Сегодня, 20:45 finversia.ru Лейбов Владислав
Лимитов льготных ипотечных программ не хватает на всех желающих. Рыночные ставки по ипотеке достигли 30% годовых. Застройщики предлагают рассрочку чтобы не снижать цены. Стоит ли покупать жилье в кредит сейчас?
Вкладчики банков радостно потирают руки, видя доходность вкладов и ожидая дальнейшего ее роста вслед за ключевой ставкой Центробанка. Одновременно тихо грустят россияне, которые не успели купить жилье в ипотеку.
Ставки по рыночной ипотеке в крупных банках уже доходят до 30% годовых, а полная стоимость кредита – до 35% годовых. И вполне возможно, что это еще не предел! Большинство экспертов уверены, что Центробанк на последнем в этом году заседании по ставке 20 декабря примет решение о ее повышении до 22%-23% годовых. После этого ипотечные кредиты точно не станут дешевле. А доступность льготной ипотеки резко снизилась с июля 2024 года, после окончания действия самой популярной ипотеки с господдержкой.
В результате по данным Центробанка в 3 квартале 2024 года рост ипотечного портфеля банков замедлился на 22% год к году, а объемы выдач сократились на 55% в сравнении с 3 кварталом прошлого года. Доля льготной ипотеки в выдачах в 3 квартале 2024 года снизилась до 67% против 79% во 2 квартале 2024 года, в том числе – за счет временного исчерпания лимитов у отдельных крупных банков. Основные объемы выдач льготных кредитов (65%) приходятся на программу семейной ипотеки под 6% годовых, а она доступна далеко не всем желающим.
Качество ипотечных кредитов остается достаточно высоким. Доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней на 1 октября 2024 года составила 0,7% против 0,5% годом ранее. Доля реструктурированных ипотечных кредитов составила 1,6% против 1,3% годом ранее. Из-за ужесточения регулирования Центробанком резко сократились доля кредитов, выдаваемых закредитованным заемщикам и доля кредитов с первоначальным взносом менее 20%.
После окончания массово доступных программ льготной ипотеки застройщики совместно с банками запустили программы «с субсидией от застройщика» для поддержки спроса на жилье. Их доля, по мнению Центробанка, составила половину от общего объема выдач ипотеки в 3 квартале 2024 года. Регулятор уверен, что все используемые подобные схемы основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной цене. Так работают рассрочка от застройщика и снижение ставки по кредиту на первоначальный период.
В «Обзоре финансовой стабильности» Центробанк прямо указывает на риски для покупателей, застройщиков и банков, которые могут реализоваться при массовой продаже жилья в ипотеку с субсидией от застройщика. Покупатели жилья при необходимости не смогут продать его без потерь на вторичном рынке. Не получится также рефинансировать подобный кредит после снижения ставок на финансовом рынке, так как другой банк может посчитать недостаточной стоимость жилья для его принятия в качестве залога. А после окончания льготного периода и при высоких ставках на рынке заемщик может столкнуться с существенным ростом ежемесячных платежей, которые он будет не в состоянии выплачивать.
Банки тоже могут получить серьезные финансовые проблемы в случае массового перехода на подобные схемы выдачи ипотеки. Ведь если ситуация в экономике ухудшится, то многие заемщики не смогут обслуживать кредиты. Продажа залоговой недвижимости по рыночным ценам не поможет банкам полностью закрыть долги проблемных заемщиков, и банкам придется смириться с необходимостью зафиксировать солидные убытки.
Застройщики смогут за счет разного рода схем пережить непростой период снижения продаж жилья. Однако эти же схемы могут привести к снижению прибыльности их проектов.
Впрочем, Центробанк вряд ли допустит массового распространения на рынке ипотечных схем. С января 2025 года заработает стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, и банки не смогут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены жилья. Возможно, именно сейчас в Центробанке размышляют и над дополнительными способами борьбы с изобретательностью банкиров и застройщиков.
Кому же сейчас имеет смысл покупать жилье с помощью ипотечного кредита? Конечно, вопрос таких покупок должен решаться каждым человеком индивидуально, с учетом особенностей семейного бюджета. Но некоторые общие закономерности все же выделить можно.
По рыночной стоимости покупку жилья в ипотеку можно в первую очередь рассмотреть тем, кто имеет сбережения, которых достаточно для оплаты бОльшей части от стоимости приобретаемого жилья, а собственного жилья у семьи нет. Аренда жилья в крупных городах резко подорожала, а выплачивать кредит за собственную квартиру все же приятнее, чем вносить платежи арендодателю. В этом случае стоит ориентироваться на минимально возможную сумму кредита и стараться как можно скорее его погасить.
Если же вопрос о покупке жилья не стоит слишком остро, имеет смысл приумножить имеющуюся сумму сбережений на банковском депозите. Вряд ли типовое жилье в ближайший год подорожает на 18%-20%, а депозит даст такой доход с минимально возможным риском.
О получении недостающей суммы в кредит стоит задуматься и в случае возможности продать имеющееся жилье и добавить совсем немного кредитных денег для покупки нового, а также при возможности использовать материнский капитал для оплаты значительной доли стоимости жилья.
Не стоит откладывать покупку жилья и тем, кто уже получил или может легко получить одобрение банка по одной из действующих госпрограмм. Ставки по ипотеке с господдержкой значительно ниже, чем инфляция по большинству потребтоваров. Стройматериалы и материалы для ремонта жилья тоже дорожают быстрее «официальных» цифр потребительской инфляции. Резкого снижения цен на массовое типовое жилье ждать вряд ли стоит. Ведь оно приведет к банкротству немалого числа крупных застройщиков и к появлению серьезных проблем у кредитующих застройщиков и выдающих ипотеку банков. Именно поэтому такого снижения цен на жилье правительство постарается не допустить, а в случае острого кризиса окажет помощь крупнейшим застройщикам.
Сейчас из госпрограмм с большим отрывом по объему выдач лидирует семейная ипотека. Значительно отстает IT-ипотека. Хорошие перспективы может иметь и сельская ипотека, особенно если ее можно будет использовать для покупки жилья в сельской местности недалеко от крупных городов. Новых массово доступных ипотечных программ ждать вряд ли стоит до момента стабильного снижения процентных ставок на финансовом рынке. Но лимиты для банков по уже действующим госпрограммам на 2025 год точно будут.
Во всех остальных случаях лучше не оформлять ипотеку без крайней на то необходимости. И уж тем более следует трижды просчитать приобретение жилья в ипотеку с инвестиционными целями.
Конечно, и государству имеет смысл задуматься о том, как стимулировать увеличение предложения доступного жилья на рынке. Полезно были бы и предложение россиянам дополнительных вариантов улучшения жилищных условий. Например, запуск массовой программы строительства типового жилья для последующей сдачи его в аренду семьям, чей доход не позволяет приобрести квартиру в собственность.
Когда-то жители СССР посмеивались над программой строительства «хрущевок». Однако именно эта программа позволила переселить в скромные, но отдельные квартиры с удобствами миллионы советских семей. Кстати, вопреки прогнозам скептиков, немало «хрущевок» дожили до наших дней и заселены до сих пор. Интересным вариантом было бы и финансовое содействие государства созданию пригородных районов малоэтажного жилья. Благо, нехватки земли для подобной застройки в нашей стране не наблюдается.
Вкладчики банков радостно потирают руки, видя доходность вкладов и ожидая дальнейшего ее роста вслед за ключевой ставкой Центробанка. Одновременно тихо грустят россияне, которые не успели купить жилье в ипотеку.
Ставки по рыночной ипотеке в крупных банках уже доходят до 30% годовых, а полная стоимость кредита – до 35% годовых. И вполне возможно, что это еще не предел! Большинство экспертов уверены, что Центробанк на последнем в этом году заседании по ставке 20 декабря примет решение о ее повышении до 22%-23% годовых. После этого ипотечные кредиты точно не станут дешевле. А доступность льготной ипотеки резко снизилась с июля 2024 года, после окончания действия самой популярной ипотеки с господдержкой.
В результате по данным Центробанка в 3 квартале 2024 года рост ипотечного портфеля банков замедлился на 22% год к году, а объемы выдач сократились на 55% в сравнении с 3 кварталом прошлого года. Доля льготной ипотеки в выдачах в 3 квартале 2024 года снизилась до 67% против 79% во 2 квартале 2024 года, в том числе – за счет временного исчерпания лимитов у отдельных крупных банков. Основные объемы выдач льготных кредитов (65%) приходятся на программу семейной ипотеки под 6% годовых, а она доступна далеко не всем желающим.
Качество ипотечных кредитов остается достаточно высоким. Доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней на 1 октября 2024 года составила 0,7% против 0,5% годом ранее. Доля реструктурированных ипотечных кредитов составила 1,6% против 1,3% годом ранее. Из-за ужесточения регулирования Центробанком резко сократились доля кредитов, выдаваемых закредитованным заемщикам и доля кредитов с первоначальным взносом менее 20%.
После окончания массово доступных программ льготной ипотеки застройщики совместно с банками запустили программы «с субсидией от застройщика» для поддержки спроса на жилье. Их доля, по мнению Центробанка, составила половину от общего объема выдач ипотеки в 3 квартале 2024 года. Регулятор уверен, что все используемые подобные схемы основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной цене. Так работают рассрочка от застройщика и снижение ставки по кредиту на первоначальный период.
В «Обзоре финансовой стабильности» Центробанк прямо указывает на риски для покупателей, застройщиков и банков, которые могут реализоваться при массовой продаже жилья в ипотеку с субсидией от застройщика. Покупатели жилья при необходимости не смогут продать его без потерь на вторичном рынке. Не получится также рефинансировать подобный кредит после снижения ставок на финансовом рынке, так как другой банк может посчитать недостаточной стоимость жилья для его принятия в качестве залога. А после окончания льготного периода и при высоких ставках на рынке заемщик может столкнуться с существенным ростом ежемесячных платежей, которые он будет не в состоянии выплачивать.
Банки тоже могут получить серьезные финансовые проблемы в случае массового перехода на подобные схемы выдачи ипотеки. Ведь если ситуация в экономике ухудшится, то многие заемщики не смогут обслуживать кредиты. Продажа залоговой недвижимости по рыночным ценам не поможет банкам полностью закрыть долги проблемных заемщиков, и банкам придется смириться с необходимостью зафиксировать солидные убытки.
Застройщики смогут за счет разного рода схем пережить непростой период снижения продаж жилья. Однако эти же схемы могут привести к снижению прибыльности их проектов.
Впрочем, Центробанк вряд ли допустит массового распространения на рынке ипотечных схем. С января 2025 года заработает стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, и банки не смогут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены жилья. Возможно, именно сейчас в Центробанке размышляют и над дополнительными способами борьбы с изобретательностью банкиров и застройщиков.
Кому же сейчас имеет смысл покупать жилье с помощью ипотечного кредита? Конечно, вопрос таких покупок должен решаться каждым человеком индивидуально, с учетом особенностей семейного бюджета. Но некоторые общие закономерности все же выделить можно.
По рыночной стоимости покупку жилья в ипотеку можно в первую очередь рассмотреть тем, кто имеет сбережения, которых достаточно для оплаты бОльшей части от стоимости приобретаемого жилья, а собственного жилья у семьи нет. Аренда жилья в крупных городах резко подорожала, а выплачивать кредит за собственную квартиру все же приятнее, чем вносить платежи арендодателю. В этом случае стоит ориентироваться на минимально возможную сумму кредита и стараться как можно скорее его погасить.
Если же вопрос о покупке жилья не стоит слишком остро, имеет смысл приумножить имеющуюся сумму сбережений на банковском депозите. Вряд ли типовое жилье в ближайший год подорожает на 18%-20%, а депозит даст такой доход с минимально возможным риском.
О получении недостающей суммы в кредит стоит задуматься и в случае возможности продать имеющееся жилье и добавить совсем немного кредитных денег для покупки нового, а также при возможности использовать материнский капитал для оплаты значительной доли стоимости жилья.
Не стоит откладывать покупку жилья и тем, кто уже получил или может легко получить одобрение банка по одной из действующих госпрограмм. Ставки по ипотеке с господдержкой значительно ниже, чем инфляция по большинству потребтоваров. Стройматериалы и материалы для ремонта жилья тоже дорожают быстрее «официальных» цифр потребительской инфляции. Резкого снижения цен на массовое типовое жилье ждать вряд ли стоит. Ведь оно приведет к банкротству немалого числа крупных застройщиков и к появлению серьезных проблем у кредитующих застройщиков и выдающих ипотеку банков. Именно поэтому такого снижения цен на жилье правительство постарается не допустить, а в случае острого кризиса окажет помощь крупнейшим застройщикам.
Сейчас из госпрограмм с большим отрывом по объему выдач лидирует семейная ипотека. Значительно отстает IT-ипотека. Хорошие перспективы может иметь и сельская ипотека, особенно если ее можно будет использовать для покупки жилья в сельской местности недалеко от крупных городов. Новых массово доступных ипотечных программ ждать вряд ли стоит до момента стабильного снижения процентных ставок на финансовом рынке. Но лимиты для банков по уже действующим госпрограммам на 2025 год точно будут.
Во всех остальных случаях лучше не оформлять ипотеку без крайней на то необходимости. И уж тем более следует трижды просчитать приобретение жилья в ипотеку с инвестиционными целями.
Конечно, и государству имеет смысл задуматься о том, как стимулировать увеличение предложения доступного жилья на рынке. Полезно были бы и предложение россиянам дополнительных вариантов улучшения жилищных условий. Например, запуск массовой программы строительства типового жилья для последующей сдачи его в аренду семьям, чей доход не позволяет приобрести квартиру в собственность.
Когда-то жители СССР посмеивались над программой строительства «хрущевок». Однако именно эта программа позволила переселить в скромные, но отдельные квартиры с удобствами миллионы советских семей. Кстати, вопреки прогнозам скептиков, немало «хрущевок» дожили до наших дней и заселены до сих пор. Интересным вариантом было бы и финансовое содействие государства созданию пригородных районов малоэтажного жилья. Благо, нехватки земли для подобной застройки в нашей стране не наблюдается.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба