20 февраля 2020
Сперва о состоянии рынка недвижимости
Весь жилищный фонд РФ (совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности) составляет примерно 3 850 млн кв. м.
Больше 50% жилого фонда построено до 1995 года, основная масса и вовсе строилась в 70-80е годы. Этим домам уже 25 и более лет. Иначе говоря, половина рынка состоит из старых домов, часть из которых с хорошим износом, желающих жить в таких домах, как вы понимаете, все меньше.
За 2018 введено чуть больше 75 млн кв. м., за 2019 почти столько же, т.е. чуть меньше 2% от всего жилищного фонда страны в год. Пик по стройке пришелся на 2015 год, после чего неуклонно снижался и продолжает снижаться. Видимо, дело в застройщиках.
Про застройщиков и их схему работы
За 9 месяцев 2019 зафиксировано 133 банкротства застройщиков. Это больше, чем за весь 2018 год. И количество девелоперов активно сокращается второй год подряд.
Как обычно работает застройщик? Точнее — работал раньше (закон изменился). Строил максимум первый этаж и начинал продажи, финансируя стройку за счет потока покупателей. По данным ДОМ.РФ, в 2018 году собственные средства застройщиков в общем объеме финансирования долевого строительства составляли всего около 8%, 12% кредиты и 80% поток покупателей. Механизм поменялся, теперь нужно работать через банк. Многим застройщикам это не светит (не тянут текущие кредиты, ситуация резко изменилась после девальвации 2014 года), и они продолжат банкротиться. Это позитив для крупных игроков (процесс похож на зачистку банковского сектора).
Мы будем строить теперь по-новому
Теперь застройщики должны перейти на работу через «эскроу счета», т.е. больше они не смогут кредитовать свои проекты за счет их продажи потребителю в процессе стройки.
Риск застройщика на себя возьмет банк или сам застройщик будет строить на свои!
Разумеется, дали переходный период и разрешили некоторые объекты достроить по ДДУ. Пока примерно 15% жилья строится через эскроу, остальное по старым правилам, но за 2-3 года все ДДУ достроят. По различным оценкам порядка 20-25% строящего на сегодня жилья находится в подвешенном состоянии. Через эскроу не разрешили банки, а по ДДУ уже нельзя продавать, а получить кредит не вариант. Возможно, это стройки как раз той самой 1000 убыточных застройщиков, а там порядка 15-20 млн кв. м. и это может создать определенный дефицит в новостройках в ближайшие 1-3 года при банкротстве таких компаний.
Для дальнейшей работы застройщикам придется приводить свои финансы в порядок, до капитализироваться под требования банков. Или строить на свои, либо привлекать финансирование через другие инструменты. Например, через выпуск биржевых облигаций, данный тренд уже набирает обороты, на бирже представлены уже минимум 10 застройщиков.
ВЫВОД: Однозначно предположить каков будет эффект от введения эскроу сложно:
- снижение рисков для банков при выдаче ипотеки, а значит возможен эффект на снижение ипотечной ставки в моделях банков;
- очевидно, не все банки смогут открывать счета-эскроу, иначе будет возникать риск угрозы всей системы работы через эту схему (если банк и застройщик аффилированы);
- процентные расходы застройщика на проект должны будут вырасти (по различным оценкам с текущих 5% до 10-11%);
- застройщик будет перекладывать выросшие расходы на потребителя, через отсутствие скидок на ранних этапах строительства, через отказ от программ рассрочки, и просто через рост цены;
- старая схема покупки на этапе котлована и перепродажа перед сдачей дома, скорее всего, перестанет работать, а значит часть инвестиционного спроса (примерно 15% рынка) может снизится.
Кроме того, не стоить забывать об огромном навесе старого фонда, желающих жить в котором все меньше (грядут программы реноваций) и ипотечные ставки на вторичку выше. Старый фонд должен отставать в цене при росте и обгонять при падении цен.
А спрос на новостройки, которые могут оказаться в дефиците на фоне грядущих банкротств застройщиков в процессе очистки сектора, должен быть выше вторички старого фонда.
Весь жилищный фонд РФ (совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности) составляет примерно 3 850 млн кв. м.
Больше 50% жилого фонда построено до 1995 года, основная масса и вовсе строилась в 70-80е годы. Этим домам уже 25 и более лет. Иначе говоря, половина рынка состоит из старых домов, часть из которых с хорошим износом, желающих жить в таких домах, как вы понимаете, все меньше.
За 2018 введено чуть больше 75 млн кв. м., за 2019 почти столько же, т.е. чуть меньше 2% от всего жилищного фонда страны в год. Пик по стройке пришелся на 2015 год, после чего неуклонно снижался и продолжает снижаться. Видимо, дело в застройщиках.
Про застройщиков и их схему работы
За 9 месяцев 2019 зафиксировано 133 банкротства застройщиков. Это больше, чем за весь 2018 год. И количество девелоперов активно сокращается второй год подряд.
Доля убыточных строительных организаций выросла за 5 лет с 19,5% до 30,3% на середину 2019 года из почти 3,2 тысяч компаний. Таким образом, порядка 1000 застройщиков в стране убыточны.
Как обычно работает застройщик? Точнее — работал раньше (закон изменился). Строил максимум первый этаж и начинал продажи, финансируя стройку за счет потока покупателей. По данным ДОМ.РФ, в 2018 году собственные средства застройщиков в общем объеме финансирования долевого строительства составляли всего около 8%, 12% кредиты и 80% поток покупателей. Механизм поменялся, теперь нужно работать через банк. Многим застройщикам это не светит (не тянут текущие кредиты, ситуация резко изменилась после девальвации 2014 года), и они продолжат банкротиться. Это позитив для крупных игроков (процесс похож на зачистку банковского сектора).
Мы будем строить теперь по-новому
Теперь застройщики должны перейти на работу через «эскроу счета», т.е. больше они не смогут кредитовать свои проекты за счет их продажи потребителю в процессе стройки.
Риск застройщика на себя возьмет банк или сам застройщик будет строить на свои!
Разумеется, дали переходный период и разрешили некоторые объекты достроить по ДДУ. Пока примерно 15% жилья строится через эскроу, остальное по старым правилам, но за 2-3 года все ДДУ достроят. По различным оценкам порядка 20-25% строящего на сегодня жилья находится в подвешенном состоянии. Через эскроу не разрешили банки, а по ДДУ уже нельзя продавать, а получить кредит не вариант. Возможно, это стройки как раз той самой 1000 убыточных застройщиков, а там порядка 15-20 млн кв. м. и это может создать определенный дефицит в новостройках в ближайшие 1-3 года при банкротстве таких компаний.
Для дальнейшей работы застройщикам придется приводить свои финансы в порядок, до капитализироваться под требования банков. Или строить на свои, либо привлекать финансирование через другие инструменты. Например, через выпуск биржевых облигаций, данный тренд уже набирает обороты, на бирже представлены уже минимум 10 застройщиков.
ВЫВОД: Однозначно предположить каков будет эффект от введения эскроу сложно:
- снижение рисков для банков при выдаче ипотеки, а значит возможен эффект на снижение ипотечной ставки в моделях банков;
- очевидно, не все банки смогут открывать счета-эскроу, иначе будет возникать риск угрозы всей системы работы через эту схему (если банк и застройщик аффилированы);
- процентные расходы застройщика на проект должны будут вырасти (по различным оценкам с текущих 5% до 10-11%);
- застройщик будет перекладывать выросшие расходы на потребителя, через отсутствие скидок на ранних этапах строительства, через отказ от программ рассрочки, и просто через рост цены;
- старая схема покупки на этапе котлована и перепродажа перед сдачей дома, скорее всего, перестанет работать, а значит часть инвестиционного спроса (примерно 15% рынка) может снизится.
Кроме того, не стоить забывать об огромном навесе старого фонда, желающих жить в котором все меньше (грядут программы реноваций) и ипотечные ставки на вторичку выше. Старый фонд должен отставать в цене при росте и обгонять при падении цен.
А спрос на новостройки, которые могут оказаться в дефиците на фоне грядущих банкротств застройщиков в процессе очистки сектора, должен быть выше вторички старого фонда.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба