Группа Эталон: снижение ставок поможет выйти из убытков

О компании девелопере Эталон: опыт, проекты и регионы присутствия
Группа «Эталон» — один из крупнейших девелоперов России, основанный в 1987 году в Санкт-Петербурге. За более чем 35 лет работы компания реализовала свыше 9,2 млн кв. м недвижимости и занимает устойчивые позиции среди ведущих игроков на рынке жилого строительства в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах страны.

Основные направления бизнеса девелопера Группы Эталон

Девелопмент и строительство
Группа «Эталон» специализируется на жилом строительстве в сегментах комфорт- и бизнес-класса. Компания осуществляет полный цикл девелопмента — от проектирования и получения разрешительной документации до строительства и продажи жилья.

Основные регионы присутствия: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также ряд других крупных городов России.

Рынок недвижимости России 2025: влияние ставок и ипотечных программ
В первом квартале 2025 года свертывание льготных программ и резкий рост рыночных процентных ставок привели к существенному снижению объемов новых ипотечных выдач — на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом темпы прироста ипотечного портфеля замедлились и составили лишь 5% в годовом выражении.

Несмотря на рекордный объем текущего строительства (порядка 115 млн кв. м), темпы запуска новых проектов постепенно замедляются.

В январе–марте 2025 года объем ввода новых объектов сократился на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это обусловлено стремлением девелоперов избежать перенасыщения рынка и, как следствие, давления на цены.

При этом остаются активными проекты с горизонтом завершения в среднем через 2,5–3 года.

Одновременно наблюдается перераспределение активности с Москвы и Московской области в регионы, где сохраняется стабильный спрос за счет действия отдельных льготных программ (например, IT-ипотеки), а также более доступного уровня цен на жилье.

Операционные показатели Группы Эталон: продажи и динамика спроса
Динамика новых продаж недвижимости в первом квартале 2025 года
По данным Дом.РФ, в первом квартале 2025 года рынок недвижимости столкнулся с замедлением темпов снижения продаж: за первые три месяца девелопер реализовал 5,3 млн кв. м против 5,7 млн кв. м в аналогичном периоде 2024 года (–7% г/г).

Это происходило на фоне увеличения выдачи ипотек с господдержкой и рассрочек от застройщиков. Более того, новые продажи "Эталона" выглядят лучше, чем у рынка (–2% г/г), на фоне:

низкой доли ипотеки в структуре продаж благодаря фокусу на бизнес- и премиум-сегментах (19% в четвертом квартале 2024 года и 14% в первом квартале 2025 года);
диверсификации бизнеса за счет продаж не только жилой, но и коммерческой недвижимости.

Мы считаем, что темпы роста продаж Эталон будут находиться под давлением в течение 2025 года. Причины — все еще жесткая монетарная политика и отмена безадресной льготной ипотеки, которая действовала в течение всего первого полугодия 2024 года.

Структура портфеля строящихся объектов девелопера
Портфель строящегося жилья Эталон широко диверсифицирован по географии проектов. Благодаря этому группа ограничивает риски, которые сейчас присутствуют в столичных регионах (Москва и Санкт-Петербург) из-за:

отмены льготной IT-ипотеки;
лимита для ипотеки по льготной семейной программе в Москве, установленного на уровне 12 млн рублей (эта сумма может быть ниже необходимой для покупки комфортного жилья в столице, что ограничивает спрос).

Компания по-прежнему ориентируется на развитие проектов в Свердловской, Омской и Новосибирской областях, диверсифицируя свою деятельность и расширяя присутствие на рынке.

Финансовые результаты девелопера Эталон за второе полугодие 2024 года

Выручка: рост на фоне изменения ипотечного спроса
Несмотря на снижение новых продаж, выручка во втором полугодии 2024-го Эталон выросла на 33% г/г. Это связано с особенностями признания выручки — она фиксируется по мере завершения строительства, а также с ростом средней цены за квадратный метр и увеличением прочих доходов (например, от продажи стройматериалов и коммерческой недвижимости).

Однако темпы роста замедляются: в первом полугодии 2024 года выручка выросла на 71% г/г из-за ажиотажного спроса перед отменой льготной ипотеки. Без учета этого эффекта рост во втором полугодии стал рекордным за четыре года.

Рентабельность по EBITDA: влияние себестоимости и расходов
Показатель снизился по сравнению с первым полугодием 2024 года в основном из-за роста себестоимости, связанного с разовым признанием ряда затрат (инженерные сети, фасады, отделка). При этом компании удалось сократить административные расходы (–1,2 п.п. как доля от выручки) и коммерческие затраты (–0,7%) за счет более эффективного маркетинга.

В итоге рентабельность по EBITDA лишь немного ниже среднего уровня в 20%.

Рентабельность по чистой прибыли
С 2023 года компания несет чистые убытки. Виной тому — финансовые расходы группы, значительную часть которых составляют процентные платежи по кредитам и займам.

Во втором полугодии 2024 года рентабельность по чистой прибыли снизилась еще сильнее и составила минус 7%. Это связано с ростом процентных расходов в полтора раза г/г на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банком России.

Дополнительное давление оказал налог на прибыль: компания уплачивает его даже при отрицательной доналоговой прибыли из-за расходов, не учитываемых для целей налогообложения.

При этом группа не планирует отказываться от стратегии роста и считает, что выход на прибыль возможен при ключевой ставке на уровне 15%.

Долговая нагрузка девелопера: кредиты, ставка и структура финансирования
Рост чистого долга обусловлен использованием кредитной линии в размере 16,6 млрд рублей, которые группа направила на погашение кредиторской задолженности.

Кроме того, компания выпустила долг для расширения земельного банка. В итоге средневзвешенная ставка по заимствованиям по итогам 2024 года возросла до 11,5% (+2,8 п.п.).

Эталон считает текущий уровень долговой нагрузки приемлемым и при необходимости может увеличить долг за счет корпоративного кредитования и/или выпуска облигаций.

Дивиденды Эталон: возможны ли выплаты после редомициляции в Россию
Эталон имеет зарубежную прописку, поэтому пока не может выплачивать дивиденды акционерам. По заявлениям топ-менеджмента, процесс редомициляции уже идет. В планах компании — завершить переезд в Россию в течение двух–трех месяцев.
После окончания редомициляции руководство сможет обсудить вопрос выплаты дивидендов. Однако вероятность выплат невелика из-за текущих убытков компании.

Анализ акций Группы Эталон: стоит ли инвестировать в 2025 году
Мы пока не видим фундаментальных причин для восстановления рынка недвижимости на фоне все еще высоких ипотечных ставок, ограниченного спроса и рисков сохранения жесткой денежно-кредитной политики ЦБ.

Мы нейтрально оцениваем акции группы.

Мультипликаторы