На Мосбирже размещается ЗПИФ «Рентал ПРО» по стандартам IPO. Управляющая компания ожидает доходность 22% на десятилетнем горизонте. Какие перспективы и риски у фонда — мнение экспертов в материале «РБК Инвестиций»
Управляющая компания «А класс капитал» с 27 мая собирает заявки на покупку паев комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Размещение проводится по стандартам IPO на Московской бирже, и такой формат сделки на российском рынке происходит впервые в сегменте паевых фондов. Принять участие в нем могут квалифицированные инвесторы по 5 июня включительно через своих брокеров.
Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»
Всего паев выпущено примерно на ₽25 млрд, но фактическое размещение может быть несколько меньше, так как продающая сторона планирует остаться соинвестором в фонде. Первый объект в имущественном комплексе фонда уже известен — центр обработки данных (ЦОД) уровня надежности Tier III на северо-востоке Москвы. Он введен в эксплуатацию осенью 2023 года. Основной арендатор и оператор — компания 3data HyperScale, которая предоставляет заказчикам услуги по размещению оборудования в дата-центрах.
В дальнейшем УК планирует приобрести еще четыре объекта на этапе строительства в разных регионах. Покупка объектов на стадии строительства позволит фонду, во-первых, приобретать только лучшие объекты, так как в условиях дефицита на рынке индустриальной недвижимости все здания раскупаются на самой ранней стадии строительства, а во-вторых, обеспечить инвесторам дополнительный доход, так как здания на этапе строительства стоят дешевле. У таких объектов, как правило, уже на стадии строительства появляются якорные арендаторы, которые зачастую занимают склад целиком. Основными арендаторами в отрасли выступают Ozon, «ВкусВилл», «Все Инструменты», «СберЛогистика».
Получаемые арендные платежи будут распределяться между пайщиками и выплачиваться ежемесячно. Выплаты начнутся с первого месяца владения паями. По объектам, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже приобретены в состав фонда, арендный доход фонд также планирует выплачивать. «Технически это делается через начисление процентов на авансы, что дает инвесторам сумму, эквивалентную арендному доходу, пока объект не введут», — пояснили в управляющей компании «РБК Инвестициям».
Для получения дополнительной доходности стратегия фонда предполагает ротацию объектов недвижимости. То есть управляющая компания планирует в обозримом будущем продать ЦОД и указанные четыре объекта, затем приобрести еще четыре объекта, снова их продать — и далее по циклу. Модель предполагает именно активное управление, чтобы обеспечить доход выше уровня ключевой ставки. Полученная прибыль от этих сделок будет распределена между пайщиками в виде денежных выплат дополнительно к ежемесячным выплатам. После продажи первых объектов УК намерена приобрести аналогичные объекты с сопоставимыми параметрами.
Ожидаемая целевая среднегодовая доходность на десятилетнем горизонте, по расчетам управляющей компании, составит 22% годовых. Прогнозная доходность в первый год — 20%.
Чем может быть интересно участие в таком нестандартном IPO, «РБК Инвестиции » опросили экспертов и выяснили, какой потенциал роста на рынке индустриальной недвижимости и какие риски должны учитывать инвесторы.
В каком состоянии рынок индустриальной недвижимости
Строительство
В целом по России наблюдается почти 100%-ная заполненность имеющихся больших складских помещений, а объем нового предложения не соответствует спросу, отмечает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин. В результате значительными темпами растут арендные ставки. «Вероятно, дефицит площадей и рост арендных ставок будет продолжаться и в 2024 году. По оценкам отраслевых аналитиков, в ближайшие два года рынок прирастет на >2,5 млн кв. м», — приводит цифры Ванин.
Складской рынок живет в состоянии дефицита доступных для въезда площадей, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Дмитрий Хорохордин. По его словам, по итогам первого квартала 2024 года в Московском регионе было доступно <0,1% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге и области — 0,5%, а в регионах России — 0,2%.
«При этом в 2023 году мы видели снижение темпов ввода в эксплуатацию складских площадей, что было связано со снижением деловой активности на складском рынке в 2022 году. В 2023 году был заключен абсолютный рекорд по объему сделок, во многом за счет роста спроса на BTS», — говорит Хорохордин.
В совокупности с активацией в прошлом году строительства спекулятивных объектов аналитики NF Group ожидают рекордный объем ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 2024-м — порядка 5,9 млн кв. м, рост показателя по сравнению с 2023 годом может составить до 80%. «Важно отметить, что подавляющее количество данных площадей не будут доступны для аренды, так как изначально строятся для конкретного пользователя либо заполняются до ввода в эксплуатацию. Так что данный объем не способен решить проблему дефицита площадей», — подчеркивает эксперт на рынке недвижимости.
Аренда
Аналитики NF Group прогнозируют, что общий объем спроса по итогам года приблизится к годовым значениям прошлого года и составит 7 млн кв. м.
«Основным драйвером спроса по прежнему останется e-com, который активно наращивает логистическую инфраструктуру, преимущественно в регионах России», — отмечает Дмитрий Хорохордин.
До конца года на фоне сложившегося дефицита он ожидает, что ставка аренды вырастет до ₽10 тыс. кв. м в год без НДС и OPEX. «Кажется, что основная фаза роста ставок завершится в этом году. Если текущие внешние факторы будут сохраняться стабильными, то на горизонте нескольких лет годовой рост ставок аренды составит до 10%», — прогнозирует Хорохордин.
Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФ «Рентал ПРО»
Учитывая исторический рост стоимости индустриальной недвижимости, такой актив может выступать в качестве консервативного, говорит Андрей Ванин. Он обращает внимание на то, что объекты, согласно стратегии фонда, будут диверсифицированы по регионам, отраслям экономики и видам индустриальных зданий: дата-центры, складские и производственные объекты. Также среди плюсов инвестирования в фонд он выделяет то, что ЗПИФ ориентирован на долгосрочные инвестиции и стабильный арендный доход, обеспеченный договорами с крупными российскими арендаторами.
«В текущих условиях, когда на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит предложения при высоком спросе, ЗПИФ «Рентал ПРО» может стать инструментом для вложений в активы с высоким потенциалом», — считает Андрей Ванин.
Ключевой драйвер роста — дефицит свободных складских площадей, который может сохраниться в ближайшие годы. Это будет поддерживать высокие арендные ставки и цены на объекты индустриальной недвижимости, соглашается с коллегами аналитик «Альфа-Инвестиций» Игорь Галактионов.
Для оценки рисков, по словам Галактионова, инвестору важно следить за финансовым состоянием и инвестпрограммами компаний e-commerce, которые являются основными источниками нового спроса на складские помещения. Также определенные риски может создать жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, говорит Галактионов.
«REIT — прозрачный и надежный инструмент, который дает инвесторам возможность инвестировать в недвижимость через биржевую инфраструктуру. Выгоды для инвестора по сравнению с инвестициями в недвижимость напрямую: низкий порог входа, понятный юридический механизм оформления сделки, низкие транзакционные издержки, более высокая ликвидность — при наличии достаточной торговой активности на вторичном рынке», — заключил Игорь Галактионов.
Параметры размещения ЗПИФ «Рентал ПРО»
Период сбора заявок: с 27 мая по 5 июня включительно.
Цена пая: ₽986.
Начало торгов на Мосбирже: 6 июня.
ISIN: RU000A108157.
Кто может участвовать: квалифицированные инвесторы.
Объем размещения: 26,1 млн паев.
Lock-up период: продавец и управляющая компания не будут продавать и дополнительно выдавать паи в течение 90 дней с даты совершения сделки.
Аллокация: управляющая компания будет стремиться получить сбалансированную структуру владельцев паев и при этом максимально удовлетворить спрос всех категорий инвесторов — институциональных и розничных.
Возврат и доходность инвестиций в паевой инвестиционный фонд не гарантируются государством или иными лицами. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться или уменьшаться. Перед приобретением инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда необходимо внимательно ознакомиться с Правилами доверительного управления Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Рентал ПРО».
http://quote.rbc.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Управляющая компания «А класс капитал» с 27 мая собирает заявки на покупку паев комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Размещение проводится по стандартам IPO на Московской бирже, и такой формат сделки на российском рынке происходит впервые в сегменте паевых фондов. Принять участие в нем могут квалифицированные инвесторы по 5 июня включительно через своих брокеров.
Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»
Всего паев выпущено примерно на ₽25 млрд, но фактическое размещение может быть несколько меньше, так как продающая сторона планирует остаться соинвестором в фонде. Первый объект в имущественном комплексе фонда уже известен — центр обработки данных (ЦОД) уровня надежности Tier III на северо-востоке Москвы. Он введен в эксплуатацию осенью 2023 года. Основной арендатор и оператор — компания 3data HyperScale, которая предоставляет заказчикам услуги по размещению оборудования в дата-центрах.
В дальнейшем УК планирует приобрести еще четыре объекта на этапе строительства в разных регионах. Покупка объектов на стадии строительства позволит фонду, во-первых, приобретать только лучшие объекты, так как в условиях дефицита на рынке индустриальной недвижимости все здания раскупаются на самой ранней стадии строительства, а во-вторых, обеспечить инвесторам дополнительный доход, так как здания на этапе строительства стоят дешевле. У таких объектов, как правило, уже на стадии строительства появляются якорные арендаторы, которые зачастую занимают склад целиком. Основными арендаторами в отрасли выступают Ozon, «ВкусВилл», «Все Инструменты», «СберЛогистика».
Получаемые арендные платежи будут распределяться между пайщиками и выплачиваться ежемесячно. Выплаты начнутся с первого месяца владения паями. По объектам, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже приобретены в состав фонда, арендный доход фонд также планирует выплачивать. «Технически это делается через начисление процентов на авансы, что дает инвесторам сумму, эквивалентную арендному доходу, пока объект не введут», — пояснили в управляющей компании «РБК Инвестициям».
Для получения дополнительной доходности стратегия фонда предполагает ротацию объектов недвижимости. То есть управляющая компания планирует в обозримом будущем продать ЦОД и указанные четыре объекта, затем приобрести еще четыре объекта, снова их продать — и далее по циклу. Модель предполагает именно активное управление, чтобы обеспечить доход выше уровня ключевой ставки. Полученная прибыль от этих сделок будет распределена между пайщиками в виде денежных выплат дополнительно к ежемесячным выплатам. После продажи первых объектов УК намерена приобрести аналогичные объекты с сопоставимыми параметрами.
Ожидаемая целевая среднегодовая доходность на десятилетнем горизонте, по расчетам управляющей компании, составит 22% годовых. Прогнозная доходность в первый год — 20%.
ЦБ в «Обзоре ключевых показателей управляющих компаний» за 2023 год отметил рост активности в сегменте закрытых фондов на фоне расширения линейки ЗПИФов, доступных физическим лицам даже с небольшими объемами вложений. «Популярность ЗПИФов у розничных инвесторов во многом связана с возможностью инвестировать средства в объекты недвижимости, которые воспринимаются частью граждан в качестве защитного актива. При этом для инвестирования в недвижимость, в том числе коммерческую, через ЗПИФы достаточно небольшой суммы в отличие от самостоятельной покупки таких объектов», — добавляют в ЦБ.
В России 132 ЗПИФа недвижимости, по данным Investfunds на конец мая. Самый крупный из них в целом и на коммерческую недвижимость в частности — «Современный Арендный бизнес 7», его СЧА более ₽100 млрд.
В России 132 ЗПИФа недвижимости, по данным Investfunds на конец мая. Самый крупный из них в целом и на коммерческую недвижимость в частности — «Современный Арендный бизнес 7», его СЧА более ₽100 млрд.
Чем может быть интересно участие в таком нестандартном IPO, «РБК Инвестиции » опросили экспертов и выяснили, какой потенциал роста на рынке индустриальной недвижимости и какие риски должны учитывать инвесторы.
В каком состоянии рынок индустриальной недвижимости
Строительство
В целом по России наблюдается почти 100%-ная заполненность имеющихся больших складских помещений, а объем нового предложения не соответствует спросу, отмечает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин. В результате значительными темпами растут арендные ставки. «Вероятно, дефицит площадей и рост арендных ставок будет продолжаться и в 2024 году. По оценкам отраслевых аналитиков, в ближайшие два года рынок прирастет на >2,5 млн кв. м», — приводит цифры Ванин.
Складской рынок живет в состоянии дефицита доступных для въезда площадей, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Дмитрий Хорохордин. По его словам, по итогам первого квартала 2024 года в Московском регионе было доступно <0,1% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге и области — 0,5%, а в регионах России — 0,2%.
«При этом в 2023 году мы видели снижение темпов ввода в эксплуатацию складских площадей, что было связано со снижением деловой активности на складском рынке в 2022 году. В 2023 году был заключен абсолютный рекорд по объему сделок, во многом за счет роста спроса на BTS», — говорит Хорохордин.
Build-to-suit (BTS) — это строительство различных видов зданий под конкретного заказчика, который берет объект в долгосрочную аренду.
Например, заказчик просит построить ему склад, арендует его на 10–15 лет, но не выкупает, чтобы не отвлекать деньги из основного бизнеса. Управляющая компания выкупает этот склад, «упаковывает» в ЗПИФ и продает его паи частным инвесторам. Они получают гарантированный поток арендных платежей ежемесячно, а долгосрочно зарабатывают на росте стоимости активов фонда и, соответственно, паев.
Например, заказчик просит построить ему склад, арендует его на 10–15 лет, но не выкупает, чтобы не отвлекать деньги из основного бизнеса. Управляющая компания выкупает этот склад, «упаковывает» в ЗПИФ и продает его паи частным инвесторам. Они получают гарантированный поток арендных платежей ежемесячно, а долгосрочно зарабатывают на росте стоимости активов фонда и, соответственно, паев.
В совокупности с активацией в прошлом году строительства спекулятивных объектов аналитики NF Group ожидают рекордный объем ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 2024-м — порядка 5,9 млн кв. м, рост показателя по сравнению с 2023 годом может составить до 80%. «Важно отметить, что подавляющее количество данных площадей не будут доступны для аренды, так как изначально строятся для конкретного пользователя либо заполняются до ввода в эксплуатацию. Так что данный объем не способен решить проблему дефицита площадей», — подчеркивает эксперт на рынке недвижимости.
Аренда
Аналитики NF Group прогнозируют, что общий объем спроса по итогам года приблизится к годовым значениям прошлого года и составит 7 млн кв. м.
«Основным драйвером спроса по прежнему останется e-com, который активно наращивает логистическую инфраструктуру, преимущественно в регионах России», — отмечает Дмитрий Хорохордин.
До конца года на фоне сложившегося дефицита он ожидает, что ставка аренды вырастет до ₽10 тыс. кв. м в год без НДС и OPEX. «Кажется, что основная фаза роста ставок завершится в этом году. Если текущие внешние факторы будут сохраняться стабильными, то на горизонте нескольких лет годовой рост ставок аренды составит до 10%», — прогнозирует Хорохордин.
Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФ «Рентал ПРО»
Учитывая исторический рост стоимости индустриальной недвижимости, такой актив может выступать в качестве консервативного, говорит Андрей Ванин. Он обращает внимание на то, что объекты, согласно стратегии фонда, будут диверсифицированы по регионам, отраслям экономики и видам индустриальных зданий: дата-центры, складские и производственные объекты. Также среди плюсов инвестирования в фонд он выделяет то, что ЗПИФ ориентирован на долгосрочные инвестиции и стабильный арендный доход, обеспеченный договорами с крупными российскими арендаторами.
«В текущих условиях, когда на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит предложения при высоком спросе, ЗПИФ «Рентал ПРО» может стать инструментом для вложений в активы с высоким потенциалом», — считает Андрей Ванин.
Ключевой драйвер роста — дефицит свободных складских площадей, который может сохраниться в ближайшие годы. Это будет поддерживать высокие арендные ставки и цены на объекты индустриальной недвижимости, соглашается с коллегами аналитик «Альфа-Инвестиций» Игорь Галактионов.
Для оценки рисков, по словам Галактионова, инвестору важно следить за финансовым состоянием и инвестпрограммами компаний e-commerce, которые являются основными источниками нового спроса на складские помещения. Также определенные риски может создать жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, говорит Галактионов.
«REIT — прозрачный и надежный инструмент, который дает инвесторам возможность инвестировать в недвижимость через биржевую инфраструктуру. Выгоды для инвестора по сравнению с инвестициями в недвижимость напрямую: низкий порог входа, понятный юридический механизм оформления сделки, низкие транзакционные издержки, более высокая ликвидность — при наличии достаточной торговой активности на вторичном рынке», — заключил Игорь Галактионов.
Параметры размещения ЗПИФ «Рентал ПРО»
Период сбора заявок: с 27 мая по 5 июня включительно.
Цена пая: ₽986.
Начало торгов на Мосбирже: 6 июня.
ISIN: RU000A108157.
Кто может участвовать: квалифицированные инвесторы.
Объем размещения: 26,1 млн паев.
Lock-up период: продавец и управляющая компания не будут продавать и дополнительно выдавать паи в течение 90 дней с даты совершения сделки.
Аллокация: управляющая компания будет стремиться получить сбалансированную структуру владельцев паев и при этом максимально удовлетворить спрос всех категорий инвесторов — институциональных и розничных.
Возврат и доходность инвестиций в паевой инвестиционный фонд не гарантируются государством или иными лицами. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться или уменьшаться. Перед приобретением инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда необходимо внимательно ознакомиться с Правилами доверительного управления Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Рентал ПРО».
http://quote.rbc.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу