23 декабря 2019 smart-lab.ru
Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?
Пост автора телеграм-канала «на пенсию в 35» для нашего блога. Личный опыт.
2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.
Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.
Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники
Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме.
Локация показалась нам в тот момент удачной. Пара километров от Будвы. От моря пешком метров 500-700. Все как любят туристы.
Цена объекта в 2006 году составила 100 000 долларов. Тогда отец уверял маму убедительным аргументом — “это наша пенсия”.
Сейчас в 2019 году мы продаем эту квартиру за 50 000 долларов! Прямые убытки более 50%! Сколько еще сожрала инфляция. Допустим, еще 25%. Кроме того, выяснилось, что наш дом не легализован!
Сколько можно было заработать, разместив эти деньги на фондовом рынке? Ну, если грамотно поймать кризис 2008 года, то можно было бы легко выйти с десятикратным ростом капитала за 13 лет. Это миллион долларов! То есть та самая пенсия для моих родителей.
Теперь давайте по пунктам перечислим все наши ошибки:
Свое жилье нужно только если ты им пользуешься 365 дней в году. За все время жизни я побывал в Черногории всего 1 раз. Родители там были 3 раза. С завидной регулярностью туда выбиралась только сестра с детьми. Обычно это были поездки на 4-8 недель.
Я посчитал, если бы она просто снимала за 500 евро жилье, то за 10 лет поездок это обошлось бы максимум 5000 евро.
Не считали расходы. А это ой как немало. За 13 лет владения налог за имущество составил что-то около 3000 евро. Коммуналка — 4000 евро. У нас общедомовые расходы. Стоимость равномерно распределяется на всех жильцов. Приходится платить за все. Даже если совсем не потребляешь услуги. Вроде не так много за такой большой период. Но! Эти 7000 евро можно было бы просто потратить на аренду жилья в других странах.
Надежда на рост цен. Мы были уверены, что через 5-10 лет придут новые “богатеи” и купят квартиру уже за 200.000 долларов. Русских после кризисов 2008 и 2014 годов как ветром сдуло. Сегодня жилье в Черногории покупают турки, англичане и немцы. Тщательно отбирают объекты, утаптывают продажную цену в пол.
Надежда на аренду. Ну ладно, раз мы там не живет, давайте организуем себе небольшой арендный бизнес. Была уверенность, что жилье не будет простаивать. Это не так. Сезонность очень бьет по карману. Если заселять в сезон, то можно получать до 500 евро в месяц. Но если заселяешь людей на долгосрок, то это уже жалкие 200-300 евро.Пробовали подзаработать в таком режиме. Значимой доходности так и не увидели.Еще был негативный опыт заселения знакомых. Попросили друга семьи присмотреть за квартирой. В итоге там жили все его друзья и родственники. Счет на оплату электричества за 11 месяцев — 450 евро. А друг отнекивался: “да вы что, никто не жил”.
Юридические проблемы оставил на десерт. Черногорская недвижимость очень похожа на недвижимость в Сочи. Куча самостроя на “золотой земле”. Сия участь не миновала и нас. Оказалось, что дом, в котором мы купили квартиру, не легализован. В Черногории действует своя система разрешений на строительство. Наш дом построен без нужных бумаг. То есть это бомба замедленного действия. С одной стороны — он расположен в очень хорошей локации. С другой — новые покупатели знают эту особенность и не очень то стремятся покупать такие объекты. Никто вообще в те годы не мыслил категориями юридической чистоты. Русские юристы просто не могли знать о подобных проблемах. А местным барыгам нужно было лишь впарить товар.
Что происходит с продажей дома сейчас?
Я столкнулся с ужасным сервисом местных агентов:
У дома есть проблемы. Он не легализован. Мне не объяснили что с этим делать. Снижать цену? Легализовать? Сколько это может стоить? Можно ли продать без легализации?
Мне никак не помогли с формированием цены. Переложили эту ответственность на меня.
Мне не помогли с фото. Пришлось самому заказывать фотографа.
Я просил помочь с размещением объекта на зарубежных площадках. Ведь покупают не только россияне, но и турки, немцы, британцы. Делать они этого не умеют (языковой барьер, видимо). Некоторые вроде работают с посредниками. Но это не точно.
Я довольно долго просил риелтора приехать и посмотреть объект. Это произошло только через месяц. В качестве аргумента мне говорили, что сейчас август месяц, сезон. Их агентство сидит в городе Бар. А от него ехать по пробкам 3 часа туда, и три часа обратно. Дичь!
Никто из риелторов не может точно объяснить как обычно проходят сделки с точки зрения логистики (передача денег и др.).
Сейчас процесс продажи состоит из того, что я раз в 2-3 месяца звоню и прошу агента снизить цену на 5-10%. Самому интересно сколько еще продлится это безобразие. Звонков нет вообще.
Как я чуть не купил паспорт “банановой” республики
Пропаганда — мощное оружие. Если вы не смотрите телевизор, это не значит, что вас не атакуют. В Сети пропаганда работает еще сильнее. Вам ежедневно гадят в голову. В ленте Фейсбука, в интернет-газетах, везде. Журналисты, политики, блогеры, бизнесмены. Все отрабатывают свой гонорар. Если вы отключите интернет, то гадить в голову будут уже вашим друзьям и близким. А они, в свою очередь, нагадят вам.
В Сети есть устоявшееся мнение, что из России пора валить. Признаюсь, и я поддался этим настроениям.
Бизнесмены и инвесторы — существа довольно пугливые. Если не ходить к психотерапевту, то рано или поздно впадаешь в истерию. А на истеричках зарабатывает кто? Правильно, ушлые посредники.
Однажды я увидел в Фейсбуке рекламу карибских паспортов. Гражданство за инвестиции. Рекламные лозунги были очень сладкими:
“Безвиз” в полторы сотни стран, в том числе Шенген.
Долгосрочные визы в Канаду и США.
Запасной аэродром на случай катаклизмов в РФ.
Регистрация компаний на другой паспорт.
Можно хранить капитал в европейских банках.
Оформление займёт от 3-6 месяцев.
0% налог на наследство и доходы.
Паспорт пришлют по почте.
С первого взгляда просто бомба. Правда? Но дьявол кроется в деталях.
Я заплатил первый взнос за оформление и стал ждать.
От глупой ошибки меня спасла бюрократия карибских стран. Процесс одобрения заявки занял ПОЧТИ ГОД. У меня было время хорошенько подумать. И я не потерял более 150.000 $. Ура!
Вот мнение Артемия Лебедева, одного из ведущих дизайнеров РФ + человека, который побывал во ВСЕХ странах мира
В принципе аргументов уже достаточно. Но давайте попробуем провести более глубокий анализ.
“Безвиз”. Действительно есть. Но я могу путешествовать и с паспортом РФ.
Быстрое оформление. Неправда. Местные “туземцы” жутко ленивые. Очередь на программу большая. Поэтому оформление занимает более 6 месяцев.
Возможность жить в Европе и Британии. Полуправда. Можно, но не более 180 дней. А в Шенгене и того меньше.
Копнем еще глубже. А кто вообще покупает такие паспорта?
Чиновники всех мастей.
Бизнесмены с ‘серыми” доходами.
“Золотая молодежь”. Точнее их родители.
Спортсмены и прочие финансово безграмотные люди.
Зачем они это покупают?
Якобы защита от судебного преследования активов на территории РФ.
Защита от рейдерства.
Правильное и удобное наследование капиталов.
Бегство из страны в случае ЧП.
Теперь ВНИМАНИЕ. Например, карибский паспорт ничего из этого вам не даст.
Активы на этот паспорт нормально не повесишь.
Счет в приличном банке не откроешь.
При бегстве вам хватит и российского паспорта — попросите политического убежища.
То есть вы, по сути, покупаете МУЛЬТИШЕНГЕН за 150.000+ тысяч долларов!
Продавцы паспортов — красавцы! Это вам не визовый центр с оформлением за 100 долларов.
Теперь давайте посмотрим как и зачем делают паспорта умные ребята. Они нанимают крутых советников и ставят им комплексную задачу по защите капитала.
Защита делается на двух уровнях: на уровне капитала и на уровне человека.
Какие риски есть на уровне капитала?
Санкции.
Отказ в открытии счета.
Требование закрыть счет в течение месяца.
Штраф за кривые валютные операции. Например, продажа “недвиги” с переводом в иностранном банке — штраф 75-100% от суммы сделки.
Штрафы за неправильное декларирование действий вашей иностранной компании (50-100к рублей).
Как защищают капитал:
Иностранный банк.
Иностранный брокер.
Иностранная компания.
Траст или семейный фонд.
Страховые полисы.
Какие риски есть на уровне человека:
Развод.
Конфискация.
Наследство (налоги).
Идиотская “регуляторка”.
Изменение в налоговом кодексе. Например, введение прогрессивной шкалы налогообложения.
Что делают для защиты от рисков:
ПМЖ/ВНЖ. Но программы той же Мальты и Кипра уже заканчиваются. Квоты минимальны.
“Золотая” виза. Посмотрите на кейс Абрамовича. Его таки кинули с визой. Пришлось делать гражданство Израиля.
“Перинатальный туризм”. Это когда рожают в другой стране. Получают ребенку паспорт. Родителям — ВНЖ. Напишу про это статью позднее.
Кстати, самое главное — правильное налоговое резидентство. В приличном банке всем плевать какой у вас паспорт. Важно в какой юрисдикции вы платите налоги.
Почувствовали себя ущербным? Совершенно зря!
Что делают самые умные? Они ВООБЩЕ не покупают никакие паспорта. Запомните! Новые документы и новые активы в других странах добавляют вам хлопот, а не уменьшают их. Если вы маленький частный инвестор, то все эти телодвижения вам нафиг не нужны!
Пост автора телеграм-канала «на пенсию в 35» для нашего блога. Личный опыт.
2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.
Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.
Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники
Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме.
Локация показалась нам в тот момент удачной. Пара километров от Будвы. От моря пешком метров 500-700. Все как любят туристы.
Цена объекта в 2006 году составила 100 000 долларов. Тогда отец уверял маму убедительным аргументом — “это наша пенсия”.
Сейчас в 2019 году мы продаем эту квартиру за 50 000 долларов! Прямые убытки более 50%! Сколько еще сожрала инфляция. Допустим, еще 25%. Кроме того, выяснилось, что наш дом не легализован!
Сколько можно было заработать, разместив эти деньги на фондовом рынке? Ну, если грамотно поймать кризис 2008 года, то можно было бы легко выйти с десятикратным ростом капитала за 13 лет. Это миллион долларов! То есть та самая пенсия для моих родителей.
Теперь давайте по пунктам перечислим все наши ошибки:
Свое жилье нужно только если ты им пользуешься 365 дней в году. За все время жизни я побывал в Черногории всего 1 раз. Родители там были 3 раза. С завидной регулярностью туда выбиралась только сестра с детьми. Обычно это были поездки на 4-8 недель.
Я посчитал, если бы она просто снимала за 500 евро жилье, то за 10 лет поездок это обошлось бы максимум 5000 евро.
Не считали расходы. А это ой как немало. За 13 лет владения налог за имущество составил что-то около 3000 евро. Коммуналка — 4000 евро. У нас общедомовые расходы. Стоимость равномерно распределяется на всех жильцов. Приходится платить за все. Даже если совсем не потребляешь услуги. Вроде не так много за такой большой период. Но! Эти 7000 евро можно было бы просто потратить на аренду жилья в других странах.
Надежда на рост цен. Мы были уверены, что через 5-10 лет придут новые “богатеи” и купят квартиру уже за 200.000 долларов. Русских после кризисов 2008 и 2014 годов как ветром сдуло. Сегодня жилье в Черногории покупают турки, англичане и немцы. Тщательно отбирают объекты, утаптывают продажную цену в пол.
Надежда на аренду. Ну ладно, раз мы там не живет, давайте организуем себе небольшой арендный бизнес. Была уверенность, что жилье не будет простаивать. Это не так. Сезонность очень бьет по карману. Если заселять в сезон, то можно получать до 500 евро в месяц. Но если заселяешь людей на долгосрок, то это уже жалкие 200-300 евро.Пробовали подзаработать в таком режиме. Значимой доходности так и не увидели.Еще был негативный опыт заселения знакомых. Попросили друга семьи присмотреть за квартирой. В итоге там жили все его друзья и родственники. Счет на оплату электричества за 11 месяцев — 450 евро. А друг отнекивался: “да вы что, никто не жил”.
Юридические проблемы оставил на десерт. Черногорская недвижимость очень похожа на недвижимость в Сочи. Куча самостроя на “золотой земле”. Сия участь не миновала и нас. Оказалось, что дом, в котором мы купили квартиру, не легализован. В Черногории действует своя система разрешений на строительство. Наш дом построен без нужных бумаг. То есть это бомба замедленного действия. С одной стороны — он расположен в очень хорошей локации. С другой — новые покупатели знают эту особенность и не очень то стремятся покупать такие объекты. Никто вообще в те годы не мыслил категориями юридической чистоты. Русские юристы просто не могли знать о подобных проблемах. А местным барыгам нужно было лишь впарить товар.
Что происходит с продажей дома сейчас?
Я столкнулся с ужасным сервисом местных агентов:
У дома есть проблемы. Он не легализован. Мне не объяснили что с этим делать. Снижать цену? Легализовать? Сколько это может стоить? Можно ли продать без легализации?
Мне никак не помогли с формированием цены. Переложили эту ответственность на меня.
Мне не помогли с фото. Пришлось самому заказывать фотографа.
Я просил помочь с размещением объекта на зарубежных площадках. Ведь покупают не только россияне, но и турки, немцы, британцы. Делать они этого не умеют (языковой барьер, видимо). Некоторые вроде работают с посредниками. Но это не точно.
Я довольно долго просил риелтора приехать и посмотреть объект. Это произошло только через месяц. В качестве аргумента мне говорили, что сейчас август месяц, сезон. Их агентство сидит в городе Бар. А от него ехать по пробкам 3 часа туда, и три часа обратно. Дичь!
Никто из риелторов не может точно объяснить как обычно проходят сделки с точки зрения логистики (передача денег и др.).
Сейчас процесс продажи состоит из того, что я раз в 2-3 месяца звоню и прошу агента снизить цену на 5-10%. Самому интересно сколько еще продлится это безобразие. Звонков нет вообще.
Как я чуть не купил паспорт “банановой” республики
Пропаганда — мощное оружие. Если вы не смотрите телевизор, это не значит, что вас не атакуют. В Сети пропаганда работает еще сильнее. Вам ежедневно гадят в голову. В ленте Фейсбука, в интернет-газетах, везде. Журналисты, политики, блогеры, бизнесмены. Все отрабатывают свой гонорар. Если вы отключите интернет, то гадить в голову будут уже вашим друзьям и близким. А они, в свою очередь, нагадят вам.
В Сети есть устоявшееся мнение, что из России пора валить. Признаюсь, и я поддался этим настроениям.
Бизнесмены и инвесторы — существа довольно пугливые. Если не ходить к психотерапевту, то рано или поздно впадаешь в истерию. А на истеричках зарабатывает кто? Правильно, ушлые посредники.
Однажды я увидел в Фейсбуке рекламу карибских паспортов. Гражданство за инвестиции. Рекламные лозунги были очень сладкими:
“Безвиз” в полторы сотни стран, в том числе Шенген.
Долгосрочные визы в Канаду и США.
Запасной аэродром на случай катаклизмов в РФ.
Регистрация компаний на другой паспорт.
Можно хранить капитал в европейских банках.
Оформление займёт от 3-6 месяцев.
0% налог на наследство и доходы.
Паспорт пришлют по почте.
С первого взгляда просто бомба. Правда? Но дьявол кроется в деталях.
Я заплатил первый взнос за оформление и стал ждать.
От глупой ошибки меня спасла бюрократия карибских стран. Процесс одобрения заявки занял ПОЧТИ ГОД. У меня было время хорошенько подумать. И я не потерял более 150.000 $. Ура!
Вот мнение Артемия Лебедева, одного из ведущих дизайнеров РФ + человека, который побывал во ВСЕХ странах мира
Иностранный паспорт
Многие состоятельные ребята покупают себе иностранное гражданство. Всякие Антигуа и Барбуда, Сент-Киттс и Невис, Кипр и Мальта барыжат своим гражданством примерно за полмиллиона долларов. Программы разные — от инвестиций в экономику (читай — просто взнос) до инвестиций в недвижимость (читай — покупка квартиры и вид на жительство с туманными перспективами через пять лет получить гражданство).
Зачем люди покупают эту х***ю? Потому что им продают безвизовый въезд в Европу!
И это п****ц. Виза в Европу стоит ну 100 евро в год. Сколько лет ты собираешься туда ездить, чтобы инвестиция в 500 000 евро окупилась? Даже если ты арабский шейх и у тебя семья из 20 человек.
Разумеется, если гражданство нужно для того, чтобы спастись в случае новой русской революции, зомби апокалипсиса или еще какого-то форс-мажора, то вопроса нет.
Но, б***ь, покупающие гражданство для безвиза — это самые отсталые аналитики. Простите, если кого обидел. Я объехал все страны мира с обычным русским заграном и визы — это меньшая из моих затрат по жизни.
Многие состоятельные ребята покупают себе иностранное гражданство. Всякие Антигуа и Барбуда, Сент-Киттс и Невис, Кипр и Мальта барыжат своим гражданством примерно за полмиллиона долларов. Программы разные — от инвестиций в экономику (читай — просто взнос) до инвестиций в недвижимость (читай — покупка квартиры и вид на жительство с туманными перспективами через пять лет получить гражданство).
Зачем люди покупают эту х***ю? Потому что им продают безвизовый въезд в Европу!
И это п****ц. Виза в Европу стоит ну 100 евро в год. Сколько лет ты собираешься туда ездить, чтобы инвестиция в 500 000 евро окупилась? Даже если ты арабский шейх и у тебя семья из 20 человек.
Разумеется, если гражданство нужно для того, чтобы спастись в случае новой русской революции, зомби апокалипсиса или еще какого-то форс-мажора, то вопроса нет.
Но, б***ь, покупающие гражданство для безвиза — это самые отсталые аналитики. Простите, если кого обидел. Я объехал все страны мира с обычным русским заграном и визы — это меньшая из моих затрат по жизни.
В принципе аргументов уже достаточно. Но давайте попробуем провести более глубокий анализ.
“Безвиз”. Действительно есть. Но я могу путешествовать и с паспортом РФ.
Быстрое оформление. Неправда. Местные “туземцы” жутко ленивые. Очередь на программу большая. Поэтому оформление занимает более 6 месяцев.
Возможность жить в Европе и Британии. Полуправда. Можно, но не более 180 дней. А в Шенгене и того меньше.
Копнем еще глубже. А кто вообще покупает такие паспорта?
Чиновники всех мастей.
Бизнесмены с ‘серыми” доходами.
“Золотая молодежь”. Точнее их родители.
Спортсмены и прочие финансово безграмотные люди.
Зачем они это покупают?
Якобы защита от судебного преследования активов на территории РФ.
Защита от рейдерства.
Правильное и удобное наследование капиталов.
Бегство из страны в случае ЧП.
Теперь ВНИМАНИЕ. Например, карибский паспорт ничего из этого вам не даст.
Активы на этот паспорт нормально не повесишь.
Счет в приличном банке не откроешь.
При бегстве вам хватит и российского паспорта — попросите политического убежища.
То есть вы, по сути, покупаете МУЛЬТИШЕНГЕН за 150.000+ тысяч долларов!
Продавцы паспортов — красавцы! Это вам не визовый центр с оформлением за 100 долларов.
Теперь давайте посмотрим как и зачем делают паспорта умные ребята. Они нанимают крутых советников и ставят им комплексную задачу по защите капитала.
Защита делается на двух уровнях: на уровне капитала и на уровне человека.
Какие риски есть на уровне капитала?
Санкции.
Отказ в открытии счета.
Требование закрыть счет в течение месяца.
Штраф за кривые валютные операции. Например, продажа “недвиги” с переводом в иностранном банке — штраф 75-100% от суммы сделки.
Штрафы за неправильное декларирование действий вашей иностранной компании (50-100к рублей).
Как защищают капитал:
Иностранный банк.
Иностранный брокер.
Иностранная компания.
Траст или семейный фонд.
Страховые полисы.
Какие риски есть на уровне человека:
Развод.
Конфискация.
Наследство (налоги).
Идиотская “регуляторка”.
Изменение в налоговом кодексе. Например, введение прогрессивной шкалы налогообложения.
Что делают для защиты от рисков:
ПМЖ/ВНЖ. Но программы той же Мальты и Кипра уже заканчиваются. Квоты минимальны.
“Золотая” виза. Посмотрите на кейс Абрамовича. Его таки кинули с визой. Пришлось делать гражданство Израиля.
“Перинатальный туризм”. Это когда рожают в другой стране. Получают ребенку паспорт. Родителям — ВНЖ. Напишу про это статью позднее.
Кстати, самое главное — правильное налоговое резидентство. В приличном банке всем плевать какой у вас паспорт. Важно в какой юрисдикции вы платите налоги.
Почувствовали себя ущербным? Совершенно зря!
Что делают самые умные? Они ВООБЩЕ не покупают никакие паспорта. Запомните! Новые документы и новые активы в других странах добавляют вам хлопот, а не уменьшают их. Если вы маленький частный инвестор, то все эти телодвижения вам нафиг не нужны!
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба