19 октября 2024 Финансовый Архитектор
Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
Никаких новостей в этом фонде нет, но примечательно, что при цене 39 тыс. за кв. метр фонд торгуется по цене примерно 92% от СЧА, то есть примерно по 36 тыс. за метр. Договор долгосрочной аренды логистического комплекса с компанией Ozon заключен до 2030 года с ежегодной индексацией на 4% (важно: индексация ставки для арендатора не равно индексации выплат инвесторам на эту же сумму).
Досрочное погашение кредитного плеча, которое составляет 1,15 млрд рублей (42%) по ставке 7,5% до 3 квартала 2027 года, не планируется. Изменение ключевой ставки до окончания срока кредита никаким образом не влияет не экономику фонда.
Предусмотрена амортизация кредита на сумму 93 млн рублей в 2025 году и на 126 млн руб. в 2026 году. На конец сентября 2024 остаток денежных средств в фонде 92 млн. руб. Это означает, что фонд должен будет сформировать дополнительные резервы под амортизацию, что, как я предполагаю, может негативно повлиять на индексацию предстоящих выплат. Закрытие льготного кредита под ставку 7,5% в 2027 году создаст дополнительное давление на доходность фонда.
Главный минус фонда — низкая ликвидность паев, так, по данным Мосбиржи средний оборот за последние 3 месяца (на момент написания статьи) составил 1,4 млн рублей в день.
Главный плюс фонда — в долгосрочной перспективе получить индексацию арендных ставок до рыночного уровня. При этом никаких анонсов о досрочном перезаключении договора УК не делала, хотя я не исключаю такую возможность в целях эффективного закрытия долга в 2027 году. Текущий договор аренды заключен до 2030 года с ежегодной индексацией аренды в размере 4% (важно, индексация суммы аренды не равна индексации выплаты инвесторам).
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу