Николай Зимин, Налетай, подешевело

Приобретать недвижимость в США стоит именно сейчас, когда из-за ипотечного кризиса цены на дома падают. Тот, кого не пугают возможные риски, имеет шанс неплохо заработать

В США выставлены на продажу тысячи домов, бывшие владельцы которых не рассчитали свои финансовые возможности и не смогли расплатиться по ипотечным кредитам

Мой вашингтонский сосед Патрик вернулся из Флориды до крайности взволнованным: "Слушай, мы едем по центру Майами - вокруг восьми-двенадцати-этажные кондоминиумы, одни совершенно незаселенные, другие - недостроенные и замороженные... Просто кладбище какое-то. Рынок совершенно встал". То же самое говорят риелторы в самом Вашингтоне и его окрестностях. "В прошлом году я продала в два раза меньше домов, чем в 2005-м, и все по более низкой средней цене, - говорит "Итогам" риелтор Хелен Маркович, работающая в мэрилендском округе Монтгомери, рядом с американской столицей. - Поговорила с коллегами - практически у всех такая же ситуация". В некоторых местах средняя цена за год упала на 130-150 тысяч долларов, то есть дома, стоившие в 2006 году 600-790 тысяч, уходили в лучшем случае за 470-640 тысяч. Правда, были и редкие исключения, но не они делали погоду на рынке недвижимости. Зато американский "домостой" делает погоду во всей мировой экономике.

Распродажа

Всякая медаль, как известно, имеет две стороны. Кризис на рынке недвижимости в США не исключение. Если его макроэкономические последствия вызывают у экспертов и инвесторов опасения, а то и просто вгоняют в панику, то с точки зрения микроэкономики все обстоит совсем не так плохо. "То, что стало головной болью для продавцов жилья, оборачивается выгодами для его арендаторов, - говорит Хелен Маркович. - Снять хорошую квартиру за выгодную цену сейчас легко как никогда. Как я слышала, в некоторых городах - Мемфисе, Фениксе или Палм-Бич - доля вакантного жилья составляет 8-10 процентов, и это сильно облегчает жизнь квартиросъемщикам".
Риелтор Алла Марченко обращает внимание на то, что рынок жилья всегда цикличен, периоды подъема сменяются спадом. Последним вполне можно воспользоваться к собственной выгоде. Цикличность рынка является залогом того, что цены рано или поздно вырастут и те, кто не испугался нынешнего кризиса, смогут неплохо заработать. Покупать недвижимость именно в США выгодно еще и по причине слабого доллара, а также благодаря весьма либеральному законодательству. Скажем, для иностранцев нет никаких ограничений на приобретение в Америке домов или квартир. Американскими риелторами давно замечено, что в кризисные моменты сильно оживает интерес к недвижимости в США со стороны граждан других стран. Но специалисты предупреждают, что тут есть свои тонкости. Например, снижение цен во второй половине минувшего года можно назвать значительным только в сравнении с 2005-2006 годами, временем жилищного бума. В сравнении же с предшествующими годами цены в массе своей упали не так уж низко. Во-вторых, девелоперы, возводившие жилые комплексы в условиях строительного бума, сейчас ввели ценовой предел, до которого они готовы опуститься, и дешевле жилье не продадут.


Глава федеральной резервной системы Бен Бернанке
(Фото: Dennis Cook/AP)

Однако с точки зрения потенциального российского покупателя американской недвижимости этот самый ценовой уровень таков, что при наличии свободных средств грех им не воспользоваться. Дома и квартиры во многих районах США сейчас не просто дешевы, а в сравнении с уровнем цен в московском регионе очень дешевы. Но есть нюансы. Так, тем, кто хочет реально обзавестись симпатичной собственностью за океаном по действительно доступной цене, следует обратить внимание на дома и квартиры, выставленные на продажу банками и государством за долги прежних владельцев этой недвижимости - тех самых американцев, набравших ипотечных кредитов, по которым они не смогли расплатиться. На начало года в эту категорию попало более полутора миллионов домов, причем пятая часть из них приходится на одну Флориду - всеамериканскую здравницу. В Майами, скажем, отличный дом (3 спальни, 2 или 3 ванные, площадью 250-320 кв. м) можно купить за 370-420 тысяч долларов при рыночной его цене 620-680 тысяч. Дом поменьше (2 спальни, ванная, 100-120 кв. м) рыночной стоимостью более 150 тысяч долларов есть шанс приобрести за 73 500! Но то во Флориде. Подальше от курортной зоны жилье еще дешевле. В Западной Вирджинии аналогичные дома выставляются соответственно за 98 и 47 тысяч долларов, а в Вайоминге - за 79 и 42 тысячи. В Вашингтоне жилье не настолько доступно. Отдельный дом первой категории можно взять за 850 тысяч при его рыночной оценке почти в миллион, коттедж поменьше - за 405 тысяч при рыночной стоимости 460-480 тысяч.

Правда, предупреждают риелторы, обобщенные данные в этом бизнесе мало что значат, три его главных правила - "расположение, расположение и расположение". В 10 кварталах от пляжа в Дейтона-Бич (Флорида) вполне спокойно можно найти продающийся с молотка дом с тремя спальнями за 270-290 тысяч долларов при рыночной цене в 500 тысяч, а в Гонолулу (Гавайи), если успеете, можно попробовать за полмиллиона прикупить полуторамиллионный особняк. Но в пяти минутах ходьбы от пляжа за дом с двумя спальнями в Дейтона-Бич с вас попросят не менее 650 тысяч (рыночная оценка 850-900 тысяч). Сопоставимые квартиры, как правило, на 25-30 процентов дешевле домов, хотя и в этом случае к каждому жилью надо подходить индивидуально, факторов, влияющих на цену, очень много.

Кстати, статистика показывает, что нынешний ипотечный кризис практически не отразился на рынке наиболее дорогой недвижимости категории люкс. В Америке к ней относятся настоящие поместья на участках в десятки гектаров с особняком (а то и не одним), больше напоминающим замок. Например, на днях звезда Голливуда Николас Кейдж продал свой калифорнийский особняк за 35 миллионов долларов. Всего же в этом штате, сильнее многих других пораженном кризисом, за первые шесть месяцев прошлого года количество проданных особняков стоимостью свыше 10 миллионов долларов подскочило на 40 процентов, в Нью-Йорке и штате Коннектикут - на 15 процентов. По данным министерства торговли США, с 2005 по 2007 год жилая недвижимость класса люкс выросла в цене в два раза.

Стихия неплатежей

В целом же американской, а следовательно, и мировой экономике ипотечный кризис ничего хорошего не сулит. Рынок пал под натиском массовых неплатежей по кредитам, взятым на покупку жилья. Это явление отчетливо обозначилось еще в марте прошлого года после биржевого краха New Century Financial Corp., крупнейшей в США ипотечной компании для заемщиков с низким уровнем платежеспособности и плохой кредитной историей. Просрочки по кредитам по месяцу и дольше достигли самого высокого уровня за двадцать последних лет - расплатиться не смогли более 150 тысяч клиентов. Ведь в предшествующие два-три года кредитные организации вроде того же New Century и банки буквально навязывали населению кредиты, мало считаясь с рисками. Хрестоматийным в этом смысле стал пример 85-летнего Симеона Фергюсона, получившего кредит на 25 лет, несмотря на диагноз "старческое слабоумие".


Администрация президента Джорджа Буша разрабатывает экстренные меры, призванные оживить рынок недвижимости.
(Фото: TIM SLOAN/AFP)

Вслед за кризисом неплатежей банки начали выставлять дома неплательщиков на ускоренную продажу, что обвалило цены. По данным Mortgage Bankers Association, продажа новых и перепродажа старых домов в прошлом году упала на 32 процента. Это, в свою очередь, привело к обвалу строительного рынка. За короткое время капитализация 15 крупнейших строительных корпораций снизилась примерно на 35 миллиардов долларов. Цены на жилье упали, и даже те заемщики, которые хотели бы сохранить лицо и рассчитаться с кредиторами, не могли воспользоваться накатанной схемой: продать жилье и погасить кредит.

Крупнейшие банки страны, солидные инвестиционные фонды тоже выдавали кредиты на покупку жилья сомнительным заемщикам и теперь вынуждены расплачиваться за это. Например, Citigroup, крупнейший американский банк, понес рекордные во всей его 196-летней истории убытки - свыше 18 миллиардов долларов. В пресс-релизе банка указывается, что по итогам прошлого года выплата дивидендов акционерам сокращается на 41 процент. Для пополнения капитала компания договорилась о привлечении 12,5 миллиарда долларов от ряда зарубежных и американских инвесторов, среди которых давний акционер Citigroup саудовский принц Аль-Валид бен Талал и бывший гендиректор компании Сэнфорд Уэйл. Почти 7 миллиардов дает банку государственный инвестфонд Сингапура. Аналогичные шаги предпринимают и другие пострадавшие американские финансовые гиганты: Merrill Lynch, на помощь которому пришли южнокорейские и кувейтские инвестфонды, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Bank of America... Ирония судьбы: на ипотечном "пузыре" в 350 миллионов долларов погорел Гарвардский университет, который, как считается, выпускает лучших в мире финансистов.

Тем временем ипотечная эпидемия заражает и другие сегменты кредитного рынка - потребительский, автомобильный, пластиковых карт. Согласно исследованию агентства Ассошиэйтед Пресс, размер долга по карточкам с просрочкой более 30 дней вырос в октябре прошлого года до 17,3 миллиарда долларов, это на 26 процентов больше, чем в октябре 2006-го. О самом крупном скачке в просрочке по автомобильным кредитам за последние восемь лет сообщает корпорация Lehman Brothers... Даже всегда осторожный в высказываниях бывший глава Федеральной резервной системы Алан Гринспен говорит, что нынешний финансовый кризис в Америке по многим параметрам напоминает рецессии, случившиеся на его памяти в 1987 и 1998 годах. Отдельные же симптомы, по его словам, схожи и с более отдаленными событиями - обвалом спроса на земельные участки в 1837 году и биржевой паникой 1907 года. А исследование американской Национальной деловой ассоциации в августе 2007 года вообще принесло сенсационный результат. Ее члены считают, что ипотечный кризис в США "для инвесторов страшнее международного терроризма".

Лекарства против страха

Все эти пертурбации не могли обойти своим вниманием американские политики, тем более что 2008 год - это год президентских выборов. Претенденты на Белый дом поспешили предложить свои рецепты лечения эпидемии. Республиканец Руди Джулиани, бывший мэр Нью-Йорка, считает панацеей от всех бед общее оживление деловой активности. По его плану предполагается снижение ставки корпоративного налога на прибыль с 35 до 25 процентов, а налога на доходы от капитала - с 15 до 10 процентов. Джулиани намерен также сократить бюд-жеты федеральных ведомств и изменить структуру подоходного налога. Вместо нынешних шести групп по уровню доходов бывший нью-йоркский градоначальник предлагает сохранить три. Демократ Хиллари Клинтон и вовсе предлагает выделить на борьбу с негативными последствиями ипотечного кризиса 60 миллиардов долларов в рамках специального фонда.


В Вашингтоне цены на жилье упали не так сильно. Однако и в столице сша появилось немало привлекательных предложений
(Фото: Дмитрий Пленкин)

В таком же духе составлен и ипотечный план нынешней администрации. Правда, вместо прямой помощи там предлагается заморозить ставки по ипотечным кредитам на пять лет, чтобы облегчить бремя выплат заемщикам высокорисковых ссуд. Они пострадали от кризиса больше других, поскольку процентные ставки для заемщиков с плохой кредитной историей выше. По прогнозам, к концу нынешнего года около двух миллионов американцев просрочат выплаты по кредитам. Согласно плану Буша, на помощь может рассчитывать не более 240 тысяч - только те, у кого нет просрочки по кредитам на момент вступления плана в жизнь после одобрения его Конгрессом и у кого разница между стоимостью дома и задолженностью не превышает 3 процентов.

Идеи президента не вызвали большого энтузиазма у населения. Одних не устраивает, что план покрывает слишком узкий сегмент должников. Другие в обиде на то, что государство собирается заплатить за авантюризм тех, кто брал кредиты, не имея достаточных средств для их выплаты. К примеру, бармен ресторана на вашингтонской Ю-стрит Мэттью Браун и его невеста не поддались общему ажиотажу, действовали старомодно: скопили деньги на первоначальный взнос, не набирали долгов на кредитные карточки. "И что же теперь - нам хотят плюнуть в лицо? - говорит он. - Мы играли по правилам, а теперь за наш счет хотят помочь тем, кому все было до фонаря, кем руководили жадность и безответственность?"

Вашингтон

ВРЕЗ: АНАЛИЗ

В кузнице не было гвоздя

По мнению экспертов, ипотечный кризис в США способен потрясти основы мирового финансового рынка. Это стало одной из центральных тем доклада "Глобальные риски-2008", подготовленного в начале января экспертами Всемирного экономического форума. Авторы считают наступивший год "одним из самых опасных для мировой экономики" и не исключают "возможность начала рецессии в США", которая вызовет дальнейший обвал фондовых рынков. В Европе ситуация тоже неблагополучная. Особо опасно развитие кредитного кризиса для Великобритании, в которой финансовый сектор занимает гораздо больше места в экономике, чем в каком-либо другом крупном государстве. Остальные европейские экономики могут столкнуться с замедлением роста из-за снижения экспорта. А самые большие риски у стран Восточной Европы с их огромными отрицательными платежными балансами и зависимостью от иностранных инвестиций и кредитов. России все это касается в меньшей степени. Наш финансовый рынок относительно слаб, и в данном случае это скорее плюс, чем минус.

В долгосрочной же перспективе нынешние тенденции в финансовой сфере угрожают сменой глобального баланса сил. Продолжающееся падение курса доллара из-за финансовых проблем США способно подорвать его позиции в качестве главной мировой резервной валюты и стать окончанием эпохи американской экономической гегемонии. И все это из-за каких-то без-ответственных заемщиков, не рассчитавших свои финансовые возможности при покупке жилья.