22 февраля 2013
Фото ИТАР-ТАССПредседатель ФРС Бен Бернанке на одной из пресс-конференций объяснил, как работает количественно смягчение: покупая ипотечные бумаги, ФРС снижает ставки по ипотечным кредитам, что в итоге приводит к росту стоимости недвижимости, а также к удорожанию ценных бумаг. Активы населения увеличиваются в цене, люди становятся богаче, чувствуют себя увереннее и, в итоге, больше тратят. Это оживляет экономику и приводит к росту занятости. С боссом согласна и вице-председатель ФРС Джанет Йеллен.
Карл Кейси из Колледжа Уэллсли, Роберт Шиллер из Йельского университета и Джон Квиглей из Университета Калифорнии решили проверить гипотезу Бена Бернанке и узнать, как на самом деле связаны стоимость недвижимости, финансовые активы и потребительский спрос.
Разработкой этой темы экономисты занимаются с 2001 года. Их выводы доказывают правоту Бернанке: чем выше цена жилья американской семьи, тем больше она потребляет, причем наибольшее влияние на потребительский спрос оказывает именно рост или падение стоимости недвижимости, а не финансовых активов.
Экономисты использовали данные c 1975 года вплоть до второго квартала 2012 года - и это первое исследование, результаты которого основаны на посткризисной статистике. Пока такие данные есть только по экономике США, данные по другим странам ОЭСР появятся через год.
Гланый вывод ученых - связь стоимости недвижимости и потребительской уверенности есть и она усилилась в последние 10 лет. Падение стоимости недвижимости приводит к небольшому падению потребления в краткосрочной перспективе и к значительному в долгосрочной. Рост цен помогает оживить потребление.
Это дает повод для сдержанного оптимизма: ФРС, судя по всему, сможет ускорить экономику, используя "эффект богатства". В декабре индекс цен на недвижимость CoreLogic вырос на 0,4% к ноябрю и на 8,3% в годовом выражении - это самый большой рост за шесть лет. В ноябре 2012 года цены на недвижимость в 20 самых крупных городах США выросли на 5,52% в годовом выражении, согласно данным S&P/Case-Shiller.
Индекс потребительской уверенности Thomson Reuters/University of Michigan в феврале вырос до 76,3 против 73,8 в январе. Во многом это связано как раз с ростом цен на недвижимость и стоимости финансовых активов.
Почему дорогое жилье заставляет больше тратить
Давно доказано, что изменение стоимости финансовых активов связано с изменением тенденций в национальном потреблении. Причем эта зависимость четко прослеживается на любой статистике и является положительной, то есть чем дороже собственность, которой владеет человек, тем больше он тратит. Это и называется "эффект богатства".
Рост стоимости недвижимости оказывает такой же эффект на потребление. Причем за последние 10 лет он многократно усилился. Сказались инновации на финансовом рынке, например, секьюритизация ипотечных кредитов приводит к тому, что стоимость финансовых активов начинает зависить от стоимости жилой недвижимости.
Есть две точки зрения на связь стоимости недвижимости и потребления:
Еесть теория, что дом - это одновременно актив и необходимый элемент обязательных расходов, в этом случае рост стоимости недвижимости не приводит к росту потребления. Это заблуждение и оно связано с психологией: мы видим, что цены на наш дом растут так же, как и на соседний, наше положение не меняется по сравнению с соседом, ведь никакого преимущества мы не получаем. Однако сам факт существования кредитов под залог недвижимости не оставляет камня на камне от этой теории.
Еще один способ понять, почему же потребление растет по мере роста цен на недвижимость - это посмотреть на движение денежных средств. Подобную работу провел в 2007 году бывший глава ФРС Алан Гринспин: он изучил все потоки наличных денег и кредитов, которые связаны с недвижимостью с 1990 года. Во время бума на рынке недвижимости 2001-2005 годов ежегодно в среднем $700 млрд возникали на рынке недвижимости в виде кредитов под залог стоимости недвижимости, с помощью рефинансирования кредитов и их обналичивания, а также с помощью вторичной ипотеки (на одну и ту же собственностью берутся два ипотечных кредита).
Как рынок недвижимости обогатил американцев
С 2001 по 2005 годы стоимость недвижимости, которой напрямую владели домохозяйства, выросла на $10 трлн. Половина из этого пришлась на рост стоимости земли, а половина - на новые дома. В кризис американцы потеряли порядки $6 трлн от стоимости принадлежащей им недвижимости.
Американцы хорошо заработали на буме на рынке недвижимости
Большую часть рассматриваемого периода экономика США показывала стабильный рост. Серьезная рецессия наступила лишь дважды: в начале 1980-х и в конце 2000-х годов.
Стабильный рост экономики привел к тому, что цены на жилье с 1975 года почти никогда не снижались, за исключением последних нескольких лет.
В США цены на недвижимость измеряют с помощь двух основных индексом - S&P Case Shiller (его можно рассчитать как в целом по США, так и для 10 или 20 крупных городов) и индекса FHFA, рассчитываемым Федеральным агентством по жилищному финансированию. Индекс FHFA ни разу не снижался в период 1975-2007 году.
С конца 1990-х цены начали расти очень высокими темпами, вверх их толкали всеобщий оптимизм и доступные кредиты. Даже падение фондового рынка во время рецессии 2001 года их не остановило.
В некоторых городах стоимость недвижимости утроилась в период бума. Цены в Майами выросли на 241%, в Лос-Анджелесе на 240%, а Вашингтоне - на 197%.
Причем росли цены на самое дешевое жилье, ведь были существенно снижены требования к заемщикам и кредиты могли брать даже самые ненадежные заемщики.
Затем регионы, в которых раньше был бум, пережили крушение рынка. Яркий пример - Калифорния, там номинальные цены падали 20 кварталов подряд, обвал составил 14%. В Сан-Диего цены падали 24 квартала подряд и обвалились на 17%.
Летом 2007 года цены падали во всех крупных городских агломерациях США. Наибольшее падение фиксировалось там, где до этого цены росли быстрее всего: Майами, Лас-Вегас, Феникс.
Цены на недвижимость постоянно росли до кризиса, а затем упали
Чем дороже недвижимость, тем больше потребление
В своей модели экономисты исследовали взаимозависимость между несколькими показателями:
Индекс цен на недвижимость, который подсчитывают в Case Shiller.
Для определения потребления они использовали данные розничных продаж - на них приходится примерно половина потребительских расходов. Тем не менее, данные могут искажаться, например, из-за туризма, в Неваде одни из самых высоких розничных продаж, что связано с притоком туристов в регион. Но более надежной статистики у них не было.
Кроме того, они учли рост финансового благосостояния, а также рост доходов населения - вдруг не рост цен на недвижимость, а более высокие доходы заставили людей больше потреблять.
Во всех штатах рост цен недвижимость приводил к росту потребления
Модели, построенные экономистами, учитывали влияние всех этих факторов на рост потребления, а также различные эффекты, например, сезонность.
Стоимость недвижимости оказывает значительное влияние на потребление: эластичность потребления по стоимости недвижимости колеблется в диапазоне 0,044-0,18. Это куда выше, чем фиксировалось ранее - это значит, что в последние годы влияние стоимости недвижимости на потребление выросло.
Влияние финансового богатства на потребление меньше. Зависимость составляет всего 0,028-0,075. Значение этого фактора не выросло в последние годы.
Даже с включением фактора дохода и различных эффектов вроде сезонности, именно стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на потребление американцев. Причем влияние этого фактора в 2-3 раза больше, чем стоимость финансовых активов или богатство домохозяйства.
Этот результат подтвердил, что теория ФРС работает. Они проверили результаты с учетом временных лагов между ростом доходов и потреблением, с учетом периодичности уплаты налогов и даже изменений в тенденциях потребления. Вывод экономистов остается прежним: именно рост стоимости жилья и открывающиеся вместе с этим финансовые возможности в наибольшей степени влияют на потребление.
Хотя, конечно, стоит учесть, что многие потребители просто не знают, сколько стоят их активы, да и с условиями их ипотечных кредитов далеко не все знакомы. Поэтому авторы дополнили модель временными лагами между ростом финансового богатства и потреблением. Результаты не изменились.
При этом потребители по-разному реагируют на рост и падение цен на недвижимость: болезненное осознание того, что ваш дом подешевел, оказывает совсем иное воздействие, чем радость от того, что дом стал дороже, а значит у вас теперь есть больше финансовых возможностей.
Рост цен приводит к росту потребления, а падение цен - к снижению потребления, причем часто более значительному. Эластичность потребления по стоимости жилья на падающем рынке составляет 0,1, а на растущем - 0,32. Причем такая закономерность появилась лишь после 1999 года.
/Элитный Трейдер, ELITETRADER.RU/
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter