29 марта 2023 БКС Экспресс Емельянов Валерий
События вокруг банков на время заслонили не менее серьезную проблему — падение цен на коммерческую недвижимость. Все больше крупных игроков говорит о том, что это станет следующей фаза кризиса.
Что происходит
По мере роста ставки ФРС все больше девелоперских объектов начало генерировать убытки: стоимость аренды все чаще не покрывает ставки займов. Это приводит к падению цен на коммерческую недвижимость, а с ними и цен отраслевых фондов.
Снижение коснулось не только самых перегретых проектов, оно идет широким фронтом. Индекс Wilshire US Real Estate Investment Trust Total Market, отражающий динамику всего рынка, падает с декабря 2021 г. И он ускоряет свое падение в начале этого года.
По глубине падения (-30%) данный индикатор уже приблизился к обвалу 2020 г., когда большинство арендаторов сидело на карантине. По продолжительности это самая затяжная коррекция с 2007 г. В тот раз снижение цен привело к крушению Lehman Brothers и еще большим проблемам.
Что говорят на рынке
Мнения крупных игроков по поводу происходящего пока осторожные, но тревожные. Из последнего:
- JPMorgan видит критически значимые риски и ждет «следующий удар» именно в коммерческой недвижимости.
- Goldman Sachs насчитал $5,6 трлн долгов со стороны управляющих коммерческой недвижимостью перед банками.
- Bank of America сообщил, что его клиенты уже режут позиции в фондах, связанных с недвижимостью, и такого объема продаж не было с 2020 г.
Все эти комментарии пришли синхронно в один день на фоне продолжающегося падения акций REITs, прежде всего связанных с офисами и торговыми центрами. С начала года в этих сегментах фонды потеряли до 40–60% стоимости.
Насколько это опасно
В составе индекса S&P 500 недвижимость представлена более чем 30 компаниями, в основном это трасты (REITs), инвестирующие одновременно в большое число проектов: дома, офисы, склады, магазины, больницы.
Это голубые фишки США из сегмента недвижимости, но даже в сумме им сложно утащить за собой весь индекс, они занимают только 2,8% капитализации рынка, из них строго коммерческая — менее 2%.
Если взять цифры Goldman Sachs (в банках лежит $5,6 трлн долгов компаний из сферы недвижимости), то при доле невозврата до 9% (это максимум для XXI века) под риском около $500 млрд активов, или сотые доли процента баланса банков США и рынка акций.
Как на этом заработать
Очевидно, не стоит сейчас вкладывать в коммерческие REITs — несмотря на очень жирные дивиденды (до 8% годовых). Доходности там сейчас высоки только потому, что внутри фондов накоплено большое число дешевых объектов.
Низкая цена и высокие ставки у них связаны с наличием крупных долгов. У некоторых REITs отношение Debt/equity сейчас составляет 8–9 единиц, то есть они не расплатятся с кредиторами никогда, даже если все продадут.
Акции трастов недвижимости не доступны для шорта, поэтому заработать на их падении не получится. Но можно отобрать те, которые не инвестируют в офисы, склады и ТЦ, не имеют крупных долгов и оказались дешевы «за компанию».
- Digital Realty Trust (Покупать. Цель на год: $120 / +28%, дивиденд 5,2%)
Фонд вкладывает только в дата-центры, помещения под серверные установки и другие востребованные сейчас площадки, которые дешевле в обслуживании, чем офисы или магазины. Держится лучше рынка, тяжелых долгов не имеет.
- Healthpeak Properties (Покупать. Цель на год: $30 / +44%, дивиденд 5,8%)
Недорогой в обслуживании (менее 200 человек персонала) фонд медицинской недвижимости и домов престарелых. Стабильный социальный бизнес, пользующийся налоговыми льготами. Акция входит в S&P 500.
- Host Hotels & Resorts (Покупать. Цель на год: $22 / +45%, дивиденд 3,2%)
Отельный оператор. Держит около 80 объектов в партнерстве с основными брендами (Hyatt, Hilton, Marriott). Принадлежность к сфере туризма хорошо поддерживает акции: спрос растет быстрее кредитных ставок.
Что еще можно сделать
Есть две смежные отрасли, которые уже зацепило или может зацепить, если коммерческая недвижимость упадет в цене и нескоро поднимется. Это жилое строительство и товары для дома.
Девелоперы здорово выросли с октября на коррекции ипотечной ставки — в среднем на треть. Но это рост от низкой базы: ставки жилищных займов остаются на многолетних пиках (были выше 7% в октябре и теперь около 6%), и спрос на новые дома все равно падает.
В этот сегмент можно входить только в полной уверенности, что Америка быстро вернется к дешевой ипотеке. Но, если делать ставку на обрушение рынка недвижимости, то это повысит риски для банков, и скорее, приведет к падению акций девелоперов.
При таком сценарии лучше рынка себя будут чувствовать продавцы бытовых стройматериалов. Сейчас они падают на фоне снижения реальных продаж домов, но ожидания могут развернуться в любой момент.
Причины купить падающих строительных ретейлеров несколько:
1. Более половины домов в США нуждается в капитальном ремонте.
2. Шансы на улучшение жилищных условий через ипотеку откладываются на годы.
3. Продажи товаров для отделки (DIY) падают не так сильно, как продажи готового жилья.
Лучшие кандидаты на скорый подъем и переоценку:
Home Depot (Покупать. Цель на год: $360 / +28%)
Lowe’s Cos (Покупать. Цель на год: $290 / +52%)
Обе компании держат значительную долю рынка стройматериалов и инструментов для дома. Обе компании в последних отчетах показали двузначную рентабельность и обе дешевле рынка по основным мультипликаторам.
Коротко
- В американской недвижимости снова обнаружен пузырь, но теперь он касается коммерческих объектов (в основном офисов и магазинов).
- Эпицентр возможных проблем это трасты недвижимости, некоторые из которых входят в состав S&P 500, но их влияние на рынок не существенно.
- Трасты (REITs) могут создать проблемы у банков, если обнаружится большой объем невозвратных долгов, но пока масштабы потенциальной дыры не значительны.
- Инвесторы сейчас имеют возможность закупиться подешевевшей нишевой недвижимостью США, где нет таких проблем (дата-центры, больницы, отели).
- Жилая недвижимость может оказаться под риском ипотечного сжатия, и акций компаний и трастов, с нею связанных, лучше избегать.
- Можно сделать ход конем и поставить на продавцов стройматериалов, инструментов и товаров для дома — спрос на ремонт будет расти, а бумаги основных сетей как раз дешевы.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Что происходит
По мере роста ставки ФРС все больше девелоперских объектов начало генерировать убытки: стоимость аренды все чаще не покрывает ставки займов. Это приводит к падению цен на коммерческую недвижимость, а с ними и цен отраслевых фондов.
Снижение коснулось не только самых перегретых проектов, оно идет широким фронтом. Индекс Wilshire US Real Estate Investment Trust Total Market, отражающий динамику всего рынка, падает с декабря 2021 г. И он ускоряет свое падение в начале этого года.
По глубине падения (-30%) данный индикатор уже приблизился к обвалу 2020 г., когда большинство арендаторов сидело на карантине. По продолжительности это самая затяжная коррекция с 2007 г. В тот раз снижение цен привело к крушению Lehman Brothers и еще большим проблемам.
Что говорят на рынке
Мнения крупных игроков по поводу происходящего пока осторожные, но тревожные. Из последнего:
- JPMorgan видит критически значимые риски и ждет «следующий удар» именно в коммерческой недвижимости.
- Goldman Sachs насчитал $5,6 трлн долгов со стороны управляющих коммерческой недвижимостью перед банками.
- Bank of America сообщил, что его клиенты уже режут позиции в фондах, связанных с недвижимостью, и такого объема продаж не было с 2020 г.
Все эти комментарии пришли синхронно в один день на фоне продолжающегося падения акций REITs, прежде всего связанных с офисами и торговыми центрами. С начала года в этих сегментах фонды потеряли до 40–60% стоимости.
Насколько это опасно
В составе индекса S&P 500 недвижимость представлена более чем 30 компаниями, в основном это трасты (REITs), инвестирующие одновременно в большое число проектов: дома, офисы, склады, магазины, больницы.
Это голубые фишки США из сегмента недвижимости, но даже в сумме им сложно утащить за собой весь индекс, они занимают только 2,8% капитализации рынка, из них строго коммерческая — менее 2%.
Если взять цифры Goldman Sachs (в банках лежит $5,6 трлн долгов компаний из сферы недвижимости), то при доле невозврата до 9% (это максимум для XXI века) под риском около $500 млрд активов, или сотые доли процента баланса банков США и рынка акций.
Как на этом заработать
Очевидно, не стоит сейчас вкладывать в коммерческие REITs — несмотря на очень жирные дивиденды (до 8% годовых). Доходности там сейчас высоки только потому, что внутри фондов накоплено большое число дешевых объектов.
Низкая цена и высокие ставки у них связаны с наличием крупных долгов. У некоторых REITs отношение Debt/equity сейчас составляет 8–9 единиц, то есть они не расплатятся с кредиторами никогда, даже если все продадут.
Акции трастов недвижимости не доступны для шорта, поэтому заработать на их падении не получится. Но можно отобрать те, которые не инвестируют в офисы, склады и ТЦ, не имеют крупных долгов и оказались дешевы «за компанию».
- Digital Realty Trust (Покупать. Цель на год: $120 / +28%, дивиденд 5,2%)
Фонд вкладывает только в дата-центры, помещения под серверные установки и другие востребованные сейчас площадки, которые дешевле в обслуживании, чем офисы или магазины. Держится лучше рынка, тяжелых долгов не имеет.
- Healthpeak Properties (Покупать. Цель на год: $30 / +44%, дивиденд 5,8%)
Недорогой в обслуживании (менее 200 человек персонала) фонд медицинской недвижимости и домов престарелых. Стабильный социальный бизнес, пользующийся налоговыми льготами. Акция входит в S&P 500.
- Host Hotels & Resorts (Покупать. Цель на год: $22 / +45%, дивиденд 3,2%)
Отельный оператор. Держит около 80 объектов в партнерстве с основными брендами (Hyatt, Hilton, Marriott). Принадлежность к сфере туризма хорошо поддерживает акции: спрос растет быстрее кредитных ставок.
Что еще можно сделать
Есть две смежные отрасли, которые уже зацепило или может зацепить, если коммерческая недвижимость упадет в цене и нескоро поднимется. Это жилое строительство и товары для дома.
Девелоперы здорово выросли с октября на коррекции ипотечной ставки — в среднем на треть. Но это рост от низкой базы: ставки жилищных займов остаются на многолетних пиках (были выше 7% в октябре и теперь около 6%), и спрос на новые дома все равно падает.
В этот сегмент можно входить только в полной уверенности, что Америка быстро вернется к дешевой ипотеке. Но, если делать ставку на обрушение рынка недвижимости, то это повысит риски для банков, и скорее, приведет к падению акций девелоперов.
При таком сценарии лучше рынка себя будут чувствовать продавцы бытовых стройматериалов. Сейчас они падают на фоне снижения реальных продаж домов, но ожидания могут развернуться в любой момент.
Причины купить падающих строительных ретейлеров несколько:
1. Более половины домов в США нуждается в капитальном ремонте.
2. Шансы на улучшение жилищных условий через ипотеку откладываются на годы.
3. Продажи товаров для отделки (DIY) падают не так сильно, как продажи готового жилья.
Лучшие кандидаты на скорый подъем и переоценку:
Home Depot (Покупать. Цель на год: $360 / +28%)
Lowe’s Cos (Покупать. Цель на год: $290 / +52%)
Обе компании держат значительную долю рынка стройматериалов и инструментов для дома. Обе компании в последних отчетах показали двузначную рентабельность и обе дешевле рынка по основным мультипликаторам.
Коротко
- В американской недвижимости снова обнаружен пузырь, но теперь он касается коммерческих объектов (в основном офисов и магазинов).
- Эпицентр возможных проблем это трасты недвижимости, некоторые из которых входят в состав S&P 500, но их влияние на рынок не существенно.
- Трасты (REITs) могут создать проблемы у банков, если обнаружится большой объем невозвратных долгов, но пока масштабы потенциальной дыры не значительны.
- Инвесторы сейчас имеют возможность закупиться подешевевшей нишевой недвижимостью США, где нет таких проблем (дата-центры, больницы, отели).
- Жилая недвижимость может оказаться под риском ипотечного сжатия, и акций компаний и трастов, с нею связанных, лучше избегать.
- Можно сделать ход конем и поставить на продавцов стройматериалов, инструментов и товаров для дома — спрос на ремонт будет расти, а бумаги основных сетей как раз дешевы.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter