23 сентября 2021 ИХ "Финам"
Пандемия, вызванная COVID-19, стала уникальным событием, повлиявшим на каждого жителя планеты. В контексте бизнеса она создала ситуацию неопределенности Найта, подорвав уверенность в будущем спросе и популярности не просто отдельных торговых площадей, офисных зданий, квартир и других объектов недвижимости, но и целых типов и видов строений.
В результате большинство риск-моделей, принятых в индустрии недвижимости, перестали работать, а капитальные вложения без предсказуемых арендных платежей стали "игрой в русскую рулетку". Данное исследование, подготовленное PwC в России совместно c MINDSMITH, призвано выявить порожденные COVID-19 долгосрочные тенденции на рынке недвижимости и определить степень их влияния на подсегменты рынка.
Мы выделили 15 трендов для офисной, жилой, логистической, торговой и гостиничной недвижимости -пяти основных сегментов рынка. О каждом мы рассказываем в соответствующем разделе отчета, при этом все они укладываются в одну из трех глобальных тенденций, которые и определяют будущее рынка недвижимости.
Тенденция №1. Гибкость и универсальность. Грани между назначением отдельных пространств быстро стираются. Необходимость остаться дома формирует в квартирах офисные зоны. Потребность заменить посадку доставкой делает кафе фабриками- кухнями. Переход продаж в онлайн превращает магазины в складозины с зонами для курьеров и пунктами самовывоза. Склады и промзоны в черте города становятся фулфилмент-центрами и "темными кухнями".
Как это использовать?
Уходить от моноформатности и погони за масштабами
Перестраивать работу объектов, делая их гибкими, мультимодальными и модульными
Поставить эти критерии во главу угла, если вы консультируете по вопросам подбора недвижимости
Тенденция №2. Технологичность и инфраструктура. Теперь все сегменты рынка недвижимости требуют всего -именно так. И жилая, и складская недвижимость нуждаются в надежном высокоскоростном проводном доступе в интернет с резервными каналами. Все сегменты требуют удобной транспортной доступности. Обязательными становятся такие элементы, как системы безопасности и раздельного доступа, видеонаблюдение.
Как это использовать?
Активнее включить в команды технических специалистов и инженеров. Исторически привычные критерии выбора объекта -вид из окна, парковка, транспортная доступность -дополняются новыми.
Сможем ли мы в будущем добавить на объект площадку для доставки дронами?
Каковы возможности эвакуации из этого небоскреба при пожаре?
Как устроена единая система кондиционирования и безопаснали она? Если ли в здании системы распознавания лиц и голоса? Как хранятся записи системы видеонаблюдения и насколько они защищены? Вот вопросы, которые зададут клиенты.
Тенденция №3. Атмосфера и well being. Из-за смешения ролей меняется не только назначение самих пространств -расширяется список требований к окружающей инфраструктуре. Все чаще возникают запросы на отель или детский сад при офисном центре. Работа из дома формирует потребность в фитнесе, ресторанах и развлечениях в пригородных зонах. Экология, близость медицинских учреждений и рекреационных зон обретают все большее значение.
Как это использовать?
Включить в команды специалиста по human resource management и благополучию сотрудников.
Использовать тепловые карты инфраструктуры -наглядные материалы, показывающие покрытие проводными и беспроводными сетями, уровень загрязнения воздуха, обеспеченность службами доставки, близость общественного транспорта (и пересечение этих составляющих), опираться на них при общении с клиентами.
Взаимодействовать с местными сообществами, учитывать планы комплексного развития территорий.
Офисная недвижимость. Влияние пандемии на офисную недвижимость оказалось очень сильным. Сектор испытал шок из-за перехода сотрудников на удаленную работу: в отдельных организациях трудиться из дома стали 100% персонала.
Результатом этого становится пересборка офисной системы. В историю уходит маятниковая миграция, когда утром сотрудник прибывал на рабочее место, а вечером покидал его. Временные пристанища для коллективной работы в едином пространстве больше не являются ни необходимыми, ни тем более достаточными.
Офисные центры начали меняться несколько лет назад, постепенно добавляя элементы, связанные с качеством жизни и времени, проводимого вне дома, -кафе и рестораны, зоны отдыха и отели разных форматов, включая капсульные. С середины 2020 года значительно ускорились процессы, связанные с технологизацией пространств, защитой посетителей и сотрудников, мониторингом состояния помещений, телеметрией.
Тренд №1. Децентрализация и экосистемные партнерства. Распространение концепций радиальных и децентрализованных офисов ускорит экосистемное взаимодействие традиционных арендаторов офисов с провайдерами альтернативных локаций и рабочих мест. Доля офисной жизни будет вытеснена из деловых центров города. Ключевой тактикой станет согласование требований бизнеса к типам предоставляемого пространства и стратегиям распределения рабочих мест, чтобы обеспечить надлежащий баланс между постоянной, переменной и удаленной работой.
Продвижение программ мобильности в рамках рабочего места с упором на удаленную работу, по всей видимости, приведет к снижению плотности как в традиционных, так и в гибких офисах. Гибкие пространства предполагают повышенную легкость интеграции в офисную экосистему, и арендаторы обратятся к ним как к решению для небольших вспомогательных офисов, которые сокращают время на дорогу и зависимость от общественного транспорта.
Другим важным направлением перестройки офисной экосистемы становится пересмотр концепции централизованного офисного пространства. Опыт пандемии доказал важность того, что географическое расположение офиса и сотрудников не должно быть препятствием для производительности. COVID-19 усилил тенденцию создания децентрализованных офисов, продемонстрировав, что крупный бизнес не обязательно вести в больших городах и офисах в центре города. Результаты исследований подтверждают, что в обустройстве офисной инфраструктуры грядут значительные изменения.
Тренд №2. Реконцепция пространств и форматов. Ряд компаний перейдет от консолидированной модели офисов к гибкой системе с дополнительными офисами на окраинах городов. В мегаполисах более привлекательными могут стать пригородные транзитные узлы. Перепрофилирование головных офисов в точки притяжения, удержания и развития талантов потребует сместить акцент дизайна головного офиса с повышения производительности на оптимизацию коммуникаций.
Кроме того, при ожидаемой экономической неопределенности будут применяться стратегии сокращения затрат. Гибкие рабочие пространства для краткосрочной аренды будут поддерживать эти корпоративные цели. Инвесторы, на которых существенно повлияет потеря операторов гибких пространств или их закрытие, будут стремиться перепрофилировать свои свободные пространства, предлагая гибкие решения.
Тренд №3. Здоровый офис - продуктивные сотрудники. Технологическое оснащение офиса будет развиваться по тремвекторам: взаимодействие с офисом, с командой и с сопутствующей инфраструктурой. Если внедрение интеллектуальных климатических систем и бесконтактных офисных инфраструктур уже прошло этап массового внедрения в начале пандемии, то следующим шагом станет обеспечение социальной и биомедицинской синхронизации децентрализованной рабочей силы. А ускоряющаяся технологизация офисов создаст новые критерии как для выбора, так и для оценки офисной недвижимости.
Рост трудовой мобильности и распространение удаленной работы приведет к масштабированию фриланса и внешних проектных команд. В свою очередь, эта тенденция увеличит спрос на новые форматы ускоренного и упрощенного онбординга, а также запрос на развитие систем профессиональной идентификации и частичного вывода процесса подбора сотрудников за корпоративный контур.
Жилая недвижимость. Благодаря пандемии эволюция жилых районов превратилась в революцию. Возникла потребность разместить в спальных районах и пригородных коттеджных поселках инфраструктуру практически всего города.
Благодаря 15-минутной доставке на порог квартир пришли рестораны и магазины. А в домах возникли офисные пространства, организованные через удаленную работу и цифровизацию документооборота.
Колоссальная трансформация происходит и будет происходить на этапе проектирования, застройки и последующей продажи жилья.
Покупатели квартир в новых жилых комплексах уделяют повышенное внимание технологическому оснащению. Жилье будет подбираться через удаленную демонстрацию в очках виртуальной реальности, а скоринг будет включать десятки параметров, в том числе транспортную обеспеченность и охватывающую инфраструктуру.
Тренд №1. Дальнейшая диджитализация анализа данных и оценки. Ответом на проблемы покупателей жилой недвижимости, актуализированные пандемией, может стать активное внедрение новых технологических платформ и сопутствующее появление новых и более доступных данных о рынке.
Для кардинальной трансформации рынка организациям и маркетплейсам необходимо активнее прибегать к новым подходам в работе с неструктурированными данными и разобщенными источниками информации. По мере того как все больше данных становятся общедоступными, рыночная власть операторов подобных данных будет сокращаться, а инициатива перейдет к решениям на базе машинного обучения. Способность извлекать закономерности из массивов данных открывает окно возможностей для инновационных бизнес-моделей рынка жилой недвижимости.
Одной из подобных бизнес-моделей, потенциал развития которых был активизирован пандемией и сопутствующим расширением доступных данных, стали онлайн-маркетплейсы и платформы формата "Instant Buyer" -компании, использующие автоматизированную модель оценки жилой недвижимости для быстрого выкупа недвижимости у владельца и свои онлайн-маркетплейсы для последующей перепродажи.
Компании, использующие такую модель выкупа жилой недвижимости у частных владельцев, предоставляют продавцам ликвидность и позволяют им избежать длительного процесса продажи. Во многом по этой причине спровоцированный пандемией рост доступных данных сулит индустрии радужные перспективы, а по оценкам экспертов, к 2029 году половина всех продаж жилых домов в США будет приходиться на формат "Instant Buyer".
Тренд №2 "15-минутные города" и самодостаточность районов. Концепция "15-минутного города" не нова: урбанист, профессор Сорбонны Карлос Морено представил ее еще в 2016 году. Движение в сторону большей самостоятельности и самодостаточности жилых районов стало основой предвыборных кампаний целого ряда мэров европейских городов.
Ограничения на передвижение, вызванные пандемией COVID-19, заметно ускорили тренд на приход сервисных услуг всего города в спальные районы.
Самодостаточность городских районов предполагает целый блок изменений: с одной стороны, возникновение локальных сервисов, например пунктов выдачи заказов или "темных кухонь". С другой -повышение внутренней транспортной связности района, в частности развитие локального транспорта, включая прокат велосипедов, самокатов и компактных электрокаров.
Навстречу жилой недвижимости идут все другие сегменты: коворкинги открываются в жилых домах и комплексах апартаментов, в рамках торговых центров создаются социальные пространства и сервисы, включая детские сады. Не все жители спальных районов и поселков рады изменениям.
Есть множество примеров того, как люди протестуют против "темных кухонь", возникших в подвальных помещениях жилых домов. Частью этого тренда является и повышение интеллектуальной наполненности самого жилья, причем речь идет не столько о системе "умного дома", сколько о насыщенности технологиями всего здания.
Тренд №3. Умные дом, город и стройка - диалог с клиентом. В сектор жилой недвижимости все активнее приходят технологии. Во-первых, современное жилище должно соответствовать категории "умный дом": речь необязательно идет об установке высокотехнологичных решений внутри квартиры, однако повышаются требования к инженерной инфраструктуре здания: системы безопасности, вентиляция, видеонаблюдение.
Увеличение свободы в выборе места жительства в перспективе способно повысить популярность "дома как решения". А тенденции в области гибких, адаптивных и технологизированных пространств задают тренд на малогабаритные благодаря своей функциональности жилые помещения.
Интеллектуальным становится и сам процесс строительства. Покупатель жилья уже не готов к двум точкам контакта с застройщиком -на этапе внесения оплаты и при приемке жилья, -он хочет быть вовлеченным в процесс строительства, чтобы удостовериться в сроках и качестве работ. Речь идет и об установке на стройплощадках камер наблюдения, и об онлайн-ресурсах, показывающих прогресс в реализации проекта.
Важный результат пандемии: технологизация начинается теперь на этапе выбора объекта и подписания сделки. Невозможности личного контакта с агентом и поездки на площадку для осмотра окрестностей подстегнули развитие решений в области коммуникаций и удаленной продажи: голосовые помощники, чат-боты, системы роботизированной автоматизации бизнес-процессов (RPA-системы), помогающие сформировать коммерческие предложения, а также инструменты в сфере виртуальной и дополненной реальности.
Впрочем, участники рынка солидарны в одном: электронная коммуникация не сможет полностью заменить человека: "на том конце провода" заказчик хочет видеть живого собеседника, который не просто ответит на все вопросы и окажет качественную услугу, но и сможет проявить эмпатию, понять потребности и боли клиента, гибко отреагировать на смену ситуации.
Гостиничная недвижимость. Гостиничная недвижимость оказалась в числе секторов, наиболее пострадавших от пандемии. В пиковые периоды недоступны были не только международные поездки, но и перемещения между регионами, поэтому загрузка отелей упала до минимальных значений.
Сегмент испытал самый сильный шок и именно поэтому начал движение в сторону радикальных изменений. По меткому выражению одного из экспертов исследования, "гостиница должна стать максимально непохожей на гостиницу". Эта метаморфоза включает в себя движение в сторону концепции bleisure, то есть "бизнес и удовольствие".
Несомненно, отели подвержены и влиянию сквозных трендов технологизации, а также защиты здоровья персонала и посетителей. Примерами этого могут быть услуга "цифровой консьерж-сервис" (она же отражает и тренд на замещение технологий людьми) и интеграции отельных инфраструктур с биометрическими показателями клиентов.
Инвестиционный ресурс остается значимым фактором конкурентоспособности, ведь "технология -это удел богатых".
Тренд №1. В стиле Bleisure, или отель между домом и офисом. Вслед за распространением гибкой модели офисной жизни и предполагаемым сокращением объема деловых поездок начинает расти популярность апарт-отелей и других форматов, предоставляющих возможность долгосрочного размещения для работы из другого города. Возможность размещения в подобных гостиничных сетях может появиться в корпоративных пакетах, что предполагает дальнейшее развитие формата подписной модели в рамках гибких офисных инфраструктур. Эволюция данной концепции приведет к слиянию отелей с офисными инфраструктурами и коворкингами
Конвергенция коворкингов и отелей дополняется концепцией под названием "bleisure", то есть "бизнес и удовольствие". Она предполагает, что вы работаете в отпуске или, напротив, заняты личными делами в офисе -отдельном или при гостинице. Эта тенденция обусловлена не только пандемией -тренд усиливается по мере того, как рынок наполняют потребители из новых поколений. Молодые потребители чаще продлевают свое пребывание для целей, не связанных с бизнесом
Тренд №2 Третий не лишний. Бренды исторически играли важную роль в периоды хаоса и высокой волатильности рынков. Повышение порога безубыточности уже вывело и выведет из игры еще больше независимых представителей гостиничного бизнеса, что приведет к определенной консолидации сектора. В долгосрочной перспективе существующая ситуация заключения договоров аренды с третьими лицами может успешно прижиться на рынке. Эти изменения могут заставить бренды, операторов и владельцев гостиниц совместно работать над распределением постоянных затрат в рамках более изменчивой и эффективной модели. Перспективным становится сценарий, когда управление отелем передается сетевому бренду, а самобытность сохраняется
Тренд №3. Продолжающаяся технологизация. Большинство участников рынка ожидают увеличения использования цифровых технологий в гостиничном секторе. Сами путешествующие говорят о том, что ждут от отелей большей технологичности. Дополнительно важно учитывать, что большинство крупных отельных сетей, да и отдельные гостиничные комплексы, уже сделали значительные инвестиции в технологизацию своих услуг. В ближайшие годы отрасль будет активно тестировать полезность новых технологий: те из них, которые подтвердят свою полезность, останутся. Очевидно, что пандемия влияет на этот процесс: преференции получают решения, которые закрепляют связь клиента с отелем и обеспечивают безопасность и защиту гостя и персонала.
Торговая недвижимость. Изменения, охватывающие торговлю, огромны. Попробуйте сравнить текущую ситуацию с положением дел десять лет назад:
товар прибывает к вам не за неделю, а за сутки-двое, а при необходимости и в течение часа
одежда и обувь доступны для примерки
электронные витрины в интернете покажут сочетание косметики с прической и одеждой
Дальнейшая эволюция торговых пространств прямо проистекает из этих тенденций: происходит персонификация и технологизация взаимодействия с потребителем, меняется само назначение торговли. Уход от склада к витрине и, напротив, приход покупателя на склад -вот два встречных движения
Тренд №1. Магазинчик чудес: бренд, эмоции, впечатления. Вслед за расширением доли онлайн-ритейла роль офлайн-магазинов претерпит значительные изменения. Магазины все в большей степени становятся витринами, живыми шоу-румами. Офлайн-точки станут лицом бренда, будут транслировать идеи и ценности компании, но перестанут быть основным местом совершения покупки. Бренды будут искать помещения, подходящие под их концепцию, где интерьер, освещение и дизайн помещения значат больше, чем продукция. Магазин окончательно переформатируется в место взаимодействия компании и клиента, где ритейлеры смогут наблюдать, как клиенты реагируют на продукты и взаимодействуют с ними. А девелоперы будут строить не торговые центры в привычном понимании, а создавать клиентский опыт.
Тренд №2. Новая жизнь локальных брендов. Закрытие малого бизнеса и консолидация сектора ритейла не отвечают растущему запросу на персонализацию клиентского предложения. Сетевые организации за время пандемии успешно воспользовались экосистемной коллаборацией брендов.
Происходит реконцепция ритейла. Многие участники рынка начинают взаимодействовать с экосистемами. Вслед за развитием данной концепции на горизонте 5 лет прогнозируется массовое распространение сценария, когда за организацией сферы ритейла сохраняется уникальная самобытность в ситуации слияния с крупным брендом. Пока некоторые заведения закрываются, другие активировали дополнительные каналы сбыта, одним из которых становится доставка.
Тренд №3. Складозин и новый виртуальный магазин. Недавние опросы показывают, что значительная доля покупателей попробовала покупки в интернете впервые с начала пандемии, и большая часть продолжит это делать и после пандемии, а значит магазинам целесообразно будет адаптировать свое офлайн и онлайн-присутствие. Пандемия также показала перспективы продаж без физического продавца. Существующая модель магазина с кассиром может рассматриваться как переходный период между историческим портретом продавца-производителя- кассира в одном лице и торговыми точками нового поколения без контакта с продавцом.
По всей видимости, доля офлайн-магазинов снизится до уровня, необходимого для персонального взаимодействия покупателей с товарами и брендами. Эффективное сочетание виртуальных и физических точек продажи станет критерием выживания бизнеса. В офлайн- магазинах будут установлены VR-системы, которые создадут фундамент для ускорения развития live commerce, "торговли вживую" (формат онлайн-продаж в прямом эфире, во время которого ведущий стрима демонстрирует продукт и рассказывает о его преимуществах и уникальных свойствах в доступной для зрителей форме) и дадут возможность клиентам погрузиться в атмосферу покупок и загруженного торгового центра не выходя из дома.
Логистическая недвижимость. Несмотря на шок спроса в начальные периоды пандемии, логистика, склады и фулфилмент -явные победители 2020 года. Мы стали свидетелями крайне быстрого восстановления складской индустрии в значительной степени из-за всплеска спроса со стороны электронной коммерции и продуктового ритейла. Пандемия не стала источником новых трендов в логистической и складской недвижимости, но через замедление и ускорение глобальных мегатрендов актуализировала старые проблемы и показала новые направления для развития индустрии от общей цифровизации и автоматизации инфраструктуры до роста внимания к неохваченным нишам.
Сектор логистической недвижимости столкнется со множеством изменений, как и сама сфера логистики. Мегатренды проявят себя и здесь:
логистика становится все более гибкой и персонифицированной
здания и склады -технологически насыщенными
операции -защищенными, как для клиентов, так и для сотрудников
Тренд №1. Захват "последней мили". Электронная коммерция вошла в число победителей пандемии, однако беспрецедентное развитие индустрии не обошлось без болезней роста. Колебания спроса и необходимость в эффективной и безопасной доставке в рамках "последней мили" -заключительного этапа пути, на котором продукт попадает в руки потребителя, -важно как никогда. А учитывая, что за стратегические локации в черте города будут сражаться одни и те же игроки, переосмысление подходов к размещению складов "последней мили" станет одним из знаковых трендов постпандемийной реальности.
Несмотря на широкое обсуждение реконцепции торговых центров в склады, эксперты сходятся во мнении, что регуляторные ограничения и сопутствующий рост трафика значительно тормозят подобное переформатирование. Однако необходимость размещения центров микрофулфилмента и складов "последней мили" максимально близко к конечному потребителю, как и борьба игроков за подобные площади, заставит обратить внимание на более широкий спектр недвижимости. Так, расширение децентрализации и рост сотрудничества с частными провайдерами небольших помещений, особенно на фоне массового закрытия ритейловых предприятий, кафе и ресторанов, видится перспективным сценарием.
Тренд №2. Гибкий робосклад. С развитием электронной коммерции склады будут активнее выходить за рамки хранения оптовых запасов и превратятся в центры выполнения заказов с широким спектром услуг. Фулфилмент-центры будут активнее предоставлять клиентам дополнительные услуги, такие как обработка входящих онлайн-заказов, комплектование продуктов, упаковка и отгрузка. Вынужденная перестройка логистических цепочек, бум электронной коммерции на фоне пандемии и рост спроса на складские помещения и фулфилмент-центры заставляют как разработчиков специализированных решений, так и владельцев и операторов складской недвижимости переосмыслять типы продуктов в сфере недвижимости и размывать традиционные способы использования площадей, а компании также изучают возможность перепрофилировать офисные здания в складские помещения в ответ на снижение заполняемости офисов.
В долгосрочной перспективе конфигурация складской недвижимости продолжит изменяться, так как цепочки поставок и здания, на которые они опираются, все чаще переплетаются с повседневной жизнью городов. Сам дизайн, как существующих, так и новых складских помещений, также изменится от внедренных технологических инноваций. Например, поскольку применение роботов способно сократить потребность в площадях, склады смогут быть размещены в недоиспользуемых объектах недвижимости нестандартных форм и габаритов, ранее считавшихся непригодными для складской деятельности.
Однако на среднесрочном горизонте технологизация и автоматизация складской недвижимости будет оставаться уделом лидеров рынка и крупных игроков. Эффект масштаба с точки зрения технологизации логистической недвижимости является заманчивой целью для игроков рынка, но внимание игроков рынка будет в первую очередь сосредоточено на улучшении условий труда самого ценного актива -людей.
Тренд №3. Сверхсетевые и прогностические логистические маркетплейсы. В ближайшем будущем платформы, способные предоставить клиентам омниканальное взаимодействие, динамичные ценовые предложения и более широкий спектр сценариев поставок станут наиболее эффективными в управлении краткосрочными поставками в условиях нестабильности логистических цепочек.
Тенденция усложнения сетей цепочек поставок откроет новые возможности для логистических организаций и даже для курьеров и стартапов. Данный аспект подчеркнет важность комплексного анализа логистической недвижимости, а устойчивость как локальных, так и региональных цепочек поставок будет критически зависеть от грамотного подбора и локации, и инфраструктурного и технологического оснащения подобных хабов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
В результате большинство риск-моделей, принятых в индустрии недвижимости, перестали работать, а капитальные вложения без предсказуемых арендных платежей стали "игрой в русскую рулетку". Данное исследование, подготовленное PwC в России совместно c MINDSMITH, призвано выявить порожденные COVID-19 долгосрочные тенденции на рынке недвижимости и определить степень их влияния на подсегменты рынка.
Мы выделили 15 трендов для офисной, жилой, логистической, торговой и гостиничной недвижимости -пяти основных сегментов рынка. О каждом мы рассказываем в соответствующем разделе отчета, при этом все они укладываются в одну из трех глобальных тенденций, которые и определяют будущее рынка недвижимости.
Тенденция №1. Гибкость и универсальность. Грани между назначением отдельных пространств быстро стираются. Необходимость остаться дома формирует в квартирах офисные зоны. Потребность заменить посадку доставкой делает кафе фабриками- кухнями. Переход продаж в онлайн превращает магазины в складозины с зонами для курьеров и пунктами самовывоза. Склады и промзоны в черте города становятся фулфилмент-центрами и "темными кухнями".
Как это использовать?
Уходить от моноформатности и погони за масштабами
Перестраивать работу объектов, делая их гибкими, мультимодальными и модульными
Поставить эти критерии во главу угла, если вы консультируете по вопросам подбора недвижимости
Тенденция №2. Технологичность и инфраструктура. Теперь все сегменты рынка недвижимости требуют всего -именно так. И жилая, и складская недвижимость нуждаются в надежном высокоскоростном проводном доступе в интернет с резервными каналами. Все сегменты требуют удобной транспортной доступности. Обязательными становятся такие элементы, как системы безопасности и раздельного доступа, видеонаблюдение.
Как это использовать?
Активнее включить в команды технических специалистов и инженеров. Исторически привычные критерии выбора объекта -вид из окна, парковка, транспортная доступность -дополняются новыми.
Сможем ли мы в будущем добавить на объект площадку для доставки дронами?
Каковы возможности эвакуации из этого небоскреба при пожаре?
Как устроена единая система кондиционирования и безопаснали она? Если ли в здании системы распознавания лиц и голоса? Как хранятся записи системы видеонаблюдения и насколько они защищены? Вот вопросы, которые зададут клиенты.
Тенденция №3. Атмосфера и well being. Из-за смешения ролей меняется не только назначение самих пространств -расширяется список требований к окружающей инфраструктуре. Все чаще возникают запросы на отель или детский сад при офисном центре. Работа из дома формирует потребность в фитнесе, ресторанах и развлечениях в пригородных зонах. Экология, близость медицинских учреждений и рекреационных зон обретают все большее значение.
Как это использовать?
Включить в команды специалиста по human resource management и благополучию сотрудников.
Использовать тепловые карты инфраструктуры -наглядные материалы, показывающие покрытие проводными и беспроводными сетями, уровень загрязнения воздуха, обеспеченность службами доставки, близость общественного транспорта (и пересечение этих составляющих), опираться на них при общении с клиентами.
Взаимодействовать с местными сообществами, учитывать планы комплексного развития территорий.
Офисная недвижимость. Влияние пандемии на офисную недвижимость оказалось очень сильным. Сектор испытал шок из-за перехода сотрудников на удаленную работу: в отдельных организациях трудиться из дома стали 100% персонала.
Результатом этого становится пересборка офисной системы. В историю уходит маятниковая миграция, когда утром сотрудник прибывал на рабочее место, а вечером покидал его. Временные пристанища для коллективной работы в едином пространстве больше не являются ни необходимыми, ни тем более достаточными.
Офисные центры начали меняться несколько лет назад, постепенно добавляя элементы, связанные с качеством жизни и времени, проводимого вне дома, -кафе и рестораны, зоны отдыха и отели разных форматов, включая капсульные. С середины 2020 года значительно ускорились процессы, связанные с технологизацией пространств, защитой посетителей и сотрудников, мониторингом состояния помещений, телеметрией.
Тренд №1. Децентрализация и экосистемные партнерства. Распространение концепций радиальных и децентрализованных офисов ускорит экосистемное взаимодействие традиционных арендаторов офисов с провайдерами альтернативных локаций и рабочих мест. Доля офисной жизни будет вытеснена из деловых центров города. Ключевой тактикой станет согласование требований бизнеса к типам предоставляемого пространства и стратегиям распределения рабочих мест, чтобы обеспечить надлежащий баланс между постоянной, переменной и удаленной работой.
Продвижение программ мобильности в рамках рабочего места с упором на удаленную работу, по всей видимости, приведет к снижению плотности как в традиционных, так и в гибких офисах. Гибкие пространства предполагают повышенную легкость интеграции в офисную экосистему, и арендаторы обратятся к ним как к решению для небольших вспомогательных офисов, которые сокращают время на дорогу и зависимость от общественного транспорта.
Другим важным направлением перестройки офисной экосистемы становится пересмотр концепции централизованного офисного пространства. Опыт пандемии доказал важность того, что географическое расположение офиса и сотрудников не должно быть препятствием для производительности. COVID-19 усилил тенденцию создания децентрализованных офисов, продемонстрировав, что крупный бизнес не обязательно вести в больших городах и офисах в центре города. Результаты исследований подтверждают, что в обустройстве офисной инфраструктуры грядут значительные изменения.
Тренд №2. Реконцепция пространств и форматов. Ряд компаний перейдет от консолидированной модели офисов к гибкой системе с дополнительными офисами на окраинах городов. В мегаполисах более привлекательными могут стать пригородные транзитные узлы. Перепрофилирование головных офисов в точки притяжения, удержания и развития талантов потребует сместить акцент дизайна головного офиса с повышения производительности на оптимизацию коммуникаций.
Кроме того, при ожидаемой экономической неопределенности будут применяться стратегии сокращения затрат. Гибкие рабочие пространства для краткосрочной аренды будут поддерживать эти корпоративные цели. Инвесторы, на которых существенно повлияет потеря операторов гибких пространств или их закрытие, будут стремиться перепрофилировать свои свободные пространства, предлагая гибкие решения.
Тренд №3. Здоровый офис - продуктивные сотрудники. Технологическое оснащение офиса будет развиваться по тремвекторам: взаимодействие с офисом, с командой и с сопутствующей инфраструктурой. Если внедрение интеллектуальных климатических систем и бесконтактных офисных инфраструктур уже прошло этап массового внедрения в начале пандемии, то следующим шагом станет обеспечение социальной и биомедицинской синхронизации децентрализованной рабочей силы. А ускоряющаяся технологизация офисов создаст новые критерии как для выбора, так и для оценки офисной недвижимости.
Рост трудовой мобильности и распространение удаленной работы приведет к масштабированию фриланса и внешних проектных команд. В свою очередь, эта тенденция увеличит спрос на новые форматы ускоренного и упрощенного онбординга, а также запрос на развитие систем профессиональной идентификации и частичного вывода процесса подбора сотрудников за корпоративный контур.
Жилая недвижимость. Благодаря пандемии эволюция жилых районов превратилась в революцию. Возникла потребность разместить в спальных районах и пригородных коттеджных поселках инфраструктуру практически всего города.
Благодаря 15-минутной доставке на порог квартир пришли рестораны и магазины. А в домах возникли офисные пространства, организованные через удаленную работу и цифровизацию документооборота.
Колоссальная трансформация происходит и будет происходить на этапе проектирования, застройки и последующей продажи жилья.
Покупатели квартир в новых жилых комплексах уделяют повышенное внимание технологическому оснащению. Жилье будет подбираться через удаленную демонстрацию в очках виртуальной реальности, а скоринг будет включать десятки параметров, в том числе транспортную обеспеченность и охватывающую инфраструктуру.
Тренд №1. Дальнейшая диджитализация анализа данных и оценки. Ответом на проблемы покупателей жилой недвижимости, актуализированные пандемией, может стать активное внедрение новых технологических платформ и сопутствующее появление новых и более доступных данных о рынке.
Для кардинальной трансформации рынка организациям и маркетплейсам необходимо активнее прибегать к новым подходам в работе с неструктурированными данными и разобщенными источниками информации. По мере того как все больше данных становятся общедоступными, рыночная власть операторов подобных данных будет сокращаться, а инициатива перейдет к решениям на базе машинного обучения. Способность извлекать закономерности из массивов данных открывает окно возможностей для инновационных бизнес-моделей рынка жилой недвижимости.
Одной из подобных бизнес-моделей, потенциал развития которых был активизирован пандемией и сопутствующим расширением доступных данных, стали онлайн-маркетплейсы и платформы формата "Instant Buyer" -компании, использующие автоматизированную модель оценки жилой недвижимости для быстрого выкупа недвижимости у владельца и свои онлайн-маркетплейсы для последующей перепродажи.
Компании, использующие такую модель выкупа жилой недвижимости у частных владельцев, предоставляют продавцам ликвидность и позволяют им избежать длительного процесса продажи. Во многом по этой причине спровоцированный пандемией рост доступных данных сулит индустрии радужные перспективы, а по оценкам экспертов, к 2029 году половина всех продаж жилых домов в США будет приходиться на формат "Instant Buyer".
Тренд №2 "15-минутные города" и самодостаточность районов. Концепция "15-минутного города" не нова: урбанист, профессор Сорбонны Карлос Морено представил ее еще в 2016 году. Движение в сторону большей самостоятельности и самодостаточности жилых районов стало основой предвыборных кампаний целого ряда мэров европейских городов.
Ограничения на передвижение, вызванные пандемией COVID-19, заметно ускорили тренд на приход сервисных услуг всего города в спальные районы.
Самодостаточность городских районов предполагает целый блок изменений: с одной стороны, возникновение локальных сервисов, например пунктов выдачи заказов или "темных кухонь". С другой -повышение внутренней транспортной связности района, в частности развитие локального транспорта, включая прокат велосипедов, самокатов и компактных электрокаров.
Навстречу жилой недвижимости идут все другие сегменты: коворкинги открываются в жилых домах и комплексах апартаментов, в рамках торговых центров создаются социальные пространства и сервисы, включая детские сады. Не все жители спальных районов и поселков рады изменениям.
Есть множество примеров того, как люди протестуют против "темных кухонь", возникших в подвальных помещениях жилых домов. Частью этого тренда является и повышение интеллектуальной наполненности самого жилья, причем речь идет не столько о системе "умного дома", сколько о насыщенности технологиями всего здания.
Тренд №3. Умные дом, город и стройка - диалог с клиентом. В сектор жилой недвижимости все активнее приходят технологии. Во-первых, современное жилище должно соответствовать категории "умный дом": речь необязательно идет об установке высокотехнологичных решений внутри квартиры, однако повышаются требования к инженерной инфраструктуре здания: системы безопасности, вентиляция, видеонаблюдение.
Увеличение свободы в выборе места жительства в перспективе способно повысить популярность "дома как решения". А тенденции в области гибких, адаптивных и технологизированных пространств задают тренд на малогабаритные благодаря своей функциональности жилые помещения.
Интеллектуальным становится и сам процесс строительства. Покупатель жилья уже не готов к двум точкам контакта с застройщиком -на этапе внесения оплаты и при приемке жилья, -он хочет быть вовлеченным в процесс строительства, чтобы удостовериться в сроках и качестве работ. Речь идет и об установке на стройплощадках камер наблюдения, и об онлайн-ресурсах, показывающих прогресс в реализации проекта.
Важный результат пандемии: технологизация начинается теперь на этапе выбора объекта и подписания сделки. Невозможности личного контакта с агентом и поездки на площадку для осмотра окрестностей подстегнули развитие решений в области коммуникаций и удаленной продажи: голосовые помощники, чат-боты, системы роботизированной автоматизации бизнес-процессов (RPA-системы), помогающие сформировать коммерческие предложения, а также инструменты в сфере виртуальной и дополненной реальности.
Впрочем, участники рынка солидарны в одном: электронная коммуникация не сможет полностью заменить человека: "на том конце провода" заказчик хочет видеть живого собеседника, который не просто ответит на все вопросы и окажет качественную услугу, но и сможет проявить эмпатию, понять потребности и боли клиента, гибко отреагировать на смену ситуации.
Гостиничная недвижимость. Гостиничная недвижимость оказалась в числе секторов, наиболее пострадавших от пандемии. В пиковые периоды недоступны были не только международные поездки, но и перемещения между регионами, поэтому загрузка отелей упала до минимальных значений.
Сегмент испытал самый сильный шок и именно поэтому начал движение в сторону радикальных изменений. По меткому выражению одного из экспертов исследования, "гостиница должна стать максимально непохожей на гостиницу". Эта метаморфоза включает в себя движение в сторону концепции bleisure, то есть "бизнес и удовольствие".
Несомненно, отели подвержены и влиянию сквозных трендов технологизации, а также защиты здоровья персонала и посетителей. Примерами этого могут быть услуга "цифровой консьерж-сервис" (она же отражает и тренд на замещение технологий людьми) и интеграции отельных инфраструктур с биометрическими показателями клиентов.
Инвестиционный ресурс остается значимым фактором конкурентоспособности, ведь "технология -это удел богатых".
Тренд №1. В стиле Bleisure, или отель между домом и офисом. Вслед за распространением гибкой модели офисной жизни и предполагаемым сокращением объема деловых поездок начинает расти популярность апарт-отелей и других форматов, предоставляющих возможность долгосрочного размещения для работы из другого города. Возможность размещения в подобных гостиничных сетях может появиться в корпоративных пакетах, что предполагает дальнейшее развитие формата подписной модели в рамках гибких офисных инфраструктур. Эволюция данной концепции приведет к слиянию отелей с офисными инфраструктурами и коворкингами
Конвергенция коворкингов и отелей дополняется концепцией под названием "bleisure", то есть "бизнес и удовольствие". Она предполагает, что вы работаете в отпуске или, напротив, заняты личными делами в офисе -отдельном или при гостинице. Эта тенденция обусловлена не только пандемией -тренд усиливается по мере того, как рынок наполняют потребители из новых поколений. Молодые потребители чаще продлевают свое пребывание для целей, не связанных с бизнесом
Тренд №2 Третий не лишний. Бренды исторически играли важную роль в периоды хаоса и высокой волатильности рынков. Повышение порога безубыточности уже вывело и выведет из игры еще больше независимых представителей гостиничного бизнеса, что приведет к определенной консолидации сектора. В долгосрочной перспективе существующая ситуация заключения договоров аренды с третьими лицами может успешно прижиться на рынке. Эти изменения могут заставить бренды, операторов и владельцев гостиниц совместно работать над распределением постоянных затрат в рамках более изменчивой и эффективной модели. Перспективным становится сценарий, когда управление отелем передается сетевому бренду, а самобытность сохраняется
Тренд №3. Продолжающаяся технологизация. Большинство участников рынка ожидают увеличения использования цифровых технологий в гостиничном секторе. Сами путешествующие говорят о том, что ждут от отелей большей технологичности. Дополнительно важно учитывать, что большинство крупных отельных сетей, да и отдельные гостиничные комплексы, уже сделали значительные инвестиции в технологизацию своих услуг. В ближайшие годы отрасль будет активно тестировать полезность новых технологий: те из них, которые подтвердят свою полезность, останутся. Очевидно, что пандемия влияет на этот процесс: преференции получают решения, которые закрепляют связь клиента с отелем и обеспечивают безопасность и защиту гостя и персонала.
Торговая недвижимость. Изменения, охватывающие торговлю, огромны. Попробуйте сравнить текущую ситуацию с положением дел десять лет назад:
товар прибывает к вам не за неделю, а за сутки-двое, а при необходимости и в течение часа
одежда и обувь доступны для примерки
электронные витрины в интернете покажут сочетание косметики с прической и одеждой
Дальнейшая эволюция торговых пространств прямо проистекает из этих тенденций: происходит персонификация и технологизация взаимодействия с потребителем, меняется само назначение торговли. Уход от склада к витрине и, напротив, приход покупателя на склад -вот два встречных движения
Тренд №1. Магазинчик чудес: бренд, эмоции, впечатления. Вслед за расширением доли онлайн-ритейла роль офлайн-магазинов претерпит значительные изменения. Магазины все в большей степени становятся витринами, живыми шоу-румами. Офлайн-точки станут лицом бренда, будут транслировать идеи и ценности компании, но перестанут быть основным местом совершения покупки. Бренды будут искать помещения, подходящие под их концепцию, где интерьер, освещение и дизайн помещения значат больше, чем продукция. Магазин окончательно переформатируется в место взаимодействия компании и клиента, где ритейлеры смогут наблюдать, как клиенты реагируют на продукты и взаимодействуют с ними. А девелоперы будут строить не торговые центры в привычном понимании, а создавать клиентский опыт.
Тренд №2. Новая жизнь локальных брендов. Закрытие малого бизнеса и консолидация сектора ритейла не отвечают растущему запросу на персонализацию клиентского предложения. Сетевые организации за время пандемии успешно воспользовались экосистемной коллаборацией брендов.
Происходит реконцепция ритейла. Многие участники рынка начинают взаимодействовать с экосистемами. Вслед за развитием данной концепции на горизонте 5 лет прогнозируется массовое распространение сценария, когда за организацией сферы ритейла сохраняется уникальная самобытность в ситуации слияния с крупным брендом. Пока некоторые заведения закрываются, другие активировали дополнительные каналы сбыта, одним из которых становится доставка.
Тренд №3. Складозин и новый виртуальный магазин. Недавние опросы показывают, что значительная доля покупателей попробовала покупки в интернете впервые с начала пандемии, и большая часть продолжит это делать и после пандемии, а значит магазинам целесообразно будет адаптировать свое офлайн и онлайн-присутствие. Пандемия также показала перспективы продаж без физического продавца. Существующая модель магазина с кассиром может рассматриваться как переходный период между историческим портретом продавца-производителя- кассира в одном лице и торговыми точками нового поколения без контакта с продавцом.
По всей видимости, доля офлайн-магазинов снизится до уровня, необходимого для персонального взаимодействия покупателей с товарами и брендами. Эффективное сочетание виртуальных и физических точек продажи станет критерием выживания бизнеса. В офлайн- магазинах будут установлены VR-системы, которые создадут фундамент для ускорения развития live commerce, "торговли вживую" (формат онлайн-продаж в прямом эфире, во время которого ведущий стрима демонстрирует продукт и рассказывает о его преимуществах и уникальных свойствах в доступной для зрителей форме) и дадут возможность клиентам погрузиться в атмосферу покупок и загруженного торгового центра не выходя из дома.
Логистическая недвижимость. Несмотря на шок спроса в начальные периоды пандемии, логистика, склады и фулфилмент -явные победители 2020 года. Мы стали свидетелями крайне быстрого восстановления складской индустрии в значительной степени из-за всплеска спроса со стороны электронной коммерции и продуктового ритейла. Пандемия не стала источником новых трендов в логистической и складской недвижимости, но через замедление и ускорение глобальных мегатрендов актуализировала старые проблемы и показала новые направления для развития индустрии от общей цифровизации и автоматизации инфраструктуры до роста внимания к неохваченным нишам.
Сектор логистической недвижимости столкнется со множеством изменений, как и сама сфера логистики. Мегатренды проявят себя и здесь:
логистика становится все более гибкой и персонифицированной
здания и склады -технологически насыщенными
операции -защищенными, как для клиентов, так и для сотрудников
Тренд №1. Захват "последней мили". Электронная коммерция вошла в число победителей пандемии, однако беспрецедентное развитие индустрии не обошлось без болезней роста. Колебания спроса и необходимость в эффективной и безопасной доставке в рамках "последней мили" -заключительного этапа пути, на котором продукт попадает в руки потребителя, -важно как никогда. А учитывая, что за стратегические локации в черте города будут сражаться одни и те же игроки, переосмысление подходов к размещению складов "последней мили" станет одним из знаковых трендов постпандемийной реальности.
Несмотря на широкое обсуждение реконцепции торговых центров в склады, эксперты сходятся во мнении, что регуляторные ограничения и сопутствующий рост трафика значительно тормозят подобное переформатирование. Однако необходимость размещения центров микрофулфилмента и складов "последней мили" максимально близко к конечному потребителю, как и борьба игроков за подобные площади, заставит обратить внимание на более широкий спектр недвижимости. Так, расширение децентрализации и рост сотрудничества с частными провайдерами небольших помещений, особенно на фоне массового закрытия ритейловых предприятий, кафе и ресторанов, видится перспективным сценарием.
Тренд №2. Гибкий робосклад. С развитием электронной коммерции склады будут активнее выходить за рамки хранения оптовых запасов и превратятся в центры выполнения заказов с широким спектром услуг. Фулфилмент-центры будут активнее предоставлять клиентам дополнительные услуги, такие как обработка входящих онлайн-заказов, комплектование продуктов, упаковка и отгрузка. Вынужденная перестройка логистических цепочек, бум электронной коммерции на фоне пандемии и рост спроса на складские помещения и фулфилмент-центры заставляют как разработчиков специализированных решений, так и владельцев и операторов складской недвижимости переосмыслять типы продуктов в сфере недвижимости и размывать традиционные способы использования площадей, а компании также изучают возможность перепрофилировать офисные здания в складские помещения в ответ на снижение заполняемости офисов.
В долгосрочной перспективе конфигурация складской недвижимости продолжит изменяться, так как цепочки поставок и здания, на которые они опираются, все чаще переплетаются с повседневной жизнью городов. Сам дизайн, как существующих, так и новых складских помещений, также изменится от внедренных технологических инноваций. Например, поскольку применение роботов способно сократить потребность в площадях, склады смогут быть размещены в недоиспользуемых объектах недвижимости нестандартных форм и габаритов, ранее считавшихся непригодными для складской деятельности.
Однако на среднесрочном горизонте технологизация и автоматизация складской недвижимости будет оставаться уделом лидеров рынка и крупных игроков. Эффект масштаба с точки зрения технологизации логистической недвижимости является заманчивой целью для игроков рынка, но внимание игроков рынка будет в первую очередь сосредоточено на улучшении условий труда самого ценного актива -людей.
Тренд №3. Сверхсетевые и прогностические логистические маркетплейсы. В ближайшем будущем платформы, способные предоставить клиентам омниканальное взаимодействие, динамичные ценовые предложения и более широкий спектр сценариев поставок станут наиболее эффективными в управлении краткосрочными поставками в условиях нестабильности логистических цепочек.
Тенденция усложнения сетей цепочек поставок откроет новые возможности для логистических организаций и даже для курьеров и стартапов. Данный аспект подчеркнет важность комплексного анализа логистической недвижимости, а устойчивость как локальных, так и региональных цепочек поставок будет критически зависеть от грамотного подбора и локации, и инфраструктурного и технологического оснащения подобных хабов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter