2 февраля 2023 БКС Экспресс
Если вам нужен стабильный ежемесячный доход с инвестиций, то у вас есть две базовые опции: купить квартиру под сдачу (классика жанра) или собрать портфель из облигаций (более продвинутый кейс). Сравним их на простых примерах.
Берем типовую однушку
Бизнес-план для рантье в России обычно выглядит так: покупаем недорогой объект, приводим в товарный вид, сдаем и получаем ежемесячную ренту. Как правило, речь про однушки в удобной локации, на них стабильный спрос.
Инвесторы редко считают потенциальную доходность аренды. Но именно она определяет весь смысл инвестиций в жилье: если ставки получаются низкими относительно цены объекта, то выгоднее их вложить куда-то еще.
В разных городах разная норма доходности. В Москве однушка в среднем приносит 43,9 тыс. в месяц (менее 530 тыс. в год) при цене квартиры около 11 млн. Это заведомо мало (ниже 4,7% годовых) и не покрывает даже инфляцию.
Если отъехать подальше от столицы, то можно найти более доходные города, например, Ростов или Челябинск. Там ставки могут тягаться с инфляцией (6,6-7,5% в год). И недвижимость в разы доступнее: 4 млн и 2,5 млн соответственно за однушку.
Теперь сравним эти цифры с тем, что инвестор может получить на рынке облигаций с сопоставимым или более низким риском (за счет покупки бумаг сразу нескольких компаний). Для примера берем популярный «зарплатный портфель».
Какую зарплату он платит
После недавней ребалансировки купонная доходность модельного портфеля немного выросла, но стоимость бумаг осталась на прежнем уровне: с учетом НКД (накопленные купоны) он укладывается в 2 млн рублей при доходе 13,8 тыс. в месяц.
Для сравнения, типовая однушка в Челябинске, самом выгодном для рантье городе-миллионнике, приносит 15,5 тыс. в месяц при вложенных 2,5 млн. То есть требует на 25% больших инвестиций для дохода размером на 12% больше.
На каждый вложенный рубль портфель приносит сейчас 8,3% годовых купонами, но при этом его легко масштабировать. Каждая облигация в среднем стоит около 1000 рублей. Можно сохранить пропорции, увеличив (или уменьшив, если нужно) капитал.
Сколько портфелей брать
Для инвестора, который тратит в рублях, соотношение доходности и риска будет смещаться в пользу портфеля. Вероятность потерять ренту из-за проблем с одной квартирой выше, чем попасть под невыплаты сразу у семи компаний.
Чтобы переложиться из недвижимости в портфель с ежемесячными выплатами, можно использовать таблицу с переводными коэффициентами. Например, ростовская однушка (4 млн) стоит как два модельных набора.
Далее его можно настраивать под себя еще больше. И тут опции гораздо шире, чем с обычной жилой недвижимостью:
- Заменить корпоративные выпуски на государственные (снизить риск)
- Заменить короткие и средние выпуски на более длинные (поднять доходность)
- Увеличить число эмитентов (снизить риск)
- Добавить облигации с привязкой к валюте (заложить падение рубля)
- Добавить стабильные дивидендные акции (на случай низких ставок в будущем)
- Реинвестировать купоны (если доход прямо сейчас не нужен).
В конечном счете инвестор, выбирающий портфель, получает более высокую доходность (8,3% годовых против 3,8–7,5% в недвижимости), более низкие риски и более гибкие условия (от 7000 руб. инвестиций до нескольких миллионов).
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Берем типовую однушку
Бизнес-план для рантье в России обычно выглядит так: покупаем недорогой объект, приводим в товарный вид, сдаем и получаем ежемесячную ренту. Как правило, речь про однушки в удобной локации, на них стабильный спрос.
Инвесторы редко считают потенциальную доходность аренды. Но именно она определяет весь смысл инвестиций в жилье: если ставки получаются низкими относительно цены объекта, то выгоднее их вложить куда-то еще.
В разных городах разная норма доходности. В Москве однушка в среднем приносит 43,9 тыс. в месяц (менее 530 тыс. в год) при цене квартиры около 11 млн. Это заведомо мало (ниже 4,7% годовых) и не покрывает даже инфляцию.
Если отъехать подальше от столицы, то можно найти более доходные города, например, Ростов или Челябинск. Там ставки могут тягаться с инфляцией (6,6-7,5% в год). И недвижимость в разы доступнее: 4 млн и 2,5 млн соответственно за однушку.
Теперь сравним эти цифры с тем, что инвестор может получить на рынке облигаций с сопоставимым или более низким риском (за счет покупки бумаг сразу нескольких компаний). Для примера берем популярный «зарплатный портфель».
Какую зарплату он платит
После недавней ребалансировки купонная доходность модельного портфеля немного выросла, но стоимость бумаг осталась на прежнем уровне: с учетом НКД (накопленные купоны) он укладывается в 2 млн рублей при доходе 13,8 тыс. в месяц.
Для сравнения, типовая однушка в Челябинске, самом выгодном для рантье городе-миллионнике, приносит 15,5 тыс. в месяц при вложенных 2,5 млн. То есть требует на 25% больших инвестиций для дохода размером на 12% больше.
На каждый вложенный рубль портфель приносит сейчас 8,3% годовых купонами, но при этом его легко масштабировать. Каждая облигация в среднем стоит около 1000 рублей. Можно сохранить пропорции, увеличив (или уменьшив, если нужно) капитал.
Сколько портфелей брать
Для инвестора, который тратит в рублях, соотношение доходности и риска будет смещаться в пользу портфеля. Вероятность потерять ренту из-за проблем с одной квартирой выше, чем попасть под невыплаты сразу у семи компаний.
Чтобы переложиться из недвижимости в портфель с ежемесячными выплатами, можно использовать таблицу с переводными коэффициентами. Например, ростовская однушка (4 млн) стоит как два модельных набора.
Далее его можно настраивать под себя еще больше. И тут опции гораздо шире, чем с обычной жилой недвижимостью:
- Заменить корпоративные выпуски на государственные (снизить риск)
- Заменить короткие и средние выпуски на более длинные (поднять доходность)
- Увеличить число эмитентов (снизить риск)
- Добавить облигации с привязкой к валюте (заложить падение рубля)
- Добавить стабильные дивидендные акции (на случай низких ставок в будущем)
- Реинвестировать купоны (если доход прямо сейчас не нужен).
В конечном счете инвестор, выбирающий портфель, получает более высокую доходность (8,3% годовых против 3,8–7,5% в недвижимости), более низкие риски и более гибкие условия (от 7000 руб. инвестиций до нескольких миллионов).
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter