Сегодня, 15:24 ИХ "Финам" Бабанова Мария
2024 год выдался богатым на события для российского рынка недвижимости. Из последнего - предложение президента РФ Владимира Путина распространить программу “семейной ипотеки” на вторичное жилье. Однако она должна действовать лишь в регионах с низкими объемами нового строительства. Это может существенно поддержать спрос на вторичном рынке в условиях недостатка новостроек под эти цели.
О том, что еще рынок жилья в России пережил в 2024 году и какие перспективы открываются перед девелоперами в 2025-м, рассказывает Finam.ru.
Итоги 2024 года
Практически под занавес уходящего года акции российских застройщиков сумели подрасти. Оптимизм инвесторов был подкреплен сразу несколькими новостями. Так, 19 декабря во время прямой линии и большой пресс-конференции президент подчеркнул, что никаких лимитов со стороны государства по “семейной ипотеке” быть не должно. А 20 декабря на заседании Госсовета Путин выступил с идей распространить “семейную ипотеку” на вторичный рынок, но не во всех регионах, а только в населенных пунктах, где “практически не строится новое жилье”.
Также в пятницу успех акций застройщиков на фондовом рынке был закреплен решением Банка России по ключевой ставке. Она осталась на прежнем уровне 21% годовых против широко ожидаемых 23%. В результате по итогам того дня весь российский рынок прибавил 6%, но особенно сильно выросли расписки "Эталона" (+11,3%), акции ЛСР (+19,6%), бумаги ПИК (+17,9%) и “Самолета” (+13,4%).
Но ЦБ не всегда так феерично радовал застройщиков в 2024 году. В целом наблюдалась обратная картина на фоне борьбы регулятора с инфляцией в стране и неуклонным повышением ключевой ставки до рекордно высокого уровня. Такие меры привели к тому, что доступность жилья для россиян катастрофически снизилась, так как ипотечные ставки стали превышать 30%.
Отчаянное положение граждан усугубляется еще и тем, что в середине этого года завершился период массовой льготной ипотеки, которая позволяла купить квартиру в новостройке под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. В оправдание этого решения ЦБ говорил, что данная программа, которая действовала четыре года, уже не приводит к росту доступности жилья.
Другие программы тоже претерпели изменения. “Семейная ипотека” стала более адресной, изменились и параметры “IT-ипотеки”, например, из нее были исключены Москва и Санкт-Петербург.
Кроме того, в октябре ЦБ разрешил банкам устанавливать любые ставки по ипотеке. Но кредитные организации воспользовались не только этим нововведением, они также стали повышать первоначальный взнос - вплоть до половины стоимости жилья.
Драконовские условия сократили число желающих взять ипотеку. Вот данные “ДОМ.РФ” за 3 квартал 2024 года: банки предоставили 302 тысячи кредитов (-36% к 2 кварталу 2024 году) на 1,1 трлн рублей (-39%). Для сравнения: полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла более 80%.
По наблюдениям “Домклик”, средняя стоимость квадратного метра жилья в России в ноябре 2024 года составила 169,8 тысячи рублей. Самые дорогие новостройки сейчас в Москве и Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра составляет 343,2 и 247,9 тысячи рублей соответственно. На вторичном рынке жилья те же лидеры со стоимостью квадратного метра 297,6 и 198,7 тысячи рублей соответственно.
В итоге вырисовывается такая картина: растет переплата по ипотеке, поэтому выгоднее купить жилье на свои деньги, если они есть, либо найти выгодные акции непосредственно от застройщика, либо потратить деньги на аренду квартиры или дома, стоимость которой тоже возросла.
Перспективы на 2025 год
Ждать улучшений на российском рынке недвижимости в следующем году не приходится, хотя бы потому, что ключевая ставка ЦБ останется высокой. На последнем заседании совета директоров Банка России глава регулятора Эльвира Набиуллина намекнула, что она может быть снова повышена.
Существенно ставка может быть снижена только в 2026 году - до 12-13%, а возвращение к минимальным значениям в 7,5-8,5% ожидается лишь в 2027-м. С такими прогнозами можно смело предположить, что пока ипотека в стране останется под высоким давлением. Да и снижения цен на само жилье тоже ждать не стоит, так как из-за инфляции будут продолжать дорожать стройматериалы, рабочая сила и так далее.
“Перспектива рынка недвижимости остается смешанной. В 2025 году цены на новостройки, вероятно, продолжат расти, но темпы роста замедлятся. Причина в том, что себестоимость строительства остается высокой из-за цен на стройматериалы и ограниченной доступности новых земель. Однако рост цен будет сдерживаться текущими высокими ставками по ипотеке. Спрос останется сконцентрированным на сегменте жилья эконом-класса и супер-элитного в крупных городах. Программы господдержки, такие как льготная и “семейная ипотека”, продолжат стимулировать спрос, но сужение их условий (например, распространение семейной ипотеки только на вторичное жилье в отдельных регионах) может его ограничить. Цены на вторичное жилье останутся более стабильными, но в ряде регионов могут снижаться из-за роста конкуренции с новостройками, где господдержка сильнее. Введение “семейной ипотеки” на вторичное жилье в малозастроенных регионах поддержит спрос и частично стабилизирует цены. В 2025 году спрос на вторичное жилье, вероятно, будет слабее, чем на новостройки, особенно в регионах с активным строительством”, - спрогнозировал Кирилл Климентьев, аналитик “Цифра брокер”.
Он добавил, что, по оценкам брокера, акции застройщиков пока остаются интересными для инвесторов, но их динамика будет во многом зависеть от ставок и господдержки.
“Акции крупных застройщиков с высоким уровнем ликвидности, таких как ПИК и “Эталон”, сохраняют потенциал роста на фоне стабильного спроса и господдержки. Любое сокращение программ поддержки или повышение ключевой ставки окажет давление на сектор. В целом рынок недвижимости в 2025 году будет развиваться под влиянием господдержки и общей экономической ситуации. При стабильной инфляции и ставках возможно сохранение умеренного роста цен и высокого интереса к акциям крупнейших застройщиков”, - сказал эксперт.
Саид Керимханов, аналитик ФГ “Финам” при этом считает, что ситуация с недвижимостью в РФ хоть и будет сложной в 2025 году, но не катастрофической.
“Считаю, что спрос продолжит снижаться на фоне завершения массовой господдержки продажи новостроек и роста процентных ставок, а также, думаю, некоторая часть спроса перейдет в состояние отложенного. Тем не менее ситуация вряд ли будет катастрофической, учитывая, что многие крупные девелоперы имеют в основном неплохой земельный банк, а эскроу-счета продолжают раскрываться, хоть и не без проблем. Так что можно сделать вывод о том, что следующий год для девелоперов будет тяжелым, но не критическим. Объемы ввода, скорее всего, также уменьшатся, застройщики ввиду удорожания стоимости строительства будут внимательнее относиться к новым проектам. Цены на новостройки в следующем году, предположительно, вырастут на уровне инфляции. Удорожание стоимости проектов в этом плане сыграет решающую роль. Вторичная недвижимость, вероятно, на фоне снижения спроса будет умеренно дешеветь, поскольку влияние тенденций строительного сектора здесь несколько меньше. Предполагаю, что слабый спрос простимулирует продавцов снижать цены”, - сделал свой прогноз аналитик.
О том, что еще рынок жилья в России пережил в 2024 году и какие перспективы открываются перед девелоперами в 2025-м, рассказывает Finam.ru.
Итоги 2024 года
Практически под занавес уходящего года акции российских застройщиков сумели подрасти. Оптимизм инвесторов был подкреплен сразу несколькими новостями. Так, 19 декабря во время прямой линии и большой пресс-конференции президент подчеркнул, что никаких лимитов со стороны государства по “семейной ипотеке” быть не должно. А 20 декабря на заседании Госсовета Путин выступил с идей распространить “семейную ипотеку” на вторичный рынок, но не во всех регионах, а только в населенных пунктах, где “практически не строится новое жилье”.
Также в пятницу успех акций застройщиков на фондовом рынке был закреплен решением Банка России по ключевой ставке. Она осталась на прежнем уровне 21% годовых против широко ожидаемых 23%. В результате по итогам того дня весь российский рынок прибавил 6%, но особенно сильно выросли расписки "Эталона" (+11,3%), акции ЛСР (+19,6%), бумаги ПИК (+17,9%) и “Самолета” (+13,4%).
Но ЦБ не всегда так феерично радовал застройщиков в 2024 году. В целом наблюдалась обратная картина на фоне борьбы регулятора с инфляцией в стране и неуклонным повышением ключевой ставки до рекордно высокого уровня. Такие меры привели к тому, что доступность жилья для россиян катастрофически снизилась, так как ипотечные ставки стали превышать 30%.
Отчаянное положение граждан усугубляется еще и тем, что в середине этого года завершился период массовой льготной ипотеки, которая позволяла купить квартиру в новостройке под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. В оправдание этого решения ЦБ говорил, что данная программа, которая действовала четыре года, уже не приводит к росту доступности жилья.
Другие программы тоже претерпели изменения. “Семейная ипотека” стала более адресной, изменились и параметры “IT-ипотеки”, например, из нее были исключены Москва и Санкт-Петербург.
Кроме того, в октябре ЦБ разрешил банкам устанавливать любые ставки по ипотеке. Но кредитные организации воспользовались не только этим нововведением, они также стали повышать первоначальный взнос - вплоть до половины стоимости жилья.
Драконовские условия сократили число желающих взять ипотеку. Вот данные “ДОМ.РФ” за 3 квартал 2024 года: банки предоставили 302 тысячи кредитов (-36% к 2 кварталу 2024 году) на 1,1 трлн рублей (-39%). Для сравнения: полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла более 80%.
По наблюдениям “Домклик”, средняя стоимость квадратного метра жилья в России в ноябре 2024 года составила 169,8 тысячи рублей. Самые дорогие новостройки сейчас в Москве и Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра составляет 343,2 и 247,9 тысячи рублей соответственно. На вторичном рынке жилья те же лидеры со стоимостью квадратного метра 297,6 и 198,7 тысячи рублей соответственно.
В итоге вырисовывается такая картина: растет переплата по ипотеке, поэтому выгоднее купить жилье на свои деньги, если они есть, либо найти выгодные акции непосредственно от застройщика, либо потратить деньги на аренду квартиры или дома, стоимость которой тоже возросла.
Перспективы на 2025 год
Ждать улучшений на российском рынке недвижимости в следующем году не приходится, хотя бы потому, что ключевая ставка ЦБ останется высокой. На последнем заседании совета директоров Банка России глава регулятора Эльвира Набиуллина намекнула, что она может быть снова повышена.
Существенно ставка может быть снижена только в 2026 году - до 12-13%, а возвращение к минимальным значениям в 7,5-8,5% ожидается лишь в 2027-м. С такими прогнозами можно смело предположить, что пока ипотека в стране останется под высоким давлением. Да и снижения цен на само жилье тоже ждать не стоит, так как из-за инфляции будут продолжать дорожать стройматериалы, рабочая сила и так далее.
“Перспектива рынка недвижимости остается смешанной. В 2025 году цены на новостройки, вероятно, продолжат расти, но темпы роста замедлятся. Причина в том, что себестоимость строительства остается высокой из-за цен на стройматериалы и ограниченной доступности новых земель. Однако рост цен будет сдерживаться текущими высокими ставками по ипотеке. Спрос останется сконцентрированным на сегменте жилья эконом-класса и супер-элитного в крупных городах. Программы господдержки, такие как льготная и “семейная ипотека”, продолжат стимулировать спрос, но сужение их условий (например, распространение семейной ипотеки только на вторичное жилье в отдельных регионах) может его ограничить. Цены на вторичное жилье останутся более стабильными, но в ряде регионов могут снижаться из-за роста конкуренции с новостройками, где господдержка сильнее. Введение “семейной ипотеки” на вторичное жилье в малозастроенных регионах поддержит спрос и частично стабилизирует цены. В 2025 году спрос на вторичное жилье, вероятно, будет слабее, чем на новостройки, особенно в регионах с активным строительством”, - спрогнозировал Кирилл Климентьев, аналитик “Цифра брокер”.
Он добавил, что, по оценкам брокера, акции застройщиков пока остаются интересными для инвесторов, но их динамика будет во многом зависеть от ставок и господдержки.
“Акции крупных застройщиков с высоким уровнем ликвидности, таких как ПИК и “Эталон”, сохраняют потенциал роста на фоне стабильного спроса и господдержки. Любое сокращение программ поддержки или повышение ключевой ставки окажет давление на сектор. В целом рынок недвижимости в 2025 году будет развиваться под влиянием господдержки и общей экономической ситуации. При стабильной инфляции и ставках возможно сохранение умеренного роста цен и высокого интереса к акциям крупнейших застройщиков”, - сказал эксперт.
Саид Керимханов, аналитик ФГ “Финам” при этом считает, что ситуация с недвижимостью в РФ хоть и будет сложной в 2025 году, но не катастрофической.
“Считаю, что спрос продолжит снижаться на фоне завершения массовой господдержки продажи новостроек и роста процентных ставок, а также, думаю, некоторая часть спроса перейдет в состояние отложенного. Тем не менее ситуация вряд ли будет катастрофической, учитывая, что многие крупные девелоперы имеют в основном неплохой земельный банк, а эскроу-счета продолжают раскрываться, хоть и не без проблем. Так что можно сделать вывод о том, что следующий год для девелоперов будет тяжелым, но не критическим. Объемы ввода, скорее всего, также уменьшатся, застройщики ввиду удорожания стоимости строительства будут внимательнее относиться к новым проектам. Цены на новостройки в следующем году, предположительно, вырастут на уровне инфляции. Удорожание стоимости проектов в этом плане сыграет решающую роль. Вторичная недвижимость, вероятно, на фоне снижения спроса будет умеренно дешеветь, поскольку влияние тенденций строительного сектора здесь несколько меньше. Предполагаю, что слабый спрос простимулирует продавцов снижать цены”, - сделал свой прогноз аналитик.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба