1 марта 2024 The Wall Street Journal
Гонконг потратил большую часть последнего десятилетия, пытаясь удержать под контролем цены на недвижимость, которые долгое время были наименее доступными в мире. Теперь он пытается поддержать их — и последнего пакета мер, обнародованного в среду, 28 февраля, вероятно, все равно будет недостаточно.
Это одновременно символ того, насколько укоренился экономический спад в Гонконге и серьезная финансовая проблема для правительства, которое сильно зависит от продажи земли.
В среду Гонконг — специальный административный район Китайской Народной Республики, один из ведущих глобальных городов и финансовых центров мира, отменил ряд ограничений на покупку жилья, которые действовали по меньшей мере десять лет. Они включали гербовый сбор в размере 15% для постоянных жителей и 7,5% для людей, у которых уже есть дом. Продажа квартиры в течение двух лет после покупки раньше облагалась дополнительным налогом. Теперь этого нет. Центральный банк города-де-факто также смягчил некоторые кредитные ограничения для ипотечных кредитов.
Гонконг, с его холмистой географией, ранее бурно развивавшейся финансовой индустрией и тщательно контролируемым предложением земли, долгое время был одним из самых дорогих рынков жилья в мире. Исследовательская фирма Demographia 13 лет подряд оценивала рынок недвижимости города как наименее доступный, последний раз в марте прошлого года.
По данным Demographia, в конце 2022 года средние цены на жилье почти в 19 раз превышали средние доходы домохозяйств, что почти вдвое хуже аналогичного показателя для Сан-Франциско.
Однако в последнее время ситуация на рынке резко ухудшилась. Цены на жилье упали на 23% с 2021 года, согласно широко отслеживаемому индексу агентства недвижимости Centaline. Объем сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке в 2023 году составил около 50 миллиардов долларов, что почти на 30% меньше, чем в 2019 году. \\
Отмена различных гербовых сборов может увеличить объем сделок в ближайшей перспективе. Новых жителей Гонконга (в основном из материкового Китая), возможно, удерживали от покупки квартир высокие операционные издержки. Акции агентства недвижимости Midland выросли на 35% за последние пару дней.
Но изменить ситуацию на рынке в целом может оказаться сложнее. Процентные ставки остаются высокими из-за привязки Гонконга к доллару. Это означает, что ему необходимо подражать политике Федеральной резервной системы. Но экономика и рынок аренды остаются слабыми. Доходность от аренды, составляющая около 3%, по-прежнему примерно на 1 процентный пункт ниже процентных ставок по новым ипотечным кредитам. Запасы у застройщиков находятся на рекордно высоком уровне за 25 месяцев, по данным JPMorgan. Предложение на вторичном рынке также может увеличиться: продавцам больше не нужно удерживать недвижимость в течение двух лет, чтобы избежать дополнительных пошлин.
А ключевой источник спекулятивного капитала — китайская экономика — остается вялой. Рынок недвижимости Китая переживает свой собственный глубокий спад. Тем временем финансовый сектор Гонконга, его хлеб с маслом, испытывает серьезные проблемы. Новые листинги компаний в Гонконге привлекли в прошлом году всего около 6 миллиардов долларов: почти на 90% меньше, чем в 2020 году. Ослабление глобального интереса к китайским акциям и неудобное положение Гонконга в сфере регулирования, зажатого между китайскими и американскими регуляторами, могут затруднить обращение вспять этого снижения.
Демография также не благоприятствует. Сотни тысяч жителей покинули страну на волне политических волнений, закона о национальной безопасности 2020 года и карательных мер по борьбе с Covid-19. Численность населения восстановилась в прошлом году, но все еще немного ниже, чем в конце 2019 года. А оставшееся население быстро стареет. Жители в возрасте 65 лет и старше составляли 22,4% от общей численности населения на конец 2023 года по сравнению с 17,4% пятью годами ранее.
Гонконг изо всех сил старался сдерживать цены на недвижимость, когда экономика была на подъеме. Теперь, когда бум закончился, поддерживать их может оказаться также сложно.
http://www.wsj.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Это одновременно символ того, насколько укоренился экономический спад в Гонконге и серьезная финансовая проблема для правительства, которое сильно зависит от продажи земли.
В среду Гонконг — специальный административный район Китайской Народной Республики, один из ведущих глобальных городов и финансовых центров мира, отменил ряд ограничений на покупку жилья, которые действовали по меньшей мере десять лет. Они включали гербовый сбор в размере 15% для постоянных жителей и 7,5% для людей, у которых уже есть дом. Продажа квартиры в течение двух лет после покупки раньше облагалась дополнительным налогом. Теперь этого нет. Центральный банк города-де-факто также смягчил некоторые кредитные ограничения для ипотечных кредитов.
Гонконг, с его холмистой географией, ранее бурно развивавшейся финансовой индустрией и тщательно контролируемым предложением земли, долгое время был одним из самых дорогих рынков жилья в мире. Исследовательская фирма Demographia 13 лет подряд оценивала рынок недвижимости города как наименее доступный, последний раз в марте прошлого года.
По данным Demographia, в конце 2022 года средние цены на жилье почти в 19 раз превышали средние доходы домохозяйств, что почти вдвое хуже аналогичного показателя для Сан-Франциско.
Однако в последнее время ситуация на рынке резко ухудшилась. Цены на жилье упали на 23% с 2021 года, согласно широко отслеживаемому индексу агентства недвижимости Centaline. Объем сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынке в 2023 году составил около 50 миллиардов долларов, что почти на 30% меньше, чем в 2019 году. \\
Отмена различных гербовых сборов может увеличить объем сделок в ближайшей перспективе. Новых жителей Гонконга (в основном из материкового Китая), возможно, удерживали от покупки квартир высокие операционные издержки. Акции агентства недвижимости Midland выросли на 35% за последние пару дней.
Но изменить ситуацию на рынке в целом может оказаться сложнее. Процентные ставки остаются высокими из-за привязки Гонконга к доллару. Это означает, что ему необходимо подражать политике Федеральной резервной системы. Но экономика и рынок аренды остаются слабыми. Доходность от аренды, составляющая около 3%, по-прежнему примерно на 1 процентный пункт ниже процентных ставок по новым ипотечным кредитам. Запасы у застройщиков находятся на рекордно высоком уровне за 25 месяцев, по данным JPMorgan. Предложение на вторичном рынке также может увеличиться: продавцам больше не нужно удерживать недвижимость в течение двух лет, чтобы избежать дополнительных пошлин.
А ключевой источник спекулятивного капитала — китайская экономика — остается вялой. Рынок недвижимости Китая переживает свой собственный глубокий спад. Тем временем финансовый сектор Гонконга, его хлеб с маслом, испытывает серьезные проблемы. Новые листинги компаний в Гонконге привлекли в прошлом году всего около 6 миллиардов долларов: почти на 90% меньше, чем в 2020 году. Ослабление глобального интереса к китайским акциям и неудобное положение Гонконга в сфере регулирования, зажатого между китайскими и американскими регуляторами, могут затруднить обращение вспять этого снижения.
Демография также не благоприятствует. Сотни тысяч жителей покинули страну на волне политических волнений, закона о национальной безопасности 2020 года и карательных мер по борьбе с Covid-19. Численность населения восстановилась в прошлом году, но все еще немного ниже, чем в конце 2019 года. А оставшееся население быстро стареет. Жители в возрасте 65 лет и старше составляли 22,4% от общей численности населения на конец 2023 года по сравнению с 17,4% пятью годами ранее.
Гонконг изо всех сил старался сдерживать цены на недвижимость, когда экономика была на подъеме. Теперь, когда бум закончился, поддерживать их может оказаться также сложно.
http://www.wsj.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter