1 сентября 2016 Conomy
На этой неделе опубликовали отчетность по МСФО компании «ЛСР», «Пик», «Галс», «Опин», «ЛенСпецСМУ». Давайте рассмотрим, какого результата они достигли.
Рынок недвижимости в России находится в стадии рецессии с начала 2015 года, объемы строительства новых объектов сокращаются. При этом продажи недвижимости в этом году, напротив, выросли, одна из причин — рост ипотечных кредитов, который стимулируется государственными субсидиями. В 2017 году субсидии отменят. Возможно, скорая отмена субсидированной ипотеки и является драйвером для покупки жилья — через год средняя цена недвижимости вырастет.
Переходя к отчетности компаний, начнем с выручки компаний. Выручка от реализации квартир у большинства девелоперов признается, когда все существенные риски переданы покупателю, то есть в момент введения жилья в эксплуатацию.
Стоит понимать, что из-за диверсификации деятельности выручка «Галс-Девелопмент» не является репрезентативной в отраслевом разрезе, так как существенную часть доходов компания получает за счет сдачи в аренду собственных объектов недвижимости.
Компания ЛСР одна из немногих смогла нарастить выручку по итогам первого полугодия, компания переориентировалась и сместила акцент в сторону рынков Москвы и Урала, +250% и +444% выручки соответственно по сравнению с прошлогодними результатами, при этом выручка в Санкт-Петербурге сократилась на 14%.
В данный момент ситуация на рынке акций этих компаний выглядит так:
Мультипликатор P/S у компаний
Перейдем к рентабельности бизнеса, рассмотрим операционную прибыль, чистую прибыль и чистый долг компаний.
Операционная прибыль
Все большее количество контрактов заключается с взятием ипотеки, что говорит о снижении реальных доходов населения. В таких условиях застройщики выводят на рынок более дешевое жилье. При этом дешевизна жилья не означает высокого уровня маржинальности.
Чистая прибыль
Как видим, рентабельность бизнеса строителей в целом упала. Меньше всех пострадала компания «ЛенСпецСМУ». Одной из причин такого снижения прибыли у компаний является высокая база в 2015 году. Высокой она стала по причине роста объема покупок дорогой недвижимости в 2013−2014 годах, в самом начале кризиса, которая достроилась и была передана покупателям в 2015 году
На графике нет компаний «Опин» и «Галс-Девелопмент», так как эти компании за последние 5 лет не имели положительного значения рентабельности.
Чистый долг
В работе над обслуживанием долговых обязательств больше остальных преуспела компания «ПИК», чистый долг которой в 2014 году составлял 10,2 миллиарда рублей, а по результатам 1-го полугодия 2016 года он полностью покрывался денежными средствами компании.
Балансовая стоимость компаний
О стоимости чистых активов компании (СЧА) «Галс-Девелопмент» сложно что-то сказать, так как 99% их акций находятся во владении ВТБ, который выдает кредиты по низкой ставке, тогда как компания продолжает приносить убытки. Была предпринята попытка сделать расчет СЧА методом ARV, где СЧА составила 18,3 млрд рублей на 30.06.2016 (на конец 2015 года значение равнялось 24,45 млрд рублей, снижение составило 25%).
Подведем итоги. В кризис девелоперы перешли к дешевому и менее маржинальному сегменту, что в итоге привело к снижению рентабельности всей отрасли. При этом определенный оптимизм обусловлен тем, что у всех компаний за первое полугодие наблюдался существенный прирост новых контрактов на недвижимость, правда, из-за специфики отчетности эти контракты отразятся в последующих отчетах по МСФО.
Сложно сказать, какая компания провела первое полугодие лучше. Рассматривая отдельно деятельность компаний, стоит отметить, что выручка у большинства комнпаний также снизилась, за исключением «ЛСР» и «Опин». Говоря о рентабельности, тут лучше всех себя показала компания «ЛенСпецСМУ», так как ее финансовые результаты просели меньше, чем у остальных компаний, однако следует дождаться отчетности всей группы «Эталон», где ситуация прояснится окончательно.
Если выбирать компанию для инвестирования, «Пик», несмотря на отсутствие чистого долга, выглядит слишком дорогой компанией для вложений в текущей ситуации. «Галс-Девелопмент» — давний банкрот, судьба которого решится в ближайшие годы, так как ВТБ старается распродать активы компании по частям, и рассматривать для инвестирования такую компанию достаточно рискованно. Компания «Опин» принадлежит группе «Онэксим», при этом в начале года говорилось о том, что «Онэксим» планирует продавать свои активы. У компании отстутствует прибыль, однако есть в распоряжении множество активов, и расчетная справедливая цена акции исходя из стоимости чистых активов выглядит привлекательно. Однако стоит отнестись к бумаге с осторожностью. Во-первых, неизвестно качество этих активов, во-вторых, бумага неликвидная. Компании «Эталон» и «ЛСР» схожи, и выбирать имеет смысл из этих бумаг. Группа «ЛСР» привлекательна тем, что, несмотря на кризис на рынке, увеличила ввод жилья по сравнению с прошлым годом и, как следствие, нарастила выручку. «ЛенСпецСМУ», как часть «Эталона», сохранила стабильное финансовое положение, что в условиях кризиса неплохой показатель. Выбор за вами.
* Компания «ЛенСпецСМУ» входит в группу «Эталон», депозитарные расписки которой торгуются на Лондонской бирже, компания является лишь частью всей группы и сравнение отдельной компании группы с другими компаниями носит неполный характер.
https://conomy.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу