Объем инвестиций в недвижимость в России может сократиться почти вдвое в 2025 г. — с 1,29 трлн до 600 млрд руб. Об этом говорится в аналитических материалах IBC Real Estate. Разберем актуальные отраслевые тренды, в первую очередь в секторе жилой недвижимости, представленной на фондовом рынке акциями и облигациями крупных девелоперов.
Формирование отложенного спроса
Инвестиции в недвижимость напрямую зависят от стоимости заимствований. И хотя факторы спроса на жилую и коммерческую недвижимость разные, наблюдается общий тренд замедления инвестиций. По данным ДОМ.РФ, в I квартале текущего года выдано 143 тыс. ипотечных кредитов (на 51% меньше, чем в аналогичный период 2024 г.) на сумму 611 млрд руб. (-42% год к году). На рынке ИЖС ипотека стала штучным товаром. И хотя ее доля относительно невысока в общем объеме выдач, падение составило 80% в натуральном выражении (до 10 тыс. новых кредитов) и 74% — в деньгах.
Из положительных моментов стоит отметить формирование отложенного спроса: покупатели опираются на прогноз ЦБ по снижению средней ключевой ставки в 2026 г. до 13–14% в среднем по году. При достижении соответствующих уровней рынок ожидает возвращение объема инвестиций, в том числе в коммерческую недвижимость, на волне оживления экономики и высвобождения значительных средств «запертых» в депозитах и на инвестиционных счетах.
Влияние выдач ипотеки на запуски проектов
При этом объемы строительства отражают длительный инвестиционно-строительный цикл. К моменту окончания строительства вновь открываемых проектов ставки в экономике должны, по прогнозу ЦБ, снизиться. С начала года объем нового предложения на рынке жилой недвижимости составил 12,4 млн кв. м — лишь на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным ДОМ.РФ. При этом в апреле застройщики запустили 4,3 млн кв. м новых проектов — всего на 2% меньше, чем в том же месяце 2024 г., что говорит о позитивных ожиданиях застройщиков относительно будущего спроса.
Глобальный взгляд. Выбор БКС
В фокусе внимания инвесторов — особенно с апреля, момента введения заградительных пошлин США — оставались торговые войны. Их влияние на ряду с неопределенностью в геополитике отправили Индекс МосБиржи под отметку 3000 п.
Однако девелоперы в России работают в условиях высокой зависимости от внутреннего спроса, льготных ипотечных программ и регулирования со стороны государства, поэтому введение тарифов США, как и прочие внешнеполитические события, имеют ограниченное влияние на сектор.
Благодаря состоявшейся коррекции на российском рынке появилась возможность пересмотреть взгляд на отдельные сектора. Так, аналитики БКС повысили взгляд с «Нейтрального» до «Позитивного» по финансам, девелоперам, технологиям и телекомам, ритейлу.
ПИК. Понизили целевую цену до 700 руб. в основном из-за повышения стоимости капитала, но улучшаем взгляд до «Позитивного». Потенциал — 41%. Также инвесторов привлекают рублевые и долларовые облигации девелопера. Потенциал выпуска ПИК К 1Р5 в USD – 8,6% на горизонте 12 месяцев.
ЛСР. Сохранили «Негативный» взгляд. Тем не менее наши финансовые прогнозы по ЛСР выше консенсуса. Полагаем, что рынок еще не в полной мере заложил довольно сильный финансовый отчет за 2024 г. Потенциал — 13%. Также инвесторов привлекают облигации девелопера. Потенциал выпуска ЛСР 001Р-10 — 28–31% на горизонте года.
Эталон. В условиях дорогой ипотеки некоторые компании наращивают продажи за счет региональной экспансии, как в случае с Эталоном, и собственных программ рассрочки. Взгляд «Позитивный». Потенциал — 38%.
Самолет. Финансовые результаты за 2024 г. оказались заметно лучше наших ожиданий по выручке и EBITDA, однако по чистой прибыли результат близок к нашим прогнозам. Процентные расходы давят на маржинальность девелопера даже сильнее, чем мы рассчитывали. Взгляд «Нейтральный». Также компания предоставляет широкий выбор выпусков облигаций.
Перспективы дивидендов. Отметим, что текущая ситуация сказывается и на прогнозе дивидендов: не ждем выплат от Самолета и ПИК, но Эталон в зависимости от сроков редомициляции может к ним вернуться, а ЛСР — сохранить.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба