6 января 2023 БКС Экспресс Емельянов Валерий
Ипотечное ралли закончилось. Инвесторы стоят перед сложным выбором: продавать сейчас или подождать. А если продавать, то во что переложиться. Оценим вариант перехода из недвижимости в акции.
Все внимание — на вторичку
Одна из типичных ошибок инвесторов — считать динамику цен по стоимости новостроек, которые они сами покупали. Но высокие цены у застройщиков доступны только самим застройщикам. Они идут в комплекте с льготной ипотекой и проектным финансированием.
Инвестор будет вынужден выходить из объекта по ценам вторичного рынка, где покупать у него будут другие физлица с обычной (не льготной) ипотекой. И там динамика может сильно отличаться от той, которая висит в рекламе, поисковых агрегаторах и отчетах застройщиков.
Смотреть нужно цены реальных сделок, которые фиксирует Росреестр и позднее передает в Росстат. Так, вторичка в среднем по России перестала расти в мае, а столичный рынок прошел пик еще в марте. Медианная цена в Москве за три квартала упала с 330 тыс. руб. за метр до 270 тыс. (-18%).
Где дно у рынка жилья
Недвижимость — самый инертный актив на рынке, а значит, если она уже выбрала направление, то будет двигаться в ту же сторону, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность. Обычно это занимает от полугода до двух лет.
Актуальные настроения на рынке жилья можно измерить через индекс ожиданий. Он рассчитывается как производная от динамики реальных последних цен и по факту показывает ускорение, с которым рынок растет, или, как в данном случае — падает.
Индекс считается по самому емкому и ликвидному рынку — московскому. Остальные города и регионы обычно идут за ним с некоторым опозданием. Индекс ожиданий пробил отметку 0 в мае (цены перестали расти) и уже полгода держится в отрицательной зоне.
Последний раз столь сильная коррекция динамики была в 2016 г., и она заняла около шести кварталов (1,5 года). Сейчас темпы снижения довольно умеренные: от 0,5% до 1,5% в месяц. При такой динамике в течение следующего года недвижимость может потерять 5–15%.
Что будет с акциями
На фондовом рынке ситуация — прямо противоположная. «Индекс страха» VIX, который отражает заложенный в акциях риск падения, стабильно снижается с марта. Российский аналогичный индикатор RVI к декабрю сократился почти вчетверо (со 140 до 30 пунктов).
В отличие от перекупленного рынка недвижимости, рынок акций по основным метрикам остается перепроданным. Исходя из размера прибыли, голубые фишки РФ сейчас торгуются с дисконтом почти 50% относительно своих средних исторических значений.
В базовых прогнозах инвестдомов, включая БКС, у большинства самых ликвидных акций стоят высокие ценовые таргеты. В среднем ожидается апсайд по индексу МосБиржи около 30% на конец 2023 г. С учетом дивидендов инвесторы могут заработать почти 40%.
Из недвижимости — в акции
Если у вас есть инвестиционный объект недвижимости, имеет смысл продать его сейчас и переложиться в ценные бумаги, в том числе в акции (как минимум, часть портфеля). Падение цен на недвижимость в размере до 15% отобьется арендными платежами только через три года.
Продажа на падающем рынке потребует от продавца дать скидку, но в сумме такая стратегия с высокой вероятностью сыграет в плюс. Цены на жилье все еще выше, чем они были в 2021 г. и ранее. То есть инвестор получит прибыль и от прироста недвижимости, и от акций.
В Москве за три года реальная цена сделок увеличилась на 60%. С учетом дисконта при продаже и уплаты налога это около 45% чистой прибыли. Если не продать сейчас, то через год можно остаться с приростом в 30% за все четыре года, то есть даже не отбить инфляцию.
Уход в акции решает эту проблему: в 2023 г как минимум можно рассчитывать на дивиденды. Даже если рынок будет стоять на месте, инвесторы могут получить 8–12% годовых (данные последних пяти лет). Это выше арендных ставок и ожидаемой инфляции (около 6% в год).
Выводы
- Реальные цены сделок на вторичном рынке падают быстрее, чем у застройщиков, теряя 18% с мартовских пиков.
- Индекс ожиданий на столичном рынке жилья закладывает падение длиной еще в несколько месяцев.
- В Москве при нынешних темпах снижения через год квартиры в среднем потеряют в цене до 15%.
- Рынок акций прошел коррекцию раньше, чем сектор недвижимости, он все еще остается дешевым, большинство прогнозов — в пользу восстановления.
- С учетом дивидендов акции могут принести инвесторам в 2023 г. не меньше, чем принесла недвижимость за весь срок ипотечного бума (2019–2021 гг.)
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Все внимание — на вторичку
Одна из типичных ошибок инвесторов — считать динамику цен по стоимости новостроек, которые они сами покупали. Но высокие цены у застройщиков доступны только самим застройщикам. Они идут в комплекте с льготной ипотекой и проектным финансированием.
Инвестор будет вынужден выходить из объекта по ценам вторичного рынка, где покупать у него будут другие физлица с обычной (не льготной) ипотекой. И там динамика может сильно отличаться от той, которая висит в рекламе, поисковых агрегаторах и отчетах застройщиков.
Смотреть нужно цены реальных сделок, которые фиксирует Росреестр и позднее передает в Росстат. Так, вторичка в среднем по России перестала расти в мае, а столичный рынок прошел пик еще в марте. Медианная цена в Москве за три квартала упала с 330 тыс. руб. за метр до 270 тыс. (-18%).
Где дно у рынка жилья
Недвижимость — самый инертный актив на рынке, а значит, если она уже выбрала направление, то будет двигаться в ту же сторону, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность. Обычно это занимает от полугода до двух лет.
Актуальные настроения на рынке жилья можно измерить через индекс ожиданий. Он рассчитывается как производная от динамики реальных последних цен и по факту показывает ускорение, с которым рынок растет, или, как в данном случае — падает.
Индекс считается по самому емкому и ликвидному рынку — московскому. Остальные города и регионы обычно идут за ним с некоторым опозданием. Индекс ожиданий пробил отметку 0 в мае (цены перестали расти) и уже полгода держится в отрицательной зоне.
Последний раз столь сильная коррекция динамики была в 2016 г., и она заняла около шести кварталов (1,5 года). Сейчас темпы снижения довольно умеренные: от 0,5% до 1,5% в месяц. При такой динамике в течение следующего года недвижимость может потерять 5–15%.
Что будет с акциями
На фондовом рынке ситуация — прямо противоположная. «Индекс страха» VIX, который отражает заложенный в акциях риск падения, стабильно снижается с марта. Российский аналогичный индикатор RVI к декабрю сократился почти вчетверо (со 140 до 30 пунктов).
В отличие от перекупленного рынка недвижимости, рынок акций по основным метрикам остается перепроданным. Исходя из размера прибыли, голубые фишки РФ сейчас торгуются с дисконтом почти 50% относительно своих средних исторических значений.
В базовых прогнозах инвестдомов, включая БКС, у большинства самых ликвидных акций стоят высокие ценовые таргеты. В среднем ожидается апсайд по индексу МосБиржи около 30% на конец 2023 г. С учетом дивидендов инвесторы могут заработать почти 40%.
Из недвижимости — в акции
Если у вас есть инвестиционный объект недвижимости, имеет смысл продать его сейчас и переложиться в ценные бумаги, в том числе в акции (как минимум, часть портфеля). Падение цен на недвижимость в размере до 15% отобьется арендными платежами только через три года.
Продажа на падающем рынке потребует от продавца дать скидку, но в сумме такая стратегия с высокой вероятностью сыграет в плюс. Цены на жилье все еще выше, чем они были в 2021 г. и ранее. То есть инвестор получит прибыль и от прироста недвижимости, и от акций.
В Москве за три года реальная цена сделок увеличилась на 60%. С учетом дисконта при продаже и уплаты налога это около 45% чистой прибыли. Если не продать сейчас, то через год можно остаться с приростом в 30% за все четыре года, то есть даже не отбить инфляцию.
Уход в акции решает эту проблему: в 2023 г как минимум можно рассчитывать на дивиденды. Даже если рынок будет стоять на месте, инвесторы могут получить 8–12% годовых (данные последних пяти лет). Это выше арендных ставок и ожидаемой инфляции (около 6% в год).
Выводы
- Реальные цены сделок на вторичном рынке падают быстрее, чем у застройщиков, теряя 18% с мартовских пиков.
- Индекс ожиданий на столичном рынке жилья закладывает падение длиной еще в несколько месяцев.
- В Москве при нынешних темпах снижения через год квартиры в среднем потеряют в цене до 15%.
- Рынок акций прошел коррекцию раньше, чем сектор недвижимости, он все еще остается дешевым, большинство прогнозов — в пользу восстановления.
- С учетом дивидендов акции могут принести инвесторам в 2023 г. не меньше, чем принесла недвижимость за весь срок ипотечного бума (2019–2021 гг.)
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter