимствований. Но каждый из этих подходов означает уход от системы госгарантий.
Реформа затронет не только финансовые институты и инвесторов, но и рядовых американцев: администрация Обамы заявила, что покупатели жилья должны будут внести первоначальный взнос размером не менее 10%. А если государство пойдет по пути приватизации Fannie Mae и Freddie Mac, то ставки по ипотеке могут значительно вырасти, а цены на жилье – упасть, считают аналитики международного рейтингового агентства Moody's.
Девелоперы и брокеры по недвижимости уже предупредили законодателей, что рынок жилья, на котором преобладают Fannie Mae и Freddie Mac, остается слишком хрупким, чтобы пережить эту реформу, пишет Bloomberg. Впрочем, и сами законодатели не в восторге от плана реформы. «То, что предложила администрация, – это не план, который будет двигать нас вперед, а просто набор мнений и подходов, которые можно рассмотреть. Нужен реальный план, и мы намерены сесть за стол с представителями администрации, чтобы найти общий язык», – сказал республиканец Спенсер Бахус, возглавляющий Комитет по финансовым услугам.
Впрочем, вышеприведенные соображения, которые повторяют многочисленные СМИ, далеко не исчерпывают ситуацию, по которой можно сказать еще достаточно много. Во-первых, сама реформа говорит о том, что власти США понимают, что удержать ситуацию в рамках сохранения статус-кво невозможно. Это не только противоречит их же оптимистическим заявлениям «по общим вопросам», но и говорит о том, что для «инсайдеров» системы уже есть четкое понимание того, насколько далеко уйдет кризис.
Во-вторых, как понятно, это отказ государства от поддержки населения в такой важной задаче, как обеспечение жильем. Да, цены на него будут падать быстрее экономики в целом, но из-за сокращения завышенных доходов домохозяйств все бóльшая и бóльшая их часть окажется за пределами возможности иметь собственное жилье. Это – радикальный шаг, который принципиально меняет всю социально-политическую модель современных США.
В-третьих, это фактически прямой отказ от сохранения среднего класса, т. к. без собственного жилья этот феномен даже представить себе сложно. Поскольку бездомный человек вообще не может существовать более или менее стабильно, бóльшая часть американского населения будет снимать хоть дом, хоть квартиру, хоть собачью конуру. Но поскольку средний уровень жизни упадет, а жилье – одна из главных потребностей человека, домовладельцы будут выжимать из них, что называется, все соки. А отказаться от жилья, особенно если есть дети, невозможно. Значит, на всякие остальные прибамбасы, потребление которых, собственно, и есть главное внешнее отличие среднего класса, денег не останется.
В-четвертых, разрушение среднего класса разрушит и политическую модель государства. Именно средний класс, благодарный основным политическим партиям за рост своего благосостояния, был носителем идей «американской мечты» и поддерживал власть. Резкое падение доходов приведет к колоссальным изменениям, сильно вырастет популярность экстремистских, фашистских и религиозных партий. И нынешние власти США не могут не понимать, что в самом ближайшем будущем им придется достаточно жестко бороться с собственным населением.
В-пятых, будет нанесен жесточайший удар по американской экономике. Не секрет, что бóльшая часть расходов домохозяйств была связана с ипотекой, и ее существенное сокращение может и увеличить покупки ширпотреба, но вот происхождение его, скорее всего, будет импортным. А вот чисто американская отрасль, строительство, окажется в жесточайшем кризисе, что, с учетом межотраслевого перераспределения средств, приведет к резкому падению масштабов американской экономики.
Есть, конечно, и «в-шестых», и «в-седьмых», и т. д. Но главное уже сказано: если решение об отказе от государственной поддержки строительной отрасли будет принято, то современной социально-политической модели этого государства пришел конец. Да, конечно, в ближайшее время этой реформе могут и не дать ход, но толку от этого мало: уж коли такие меры были обнародованы (пусть и в виде планов), совершенно понятно, что власти осознают, что без них в той или иной форме не обойтись. Со всеми вытекающими
Справка KM.RU
Federal National Mortgage Association (FNMA), чаще всего известное как Fannie Mae - американское ипотечное агентство. Штаб-квартира — в Вашингтоне. Основана в 1938 году указом президента Франклина Делано Рузвельта с целью организации вторичного рынка ипотечных займов. В 1968 году стала публичной компанией, но по-прежнему спонсируется властями США. Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), чаще всего известное как Freddie Mac - американское ипотечное агентство. Штаб-квартира - в Маклине, Виргиния. C 1938 по 1968 годы вторичный рынок ипотечных займов был монополизирован государственной компанией Fannie Mae. В 1968 году в целях помощи федеральному бюджету Fannie Mae была преобразована в частную компанию. Чтобы создать конкуренцию на вторичном рынке ипотечных займов, была также организована частная компания Freddie Mac. («Википедия»).
Михаил Хазин
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Модель кредитования, созданная после 1981 года, в качестве ключевого элемента имела механизм генерации и воспроизводства залоговых ценностей, в первую очередь недвижимости. Соответственно, ее стоимость росла много быстрее экономики в целом, а те, кто ее производил, получали сверхвысокие прибыли. Проблема была только в одном – как в такой ситуации стимулировать граждан, тех, которые хотели бы купить именно жилье, а не объект финансовых спекуляций. Для этого было необходимо стимулировать соответствующие покупки, поскольку цены на недвижимость росли существенно быстрее доходов домохозяйств.
Для этого использовались сначала государственные, а потом и (частично) частные агентства, именуемые в просторечии Fannie Mae и Freddie Mac. Созданные как государственные структуры, но затем приватизированные, до кризиса 2008 года они работали как частные компании, финансируемые государством. Агентства гарантировали и скупали ипотечные кредиты других банков, выпуская под их обеспечение ценные бумаги, а банки получали новые средства для кредитов. Как и следовало ожидать, как только накачивать спрос путем увеличения совокупной долговой нагрузки на домохозяйства стало невозможно, у этих агентств начались серьезные проблемы. Все это рухнуло, когда обвалились цены на жилье, а вслед за ними – и рынок ипотечных облигаций. Акции Fannie Mae и Freddie Mac стремительно дешевели.
Для спасения агентств правительство их национализировало. Fannie Mae и Freddie Mac «настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках», объяснял в 2008 году тогдашний глава Минфина США Генри Полсон. Стоимость господдержки уже составила $150 млрд, а общие убытки агентств за последние три года превысили $200 млрд. Более того, Федеральная резервная система (ФРС) скупила в 2009-2010 гг. облигации агентств и гарантированные ими бонды на $1,25 трлн.
Предлагаемая реформа американского рынка ипотеки означает постепенный уход от госгарантий и возвращение на рынок частного капитала. Для рядовых американцев она обернется ростом ставок по ипотеке, предупреждают эксперты. Администрация президента США представила план по реорганизации американского рынка ипотеки, объем которого сейчас составляет около $11 трлн. «Мы начинаем проводить фундаментальную реформу, и мы собираемся подойти к вопросу со всей ответственностью, таким образом оказав поддержку восстановлению рынка жилья», – заявил министр финансов США Тимоти Гайтнер в пятницу, 11 февраля.
Ключевая идея реформы – сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств, финансируемых государством. На сегодняшний день на долю Fannie Mae и Freddie Mac приходится более 90% рынка ипотечных ценных бумаг. Согласно плану администрации Обамы, в результате реформы на рынок должен вернуться частный капитал. На обсуждение вынесены три подхода к реорганизации рынка и будущей системе финансирования жилищного рынка, которые различаются степенью участия государства. Наиболее жесткий вариант означает практически полную приватизацию системы: правительство будет поддерживать лишь небольшую категорию граждан с низкими доходами и ветеранов. Второй вариант предполагает существенное ограничение поддержки, которая может быть увеличена в кризис. В третьем подходе, наиболее близком к существующей системе, сохраняется роль государства. Этот вариант приведет к большему регулированию, власти продолжат поддерживать некоторые виды кредитования с помощью «перестрахования» заимствований. Но каждый из этих подходов означает уход от системы госгарантий.
Реформа затронет не только финансовые институты и инвесторов, но и рядовых американцев: администрация Обамы заявила, что покупатели жилья должны будут внести первоначальный взнос размером не менее 10%. А если государство пойдет по пути приватизации Fannie Mae и Freddie Mac, то ставки по ипотеке могут значительно вырасти, а цены на жилье – упасть, считают аналитики международного рейтингового агентства Moody's.
Девелоперы и брокеры по недвижимости уже предупредили законодателей, что рынок жилья, на котором преобладают Fannie Mae и Freddie Mac, остается слишком хрупким, чтобы пережить эту реформу, пишет Bloomberg. Впрочем, и сами законодатели не в восторге от плана реформы. «То, что предложила администрация, – это не план, который будет двигать нас вперед, а просто набор мнений и подходов, которые можно рассмотреть. Нужен реальный план, и мы намерены сесть за стол с представителями администрации, чтобы найти общий язык», – сказал республиканец Спенсер Бахус, возглавляющий Комитет по финансовым услугам.
Впрочем, вышеприведенные соображения, которые повторяют многочисленные СМИ, далеко не исчерпывают ситуацию, по которой можно сказать еще достаточно много. Во-первых, сама реформа говорит о том, что власти США понимают, что удержать ситуацию в рамках сохранения статус-кво невозможно. Это не только противоречит их же оптимистическим заявлениям «по общим вопросам», но и говорит о том, что для «инсайдеров» системы уже есть четкое понимание того, насколько далеко уйдет кризис.
Во-вторых, как понятно, это отказ государства от поддержки населения в такой важной задаче, как обеспечение жильем. Да, цены на него будут падать быстрее экономики в целом, но из-за сокращения завышенных доходов домохозяйств все бóльшая и бóльшая их часть окажется за пределами возможности иметь собственное жилье. Это – радикальный шаг, который принципиально меняет всю социально-политическую модель современных США.
В-третьих, это фактически прямой отказ от сохранения среднего класса, т. к. без собственного жилья этот феномен даже представить себе сложно. Поскольку бездомный человек вообще не может существовать более или менее стабильно, бóльшая часть американского населения будет снимать хоть дом, хоть квартиру, хоть собачью конуру. Но поскольку средний уровень жизни упадет, а жилье – одна из главных потребностей человека, домовладельцы будут выжимать из них, что называется, все соки. А отказаться от жилья, особенно если есть дети, невозможно. Значит, на всякие остальные прибамбасы, потребление которых, собственно, и есть главное внешнее отличие среднего класса, денег не останется.
В-четвертых, разрушение среднего класса разрушит и политическую модель государства. Именно средний класс, благодарный основным политическим партиям за рост своего благосостояния, был носителем идей «американской мечты» и поддерживал власть. Резкое падение доходов приведет к колоссальным изменениям, сильно вырастет популярность экстремистских, фашистских и религиозных партий. И нынешние власти США не могут не понимать, что в самом ближайшем будущем им придется достаточно жестко бороться с собственным населением.
В-пятых, будет нанесен жесточайший удар по американской экономике. Не секрет, что бóльшая часть расходов домохозяйств была связана с ипотекой, и ее существенное сокращение может и увеличить покупки ширпотреба, но вот происхождение его, скорее всего, будет импортным. А вот чисто американская отрасль, строительство, окажется в жесточайшем кризисе, что, с учетом межотраслевого перераспределения средств, приведет к резкому падению масштабов американской экономики.
Есть, конечно, и «в-шестых», и «в-седьмых», и т. д. Но главное уже сказано: если решение об отказе от государственной поддержки строительной отрасли будет принято, то современной социально-политической модели этого государства пришел конец. Да, конечно, в ближайшее время этой реформе могут и не дать ход, но толку от этого мало: уж коли такие меры были обнародованы (пусть и в виде планов), совершенно понятно, что власти осознают, что без них в той или иной форме не обойтись. Со всеми вытекающими
Справка KM.RU
Federal National Mortgage Association (FNMA), чаще всего известное как Fannie Mae - американское ипотечное агентство. Штаб-квартира — в Вашингтоне. Основана в 1938 году указом президента Франклина Делано Рузвельта с целью организации вторичного рынка ипотечных займов. В 1968 году стала публичной компанией, но по-прежнему спонсируется властями США. Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), чаще всего известное как Freddie Mac - американское ипотечное агентство. Штаб-квартира - в Маклине, Виргиния. C 1938 по 1968 годы вторичный рынок ипотечных займов был монополизирован государственной компанией Fannie Mae. В 1968 году в целях помощи федеральному бюджету Fannie Mae была преобразована в частную компанию. Чтобы создать конкуренцию на вторичном рынке ипотечных займов, была также организована частная компания Freddie Mac. («Википедия»).
Михаил Хазин
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter