16 июня 2023
Обратил внимание на припавший «Парус-Логистика» и решил, что молча прикупить его будет слишком скучно. После чего плодотворно пообщался с Олегом Смирновым, business development менеджером Паруса. Принёс некоторые тезисы для тех, кто также, как и я, страдает от отсутствия широты выбора приемлемых фондов после самовыпиливания ПНК.
➡ УК ведёт с ЦБ переговоры на предмет того, что фонды с 30-50% кредитного плеча в своём составе не являются более рискованными, чем другие предложения на рынке. И, соответственно, было бы неплохо выводить их без требований к статусу квалифицированного инвестора. Но когда будут подвижки — неизвестно. Выпускать без кредитного плеча совсем — пока не планируется, так как нужно много собственных средств для стартовой «загрузки» фонда перед распродажей паёв в рынок.
➡ Парус-Логистика в данный момент стоит в стакане за 980 рублей, потому что недавно проведена очередная плановая эмиссия паёв, замещающая кредитное плечо, на которое фонд был выпущен. Сейчас осталось паёв примерно на 200 миллионов рублей из 800, сметают их быстро. Ещё на 700 миллионов будет конечная эмиссия в июле, после чего продажа завершится. Соответственно, если кому интересно входить, то удачные моменты — примерно сейчас, а потом через месяц. Пост не проплачен, просто факт — потом подзадерут. Я себе зачерпнул.
Об очередной эмиссии сообщают у себя в телеграм-канале.
➡ В течение лета выпустят в продажу фонд «Парус-Двинцев» — это офисный центр на Савёловской. Олег утверждает, что объект удачно пережил ротацию арендаторов в 2022 году и сейчас имеет шикарный показатель вакансии в 3-4%. В частности, в него заехал Geely и ряд других арендаторов, локальные игроки нарастили площади. Объект строили сами десяток лет назад своими девелоперскими структурами и хорошо его знают. К офисникам отношусь с осторожностью, но для диверсификации секторной гляну. Может, на 1-2% окунусь в рамках общей доли Паруса в активах. Обещают по нему выпустить вскоре видео с рассказом.
➡ Чуть попозже зарядят сразу вереницу разных фондов — будут и офисные, и складские, и торговые площади, но больше всего заинтересовало упоминание фонда с дата-центром внутри. Живенько хочу поизучать информацию об этой штуке, когда её станет побольше. В целом, судя по всему, спрос на объекты Паруса более чем существенный даже с ограничением по статусу квала, так что, с одной стороны, развиваться им не лениво, а совокупная СЧА позволяет достигать эффектов масштаба, но с другой же — может, сильно торопиться с фондами без ограничений мотивации и нет.
➡ Ну и из смешного. Всплеск котировки в Парус-СБЛ видели. Подтверждают, что чей-то толстый палец промахнулся и мимо лимитки собрал весь стакан рыночной заявкой. Коллеги, аккуратнее:))))))
Фонды недвижимости "Парус". Увлекательный омут возможностей
Для затравочки: ни в одном источнике, включая 2 официальных сайта, не смог найти правила управления фондами “Паруса”. Не долго думая, обратился в поддержку, где был обрадован следующим: правила управления предоставляются лишь пайщикам. Какие молодцы! Деньги принесите, а потом мы расскажем, как будем ими управлять. Не-а, не пойдёт, чуть позже узнаете, почему, ибо правила я всё же изучил.
Отличия структуры и стратегии от ПНК-Рентал
Фонды управляющей компании “Парус” имеют ряд значимых отличий. Во-первых и в главных, для приобретения паёв необходим статус квалифицированного инвестора. Во-вторых, эти фонды используют льготное кредитное плечо, которое не собираются погашать. К примеру, доходность платежей по одному из объектов составляет 10,5%, притом до июля 2022 года доходность составляла 8,9% годовых, и изменение произошло по той причине, что управляющая компания отказалась от погашения кредита в течение ближайших 3 лет, поскольку ссуды являются льготными, и их погашение признано нецелесообразным.В конце 2024 года фонд планирует обратиться за пролонгацией кредита, и если условия его продления будут признаны неудовлетворительными - в течение года при помощи дополнительной эмиссии кредит будет погашен. Аналогичная модель теперь применяется ко всем фондам, более подробно с ней можно ознакомиться в предоставленном управляющей компанией видео.
Далее, каждый отдельный фонд сформирован одним объектом. В некоторой степени такой подход честнее: есть 3 фонда (к выходу на рынок готовятся ещё 6), хочешь распределить риски - комбинируй их в портфеле так, как считаешь нужным. Итак, что нам доступно:
Фонд ПАРУС-ОЗН содержит в себе площади одного производственно-логистического центра, занимаемого “Озоном”, с индексируемым на 4% в год договором аренды до 2030 года и возможностью пролонгации. Стоимость чистых активов фонда составляет 2 481 млн руб., при этом 1,1 млрд руб. обеспечено собственными средствами, а оставшаяся сумма - кредитом Сбербанка. Ввиду этого, а также менее скромных, чем у ПНК, комиссий, а ещё - более рыночной модели покупки объектов - и доходность выплат до вычета НДФЛ варьируется вокруг 9-9,1% годовых. Промо-материалы же обещают 10,7% доходность арендного потока, а также аж 9,5% годовых за счёт переоценки, что представляется в контексте макроэкономической обстановки весьма смелым заявлением. Но управляющая компания не стесняется и рисует грандиозные цифры в калькуляторе доходности, рассчитанные на основе долгосрочной доходности в 26,8% (!!!!) с учётом реинвестирования. Выплаты производятся раз в месяц в течение 2 недель после закрытия месяца.
Фонд ПАРУС-СБЛ - это объект с СЧА в размере 1,95 млрд. руб., среди которых 1,27 млрд. - капитал инвесторов, 0,67 млрд. - кредитные средства. Якорный арендатор - Сберлогистика, договор до 2029 года с индексацией арендной платы на 5% в год. Актуальная доходность выплат - 10,5%.
Фонд ПАРУС-НОРДВЭЙ - наиболее молодой из выпущенных фондов, располагает логистическим комплексом из кластера Санкт-Петербург - Шушары. Его СЧА 5,2 млрд. руб, и на данный момент лишь 1,8 млрд. - собственные средства, а кредитные - 3,3 млрд. Текущая доходность платежей - 10,1%, и в качестве плюса можно отметить, что это наконец-то комплекс с внутренней диверсификацией, разделённый на договоры с различными арендаторами. Как мы и обсуждали, именно движение от монструозных складов под заказчика к высококлассным, но рассчитанным на разных арендаторов объектам может стать одним из трендов рынка.
Риски разделены между фондами?
Да, но не все. В соответствии с законодательством все штрафы, пени и неустойки по кредитному договору платятся за счет средств УК, а не фонда. С одной стороны, это создаёт определённый уровень безопасности для для пайщиков, но с другой - финансовые санкции, наложенные на управляющую компанию, могут повлиять на функционирование сразу всех фондов, и пусть риск не слишком значителен, но иметь в виду этот элемент неполного разделения ответственности - стоит. Как и в целом тот факт, что управляющая компания - одна.
Расходы и комиссии.
Сколько платим? Фиксированно 10 миллионов в год за управление фондом, 10% от суммы арендного дохода (или чуть менее 1% СЧА), 10% от продажи актива с прибылью в сравнении с ценой приобретения. Так говорит реклама.
А на самом деле на комиссии может уйти весь фонд.
Но для этого уже следует изучить правила управления. Фиксированное вознаграждение индексируется - так, сумма за 2022 год составляет 10,4 млн руб, за 2023 год 10,8 млн - и далее по 400 тыс. в год. Также в рекламе забывают сообщить, что УК берёт 2% от сумм, выплаченных по кредитному договору. Но самое интересное - комиссии спецдепозитарию, регистратору и оценщикам, которые могут составлять…до 100% (ста процентов) стоимости чистых активов в год. Также правилами управления предусмотрено, что в целом максимальный размер расходов может достигать 100% (сто процентов) стоимости чистых активов.
А кому отдаём деньги под управление и платим?
Структура управления здесь, в отличие от ситуации с ПНК-Рентал, весьма простая и понятная. Основным юридическим лицом управляющей компании является ООО "ПАРУС УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" (ИНН 9725033031), совокупно вместе с внебиржевыми историями в настоящее время публично озвучиваемый объём проектов составляет 50 млрд. руб. С 17 февраля 2022 года ООО "ПАРУС УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" руководит Салатова Татьяна Николаевна (ИНН 773102681252), исторически (2016-2021 гг) замеченная в интересной компании ООО УК “Рик Капитал” (ИНН 7706625945). Интересна она тем, что занималась “запаковкой” активов якутских бизнесменов и депутатов, но 24 ноября 2022 года ликвидирована в процессе реорганизации и “ухода в тень” объектов, которым не к лицу публичность. В свою очередь, её материнская компания АО “РИК” - знаменитая в регионе структура, осуществлявшая качественное и не очень освоение денежных средств в том числе из республиканского бюджета. С одной стороны, это означает, что функционер управлял активами, не всегда преследуя цель максимизировать доходность пайщиков, с другой же - судя по имеющимся сведениям, бенефициаров в обиде не оставлял. Собственники долей исторически руководили множеством различных проектов по управлению недвижимостью, что прослеживается как из собственного исследования связей, так и из сведений сайта управляющей компании, где сказано, что УК PARUS Asset Management создана основателями компаний Knight Frank Russia и Central Properties. Связка с другими проектами команды проглядывается преимущественно через доли менеджеров в других юридических лицах, а не перекрёстное владение.
Финансовый результат текущей деятельности в отчётах ООО "ПАРУС УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" уже сегодня отражается хронически положительным, и вопросы о том, будут ли закручиваться гайки наших расходов, а также о том, как долго инвесторы управляющей компании готовы подпитывать её деньгами, в данном случае стоят чуть менее остро.
Безграничная свобода инструментов управляющего.
На примере правил управления ПАРУС-ОЗН мы видим возможность вложения средств в ценные бумаги и производные финансовые инструменты, депозиты, паи других фондов, акции, облигации и многое другое. Более того, предусматривается возможность вложений средств фонда не только в российские, но и иностранные активы. Кроме того, наличествует широкий перечень возможностей для вложения в самые разные объекты недвижимости на территории разных стран. Это можно трактовать так, что завтра фонду не понравится его логистический комплекс, он его продаст и купит дачу в Австралии. При всём этом наш финансовый инструмент - ЗПИФ, то есть погашение его паёв является ограниченным при соответствующем желании УК и мажоритарных владельцев паёв. Будете продавать другим участникам рынка, если на бирже найдёте желающих купить паи дачи в Австралии, а УК решит трактовать ситуацию как не предполагающую обязательств по выкупу паёв.
К чести "Паруса", в качестве контраргумента отмечу, что всем, кто не согласен с политикой фиксации кредитного плеча, предложено воспользоваться правом на погашение.
Что с гуся?
Итак, покупать ли? Ведь что получается: как и в целом в случае с любым ПИФ, наиболее главный, фундаментальный принцип - доверяем ли мы управляющему нашими средствами, обладаем ли верой в то, что аккумулированные ресурсы будут использованы компетентно, профессионально и качественно. В случае с фондами "Паруса" читатель, я думаю, уже не нуждается в детальных объяснениях: компетентная и вызывающая доверие команда профессионалов предлагает нам наделить их неограниченными теоретическими возможностями для использования активов фонда, чтобы управление при помощи кредитного плеча...приносило доход меньше, чем в ПНК.
Кажется, что смысл в этой забаве полностью отсутствует, но на мой взгляд - это не совсем так. Ведь помимо репутации не стоит забывать плюсы в виде понятных механизмов диверсификации руками самого инвестора, а также более прозрачная модель, при которой снимается зависимость от аффилированной группы индустриального застройщика с загадочным уровнем устойчивости, за счёт использования которого выгодно приобретаются новые объекты.
Ограничение в виде квалификации инвестора, на мой взгляд, присутствует вполне заслуженно (хотя, я бы сделал его и для ПНК Рентал). Пожалуй, данные фонды в весьма и весьма ограниченных долях портфеля могут быть использованы человеком, отчётливо понимающим риски и перспективы. К примеру, 5% на ПНК и 5% на "Парус", вряд ли сильно больше у подавляющего большинства. Я рассмотрю для себя этот финансовый инструмент - в конце концов, частичное использование заёмного капитала под управление недвижимостью не является в чистом виде тем же самым, что маржинальные сделки на брокерском счёте - но призываю к ответственности при принятии подобного решения.
Такие дела.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба