24 августа 2023 Тинькофф Банк | ЦИАН
Один из крупнейших онлайн-сервисов для аренды и продажи недвижимости в России опубликовал результаты за второй квартал и первое полугодие 2023-го. После анализа отчета мы приняли решение подтвердить нашу идею на покупку, а почему — рассказываем далее в обзоре.
Что происходит на рынке недвижимости?
Спрос на рынке недвижимости в России начал постепенно восстанавливаться, но предложение все еще превышает спрос.
По данным сервиса «СберИндекс», цены на первичном рынке в Москве в июле выросли на 1,3% м/м и на 0,2% с начала года. А вот по сравнению с локальными максимумами сентября 2022-го цены все-таки скорректировались на 3,3%.
Застройщики начали вновь активно повышать цены на конкретные лоты. Рост цен, зафиксированный на рынке новостроек в Москве, сформировался не только за счет выхода достаточно дорогих новинок, но и из-за возврата к практике регулярной индексации цен (в начале года девелоперы стимулировали спрос через предоставление скидок).
По итогам 2023 года совокупная выручка ведущих девелоперов Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти может вырасти на 7% г/г, до 2,32 млрд рублей. И это, несмотря на рост ключевой ставки, которая приводит к увеличению ипотечных ставок. Напомним, что недавно Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6—8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13—14% в кредитах на жилье в готовых домах.
Но удорожание ипотечных кредитов коснется в первую очередь вторичного рынка. Большинство сделок на первичном рынке заключаются по программам льготной ипотеки. Таким образом, повышение ставки ЦБ и следом стоимости кредита может стать драйвером массового перехода покупателей в сегмент нового жилья.
Цены на вторичном рынке продолжают расти. В июле они выросли на 0,8% м/м, а с сентября 2022-го — на 7,1%
При этом объемы предложения продолжают снижаться. В июле покупателям было доступно 200 тысяч лотов, что на 7% меньше, чем в конце июня. Это снижение объясняется активизацией покупателей, а также сезонным затишьем в середине лета. Рекордные показатели фактического спроса в июне вполне могут оказаться локальными максимумами рынка. Решение Банка России по повышению ключевой ставки уберет с рынка (по крайней мере, на какое-то время) часть покупателей-ипотечников, так как рыночные уровни ипотечных ставок ушли в диапазон 11,5—12% годовых.
Основа адресуемого рынка для Циана — агентские комиссии на рынках вторичной и коммерческой недвижимости, а также рекламные расходы девелоперов в первичном сегменте.
Вторичный рынок
Доля комиссионного фонда, которая выделяется на онлайн-объявления вторичной недвижимости, в России все еще мала по сравнению с другими странами. В прошлом году она увеличилась с 3—4% до 6%, но в перспективе может вырасти до 10% и более. В развитых странах, таких как Германия, Великобритания и США, этот показатель уже находится на уровне 10—16%.
Первичный рынок
В 2022 году рекламные бюджеты застройщиков в России оценивались примерно в 60—65 млрд рублей, из которых около 5% направлялось на онлайн-классифайды. Этому показателю есть куда расти, учитывая опыт других стран. В развитых странах девелоперы направляют около 13—19% рекламных расходов на онлайн-классифайды.
Что показал отчет?
Выручка
Во втором квартале 2023-го совокупная выручка Циана выросла на 40% год к году. Более 90% выручки приносит основной бизнес, куда входит:
размещение объявлений о вторичной и коммерческой недвижимости,
лидогенерация для девелоперов (первичный рынок недвижимости);
медийная реклама.
Рост выручки основного бизнеса во втором квартале составил 42% г/г. Как проявил себя каждый из сегментов основного бизнеса в прошедшем квартале, неизвестно (компания не раскрывает эти данные). Однако есть данные за первое полугодие:
выручка от размещения объявлений — +25% г/г;
от лидогенерации — +75% г/г;
от медийной рекламы — +41% г/г.
Помимо основного бизнеса, Циан предлагает еще дополнительные и смежные услуги, включая ипотечный маркетплейс, который отметился ростом выручки почти в четыре раза в годовом выражении во втором квартале. Такой значительный скачок доходов в первую очередь связан с эффектом низкой базы прошлого года. Напомним, что во втором квартале 2022-го спрос на ипотечные кредиты падал на фоне роста ключевой ставки.
Если разбить выручку не по сегментам, а по регионам присутствия, то Москва и Московская область остаются ключевым рынком для Циана. По итогам первого полугодия 2023-го выручка основного бизнеса на этом рынке увеличилась на 41% г/г (до 3,6 млрд рублей).
Теперь поговорим об основных драйверах роста выручки компании.
Повышение монетизации. Средний чек за день размещения объявления за первое полугодие 2023-го вырос на 17% г/г. Средний чек в Москве в разы больше, чем в регионах, но растет он медленнее, а за первое полугодие вовсе показал небольшое снижение (-1% г/г против +27% г/г в регионах). Среднюю выручку за лид компания не раскрывала, но в прошлые периоды она росла двузначными темпами.
Увеличение срока экспозиции объявлений на платформе. Если раньше квартира на вторичке продавалась около двух месяцев, то с начала 2023-го речь идет уже почти о трех месяцах. Это играет на руку Циану, потому что клиентам необходимо размещать рекламу на платформе компании на более длительный срок.
Рост числа размещений. Совокупное число объявлений о продаже/сдаче в аренду недвижимости за первое полугодие 2023-го выросло на 7% г/г. Драйвером роста стали регионы, где база объявлений увеличилась на 24% г/г. В Москве и Московской области база объявлений выросла за год всего на 4% г/г.
EBITDA
Скорректированная EBITDA за второй квартал 2023-го выросла на 23% г/г, до 590 млн рублей. При этом рентабельность по этому показателю снизилась до 22,2% (с 25,2% годом ранее) на фоне нормализации рекламных расходов (+132% г/г), поскольку в прошлом году компания существенно оптимизировала рекламный бюджет. При этом, если проводить сравнение с первым кварталом 2023-го, то наблюдается улучшение рентабельности на 7,5 п. п. (с 14,7% до 22,2%).
Рентабельность основного бизнеса за первое полугодие 2023-го тоже несколько снизилась (до 24,5% с 26,7% годом ранее). Положительной EBITDA могут похвастаться только основные сегменты бизнеса Циана в Москве и Московской области. В других регионах основной бизнес приносит убытки. Дополнительные сервисы пока тоже убыточные, причем во всех регионах. Но менеджмент ждет, что большинство из них выйдет на уровень безубыточности уже к 2025 году.
Чистая прибыль
Во втором квартале 2023-го Циан сумел заработать чистую прибыль в размере 404 млн рублей (годом ранее были убытки в размере 433 млн рублей). Одним из драйверов прибыли стал доход от курсовых разниц в размере 178 млн рублей (годом ранее компания получила убыток от курсовых разниц в размере 663 млн рублей).
Что с акциями?
Циан зарегистрирована на Кипре, и перенос регистрации в Россию — важный шаг в решении проблемы выплат дивидендов. Пока компания не заявляла о планах смены регистрации. Но на ее балансе уже накопился приличный объем средств (5,2 млрд рублей по состоянию на конец второго квартала 2023-го). Более того, менеджмент не раз заявлял, что рассмотрит любые способы распределении средств среди акционеров.
Учитывая делистинг акций компании с американской биржи NYSE с 1 августа, мы ждем подробностей по вопросу редомициляции в ближайшие месяцы. Новости, связанные с этим вопросом, могут дать дополнительный импульс бумагам Циана.
По нашим расчетам, мультипликатор EV/EBITDA на 2023 год находится на уровне 19,3х.
Ну и что?
Текущая рыночная конъюнктура позитивна для Циана. Предложение на рынке недвижимости все еще превышает спрос, а цены на недвижимость сохраняются на высоком уровне. Это по-прежнему приводит к увеличению сроков размещения объявлений о продаже и аренде недвижимости на платформе Циана, а значит, приводит и к росту доходов сервиса. Например, в июле срок экспозиции объявлений о продаже вторичной недвижимости только в Москве в среднем увеличился на 86% г/г.
Недавнее повышение ключевой ставки Банком России до 12%, с одной стороны, может снизить спрос на рынке вторичной недвижимости (это может привести к сокращению количества объявлений на Циане). С другой стороны, это событие может спровоцировать переход покупателей со вторичного рынка недвижимости на первичный. Ведь первичный рынок более защищен от роста ставок действующими льготными программами по ипотеке. Это, в свою очередь, должно способствовать увеличению доходов Циана от лидогенерации для девелоперов.
Циан два раза в год повышает тарифы (в среднем на 10—20%). Сезонное повышение тарифов осенью должно поддержать хорошие темпы роста среднего чека размещения и лидов к девелоперам.
Компания фокусируется на поддержании лидирующих позиций на рынке, обеспечении стабильного денежного потока и рентабельности бизнеса. Рентабельность основного бизнеса в Москве и Московской области по EBITDA составляет около 25%.
Во второй половине 2022-го Циан смог выбраться из убытков и стал зарабатывать чистую прибыль. Компания удерживает прибыльность уже четыре квартала подряд.
Циан накопил более 5 млрд рублей на своих счетах. В перспективе часть этих средств компания может направить на дивиденды.
Неопределенность относительно корпоративной реструктуризации и редомициляции сохраняется. С 1 августа акции компании перестали обращаться на американской бирже NYSE. При этом листинг на Мосбирже сохраняется, и бумаги компании торгуются, как и прежде. Ожидаем подробностей реструктуризации в ближайшее время. Перенос регистрации и первичного листинга в дружественную юрисдикцию в будущем может стать основой для распределения денежных средств среди акционеров компании.
Бумаги Циана превысили наш предыдущий таргет (608 рублей за акцию), а с момента открытия нашей идеи в апреле инвесторы могли заработать уже более 60% доходности. Мы подтверждаем нашу идею на покупку бумаг Циана и повышаем таргет на горизонте года до 1 057 рублей за акцию. Потенциал роста с текущих уровней — более 30%.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Что происходит на рынке недвижимости?
Спрос на рынке недвижимости в России начал постепенно восстанавливаться, но предложение все еще превышает спрос.
По данным сервиса «СберИндекс», цены на первичном рынке в Москве в июле выросли на 1,3% м/м и на 0,2% с начала года. А вот по сравнению с локальными максимумами сентября 2022-го цены все-таки скорректировались на 3,3%.
Застройщики начали вновь активно повышать цены на конкретные лоты. Рост цен, зафиксированный на рынке новостроек в Москве, сформировался не только за счет выхода достаточно дорогих новинок, но и из-за возврата к практике регулярной индексации цен (в начале года девелоперы стимулировали спрос через предоставление скидок).
По итогам 2023 года совокупная выручка ведущих девелоперов Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти может вырасти на 7% г/г, до 2,32 млрд рублей. И это, несмотря на рост ключевой ставки, которая приводит к увеличению ипотечных ставок. Напомним, что недавно Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6—8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13—14% в кредитах на жилье в готовых домах.
Но удорожание ипотечных кредитов коснется в первую очередь вторичного рынка. Большинство сделок на первичном рынке заключаются по программам льготной ипотеки. Таким образом, повышение ставки ЦБ и следом стоимости кредита может стать драйвером массового перехода покупателей в сегмент нового жилья.
Цены на вторичном рынке продолжают расти. В июле они выросли на 0,8% м/м, а с сентября 2022-го — на 7,1%
При этом объемы предложения продолжают снижаться. В июле покупателям было доступно 200 тысяч лотов, что на 7% меньше, чем в конце июня. Это снижение объясняется активизацией покупателей, а также сезонным затишьем в середине лета. Рекордные показатели фактического спроса в июне вполне могут оказаться локальными максимумами рынка. Решение Банка России по повышению ключевой ставки уберет с рынка (по крайней мере, на какое-то время) часть покупателей-ипотечников, так как рыночные уровни ипотечных ставок ушли в диапазон 11,5—12% годовых.
Основа адресуемого рынка для Циана — агентские комиссии на рынках вторичной и коммерческой недвижимости, а также рекламные расходы девелоперов в первичном сегменте.
Вторичный рынок
Доля комиссионного фонда, которая выделяется на онлайн-объявления вторичной недвижимости, в России все еще мала по сравнению с другими странами. В прошлом году она увеличилась с 3—4% до 6%, но в перспективе может вырасти до 10% и более. В развитых странах, таких как Германия, Великобритания и США, этот показатель уже находится на уровне 10—16%.
Первичный рынок
В 2022 году рекламные бюджеты застройщиков в России оценивались примерно в 60—65 млрд рублей, из которых около 5% направлялось на онлайн-классифайды. Этому показателю есть куда расти, учитывая опыт других стран. В развитых странах девелоперы направляют около 13—19% рекламных расходов на онлайн-классифайды.
Что показал отчет?
Выручка
Во втором квартале 2023-го совокупная выручка Циана выросла на 40% год к году. Более 90% выручки приносит основной бизнес, куда входит:
размещение объявлений о вторичной и коммерческой недвижимости,
лидогенерация для девелоперов (первичный рынок недвижимости);
медийная реклама.
Рост выручки основного бизнеса во втором квартале составил 42% г/г. Как проявил себя каждый из сегментов основного бизнеса в прошедшем квартале, неизвестно (компания не раскрывает эти данные). Однако есть данные за первое полугодие:
выручка от размещения объявлений — +25% г/г;
от лидогенерации — +75% г/г;
от медийной рекламы — +41% г/г.
Помимо основного бизнеса, Циан предлагает еще дополнительные и смежные услуги, включая ипотечный маркетплейс, который отметился ростом выручки почти в четыре раза в годовом выражении во втором квартале. Такой значительный скачок доходов в первую очередь связан с эффектом низкой базы прошлого года. Напомним, что во втором квартале 2022-го спрос на ипотечные кредиты падал на фоне роста ключевой ставки.
Если разбить выручку не по сегментам, а по регионам присутствия, то Москва и Московская область остаются ключевым рынком для Циана. По итогам первого полугодия 2023-го выручка основного бизнеса на этом рынке увеличилась на 41% г/г (до 3,6 млрд рублей).
Теперь поговорим об основных драйверах роста выручки компании.
Повышение монетизации. Средний чек за день размещения объявления за первое полугодие 2023-го вырос на 17% г/г. Средний чек в Москве в разы больше, чем в регионах, но растет он медленнее, а за первое полугодие вовсе показал небольшое снижение (-1% г/г против +27% г/г в регионах). Среднюю выручку за лид компания не раскрывала, но в прошлые периоды она росла двузначными темпами.
Увеличение срока экспозиции объявлений на платформе. Если раньше квартира на вторичке продавалась около двух месяцев, то с начала 2023-го речь идет уже почти о трех месяцах. Это играет на руку Циану, потому что клиентам необходимо размещать рекламу на платформе компании на более длительный срок.
Рост числа размещений. Совокупное число объявлений о продаже/сдаче в аренду недвижимости за первое полугодие 2023-го выросло на 7% г/г. Драйвером роста стали регионы, где база объявлений увеличилась на 24% г/г. В Москве и Московской области база объявлений выросла за год всего на 4% г/г.
EBITDA
Скорректированная EBITDA за второй квартал 2023-го выросла на 23% г/г, до 590 млн рублей. При этом рентабельность по этому показателю снизилась до 22,2% (с 25,2% годом ранее) на фоне нормализации рекламных расходов (+132% г/г), поскольку в прошлом году компания существенно оптимизировала рекламный бюджет. При этом, если проводить сравнение с первым кварталом 2023-го, то наблюдается улучшение рентабельности на 7,5 п. п. (с 14,7% до 22,2%).
Рентабельность основного бизнеса за первое полугодие 2023-го тоже несколько снизилась (до 24,5% с 26,7% годом ранее). Положительной EBITDA могут похвастаться только основные сегменты бизнеса Циана в Москве и Московской области. В других регионах основной бизнес приносит убытки. Дополнительные сервисы пока тоже убыточные, причем во всех регионах. Но менеджмент ждет, что большинство из них выйдет на уровень безубыточности уже к 2025 году.
Чистая прибыль
Во втором квартале 2023-го Циан сумел заработать чистую прибыль в размере 404 млн рублей (годом ранее были убытки в размере 433 млн рублей). Одним из драйверов прибыли стал доход от курсовых разниц в размере 178 млн рублей (годом ранее компания получила убыток от курсовых разниц в размере 663 млн рублей).
Что с акциями?
Циан зарегистрирована на Кипре, и перенос регистрации в Россию — важный шаг в решении проблемы выплат дивидендов. Пока компания не заявляла о планах смены регистрации. Но на ее балансе уже накопился приличный объем средств (5,2 млрд рублей по состоянию на конец второго квартала 2023-го). Более того, менеджмент не раз заявлял, что рассмотрит любые способы распределении средств среди акционеров.
Учитывая делистинг акций компании с американской биржи NYSE с 1 августа, мы ждем подробностей по вопросу редомициляции в ближайшие месяцы. Новости, связанные с этим вопросом, могут дать дополнительный импульс бумагам Циана.
По нашим расчетам, мультипликатор EV/EBITDA на 2023 год находится на уровне 19,3х.
Ну и что?
Текущая рыночная конъюнктура позитивна для Циана. Предложение на рынке недвижимости все еще превышает спрос, а цены на недвижимость сохраняются на высоком уровне. Это по-прежнему приводит к увеличению сроков размещения объявлений о продаже и аренде недвижимости на платформе Циана, а значит, приводит и к росту доходов сервиса. Например, в июле срок экспозиции объявлений о продаже вторичной недвижимости только в Москве в среднем увеличился на 86% г/г.
Недавнее повышение ключевой ставки Банком России до 12%, с одной стороны, может снизить спрос на рынке вторичной недвижимости (это может привести к сокращению количества объявлений на Циане). С другой стороны, это событие может спровоцировать переход покупателей со вторичного рынка недвижимости на первичный. Ведь первичный рынок более защищен от роста ставок действующими льготными программами по ипотеке. Это, в свою очередь, должно способствовать увеличению доходов Циана от лидогенерации для девелоперов.
Циан два раза в год повышает тарифы (в среднем на 10—20%). Сезонное повышение тарифов осенью должно поддержать хорошие темпы роста среднего чека размещения и лидов к девелоперам.
Компания фокусируется на поддержании лидирующих позиций на рынке, обеспечении стабильного денежного потока и рентабельности бизнеса. Рентабельность основного бизнеса в Москве и Московской области по EBITDA составляет около 25%.
Во второй половине 2022-го Циан смог выбраться из убытков и стал зарабатывать чистую прибыль. Компания удерживает прибыльность уже четыре квартала подряд.
Циан накопил более 5 млрд рублей на своих счетах. В перспективе часть этих средств компания может направить на дивиденды.
Неопределенность относительно корпоративной реструктуризации и редомициляции сохраняется. С 1 августа акции компании перестали обращаться на американской бирже NYSE. При этом листинг на Мосбирже сохраняется, и бумаги компании торгуются, как и прежде. Ожидаем подробностей реструктуризации в ближайшее время. Перенос регистрации и первичного листинга в дружественную юрисдикцию в будущем может стать основой для распределения денежных средств среди акционеров компании.
Бумаги Циана превысили наш предыдущий таргет (608 рублей за акцию), а с момента открытия нашей идеи в апреле инвесторы могли заработать уже более 60% доходности. Мы подтверждаем нашу идею на покупку бумаг Циана и повышаем таргет на горизонте года до 1 057 рублей за акцию. Потенциал роста с текущих уровней — более 30%.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter