30 октября 2023 БКС Экспресс Емельянов Валерий
Недавний опрос на портале IRN показал, что квартиры не вошли даже в топ-3 среди самых популярных инструментов для инвестирования. Зато на долю ценных бумаг (акций и облигаций) в сумме пришлось более 30% интереса.
Какие настроения на рынке
Подобные опросы IRN проводит регулярно. В предыдущий раз — летом 2022 г. — недвижимость заняла первое место по популярности среди инвесторов (23% опрошенных). Сегодня таких менее 17% (четвертое место).
Сайт ведет статистику цен в столичном регионе и публикует аналитику по всему российскому рынку недвижимости. Его ключевая аудитория — это покупатели и продавцы инвестиционных квартир.
Схожий результат дает опрос о готовности купить квартиру в данный момент. В сентябре отрицательно ответили 68%. Основная причина — завышенные цены. Более 20% говорят, что не возьмут ипотеку даже под 0%.
Если не недвижимость
На первом месте по привлекательности сейчас вклады (депозиты). За них проголосовали 26% порошенных. Следом идет валюта (около 21%), а на третьем месте — облигации (более 17%).
Акции набрали почти 12% голосов (пятое место) против 14% годом ранее. В сумме ценные бумаги (акции + облигации) сейчас на первом месте, набирая более 30% против 20% в прошлом году.
Впрочем, если сложить валюту и золото, то у них 33%, и это стабильно высокий результат (год назад было 32%). Они защищают от девальвации, поэтому инвесторы фактически ставят против рубля и против недвижимости.
Чем заменить недвижимость
Разбивка голосов подсказывает, какие доли в среднем приходятся на разные инструменты среди активных инвесторов. Чуть больше трети сидит в недвижимости и вкладах, а две трети — в валюте и ценных бумагах.
Это неплохой ориентир для сбалансированного портфеля, который защищает и от инфляции, и от слабости рубля, и от пузырей на рынке жилья. То есть полностью отказываться от недвижимости тоже нельзя.
Если в портфеле более одного объекта (две и более квартир, например), вполне уместно переложиться в более доходные инструменты: акции, облигации, валюту, золото. Это позволит меньше страдать от перегревов и кризисов на рынке жилья.
Портфель + недвижимость
Учитывая крупную стоимость объектов (от 3 млн в среднем по России и от 12 млн в Москве), скорее всего, на долю жилья все равно будет приходиться не менее половины портфеля. Но это лучше, чем на 100% сидеть в дорогом бетоне.
1. Депозиты и облигации
Это ближайший аналог недвижимости: риски полной потери капитала очень низкие, при этом есть регулярный доход, как и при сдаче в аренду. Средняя доходность также сопоставима с недвижимостью (рост цен + аренда).
Сейчас хороший момент, чтобы зафиксировать высокие ставки на вкладах (на срок до года) и в облигациях (на срок более года). Уже сейчас ОФЗ приносят 12–13%, а после новостей от ЦБ они могут подняться до 15% годовых.
Облигации с погашением через 3–5 лет накопленным итогом принесут 35–75% за весь срок инвестирования. Квартиры за это время в лучшем случае принесут 25% (в основном за счет аренды). Примеры среднесрочных выпусков:
• ОФЗ 26207 (до февраля 2027 г.)
• ОФЗ 26226 (до октября 2026 г.)
• ОФЗ 26212 (до января 2028 г.).
2. Валюта и золото
Биржевое золото (GLD/RUB) можно рассматривать в качестве квазивалюты. Это прямая замена доллару, причем с индексацией по инфляции, отложенной во времени. Золото исторически обгоняет рост цен на жилье.
За последние пять лет металл принес около 60% в долларах и 125% в рублях. Это около 10% и 18% годовой доходности соответственно, причем без накладных расходов, как в недвижимости (ремонт, ЖКУ, простой без арендаторов).
Основные резервные валюты — доллар, евро, юань — за те же пять лет отстали от цен на жилье, прибавив 30–40% против 70%. Поэтому их оптимально «парковать» в облигации (в юанях) или брать облигации с прямой привязкой к валюте.
• Газпром капитал ЗО34-1-Д (привязка в доллару, погашение в апреле 2034 г.)
• Газпром капитал ЗО28-1-Е (привязка к евро, погашение в ноябре 2028 г.)
• РУСАЛ БО-05 (покупка за юани, погашение в июле 2027 г.).
3. Российские акции
Наименее похожий на недвижимость актив, зато отлично его дополняющий. Если мерить стоимость акций в квадратных метрах, то она редко снижается. Последний раз это случилось после событий 2022 г., и акции все еще относительно дешевы.
Суммарный потенциал восстановительного роста акций относительно недвижимости можно оценить в 20% (до уровней 2017–2019 гг.), а если целиться в пиковые значения рынка, то можно заложить и все 40%.
У некоторых голубых фишек аналогичный потенциал роста заложен всего на один год. По расчетам аналитиков БКС в ближайшие 12 месяцев эти бумаги принесут более 40%, обогнав широкий рынок (Индекс МосБиржи):
• Яндекс (Покупать. Цель на год: 4400 руб. / +65%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 2100 руб. / +54%)
• ВТБ (Покупать. Цель на год: 0,039 руб. / +54%)
• Газпром (Покупать. Цель на год: 240 руб. / +43%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 25000 руб. / +43%).
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Какие настроения на рынке
Подобные опросы IRN проводит регулярно. В предыдущий раз — летом 2022 г. — недвижимость заняла первое место по популярности среди инвесторов (23% опрошенных). Сегодня таких менее 17% (четвертое место).
Сайт ведет статистику цен в столичном регионе и публикует аналитику по всему российскому рынку недвижимости. Его ключевая аудитория — это покупатели и продавцы инвестиционных квартир.
Схожий результат дает опрос о готовности купить квартиру в данный момент. В сентябре отрицательно ответили 68%. Основная причина — завышенные цены. Более 20% говорят, что не возьмут ипотеку даже под 0%.
Если не недвижимость
На первом месте по привлекательности сейчас вклады (депозиты). За них проголосовали 26% порошенных. Следом идет валюта (около 21%), а на третьем месте — облигации (более 17%).
Акции набрали почти 12% голосов (пятое место) против 14% годом ранее. В сумме ценные бумаги (акции + облигации) сейчас на первом месте, набирая более 30% против 20% в прошлом году.
Впрочем, если сложить валюту и золото, то у них 33%, и это стабильно высокий результат (год назад было 32%). Они защищают от девальвации, поэтому инвесторы фактически ставят против рубля и против недвижимости.
Чем заменить недвижимость
Разбивка голосов подсказывает, какие доли в среднем приходятся на разные инструменты среди активных инвесторов. Чуть больше трети сидит в недвижимости и вкладах, а две трети — в валюте и ценных бумагах.
Это неплохой ориентир для сбалансированного портфеля, который защищает и от инфляции, и от слабости рубля, и от пузырей на рынке жилья. То есть полностью отказываться от недвижимости тоже нельзя.
Если в портфеле более одного объекта (две и более квартир, например), вполне уместно переложиться в более доходные инструменты: акции, облигации, валюту, золото. Это позволит меньше страдать от перегревов и кризисов на рынке жилья.
Портфель + недвижимость
Учитывая крупную стоимость объектов (от 3 млн в среднем по России и от 12 млн в Москве), скорее всего, на долю жилья все равно будет приходиться не менее половины портфеля. Но это лучше, чем на 100% сидеть в дорогом бетоне.
1. Депозиты и облигации
Это ближайший аналог недвижимости: риски полной потери капитала очень низкие, при этом есть регулярный доход, как и при сдаче в аренду. Средняя доходность также сопоставима с недвижимостью (рост цен + аренда).
Сейчас хороший момент, чтобы зафиксировать высокие ставки на вкладах (на срок до года) и в облигациях (на срок более года). Уже сейчас ОФЗ приносят 12–13%, а после новостей от ЦБ они могут подняться до 15% годовых.
Облигации с погашением через 3–5 лет накопленным итогом принесут 35–75% за весь срок инвестирования. Квартиры за это время в лучшем случае принесут 25% (в основном за счет аренды). Примеры среднесрочных выпусков:
• ОФЗ 26207 (до февраля 2027 г.)
• ОФЗ 26226 (до октября 2026 г.)
• ОФЗ 26212 (до января 2028 г.).
2. Валюта и золото
Биржевое золото (GLD/RUB) можно рассматривать в качестве квазивалюты. Это прямая замена доллару, причем с индексацией по инфляции, отложенной во времени. Золото исторически обгоняет рост цен на жилье.
За последние пять лет металл принес около 60% в долларах и 125% в рублях. Это около 10% и 18% годовой доходности соответственно, причем без накладных расходов, как в недвижимости (ремонт, ЖКУ, простой без арендаторов).
Основные резервные валюты — доллар, евро, юань — за те же пять лет отстали от цен на жилье, прибавив 30–40% против 70%. Поэтому их оптимально «парковать» в облигации (в юанях) или брать облигации с прямой привязкой к валюте.
• Газпром капитал ЗО34-1-Д (привязка в доллару, погашение в апреле 2034 г.)
• Газпром капитал ЗО28-1-Е (привязка к евро, погашение в ноябре 2028 г.)
• РУСАЛ БО-05 (покупка за юани, погашение в июле 2027 г.).
3. Российские акции
Наименее похожий на недвижимость актив, зато отлично его дополняющий. Если мерить стоимость акций в квадратных метрах, то она редко снижается. Последний раз это случилось после событий 2022 г., и акции все еще относительно дешевы.
Суммарный потенциал восстановительного роста акций относительно недвижимости можно оценить в 20% (до уровней 2017–2019 гг.), а если целиться в пиковые значения рынка, то можно заложить и все 40%.
У некоторых голубых фишек аналогичный потенциал роста заложен всего на один год. По расчетам аналитиков БКС в ближайшие 12 месяцев эти бумаги принесут более 40%, обогнав широкий рынок (Индекс МосБиржи):
• Яндекс (Покупать. Цель на год: 4400 руб. / +65%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 2100 руб. / +54%)
• ВТБ (Покупать. Цель на год: 0,039 руб. / +54%)
• Газпром (Покупать. Цель на год: 240 руб. / +43%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 25000 руб. / +43%).
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter