«Дом.РФ» готовят к IPO. Может ли компания рассчитывать на биржевой успех?

«Дом.РФ» готовят к IPO, но государство, как заботливый родитель, хочет оставить себе контрольный пакет - 50% плюс одна акция. Размещение на бирже намечено на конец 2025 года, и власти рассчитывают привлечь 15-20 млрд рублей. Почему именно сейчас? И кто захочет вложиться в ипотечную компанию? Finam.ru опросил экспертов, чтобы разобраться, что за «дом» строят на бирже.

Как упаковать «Дом»
Президент России Владимир Путин разрешил провести IPO «Дом.РФ» с условием, что государство сохранит контроль. Деньги от размещения пойдут на развитие компании, которая с 1997 года занимается привлечением инвестиций в жилищную сферу, в основном через ипотечную секьюритизацию. За годы работы «Дом.РФ» выпустил 27 серий корпоративных облигаций на 550 млрд рублей, 72 выпуска ипотечных облигаций на 1,75 трлн рублей и 9 выпусков инфраструктурных облигаций на 120 млрд рублей. На рынке ипотечных ценных бумаг компания - практически монополист с долей свыше 99%. Остальное делят ВТБ, «Сбербанк», «Совкомбанк», «Газпромбанк» и «Т-банк».

Секьюритизация - это когда банк собирает ипотеку или другие кредиты в один большой пул, передает его в специальную финансовую компанию (SPV), а та выпускает облигации, обеспеченные этим пулом. По словам аналитиков InvestFuture, это полезный инструмент: банки разгружают баланс, а инвесторы получают доходность с реальным обеспечением. Но есть нюанс - это не универсальное решение, а инструмент для продвинутых и готовых разбираться инвесторов, который при зрелости рынка может стать перспективным сегментом.

«Возможность IPO Дом.РФ обсуждается с 2021 года. Институт развития и должен привлекать инвестиции в момент отсутствия бурного органического роста рынка. Привлечение 20 млрд рублей в обмен на, скажем, 5% акций означало бы оценку капитализации меньше, чем в полтриллиона, а значит, задачу удвоить капитализацию фондового рынка такое IPO само по себе не решит. Кроме того, президент поставил условием сохранить за государством лишь 51% акций, а не 95%, то есть в обмен на 20 млрд руб. участники фондового рынка получат больше акций (а капитализация будет меньше). Наш фондовый рынок благополучно выдерживал IPO суммарным объемом 100 млрд руб. в год, а в этом году размещений нет. Компания, которая первой предложит инвесторам выгодный вариант, может существенно выиграть и привлечь больше средств. Вероятно, активнее всего участвовать будут крупные институциональные инвесторы», - комментирует Леонид Делицын, аналитик ФГ «Финам».

Американский урок: Fannie Mae и Freddie Mac
«Дом.РФ» невольно вызывает сравнения с американскими Fannie Mae и Freddie Mac. Эти гиганты с 1938 года поддерживают рынок ипотеки в США, выкупая кредиты у банков и «упаковывая» их в ценные бумаги. Они обеспечивают около 70% ипотечного рынка Штатов, но в 2008 году их аппетиты раздули «пузырь» на рынке недвижимости, что привело к финансовому кризису. Тогда правительство США выложило $191 млрд средств налогоплательщиков, чтобы спасти F&F, и стало владельцем 80% их акций.

Теперь, спустя почти 17 лет, в США снова говорят о приватизации Fannie и Freddie. Противники опасаются, что без госгарантий ипотека подорожает, ведь инвесторы начнут требовать премию за риск. Сторонники же считают, что это снимет риски с налогоплательщиков и оживит конкуренцию.

«Финансовые кризисы происходят довольно часто, и без участия Fannie Mae и Freddie Mac. Кстати, сейчас капитализация Fannie Mae - лишь $12 млрд, а Freddie Mac - $5 млрд, то есть в тысячу раз меньше, чем у Apple, очевидно, что к финансовому кризису сейчас такие компании привести не могут. В нашем случае тоже капитализация публичной компании будет не столь велика, чтобы какие-либо гипотетические проблемы привели к потрясению всей экономики», - успокаивает Делицын.

Кому нужен «Дом.РФ»

В 2024 году «Дом.РФ» заработал чистую прибыль 65,8 млрд рублей с рентабельностью капитала 18,7%. В первом квартале 2025 года прибыль составила 15,6 млрд рублей, что на 6,6% ниже, чем годом ранее, а ROE упал до 16,4%. Плюс ко всему, «Банк Дом.РФ» под санкциями США и Великобритании.

Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко в интервью РБК объяснил: выход на биржу нужен, потому что компания исчерпала другие способы привлечения капитала. Аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова видит три причины для IPO:

• Увеличение капитализации фондового рынка через крупные активы с госучастием.
• Покрытие дефицита бюджета (1,7% ВВП) за счет продажи «лакомых кусочков».
• Потребность самого «Дом.РФ» в капитале, особенно если ЦБ снизит ключевую ставку и спрос на ипотеку вырастет.

«Несмотря на стагнацию на рынке недвижимости, спрос на ипотеку по-прежнему есть, а если ЦБ РФ в этом году начнет снижать ключевую ставку (и, тем более, если это произойдет уже скоро), то спрос на ипотеку на фоне снижения банковских процентных ставок может значительно увеличиться. Акции ипотечного банка с государственным контролем могут заинтересовать, на наш взгляд, все группы инвесторов – частных инвесторов и юридические лица, консервативных и склонных рисковать, так что мы считаем, что спрос на эти бумаги может быть сопоставим со спросом во время «народного» IPO «Роснефти»», - прогнозирует Мильчакова.

Риски инвестиций в ипотечный банк, безусловно, есть, но с Fannie Mae сравнение не подходит, считает аналитик FFG. IPO проводится, в том числе, для того, чтобы инвестиции в бизнес приватизированного предприятия были более прозрачными, чтобы эмитент регулярно раскрывал отчетность, в том числе, консолидированную, и чтобы у инвесторов была возможность с отчетностью ознакомиться и увидеть, насколько компания финансово устойчива, или у нее появились какие-либо финансовые сложности. «В любом случае, российский фондовый рынок сегодня уже способен бросить спасательный круг даже высоко закредитованным компаниям, обеспечив для них возможность привлечь капитал, не прибегая к заимствованиям. Аналогами на фондовом рынке для «Дом.РФ» будут крупнейшие российские банки, например, «Сбербанк» и ВТБ, а также все другие банки, кто работает с ипотекой. Застройщики или ЦИАН вряд ли могут рассматриваться как аналоги «Дом.РФ», их модели бизнеса уст